水上乐园建设项目投资计划书.docx
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水上乐园建设项目投资计划书
一、项目概要………………………………………………………1
二、项目背景及建设的必要性……………………………………2
三、水上乐园项目市场状况浅析…………………………………5
四、项目目标定位…………………………………………………5
五、项目规划………………………………………………………6
六、主要建设内容及规模…………………………………………7
七、项目业务发展策略……………………………………………8
八、环境影响评价…………………………………………………11
九、项目实施进度…………………………………………………11
十、管理体制及人员编制计划……………………………………12
十一、项目费用估算及资金筹措…………………………………13
十二、项目效益分析及可开发潜力………………………………16
十三、结论及建议…………………………………………………17
一、项目概况
1.项目名称：
某省某水上乐园项目
2.建设性质：
3.建设地点：
某省省某县某镇清江村青狮坡某城市主干道旁
4.项目估算总投资：
5657万元
5.主要建设内容及规模:
见第7－8页
6.建设单位：
某省某投资有限责任公司
某省某投资有限责任公司是经由贵阳市工商行政管理局核准成立的非金融性投资公司，是专门从事体育、休闲、旅游产业开发及多产业复合开发的经济实体。
公司于2011年3月与某省某州某县人民政府签订了某省某某体育·休闲·生态城整体开发项目开发协议。
该项目采用“体育、文化、休闲、旅游复合地产”与“城市功能整合运营”相结合的模式，采取政府——企业深度合作开发，企业——当地居民合作共利的多赢模式进行运营。
拟开发建设某旅游文化产业园（主要包括古镇文化与生态保护、某省某水上乐园、游客接待中心等项目）、民族文化产业园、某省高校产、学、研基地、企业培训总部基地、企业管理总部基地、会议会展中心、老龄化论坛及养老公寓示范基地、某省某体育文化产业园、生态农业观光园等项目。
整体项目占地33．3平方公里，核心区3．87平方公里，总投资109亿，建设期五年。
某省某投资有限责任公司自成立之日起就以力争把某打造成“某省旅游名片”为己任，公司拟开发建设项目均综合经济效益、社会效益生态保护及城市规划等进行反复论证。
目前，在当地政府的大力支持下，整体项目正在有条不紊地推进中。
二、项目背景及建设的必要性
1.项目拟建地基本情况
某镇位于某省中部的某县东部，行政隶属某县，是某苗族侗族自治州的西大门。
地理位置为东经107°421′22″－107°53′30″，北纬26°26′53″－26°35′04″，地质稳定，地貌复杂，山峦奇雄，河流纵横，地处清水江畔，自然风光清幽秀丽。
海拔600米左右，属黔中亚热带湿润气候区，年平均温度16.3℃，降雨量1195.9毫米左右，冬无严寒，夏无酷暑，四季均可旅游。
某东、北部与某市毗邻，西、南部分别与某县的杏山镇、龙山乡、宣威镇相接，总面积149.6平方公里。
境内有320国道、凯麻高速公路贯穿东西，湘黔铁路、株六复线从镇域西北及东北边缘穿过，由某开发区往西延伸的凯司大道已修至某镇清水江边，交通十分便利。
某距离某县城25公里，与州府某市相距24公里，离贵阳市170公里，都匀市61公里。
辖区内有国家电缆通讯干线、光缆通讯干线通过，通讯十分发达。
某城区原由清江、桃花两村组成，不久前桃花村已并入清江村，共有1100余户，3200余人，由苗族、汉族等民族杂居组成。
某古镇具有悠久的历史文化，城区房屋或依山或临江而建，建筑物地方特色突出，街巷临江，风景宜人，地势优越，是某历史重镇之一。
自古商业繁荣，远在嘉庆13年（公司1808年）某就被辟为商埠，到民国时期发展为闹市，有水陆码头，是某重要物资集散地。
