重庆市土地市场分析报告.docx

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重庆市土地市场分析报告

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重庆市土地市场剖析报告

一、重庆市土地资源概略3

1、重庆市土地应用现状3

2、重庆市土地资源特点3

二、土地相关政策剖析5

1、运营性土地的出让严厉以招标拍卖挂牌的方式停止5

2、政府加大对土地市场管理整理的力度，效果清楚6

3、«国务院关于深化革新严厉土地管理的决议»预示对土地市场的管理愈加严厉7

4、政府增强土地出让管理，规则土地出让最低价9

三、重庆市主城区土地出让总量剖析10

1、重庆主城区土地出让宗数走势及剖析10

2、重庆主城区土地出让面积走势及剖析11

3、重庆主城区土地出让修建面积走势及剖析12

4、重庆主城区土地出让方式〔招、拍、挂〕比例变化及剖析12

5、重庆主城区土地供应结构变化及剖析16

6、重庆主城区土地出让容积率变化及剖析16

7、重庆主城区土地单价及楼面地价变化及剖析18

四、重庆主城各区土地市场买卖状况18

1、重庆主城各区土地买卖状况对比剖析19

2、主城各区买卖状况及各区主要板块对比剖析20

◆巴南区20

◆大渡口21

◆江北区23

◆九龙坡区24

◆南岸区26

◆渝北区27

◆沙坪坝区29

◆渝中区30

◆北部新区32

五、土地买卖与房地产供应之间的交叉剖析33

1、土地出让可修建面积与新开工面积对比剖析34

2、土地出让面积与投资额对比剖析34

3、平均土地单价与房屋平均价钱的对比剖析35

六、土地需求36

1、总体需求37

2、竞争格式37

七、结论37

1、土地买卖市场全体剖析结论37

◆同时期土地开发运用率虽高，但未来房地产开发供应量依然较大37

◆目前的土地买卖仍以〝三北〞及南岸区为主38

◆土地市场成交量呈下降趋向，土地平均单价那么有所降低38

◆地价与房价的走势基本分歧，但地价的增长幅度大于房价的增长幅度39

2、土地市场未来开展走势39

〔1〕潜在供应地块39

〔2〕区域供应趋向41

◆江北城溉澜溪板块41

◆南岸弹子石板块42

◆沙坪坝西永组团板块42

◆九龙坡华岩板块42

重庆土地市场剖析报告

引言：

土地是构成房地产的重要局部，土地的取得方式、成交价钱、供应量的变化、供应散布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场发生严重的影响。

近年来，随着国度房地产微观调控政策的不时调整，特别是针对土地市场的一些政策的出台，土地成为了开发商最为关注的焦点之一。

而重庆土地市场在2003年之前的管理不时较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式停止，土地市场并没有朝一个安康的方向开展。

2003年下半年末尾，重庆土地市场在政府的鼎力整理下逐渐规范，主城区运营性土地买卖都必需在土地买卖市场以招拍挂的方式地下停止。

而重庆近两年的土地买卖状况、各个区域的土地价钱、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土地供应趋向对房地产市场的影响等这一系列的效果都将是开展商所关注的重要效果。

针对这一系列的效果，本报告将经过对重庆土地买卖中心近年出让的土地明细停止剖析，以期对重庆土地市场的未来走势有一个明晰的方向。

数听说明：

本报告数据来源于重庆土地买卖中心，由于重庆土地买卖中心的土地成交数据是从2003年8月末尾记载，因此本报告中所运用的土地相关数据的起始时间为2003年8月，同时2005年11—12月的数据截至到报揭发行时间尚未公示，所以2005年的土地相关数据为2005年1—10月份的数据。

