汕头市西港光华片区改造控制性详细规划.docx
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汕头市西港光华片区改造控制性详细规划
《汕头市西港—光华片区改造控制性详细规划》公示。
第一章项目背景与技术路线
一、项目开展背景
1．科学发展观和资源节约型社会对城市旧区改造工作的要求
2．城市发展宏观背景变化造成片区定位与发展模式的转变
3．城市产业调整和环境提升造成片区未来城市功能的调整
（1）工业布局的调整
（2）城市住区的发展
（3）环境质量的提升
二、规划技术路线
1、规划范围
本次规划范围西港－光华片区为汕头市西港河以东，潮汕路以西，大学路以南，乌桥岛以北区域；现状总用地面积222公顷。
2、规划目标
根据《汕头市城市总体规划（2002－2020）》对西港－光华片区的功能定位，规划力求解决片区改造可能面临的问题，加快推进西港－光华片区的改造、用地置换步伐，通过项目实现片区环境和社会效益的双赢，使西港－光华片区成为未来城市中的热点开发地区，带动中心城区东西两翼同步发展，进一步优化完善汕头市中心城区的城市布局与城市功能。
3、规划原则
（1）规划衔接原则
（2）用地功能置换原则
（3）景观环境优化原则
（4）合理提升公共配套设施原则
4、规划理念
（1）水绿渗透环境共生的生态理念。
（2）推动产业提升片区就业的动力理念。
（3）保护历史延续文脉的人文理念。
第二章 区位及现状情况分析
一、区域位置
1．区域位置
西港－光华片区位于汕头市中心城区北岸中片西部，西临西港河、南临梅溪河，片区的西南角为汕头市西港河、大港河、梅溪河三个淡水河道汇流入海处，是汕头市历史发源地之一、汕头市现状旧城区的北面区域。
2．区位分析
片区位于汕头市旧城区的北部，与旧城区隔乌桥岛相望，东侧毗邻梅溪河西岸片区；旧城片区、乌桥岛、西港光华片区和梅溪河西岸片区共同构成汕头市近代至改革开放前主要城区、城市发展建设和生活生产的发源地，是汕头市人文社会和经济发展的重要区域。
片区东、东北临城市对外交通主干道潮汕路、大学路，北、西临城市快速路西港路，区内有汕头市汽车站、西郊货运站场等重要客运、货运枢纽，是中心城区西部往西、北方向的主要城市出入口地区，是汕头的西门户，交通区位重要，区域位置优越。
片区位于大港河、西港河和梅溪河汇流入海的河口东北侧，西、南临河，西部隔西港河、大港河为江心洲、牛田洋等生态景观区；南部隔梅溪河为乌桥岛、旧城区等历史人文景观区；北为规划预留的北郊公园；周边景观要素丰富，是汕头市内河旅游的重要景观走廊。
二、用地性质与使用单位情况
西港—光华片区属光华街道管辖，街道其中六个居委会辖区光华、西港、厦岭、明珠、建华、大学路上在规划范围内。
汕头广播电视中心、汕头汽车总站、西港码头、汕头市西交货运场等市级配套设施设在辖区内；“厦岭古庙”（俗称“妈祖宫”）是市级重点文物保护单位；大学路、西港路、潮汕路、光华桥、解放桥是连接城市其他片区交通的主要道路；光华路、厦岭路是规划区内交通的主要道路。
区内工业生产有汽车轴承系列、塑料机械、塑料制品、化学试剂、医药原料、工艺服装、包装印刷材料、机电产品等。
工业主要以老国营企业为主，有近百年历史的汕头鱼露厂，五十多年历史的汕头造船厂、汕头市紫光古汉氨基酸有限公司（原汕头市红卫氨基酸厂）等；大部分老牌企业为解放后开始创立建设，70年代中期为该片区工业最兴旺时期。
2000年后建立的大型公共设施有电视台新楼、汕头市西交货运场、汕头光华万客茶叶批发中心等。
规划区总用地222公顷，现状用地杂乱，工业、仓储、居住及公共设施等用地混杂在一起。