镇上商贾云集，马帮成群结队，商号、货栈、会馆、餐馆遍布街头巷尾，彻夜营业，时人誉为“小上海”。
1999年某省省人民政府批准成立“某风景名胜区”，某古镇被列为重点保护区之一。
某作为某省省唯一的“少数民族文化体育村”，也是某省省的“龙舟训练基地”，曾举办过多届某省省龙舟赛。
被誉为“某省唯一、亚洲最好、世界一流”的某国家皮划艇激流回旋训练基地，也曾多次举办过国家乃至世界级赛事。
这些赛事的成功举办，促进了某旅游大州的建设，大大地提升了某的知名度，前来某观光旅游的中外游客正逐年大幅增多。
2.项目建设的必要性
随着生活水平的不断提高，人们越来越追求健康的休闲生活方式，到优美的自然环境中去，赏山玩水，吸天然氧吧，舒缓因工作、生活给现代人带来的压力，放松心情，充分的享受大自然给人们带来的清爽美好感受，休闲旅游业也因此而迅速发展起来。
某省省某州自然风神奇秀丽，人文景观绚丽多彩，民族风情浓郁迷人。
以某、台江、雷山为代表的苗族风情，文化底蕴浓郁，某因与某咫尺之遥，亦属其列。
联合国确定的十大“返朴归真、重返大自然”的世界级民族风情文化旅游胜地，十大民族文化保护圈、人类疲备休息最后的家园胜地，在亚洲仅有两个，一个是中国的西藏，一个是中国某省的某。
近年来，某州委、州政府，某县委、县政府根据区域内优越的旅游资源，已会同有关部门对某及周边进行统筹规划，明确将某打造成“大某的后花园”，并通过举办一系列丰富多彩的旅游文化活动，旨在深度开发生态旅游产品，广泛宣传环境友好型旅游理念，让旅游业在拉动地方经济发展、调整产业结构中发挥重要作用。
为了加快旅游产品的开发和建设，更充分发挥生态资源优势，满足不断升级的旅游消费需求，各级政府相关部门在资金筹措及基础设施建设方面也做了大量的工作。
目前，某的路、水、电、通讯等基础设施已接通和完善，退耕还林还草、河道治理、环境卫生等公益事业均得到加强，清水江上游又重现了往日“云飘山际，鱼游浅底”的景象。
某这块处于“在深闺人未识”的“处女地”，为什么至今仍未开发？
主要原因是：
一方面是政府已意识到某的开发建设要定位于“品味高、独特”，要将其“一步到位”建设成为“体育、休闲、旅游文化生态城”。
因此，在规划及项目的选定上耗费了大量的时间，同时也意味着需要大规模投入。
另一方面是地方财力有限。
而对于一般的投资商，虽然都看到了某正处于“暴风雨”般的大开发、大建设的前夜，但在具体开发思路上要么偏离了政府的定位，要么无法选定能迅速聚集人气的项目，担心承担更大的投资风险。
为此，某省锦绣黔投资有限责任公司提出了某整体建设运营方案，并选定水上乐园等项目作为首期实施项目，以期通过对其开发建设和运营，使某名胜景区在短时间内能迅速聚集人气，带动其它后续项目的实施，最终实现整体项目的开发建设和运营。
某整体项目及水上乐园项目亟待开发建设主要基于以下理由：
（1）开发建设促发展不仅是政府的责任，更是当地广大民众的强烈愿望。
为了避免重复建设，造成不必要的资源浪费，当地政府早已对某城区的建筑物进行了限制，但这种限制不能长时间下去，否则，将造成更大的浪费。
项目的开发建设无疑也顺应了广大民意，也必将得到广大民众的支持。
（2）水上乐园项目是某省某投资有限责任公司经过对当代世界范围内旅游业的特点及发展趋势进行分析、论证后提出来的，项目建成后，必将成为某省旅游的一大亮点，吸引大量的游客。
（3）水上乐园项目的建设和运营，将更好地带动其它项目的实施。
（4）某水资源丰富，水上乐园项目充分利用水资源，项目建成后运营成本较低。
（5）项目拟建地址无建筑物，征地拆迁条件良好。
（6）拟建地址部分为丘陵洼地，部分为山体，开挖部分可就地回填，施工较容易。
综上所述，某已具备实施水上乐园项目的各种条件，希望有实力的企业或其它组织能看到旨在倡导健康休闲方式的水上乐园项目所带来的经济效益，并参加到项目的建设队伍中来，关注和投资建设该项目。
三、水上乐园项目市场状况浅析
南方的夏季，炎热天气总是特别长，普通的室内游泳场所已难以满足人们的亲水需求。