另外，在一切土地数据中的土地价钱为该地块的土地出让综合价金，即地块的实践成交价钱，包括该地块的本钱价、自行拆迁费用及还房费用等。

土地出让修建面积为地块规划可建的最大修建面积。

土地出让面积那么为该出让地块的毛用空中积，包括净用空中积、公建、绿化等用空中积。

因此在文中的土地单价及楼面地价均由该地块的综合价金与毛用空中积得来。

一、重庆市土地资源概略

1、重庆市土地应用现状

重庆市土地总面积8.24万平方公里〔折合12359.9万亩〕，其目前应用的现状可以从农用地、树立用地和未应用地三个方面来说明：

〔1〕农用地616.34万公顷〔折合9245.1万亩〕，占土地总面积的74.85%。

其中耕地255.64万公顷〔折合3834.6万亩〕，园地16.26万公顷〔折合243.97万亩〕，林地300.78万公顷〔折合4511.7万亩〕，牧草地20.59万公顷〔折合308.83万亩〕，水面23.07万公顷〔折合346.7万亩〕，区分为土地总面积的31.05%、1.98%、36.53%、2.5%和2.97%。

〔2〕树立用地52.86万公顷〔折合792.98万亩〕，占土空中积的6.42%。

其中城镇村及工矿用地43万公顷〔折合644.94万亩〕，交通用地7.67万公顷〔折合115.02万亩〕，水利设备用地2.2万公顷〔折合33.02万亩〕，区分为土地总面积的5.22%、0.93%和0.27%。

〔3〕未应用地154.19万公顷〔折合2312.89万亩〕，占土地总面积的18.73%〔其中难应用地占76%〕。

2、重庆市土地资源特点

〔1〕人均土地数量少，耕地质量较差。

全市1996年总人口为3022.77万人，人均土地仅为0.273公顷〔折合4.09亩〕，为全国人均0.78公顷〔折合11.7亩〕的1/3。

人均耕地0.084公顷〔折合1.27亩〕，比全国人均0.106公顷〔折合1.59亩〕少0.02公顷〔折合0.32亩〕；人均林地0.1公顷〔折合1.49亩〕，比全国人均0.187公顷〔折合2.8亩〕少0.087公顷〔折合1.31亩〕；人均草地0.007公顷（折合0.1亩），仅为全国人均草地0.22公顷（折合3.3亩）的1/33。

主城区周边地域人均土地、耕地、林地低于全市人均水平。

全市坡耕地占耕地总面积95.3%，15度以上的坡耕地占48.2%（25度以上坡耕地占16.1%）。

在全市耕地总量中，有水源保证和灌溉设备的为36%，比全国平均低4个百分点。

中低产田土达60%以上。

〔2〕耕地不时增加，用地矛盾突出。

从1991年至1996年的6年间，全市共增加耕地4.59万公顷（折合68.87万亩），平均每年增加0.77万公顷（折合11.5万亩），同期开垦的耕地0.88万公顷（折合13.22万亩），相抵后净增加3.71万公顷（折合55.65万亩），每年平均净增加0.62万公顷（折合9.3万亩）。

城镇周围和交通沿线的良田沃土增加较快。

在增加的耕地中，非农业树立占用1.764万公顷（折合24.46万亩），农业树立占用0.089万公顷（折合1.34万亩），农业结构调整占用1.967万公顷（折合29.51万亩），灾毁耕地0.77万公顷（折合11.56万亩），区分占增加总数的38.27%、1.95%、42.84%和16.94%。