主要以工业厂房、仓储用地为主，有113.59公顷，占总用地的50%以上；居住用地27.81公顷，占总用地的12.53%；市政设施用地8.69公顷，占总用地的3.91%；公共设施用地14.48公顷，占总用地的6.52%；其余用地为对外交通、道路堤围、绿地、空地等。
表2-1 西港－光华片区现状用地平衡表
用地代码
用地类型
用地面积（公顷）
比例（%）
R
居住用地
27.81
12.53
C
公共设施用地
14.48
6.52
M
工业用地
99.07
44.63
W
仓储用地
14.52
6.54
T
对外交通用地
4.20
1.89
S
道路广场用地
30.39
13.69
U
市政公用设施用地
8.69
3.91
G
绿地
2.61
1.18
E
水域及其他设施用地
9.52
4.29
待建空地
10.71
4.82
规划区总用地
222.00
100
由于用地性质和建造的时间不同，规划区内各类用地建筑物质量参差不齐。
居住用地建筑外观较新、质量较好的多是九十年代前后建设的单位宿舍、居住小区和商品房，有明珠园、新发园、市二医院宿舍、廉租公房、周转房小区、光华路二号小区、省二建宿舍、部分商品房等，占总居住用地的60%。
公共建筑用地沿潮汕路布置，外观较好的主要有汽车总站、车站服装批发市场、农垦大厦、长信宾馆、电信局、邮电局、鮀岛建筑工程公司、房地产交易所、广播电视中心、公路局、消防局、西交货运场、升平脑血管医院等，占总公共建筑用地的84%。
新工业用地相对较少，只占总工业用地的14%，其中多为临时搭建建筑和拆旧重建厂房。
表2-2 西港－光华片区现状用地分类表（依据建筑质量分类）
建筑质量
居住用地（公顷）
公共设施用地（公顷）
工业用地（公顷）
外观较新、较好
16.50
23.08
16.10
外观较旧、较差
11.31
4.29
97.49
总用地
27.81
27.37
113.59
三、建筑情况
规划区内所有建筑物以工业建筑面积最多，占40%以上；居住建筑面积占30%以上；公共建筑面积约占15%；仓储建筑面积约占7%。
由于建设年代和建筑性质的不同，规划区内建筑物新旧质量不等。
有些建设年代久远，已成危房；有些择地另建及部分拆旧重建的，或旧建筑重新装修而外观较好的新建筑,形成一块用地新旧建筑夹杂的形态。
规划片区内六～十三层的居住建筑居多，约占总居住建筑的70%；五～二十二层的公共建筑约占总公共建筑的70%；四～八层的工业建筑约占总工业建筑的15%，均属于外观较新，质量较好的建筑。
由此可见，规划区内的工业建筑质量比较差的低层建筑居多，特别是工业用地的建筑物、构筑物质量较差，占工业建筑总量的80%以上；居住用地的建筑物除了明珠园、新发园、部分单位所建宿舍和商品房建筑质量比较好外，其余部分为私人自建或拆旧建新建筑，质量较好，但建筑形态比较杂乱，另有少量改厂房为居住的建筑物、临时搭建的构造物外观破旧、质量较差；公共建筑相对来说建筑质量最好，其中汕头广播电视中心、升平脑血管医院以及各行政办公建筑多为多层或高层新建筑。
四、初步结论
规划区总用地222公顷，主要以工业厂房、仓储用地为主，有113.59公顷，占总用地的50%以上；绝大部分建筑为工业、仓储和居住建筑，其中工业、仓储建筑多为三层以下建筑；大部分工业用地工厂已经停产，厂房出租或空置，对应的工业、仓储建筑质量和周边环境较差；从用地功能到环境质量都有迫切改造需求，在片区工业效益低下的同时规划区周边城市快速路、主干道相继通车或即将改造，片区改造条件已趋成熟。
第三章 片区功能定位
一、片区城市功能分析