在水上乐园消署也渐成南方人的一大消费需求。
很多地方的水上游乐场所就是在这种需求中发展起来的。
同时，现在的家庭都更加关注孩子生活的丰富性，特别是到了夏季，一家人带着孩子去嬉水，不但增进了家庭的和睦，也充实了孩子的娱乐生活。
相比只能游泳的游泳馆，家长们还是更乐意与孩子一起体验丰富多彩的水上乐园项目的乐趣。
而对于不太喜欢游泳又不乐于亲水的人来说，水上乐园也是比较适合的选择，因为那里的氛围更为放松。
从全国范围来看，前些年，许多城市都大兴土木，兴建了不少大小不一的水上乐园，但像声势浩大的广州长隆水上乐园的，到目前还没有几家。
就某省全省而言，除了几个微型的项目外，由于气候及地理环境等原因，稍上规模的项目仍为空白。
目前，某地区唯一位于某开发区的的欢乐谷，受地理环境的限制及经营定位，也只能算作农家乐。
水上乐园之所以发展缓慢，其主要原因：
一是需要投入较大，二是受选址条件的限制（而某在兴建水上乐园方面却具备得天独厚的自然条件）。
四、项目目标定位
通过打造集绿色生态回归、游园嬉水、文化旅游、休闲度假等于一体，将本项目建设成为亚洲规模最大的水上乐园，并在不断丰富项目本身内容的同时（比如适时增加更多游乐项目，提高亲水文化内涵等），还要根据游客的需求，结合周边的餐饮、酒店等各种配套，进一步丰富和完善游乐场所的消费内容，逐步形成“可览、可游、可参与”的环境景观，构筑“城市－郊区－乡间－田野”空间休闲系统，从而带动某城市的整体规划建设和文化发展。
五、项目规划
1.项目规划原则
（1）生态保护原则：
注重生态保护，顺天时、地利而建，展现人的活力与自然和谐交融，重视景观效果设计。
（2）市场导向原则：
以市场需求确定项目产品及服务，始终保持恢宏大气、震憾人心和绿色生态、先进安全的城市形象，把娱乐与精神陶冶结合起来。
（3）挖掘特色原则：
不仅内部各子项目之间有机形成一体，整个项目也与周边环境、景点形成有机结合的关系。
2.项目策划思路
（1）将本项目作为重要的景点纳入某整体开发规划之中，打造集观光、体验于一体的园区。
（2）在项目内容运行过程中，强调势、力、速、美、多变和持久的极限感受和音响配合。
（3）利用本项目的开发建设，带动当地旅游、房地产、酒店、餐饮等行业的发展。
六、主要建设内容及规模
根据前面的分析，结合城市规划、本项目建设场地选择情况及市场需求预测，初步拟定某水上乐园建设内容及相应规模如下：
序号
项目名称
单位工程
占地面积（㎡）
1
入口广场
1000
2
游客接待中心
游客休息室和更衣室
1000
公共厕所
400
管理办公室（含会议室等）
500
3
停车场
8000
4
儿童项目
戏水池
3500
大喇叭滑道
3000
海浪池
7800
冲天回旋滑道
4000
组合滑道群
5200
5
成人项目
漂流河
12000
海啸池
8000
大型互动水屋
6200
组合皮筏滑梯
6000
巨兽碗
4800
6
公共厕所2个
600
7
场地绿化
50000
8
其它附属设施
含水生物观赏池等
10000
9
步道及空地
含生活服务设施等
68000
七、项目业务发展策略
广州长隆水上乐园之所以能够长盛不衰，除了广州市人口众多、中等收入家庭的消费层级较高、城市辐射能力强外，项目的经营策略也至关重要。
长隆看似一个水上乐园，但它背后却是各种旅游资源和设施的支撑。
当一个旅游点不是单一的，而是呈集群式的，也即围绕着水上乐园还其它旅游点的时候，游客才能有长距离出行的动力，才能吸引周边甚至全国的游客。
目前，某省某水上乐园在建成后要实现长隆这种综合性发展的要求，需要运营商对发展有长远的规划，需要相关部门的大力支持。
总之，某的地理位置和水上项目的发展空间，尚不具备做大做强的条件，省内外及周边民众对某的环境的认可度还存在一定的差距。
该项目在建成后能够在运营中实现赢利，取得成功，还需要下很大功夫，还要做很多工作。
1.水上乐园项目首先要有清晰的定位。
要对项目本身有充分的理解，要弄清“游客为什么要来”这个问题。