〔3〕三峡工程淹没和迁建占用耕空中积大。

库区淹没耕地22.98万亩，移民迁建用耕地7.32万亩，两项算计占用耕地30.3万亩。

〔4〕土地应用不平衡，集约量大。

多年来，树立用地以外延拓展为主，用地规模迅速扩展，少数地域应用不充沛，经济效益差；征而不用，闲置撂荒，重复树立，糜费土地现象时有发作。

局部农用地实践应用水平和产出率低。

林地和局部园地产出很少。

〔5〕水土流失面积大，土地退步损毁严重。

重庆属重危岩滑坡地域，山地灾祸频繁，损毁面积大。

全市水土流失面积达4.9万平方公里，占土空中积的59.7%。

平均腐蚀模数达每平方公里4864.83吨。

近些年来，虽增强管理，但管理面积未超越流失面积的10%。

一些地域土地退步损毁相当严重。

〔6〕可开垦为耕地的后备资源匮乏，且散布相对集中。

全市未应用土地154.19万公顷（折合2312.89万亩），可开垦为耕地的3.29万公顷（折合49.36万亩），占未应用土地的2.1%。

在可开恳为耕地应用地中，有1.61万公顷（折合24.22万亩）集中散布在开发难度较大的黔江开发区。

二、土地相关政策剖析

1、运营性土地的出让严厉以招标拍卖挂牌的方式停止

2002年之前，我疆土地市场的管理一度较为混乱，而用作房地产开发的土地多以协议出让的方式停止，其中自然会存在许多〝暗箱〞操作，这样对土地市场的安康开展十分不利。

2002年5月疆土资源部公布了«招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则»，要求商业、旅游、文娱和商品住宅等运营性土地，必需采取招标拍卖挂牌的方式出让，并且规范了招标拍卖挂牌出让的顺序，为片面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保证。

2003年9月，第一个针对房地产业土地市场的整理通知出台，即«关于增强土地供应管理促进房地产市场继续开展的通知»，通知中也明白指出〝实在增强对房地产开发土地供应的调控，严厉控制土地供应总量，土地出让必需实行招标拍卖挂牌方式出让。

〞

一系列的土地政策说明政府决计鼎力整理土地市场，而房地产业的土地供应严厉以招标拍卖挂牌的方式出让。

但由于中央上的执行状况并没有到达预期的效果，2004年中央政府再次加压，3月31日，疆土资源部、监察部结合下发了«关于继续展开运营性土地运用权招标拍卖挂牌出让状况执法监察任务的通知»，要求从即日起就〝展开运营性土地运用权招标拍卖挂牌出让状况〞停止全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留效果处置终了，对8月31日后仍以历史遗留效果为由，采用协议方式出让运营性土地运用权的，要从严查处。

这项政策在业界惹起了轩然大波，从国务院15号文件下发到2004年8月31日计算，处置历史遗留效果的时限为3年4个月，假设从疆土资源部11号令正式实施算起，时间为两年两个月，均超越了同意文件的两年有效期。

依照国务院15号文件的要求，片面推行运营性土地招标拍卖挂牌出让的时间应从2001年5月末尾，2004年9月1日只是处置历史遗留效果的最后时间，而〝8.31〞也因此被称为〝大限〞。

重庆市政府态度坚决，不时以来严厉贯彻中央的要求，坚持运营性土地以招拍挂的方式出让，也取得良好的效果。

自2003年8月29日土地买卖中心挂牌成立以来，至2004年3月份近7个月时间内，共操持土地运用权买卖71宗〔其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗〕，面积581.7公顷。

成交价52.5亿元〔其中土地出让金23.6亿元〕，经过招拍挂，土地出让金增值6.0亿元。

2004年8月19日，重庆市政府出台«重庆市运营性国有土地运用权买卖方法»，要求主城区运营性土地买卖都必需在市土地买卖市场以招拍挂的方式地下停止。

房地产开发用地是运营性土地的主要组成局部，重庆市房地产业的土地买卖将会愈加公允、透明，严厉以招标拍卖挂牌的方式停止。

2、政府加大对土地市场管理整理的力度，效果清楚

2003年下半年以来，针对经济运转中出现的一些突出效果和矛盾，中央做出了增强和改善微观调控的严重决策。

土地效果一向是关乎国计民生的大事，规范土地市场也是政府调控的重点。

把好土地〝闸门〞，实在维护耕地，清算各类开发区，严厉控制树立用地，中央整理土地市场的决计可见一斑。

2004年4月29日，国务院办公厅收回了«关于深化展开土地市场管理整理严厉土地管理»的紧急通知；5月21日疆土资源部收回了«关于贯彻落实国务院紧急通知肉体进一步严厉土地管理»的通知。

这两项政策对以前土地微观调控措施停止了深化和细化，进一步加大对土地市场的微观调控，集中半年左右时间，继续深化展开土地市场管理整，管理整理时期，全国暂停审批农用地转非农树立用地，并要严厉执行土地应用总体规划和年度方案。

经过历时一年缺乏的土地市场管理整理以及半年的批地禁令，土地市场管理效果斐然，也足见之前用地之集约：

6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的70.1%；规划面积紧缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。