根据城市总体规划、城市发展概念规划等上层次规划，西港－光华片区未来的发展应该是以居住区为主要功能，同时承担部分服务配套等第三产业，其工业功能将调整至城市其他区域的各类工业园区。
根据片区相邻地区的相关规划，西港－光华片区周边地区发展定位均是居住区或者以居住为主要功能的综合型片区。
因此，已编制的城市规划对片区功能定位的指导是削弱或取消工业功能，加强居住、配套、第三产业等城市功能。
西港－光华片区所在的地理位置、周边道路网络等条件，使片区与厦深沿海铁路潮汕站、潮汕机场的交通可达性强，比对中心城区其他区域具备优势，区位交通优势明显。
片区内汽车总站、西交物流货运市场两处交通设施均为市交通主管部门发展规划中重点发展的主枢纽客、货运站场，其发展进一步提升片区客、货运交通功能，强化了片区作为中心城区西片门户的地位，增加片区流动人口，为片区发展与之相关产业，如货运物流、商品批发、旅馆餐饮、等奠定坚实基础；因此规划片区应承担交通门户和物流商贸的城市功能。
二、片区功能定位
片区功能：
根据以上分析，西港－光华片区未来承担的城市功能包括：
城区西部重要的居住区功能、中心城区重要的物流商贸和对外交通功能，泛旧城区域范围内的大型商贸服务和区级公共配套服务功能。
片区定位：
根据片区承担的城市功能，片区未来的城市定位可以归纳为：
以居住、商贸、物流为主，兼有文化创意、游憩休闲功能的综合型片区；城区西部主要交通门户，体现城市发源历史和城市近代工业建设等元素的旧城改造区。
第四章 用地布局规划
一、用地布局设计思路
根据《汕头市西港－光华片区改造调研报告（初稿）》的结论，片区改造通过工业用地置换、旧住宅改造，利用片区良好交通区位优势、滨河的环境优势和特有的历史文脉，梳理片区原有的城市肌理，合理组织片区内部交通，改善提升环境质量。
将片区建设成环境优良、交通便捷，配套设施完善，商业发达，历史人文气息浓郁的以居住、商贸、物流为主的综合型片区。
规划基于用地片区内部交通的顺畅、地块开发的经济性以及地块改造的时序等因素考虑，规划形成两个方案。
方案一以光华路、厦岭路较为完整的保留作为片区历史文脉传承延续的拓本，并以两路的机理拓谱形成扇形放射的用地布局结构。
方案二部分保留光华路、厦岭路，尊重片区西片建筑正南北向的现实，既延续历史人文厚重的街区，又保证新街区的交通舒畅和地块开发的经济性。
二、用地结构
规划以功能定位为统领、以规划原则为指导、以规划理念为思路，突出其滨河特征和综合服务功能，利用自身资源和周边地区影响元素，形成“一带两片，三区五组团”的空间结构形式。
◇一带两片：
一带为沿大学路、潮汕路形成的综合服务带，由北向南包括物流商贸区、传媒创意区、商业金融区。
两片为为沿西港河、梅溪河以东、以北的西部居住片区和东部居住片区。
◇三区五住团：
三区为综合服务带内包含的三个功能区，即物流商贸区、传媒创意区、商业金融区。
五组团为两个居住片区中道路分割形成的五个居住组团。
三、用地布局
汕头市西港－光华片区按照居住区模式进行规划，大幅提升片区的居住功能和城市公共服务功能，居住用地和公共设施用地占较大比重。
其中：
方案一：
各类用地规模中，以居住功能为主，适当提升产业配套的综合服务用地。
居住用地为73.11公顷，占32.93%；公共设施用地为33.12公顷，占14.92%；其余为道路、公共设施、市政设施、堤围等用地。
工业仓储用地进行迁移置换，除汕头地方粮食仓库外，其它工业仓储用地规划不予保留。
表4-1 汕头市西港－光华片区规划（方案一）用地平衡表：
用地代码
用地类型
用地面积（公顷）
比例（%）
R
居住用地
73.11
32.93
R20
住宅用地
60.40
R22
中小幼
10.31
居住配套
2.40
C