其次要尽量利用各种资源优势，进行综合发展，满足广大游客的消费需求。
通过广泛借鉴国内外同类项目的成功经验，着力整合、发挥当地各种资源，努力在提高差异化竟争上大做文章，力争将某水上乐园打造成为一个兼顾本土特色和世界潮流为一体的、高品质的水上游乐场所。
2.水上乐园项目的一大突出特点便是季节性强，这作为一个客观局限因素，在很大程度上限制了该业态的发展。
在炎热的夏天，一个大的项目，有时一天可以吸引上万名游客，但一到秋冬，一天没有一个游客进来也是常有的事。
如何规避季节影响这一劣势是本行业走出迷局的关键。
本项目将实行“一园多用”的办法来应对这一问题。
夏季是水上乐园，而冬季则变身为欢乐城堡的主题板块。
要让冬天有冬天的玩法，尤其要结合自身的设施推出一系列陆地新玩法，实现全年经营。
比如夏天是广受欢迎的漂流河，在冬天则成为漂流船，用于进行狩猎项目，游客可以坐在船上射击岸上的靶子。
当然，要在秋冬季玩水，作为南方地区，还要解决“习惯”问题。
北方很多城市都有冬泳的习惯，如北京、东三省等地，每年都会举办一些冬泳比赛项目，不少人热爱冬泳，但南方并没有这个气氛。
尤其是某市及周边地区的居民，这个“习惯”一时半会难以改变，所以水上乐园项目要根据游客的需要来做一些改变，一方面要向民众宣传秋冬季游泳和泡水的好处。
二是多进行一些水上健康理疗概念等的打造。
比如，如果能打造一些冬季水上理疗项目，让一些人养成秋冬戏水理疗的习惯，就像现在大家都很自然地去做普通按摩一样。
再如，在园内建立一定数量的室内项目，室内的项目有温水池、中药池、冰水池、蒸汽池等。
此外还可以向游客提供SPA及其它室内水上休闲项目，这样一来，在夏季遇上雷雨天气，室内项目也能正常营业。
3.在营销策略方面，多结合社会热点或文化焦点搞多样化的主题活动，吸引更多的游客。
比如，在夏季举办水上音乐节、泼水节、国（洲）际比基尼小姐大赛、水球比赛、啤酒烧烤、K歌交友等活动，冬季可以举办一些冬季的水上项目比赛或培训类活动，也可以举行“耐冷赛”等一些民间项目活动。
4.通过水上乐园项目的吸引和带动作用，培育其它相关旅游产业的发展，通过诸多资源的联动作用，反过来吸引更多的游客来玩。
某省某从来就不缺乏旅游资源，但这几年除了“西江千户苗寨”和“镇远古城”外，其它景点的游客量总是不尽人意，其主要原因是旅游相关配套不成熟。
外地人一来，除了赞叹秀丽的原生态风光外，往往都对交通、酒店业等配套服务感到遗憾。
因此，某省锦绣黔投资有限责任公司在兴建水上乐园项目的同时，还将大力完善基础设施，并按高标准装修临近已完成土建工程的两幢酒店。
此外，建设公司将根据某整体开发建设规划，不断开发新的项目，使某的旅游资源形成产业链。
5.某水上乐园建成后，将与相关旅行社和其它景点（区）加强合作，以期将某景区旅游单线扩展成为一个旅游网络。
各景点（区）可根据自身的特点推出联合营销梱绑套票，以进一步提升某景区及该项目的知名度和市场的认可程度。
目前，已有部分旅行社主动前来商讨有关事宜，一旦与有实力的旅行社成功合作，来某的游客将成倍增长。
比如通过旅行社等渠道撬开学生这一独特的消费群体，在假期将学生当成主要目标客户，在定价、促销和项目服务上，适当采取向学生偏移的举措，必定收到很好的效果。
6.该项目非常注重同质化竟争问题。
通过调查，发现长隆的刺激项目较多，不少人反映：
很多项目体验一次就再也不想去体验了。
本项目要多做一些常规的、温和一些的项目，让游客们经常来玩。
7.尽管水上乐园项目的设备都很昂贵，但有的项目，一旦多数游客反映陈旧、过时的，就必须更新，要敢于做到自我否定，不断满足游客图新图奇的需求心理。
8.对游客而言，水质的好坏是影响他们选择的最主要因素，在消费过程中，更在意消费品质，而不单纯追求消费价格的低廉。
通过调查，有不少游客反映，当他们得知某水上乐园的水几天才更换一次时，就再也不去那里玩了。
本项目必须做好这方面的应对措施，要充分利用清水江某段优质的水源，运营用水要严格按规定的程序处理后再放入园区，让游客放心大胆地使用。
