北京房地产估价师考试真题卷.docx

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北京房地产估价师考试真题卷

2022年北京房地产估价师考试真题卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分。

每题的备选项中，只有一个最符合题意）

1.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％．若改为直接比较判定，将出现的情形．

A：

估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

B：

可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％

C：

可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071

D：

可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933

E：

工业用地的监测点评估价格

2.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末．该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元㎡．该可比实例在2004年10月末的价格为．

A：

2648元／㎡

B：

2688元／㎡

C：

2708元／㎡

D：

2734元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

3.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：

成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1．087．已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于．

A：

3790元/㎡

B：

4238元/㎡

C：

4658元／㎡

D：

4663元/㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

4.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元㎡，交易税费均由买方负担．已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于．

A：

2427元/㎡

B：

2500元／㎡

C：

2575元／㎡

D：

2632元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

5.在估价中选取4个可比实例：

甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32．36万元．已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为．

A：

甲乙丙丁

B：

乙丁甲丙

C：

乙丙甲丁

D：

丙乙丁甲

E：

工业用地的监测点评估价格

6.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的倍范围之内．

A：

0．5~2．0

B：

1．5~2．0

C：

0．5~1．5

D：

1．0~1．5

E：

工业用地的监测点评估价格

7.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％．在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担．但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方．

A：

2020．80元／㎡

B：

2214．29元／㎡

C：

2336．45元／㎡

D：

2447．37元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

8.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡．成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1．5％，2．5％，0．5％，-1．5％，-2．5％，-1．0％，1．5％,-1．5％，0％．则该可比实例在2005年9月末的价格为．

A：

2938元／㎡

B：

2982元／㎡

C：

3329元／㎡

D：

3379元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

9.在某宗房地产估价中，3个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡，6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的3个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3，0．5和0．2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是．

A：

-100元／㎡

B：

-50元／㎡

C：

50元／㎡

D：

100元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

10.某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估．通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0．3，0．4和0．3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为．

A：

2160元／㎡

B：

2175元／㎡

C：

2181元／㎡

D：

2205元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

11.某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格．已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为．

A：

2700．8元／㎡

B：

2800．1元／㎡

C：

2800．8元／㎡

D：

2817．7元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

12.某宗房地产交易，买卖双方约定：

买方付给卖方2385元㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9％．若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为．

A：

2139元／㎡

B：

2146元／㎡

C：

2651元㎡

D：

2659元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

13.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为．

A：

0．95

B：

0．99

C：

1．01

D：

1．05

E：

工业用地的监测点评估价格

14.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是．

A：

在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B：

在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C：

在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D：

比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

E：

工业用地的监测点评估价格

15.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡．自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3％．则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为．

A：

3868．92元／㎡

B：

4000．00元／㎡

C：

4072．54元/㎡

D：

4286．89元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

16.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费．则该宗房地产的正常成交单价为．

A：

2427．18元／㎡

B：

2500．00元／㎡

C：

2575．00元／㎡

D：

2659．57元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

17.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元，在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是．

A：

0~50万元

B：

50~75万元

C：

50~100万元

D：

100~150万元

E：

工业用地的监测点评估价格

18.市场法的本质是以房地产的为导向求取房地产的价值。

A：

比准价格

B：

市场价值

C：

市场价格

D：

实际成交价格

E：

工业用地的监测点评估价格

19.下列房地产中，可采用市场法的是。

A：

写字楼

B：

在建工程

C：

机场

D：

码头

E：

工业用地的监测点评估价格

20.下列选项中，不是运用市场法估价，需要消除的造成类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异的是。

A：

实际情况与正常交易情况的不同

B：

可比实例房地产状况与估价对象的房地产状况的不同

C：

成交日期与估价时点的不同

D：

作业基准日与估价时点的不同

E：

工业用地的监测点评估价格

21.市场法的理论依据是房地产价格形成的。

A：

供求原理

B：

替代原理

C：

规模报酬原理

D：

适合原理

E：

工业用地的监测点评估价格

22.选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当，一般应在估价规模的倍之内。

A：

0．5~1．5

B：

0．5~2

C：

0．8~1．2

D：

0．8~1．5

E：

工业用地的监测点评估价格

23.采用市场法评估某宗面积2000㎡、规划容积率为3的土地使用权价格，选择某宗规模、用途等其他条件都相当的土地作为可比实例．该可比实例有地上建筑物，土地面积1650㎡，建筑面积5800㎡，成交价格3600元／㎡．用成本法评估该建筑物价格为2160万元，则估价对象土地的楼面地价为。

A：

480元／㎡

B：

960元／㎡

C：

1140元／㎡

D：

1620元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

24.某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10％的定金，交房半年前首付30％，交房时支付20％，交房半年后支付30％，一年后支付剩余的10％，年利率6％，则房地产一次付清的价格为万元。