公共设施用地
33.12
14.92
C1
行政办公用地
4.13
C2
商业金融用地
13.88
C3
文化娱乐用地
6.70
C4
体育用地
6.03
C5
医疗卫生用地
1.93
C7
文物古迹用地
0.45
W
仓储用地
4.61
2.08
T
对外交通用地
1.65
0.74
S
道路广场用地
56.77
25.57
S1
道路堤围用地
55.75
S3
社会停车场用地
1.02
U
市政公用设施用地
16.32
7.35
U1
供应设施用地
2.85
U2
交通设施用地
11.83
U3
邮电设施用地
1.21
U4
环卫设施用地
0.43
G
绿地
36.42
16.41
规划区总用地
222
100
方案二：
各类用地规模中，以居住功能为主，较大增加产业配套的综合服务用地。
居住用地为67.82公顷，占30.55%；公共设施用地为32.25公顷，占14.53%；其余为道路、公共设施、市政设施、堤围等用地。
除汕头地方粮食仓库规划，其它工业仓储用地不予保留。
表4-2 汕头市西港－光华片区规划（方案二）用地平衡表：
用地代码
用地类型
用地面积（公顷）
比例（%）
R
居住用地
67.82
30.55
R20
住宅用地
54.54
R22
中小幼
11.07
居住配套
2.21
C
公共设施用地
32.25
14.53
C1
行政办公用地
2.85
C2
商业金融用地
11.02
C3
文化娱乐用地
10.76
C4
体育用地
6.03
C5
医疗卫生用地
0.85
C7
文物古迹用地
0.74
W
仓储用地
4.61
2.08
T
对外交通用地
1.65
0.74
S
道路广场用地
57.01
25.68
S1
道路堤围用地
55.44
S3
社会停车场用地
1.57
U
市政公用设施用地
23.03
10.37
U1
供应设施用地
3.05
U2
交通设施用地
18.47
U3
邮电设施用地
0.89
U4
环卫设施用地
0.62
G
绿地
35.63
16.05
规划区总用地
222
100
四、住区人口
1、新开发居住用地人口
方案一规划新开发住宅用地约60.4公顷，根据规划所确定的容积率指标平均3.5左右，预计建设住宅211.4万平方米。
根据现有国家住房政策，90平方米以下套型需占70%以上，即约148万平方米建筑为90平方米以下，约1.64万套，按3.2人/户计算，约5.25万人。
其余30%套型为90平方米以上住宅、店面、商业开发用地等，预测居住人口0.73万人。
合计全片区新开发居住用地容纳人口6.0万人。
方案二规划新开发住宅用地约54.5公顷，根据规划所确定的容积率指标平均3.5左右，预计建设住宅190万平方米。
根据现有国家住房政策，90平方米以下套型需占70%以上，即约133万平方米建筑为90平方米以下，约1.5万套，按3.2人/户计算，约4.8万人。
其余30%套型为90平方米以上住宅、店面、商业开发用地等，预测居住人口0.6万人。
合计全片区新开发居住用地容纳人口5.4万人。
2、原有居住小区人口
规划区内保留住宅小区8.25公顷，这部分小区均为多层小区和少量村居，容积率在1.5－2.2之间，户型在50－200平方米之间，按平均容积率1.8，平均户型120平方米测算，约0.7万户，按3.2人/户计算，保留居住小区居住人口约0.4万人。
3、合计人口
按以上推测，西港-光华片区改造后，全片区新开发住宅、保留住宅合计预测居住人口：
方案一为6.4万人；
方案二为5.8万人。
五、建设用地使用强度