此外，疆土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，触及总用空中积74.7万公顷，其中耕地23.9万公顷，对违法占用土地的项目依法停止了查处，收回土地1999.5公顷。

重庆市土地市场经过继续管理整理，滥占乱用土地的效果失掉有效遏制，土地市场次第也有所改善。

重庆清算整理了176个开发园区，撤销各类违规开发区126个，撤销拟建投资项目37个，共退回土地达305.86平方公里，投资项目增加近100亿元，微观调控初见成效。

而在2005年6月2日，重庆市政府收回了«关于稳固土地市场管理整理效果严厉土地管理»的通知，旨在在目前土地市场整理所取得效果的基础上，进一步缓解土地资源日益充足的矛盾，为重庆市树立一个安康有序的土地市场。

3、«国务院关于深化革新严厉土地管理的决议»预示对土地市场的管理愈加严厉

虽然土地市场的整理管理任务取得积极的停顿，但是管理整理的效果只是阶段性的，各地自觉扩展城市规模和上树立项目、自觉批占土地的现象依然存在。

深化土地管理革新，增强土地管理制度树立，树立最严厉的土地管理的长效机制迫在眉睫。

2004年10月21日，又一项重量级的土地政策出台，即«国务院关于深化革新严厉土地管理的决议»。

«决议»针对现阶段我疆土地管理中存在的突出效果和单薄环节，作出了详细明白的规则，提出了革新的出路和措施。

«决议»主要强调以下几点：

一是严厉依照法定权限审批土地；二是在土地应用总体规划和城市总体规划确定的树立用地范围外，不得设立各类开发区〔园区〕和城市新区〔小区〕；三是增强了农用地转用审批的规划和方案审查，强化了土地应用总体规划和土地应用年度方案；四是着重突出了〝征地补偿和安排〞这个重点；五是新增树立用地土地有偿运用费实行先缴后分，按规则的规范不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴；六是树立国度土地督察制度，设立国度土地总督察，向中央派驻土地督察专员，监视土地执法行为。

«决议»的出台，关于刚刚解除〝暂停批地〞禁令、用地激动蓄势反弹的土地市场而言，无疑又是一次繁重的打击。

其形成的主要影响如下：

1紧缩〝地根〞，直压用地激动

2005年的土地市场将会收紧〝地根〞，土地应用年度方案实行分类下达和考核，农用地转用方案依照指令性方案严厉管理，还要落实«决议»已明白的一系列深化革新的重要措施。

另外依据«决议»相关规则，以下四种状况下不能批地：

一是仍未纠正违法下放的农用地转用和土地征收权的中央；二是年度农用地转用方案目的用完的中央；三是年底前未足额归还农民征地安排补偿费的中央；四是2004年年底前不按«关于基本农田维护中有关效果的整改意见»要求，未将现有的基本农田落实到地块的市、县。

2有效地规范了政府行为

许多人以为«决议»是土地管理的严重打破，是迄今最严厉的管理条例。

其实«决议»与11号文件是一脉相承的，所触及的内容，过去的法律不能说没有，只是实践执行不严厉。

更应一定的是，«决议»内容共同的指向是规范政府行为，处置了许多土地管理中操作层面的效果，让运用土地停止微观调控更具操作性。

与以往政策法规下发之后，迟迟不见相关配套文件而致使政策难以发扬效能的状况不同，此次«决议»下发后，配套的7个相关规章和文件迅速下发，涵盖了从土地应用方案、树立项目用地预审、用地控制目的、农用地转用和土地征收、农民宅基地管理、补偿安排、新增树立用地有偿运用费征收运用各方面。

如树立部关于贯彻«国务院关于深化革新严厉土地管理的决议»的通知，国资部关于贯彻落实«国务院关于深化革新严厉土地管理的决议»的通知，财政部、疆土资源部、中国人民银行关于进一步增强新增树立用地土地有偿运用费征收运用管理的通知等。