A：

23．69万元

B：

23．76万元

C：

35．02万元

D：

30．76万元

E：

工业用地的监测点评估价格

25.某成套住宅，阳台为塑钢全封闭．一可比实例阳台为半封闭，建筑面积84㎡，其中阳台的水平投影面积8㎡，售价2800元／㎡，类似阳台封闭需要的正常费用10000元，投资利润率30％．则可比实例的全封闭价格为。

A：

1768元／㎡

B：

2800元／㎡

C：

2820元／㎡

D：

2955元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分。

每题的备选项中，有多个符合题意）

1.根据所对应的不同种类的年收益，收益乘数具体有。

A：

毛租金乘数

B：

净租金乘数

C：

潜在毛收入乘数

D：

有效毛收入乘数

E：

净收益乘数

2.收益法中确定资本化率的基本方法有。

A：

市场提取法

B：

累加法

C：

指数调整法

D：

投资收益率排序插入法

E：

收益乘数法

3.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有．

A：

待开发房地产的价值

B：

开发成本和管理费用

C：

销售税费

D：

投资者购买待开发房地产应负担的税费

E：

开发利润

4.预期原理是等估价方法的理论依据．

A：

市场比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

假设开发法

E：

路线价法

5.下列表述中，正确的有．

A：

开发经营期可分为开发期和经营期

B：

开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：

开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D：

经营期可具体化为销售期和出租期

E：

在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

6.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于．

A：

房地产具有开发或者再开发的潜力

B：

将预期远离作为理论依据

C：

正确判断了房地产的最佳开发方式

D：

正确量化了已经获得的收益和风险

E：

正确预测了未来开发完成后的房地产价值

7.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途．而最佳用途的选择要考虑土地位置的．

A：

可接受性

B：

保值增值性

C：

现实社会需要程度

D：

未来发展趋势

E：

固定性

8.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为．

A：

开发期+经营期

B：

开发期+运营期

C：

开发期+经营期-前期-建造期

D：

开发期+运营期-前期-建造期

E：

前期+建造期+经营期

9.假设开发法又称为。

A：

剩余法

B：

预期开发法

C：

开发法

D：

现金流量法

E：

积算法

10.根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式，包括等。

A：

用途

B：

建筑规模

C：

档次

D：

建筑密度

E：

建筑高度

11.以下关于运用假设开发法估价所要求具有的良好社会经济环境的表述中，正确的有。

A：

要有一套统一、严谨及健全的房地产法规

B：

要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

C：

要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策

D：

要有一个权威、起协调作用的政府机关

E：

进行估价时、要遵循合法原则、最高最佳使用原则

12.政府出让建设用地使用权的方式有。

A：

招标

B：

拍卖

C：

挂牌

D：

协议

E：

销售

13.调查分析房地产开发用地的状况主要包括。

A：

弄清地块的区位状况

B：

弄清地块的实物状况

C：

弄清地块的权益状况

D：

弄清地块的规划条件

E：

弄清将拥有的土地权利

14.采用成本法求取开发完成后的房地产价值，其公式为：

开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+开发利润+。

A：

安置费用

B：

管理费用

C：

销售费用

D：

投资利息

E：

销售税费

15.待开发房地产的状况就是估价对象状况，有等。

A：

土地

B：

出让地块

C：

在建工程

D：

旧的房地产

E：

新的房地产

16.假设开发法中的开发期包括。

A：

前期

B：

建造期

C：

建设期

D：

租售期

E：

保修期

17.假设开发法中的经营期包括。

A：

销售期

B：

运营期

C：

租售期

D：

保修期

E：

后期

18.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有。

A：

待开发房地产的价值

B：

开发成本和管理费用

C：

销售税费

D：

投资者购买待开发房地产应负担的税费

E：

开发利润

19.用假设开发法估价，在估算利息时必须把握。

A：

计息方法

B：

资本化率

C：

计息基础

D：

计息期

E：

销售收入

20.假设开发法中预期开发后的楼价可用求取。

A：

市场比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

长期趋势法

E：

假设开发法

21.长期趋势法包括等方法．

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

平均发展速度法

D：

年限法

E：

指数修匀法

22.长期预测法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等．

A：

收益法中预测未来的租金

B：

收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C：

填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D：

比较分析两类以上房地产价格的潜力

E：

成本法中确定房地产的重新构建价格

23.运用长期趋势法估价的一般步骤有．

A：

搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B：

整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C：

观察、分析时间序列，得出一定的模式

D：

以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

E：

对未来的价格进行分析和预测

24.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于．

A：

假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测

B：

收益法中未来租金、运营费用的预测

C：

成本法中对先前发生费用的正确性的校核

D：

市场比较法中对房地产状况进行调整

E：

某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

25.以下关于长期趋势法的表述中，正确的有。

A：

长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动

B：

房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势

C：

长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和指数平滑分析，来判断推测房地产未来的价格

D：

如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨趋势弱；反之，则表明房地产价格上涨趋势越强

E：

房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关