建设用地开发强度涉及建设容量、环境容量和功能需求等多方因素，本规划的建设用地开发强度控制指标根据《汕头经济特区城市规划条例》的有关规定确定，通过容积率、建筑密度、建筑限高和绿地率四项主要指标进行控制。
规划根据不同地块的用地性质确定开发强度。
第五章 道路交通规划
一、道路交通现状概况
规划区外围均为城市主干道，片区内次干道密度较小，支路密度严重偏低，缺乏承担联系片区与片区之间的次干道，现状片区的快速路和主干道不仅承担片区的通过性交通和对外交通，还承担部分片区的内部交通，功能混杂。
二、道路系统规划
规划在《汕头市总体规划（2002年-2020年）》确定的城市路网布局的基础上，延续片区现状道路肌理,结合规划地块用地功能的相对独立以及与城市道路相衔接，强调各功能区的有机联系，形成顺应历史文脉的路网系统。
1、路网结构
规划区的城市干道形成“三横两纵”的交通主骨架；其中，“三横”为大学路、明珠路、金砂路等城市干道，“两纵”为西港快速路和潮汕路主干道。
方案一片区内部的主要联系道路沿袭现状道路的构成脉络，保留光华路、厦岭路，新规划道路顺应光华路、厦岭路的走向，在尽可能保留居民住宅前提下呼应保留道路形成“扇形放射”的路网形态。
方案二片区内部的主要联系道路沿袭现状道路的构成肌理，部分保留光华路、厦岭路，在尽可能保留居民住宅前提下保证地块方整，构成了“扇形放射+方格网”的形态。
2、交通组织原则
根据片区交通特点和交通发展趋势，确定片区的交通组织原则为通过性交通由片区内的快速路和主干道直接疏解，对外交通由支路就近有效吸引至次干道，再汇集到主干道和快速路向外疏解，内部交通由片区内的扇形和方格路网承担。
3、道路等级
规划区道路系统分为快速路、主干道、次干道和支路四级。
其中：
快速路为西港快速路，主路为双向6车道，辅路为双向4车道，红线宽度为52米；主干道为金砂路、潮汕路，其道路红线宽度均为52米；次干道为大学路、明珠路，其中，大学路道路红线宽度52米，明珠路道路红线宽度为40米；支路为片区内部交通道路，道路分为三个等级，红线宽度分别为15米、24米、30米。
表5-1 西港－光华片区规划道路一览表
道路名称
道路等级
机动车道数
道路长度
（米）
红线宽度
（米）
备注
西港路
快速路
主路双向6车道
辅路双向4车道
2760
52.0
局部地段宽度64.5米、42米，东侧
控制5米绿化带
金砂路
主干道
双向6车道
1281
52.0
局部地段宽度40米
潮汕路
主干道
双向6车道
1168
52.0
西侧控制10米绿化带
大学南路
次干道
双向4车道
1090
52.0
西侧控制20米绿化带
明珠路
次干道
双向4车道
1156
40.0
片区主路
支路
双向4车道
2352
30.0
片区次路
支路
双向4车道
4123
24.0
片区支路
支路
双向2车道
3096
15.0
4、主要交叉口规划
规划区内城市干道中的西港路与金砂路交叉口、金砂路与潮汕路交叉口均设置部分互通式立交，西港路与明珠路设置分离式立交，金凤路与西港路交叉口根据交通量需求改造为组合式立交；片区内的城市支路均采用平面交叉的方式，通过在主要路段的渠化组织，使区内道路系统进一步优化。
5、停车场规划
规划区设置三处社会公共停车场，每处均可容纳小汽车百辆以上，均布在大型公共建筑、公共活动广场、集散广场及居住区等处。
居住区的公共停车场主要服务于居住区访客临时停车以及居住区内中、小学与幼儿园的家长接送停车和市民上菜市场买菜的临时停车。
商业购物中心、文化娱乐体育中心、宾馆、公园、办公楼等，必须建设与之相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场及供本单位职工的自用停车场，停车场的基本规模可根据建筑性质、规模确定。