主要是针对«决议»中的内容停止一定的细化，提出详细的操作措施。

3用地目的愈加显得珍贵

如此严厉管理之下紧缩〝地根〞，用地目的将愈加显得珍贵。

据统计调查，近年为开展经济，平均每年占用了200万－300万亩耕地。

如今对占用耕地停止了约束，制止占用基本农田，就要求对城市用地停止外部挖潜，集约用地。

普通而言，旧城容积率低，潜力很大。

统计数据显示，存量土地末尾在土地供应中发扬积极作用，2004年1至3季度全国树立用地供应中存量土地占了52%。

但是，城镇存量土地中，运营性用地占40%，其中有偿运用只占24%，还有16%没有实行有偿运用。

而为了确保对土地数量质量的准确掌握，应该停止新一轮土地详查任务，以防止土地〝阀门〞对经济的调控出现偏向。

«决议»出台后，重庆市也照应中央的调控措施，增强了对重庆市土地市场的管理，加大了对土地供应的控制力度及用地审批管理的力度，并取得清楚的效果。

2005年一季度房地产开发企业的土地置办量清楚增加，1—3月全市房地产开发企业置办土空中积141.24万平方米，同比下降42.1%，增幅较去年末回落了9.4个百分点；同时完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%；另外土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。

4、政府增强土地出让管理，规则土地出让最低价

重庆市政府为了使土地出让管理制度失掉进一步的增强，于2005年10月出台«关于实在增强我市国有土地运用权出让金管理的意见»，说明重庆市将加快树立以基准地价、标定地价为中心的地价体系。

市政府一致活期对基准地价、用途级别、土地出让金规范停止调整与平衡。

土地级别应当每两年调整一次，主城区内的土地级别由市疆土房管局调整，主城区外的土地级别由外地政府按规则的技术规程调整后，由市疆土房管局审批后发布停止。

运营性用地出让将按规划部门确定的规划目的测算土地出让金，测算的土地本钱和土地出让金作为招拍挂底价，并采取招标、拍卖或挂牌方式供地；协议出让不能低于国有土地有偿运用最低价，即有基准地价的地域，土地出让金最低价不能低于出让地块所属级别基准地价的70%，没有基准地价的地域，土地出让金最低价不能低于新增树立用地土地有偿运用费、征地（拆迁）补偿费及依照国度和市政府规则应当交纳的有关税费之和。

土地出让后的跟踪管理将增强，确保出让的土地按时开工和完工。

对未按期开工的，将依法征收土地闲置费或收回土地运用权。

改动用途、添加树立规模的土地，应按顺序向社会公示，补交土地出让金后，重新签署合同。

改为运营性树立用地的，必需按规则实行招标、拍卖、挂牌出让。

这项规则将更有效的促进土地市场的规范化，特别是在土地出让后跟踪管理的增强上，使土地的应用率大幅提高，确保了出让土地按时的开、完工，在很大水平上保证了土地市场的安康开展。

三、重庆市主城区土地出让总量剖析

经过下面对目前重庆市土地资源概略的了解以及近期国度针对土地市场的微观调控政策的剖析，我们将经过对目前重庆主城区土地成交资料的统计，结合国度调控政策对土地市场及房地产市场的影响，从土地成交宗数、出让面积、可建修建面积、出让方式、供应结构、容积率及土地价钱等几个方面来停止剖析。

1、重庆主城区土地出让宗数走势及剖析

从2003年8月至2005年11月，重庆市土地买卖中心共操持土地运用权出让358宗。

从各年份土地成交宗数的散布来看，2005年1—10月的成交宗数为123宗，但2005年在国度微观调控的大背景下11、12月的土地成交宗数也不会太大，因此我们可以看出2004年的重庆土地市场较为生动，全年共停止土地买卖209宗。

2003—2004年正是重庆城市扩张和房地产市场开展最为迅速的一年，房地产开展商为了临时开展的需求对土地的需求量也逐渐加大，从而也决议了此段时期、特别是2004年重庆土地市场买卖的生动。

2005年的土地买卖宗数较2004年有所下降，主要是由于国度于2004年底针对土地管理方面政策的出台，招致2005年〝地根〞较之前有所收紧，1—10月的买卖量为123宗，仅占2004年买卖量的58.8%。