在各居住区内配套供私人车辆停放的停车场（库）。
第六章 绿地景观规划
一、设计思路
片区位于大港河、西港河和梅溪河汇流入海的河口东北侧，西、南临河，西部隔西港河、大港河为江心洲、牛田洋等生态景观区；南部隔梅溪河为乌桥岛、旧城区等历史人文景观区；北为规划预留的北郊公园；周边景观要素丰富，是汕头市内河旅游的重要景观走廊。
片区内部呈“之”字状的内港河蜿蜒穿越北片，规划充分利用片区内部及外围水体及北郊公园的自然景观优势，结合绿地建设，将片区内部绿地水体与外部自然水体相互连接、渗透形成水气和景观的通廊。
二、景观结构
规划形成“一廊一轴两心三节点”的绿地景观布局结构。
一廊：
沿内港河两岸控制30-50米的滨河绿地景观带，形成区外北郊公园通往西港河的水绿通廊。
一轴：
内港河与梅溪河之间沿区内主干路绿带及街头绿地构成片区南部水体连接的水绿渗透轴。
两心：
片区西北角的体育公园和西南的主题公园构成片区两大片区户外绿地休闲中心。
体育公园不仅弥补了片区及周边地区体育设施匮乏，极具景观效果的场馆建筑还提升片区作为城区西门户的形象；主题公园规划建设为以造船为主题的临江滨水休闲公园。
三节点:
明珠路与西港路相交处的片区绿地公园、潮汕路与光华路相交处的绿地公园和梅溪河沿岸中段绿地共同形成片区三个景观节点。
第七章 公共设施规划
一、公共设施结构
片区公共设施分为两级，分别是大学路、潮汕路、梅溪河以东沿路沿河形成的片区综合服务带和三个居住组团服务中心。
二、公共设施布局
片区综合服务带，由北向南包括物流商贸区、传媒创意区、商业金融区，属于服务于区级或泛旧城范围的公共服务设施。
物流商贸区依托现有西郊货运场，做强做大物流产业，沿大学路西侧规划建设现代物流商贸办公区；传媒创意区依托广电中心发展媒体服务及文化创意产业，形成媒体传播产业服务基地和文化、演出包装服务的集聚地；商业金融区利用片区便利的交通条件和临近片区旺盛的人气，沿潮汕路西侧南段规划建设现代业态商业设施，发展商品批发零售、旅馆餐饮等，同时分担旧城区及周边片区商业服务功能。
西港路南北两端的体育公园和主题公园充分发挥片区的滨河优势，在沿西港河梅溪河规划建设滨水体育休闲和文化娱乐休闲区，改造过程中可以选取适当的地区在改变功能的基础上保留部分建筑，建筑是凝固的历史，通过对建筑、元素的保留浓缩片区曾经辉煌的工业发展史，可利用沿江具有特色工业厂房，改建成文博馆、工作室、咖啡馆、时尚餐厅等，在滨江地区建设具有城市传统居住精神特色的创意展示集聚区和文博展示区。
三个居住组团服务中心为片区公共设施主要安排居住公建配套服务设施，主要服务于片区内部生活居住组团，如：
中小学校、社区管理、医疗、商业、文化等设施。
第八章 市政设施规划
一、给水工程
1、供水水源
片区供水水源为月浦、新津净水厂输送到本区的输水干管。
2、给水管网
结合路网规划将片区内的给水管线改造为环状管网。
3、给水方式
该片区将以居住为主的综合片区，为满足新规划的高层建筑的供水水压需求，同时避免各自加压在能源上的浪费，需要对该片区进行集中二次加压，加压泵站宜设置于片区的供水负荷中心。
同时，由于现阶段旧城区距离月浦、新津净水厂距离较远，仅依靠广场加压泵站已不能满足就城区的供水水压要求，需要在本规划片区内设置一处城市中途加压泵站，并考虑与供应该片区的二次加压泵站进行合建。
二、排水工程
1、排水体制
根据汕头市北城排水规划，规划建议沿用截流式雨污合流制排水体制。
2、排水防涝
本规划区污水收集宜自东向
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