2、重庆主城区土地出让面积走势及剖析

从重庆近年主城区土地出让面积的走势来看，2004年全年的土地出让面积为1045.06万平方米，1—10月的出让面积为918.41万平方米，而2005年1—10月的出让面积为694.85万平方米，与2004年同期相比下降了24.34%，主要是由于2004年土地市场买卖比拟生动，成交量为近年最高所致。

另外，国度在2005年增强了对土地供应的控制力度及用地审批管理的力度，并初显成效，招致2005年的土地置办量清楚下降。

3、重庆主城区土地出让修建面积走势及剖析

从近年成交土地的可建修建面积下去看，2004年成交土地的可建修建面积最高，为2514.39万平方米，2005年1—10月成交土地的可建修建面积为1706.7万平方米，与2004年同期相比下降17.26%。

从地块的平均容积率下去看，2005年成交土地的平均容积率在2.46左右，与2004年的2.41相比略高，一方面是由于2004年土地成交中低容积率的大宗地块成交数量较多，而2005年政府在审批500亩以上修建用地上也愈加严厉，而往往这些大宗地块的用地性质为质量较高的低密度住宅；另一方面国度在2005年对别墅用地的审批基本叫停，也招致了容积率降低的趋向。

4、重庆主城区土地出让方式〔招、拍、挂〕比例变化及剖析

2002年之前，我国的土地市场十分混乱，用作房地产开发的土地基本上以协议的方式停止买卖，其中自然存在着许多的〝暗箱〞操作，而2002年5月国度正式要求运营性土地必需采取招标、拍卖、挂牌的出让方式，重庆的土地市场在2003年也逐渐规范起来。

2003年8月—2005年10月土地出让方式在招标、拍卖、挂牌三种方式中以挂牌为主，其次为拍卖，而仅在2003年有一宗土地出让采取了招标的出让方式。

剖析招标、拍卖、挂牌这三种出让方式，招标可以最大限制的满足招标文件中规则的各项综合评价规范，或许可以满足招标文件的实质性要求且价钱最高的招标人，确定为中标人；拍卖是三种买卖方式中可以完成最低价钱的买卖方式，但此类买卖方式并不是充沛发扬其〝优胜劣汰〞的作用，而往往决议成交的要素是拥有弱小的资金实力；而挂牌出让那么综合表达了招标、拍卖、协议出让方式的优点，并异样具有地下、公允、公正特点，同时还具有招标、拍卖不具有的优势：

一是挂牌时间长，且允许屡次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于展开；三是有利于土地有形市场的构成和运作。

随着房地产市场的规范和成熟，挂牌将会是土地买卖的主要方式。

由于近年土地买卖的出让方式以挂牌为主，所以在土地出让面积、可建修建面积及成交价上挂牌所占的比重最大。

但从土地单价来看，2003年—2005年以拍卖方式成交的土地单价都高于以挂牌方式成交的，楼面地价亦是如此，经过拍卖与挂牌成交土地的单价与楼面地价对比，我们可以看出以拍卖成交的土地成交价钱在一定水平上高于其市场价钱。

5、重庆主城区土地供应结构变化及剖析

从各类物业出让比例来看，住宅用地是土地出让的重心，其比例一直坚持在80%以上，而非住宅用地在2004年的供应量为近两年最高，到达175.03万平方米，占2004年供应量的16.75%。

而2005年1—10月的非住宅供运用地所占比例较2004年下降清楚，仅占供应量的6.88%，主要是2005年终国度对10000平方米商业设备项目必需举行听证会条例的公布及重庆市对商业用地的严厉控制，形成2005年非住宅供地的增加。

不过需求指出的是，以上统计的非住宅用地的供应并没有包括一切住宅用地中所包括的配套商业用地等非住宅用地，所以实践非住宅用地的供应量应高于以上统计数据。

6、重庆主城区土地出让容积率变化及剖析

容积率作为土地中的一个中心目的，其重要性是不可无视的。

一宗地块的容积率的规则直接影响了该地块运用率的大小，在一定水平上决议了该地块房地产开发的物业形状、寓居质量及其价钱。

从2003年8月到2005年10月这段时期成交土地的容积率统计下面来看，目前主城区成交土地的容积率主要集中在1—4之间，其中成交地块容积率规则在2—3的地块到达109宗，占总成交