八、环境影响评价
本项目建成后,运营用水水源为清水江,经处理后循环使用,对江水无污染。
目前，该项目选址离居民区较远，运营时不会对居民造成噪音污染，但随着城市建设的发展，将来运营时产生的噪音会影响到附近居民区，届时应根据情况采取相应隔音措施。
九、项目实施进度
1.建设工期
根据整体项目的开发建设及本项目工程的建设规模、建设条件以及工程的复杂程度初步确定该项目的建设期为10个月。
2.项目实施进度安排
本项目在资金到位的前提下，实施进度分项目前期准备、项目建设、竣工验收等三个阶段进行，各个阶段的工作内容和进度拟安排如下：
（1）项目前期准备工作（大约需要1个半月，争取在1个月内完成）。
主要包括：
详细编制项目可行性研究报告及项目立项审批、编制项目环境影响评价报告表及审批、工程地址勘察、初步设计、施工图设计以及办理其它相关手续。
（2）项目建设实施阶段（大约需要7个月）：
项目建设实施阶段分为施工准备和建设实施两部分进行，具体安排如下：
A、施工准备：
包括开工前准备和开工审批。
B、建设实施：
主要分为土建施工和设备采购及安装两部分，根据项目规模、结构类型以及具体建设条件等情况另定。
（3）竣工验收阶段（1个半月内完成）：
竣工验收主要包括验收的准备和实施验收两个阶段。
具体安排如下：
A、验收的准备：
主要有三方面的工作，一是整理技术资料；二是绘制图纸；三是编制工程竣工决算。
B、实施验收：
项目建设全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请，由负责验收的单位对项目进行验收。
十、管理体制及人员编制计划
本项目的运营管理由某省某投资有限责任公司某分公司运营管理中心水上乐园项目部组织实施，该项目部组织架构及人员编制如下：
序号
部门
职位
人员编制
1
管理部
部长
1人
2
助理
1人
3
工作人员
1人
4
财务部
会计
1人
5
出纳
1人
6
售票员
3人
7
客服部
导游
4人
8
行李保管员
3人
9
话务员
2人
10
设备部
防损员
8人
11
操作员
10人
12
维修员
3人
13
后勤
保安部
安全员
5人
14
值勤
2人
15
保洁员
5人
合计
50人
十一、项目费用估算及资金筹措
1.设备费用（参考广州海山科技公司报价）：
20,564,000元
一、游乐设施（可根据需要，在具体实施中调整）
序号
项目及名称
主要参数
估价（元）
1
鼓风造浪设备
4套主机
420,000
2
海啸造浪设备
4套主机
1,340,000
3
漂流设备
600M
300,000
4
章鱼滑梯
平台高17M
780,000
5
高速滑梯
平台高13M
170,000
6
驼峰滑道
平台高13M
360,000
7
家庭漂流滑梯
平台高10M
430,000
8
旋风滑道（大喇叭）
平台高15M
2,150,000
9
冲天回旋滑道
平台高12M
834,000
10
漩涡滑道（巨兽碗）
平台高18M
2,300,000
11
敞开皮筏滑梯
平台高9M
250,000
12
黑洞皮筏滑梯
平台高9M
240,000
13
敞开皮筏滑梯
平台高12M
296,000
14
互动水屋
水面积5000㎡
3,000,000
15
儿童戏水项目设备
700,000
16
供水设备及控制系统
1,420,000
17
设备运输、检测
430,000
18
设备安装调试
2,000,000
19
税费
1,050,000
21
小计
18,470,000
二、水处理系统
序号
项目及名称
数量
估价（元）
1
水处理设备
1,260,000
2
水处理管网系统
450,000
3
设备运输费
28,000
4
设备安装调试费
250,000
5
税费
12,000
6
小计
2,000,000
合计
20,470,000
2.基建投入估算（未含生活服务区）：
15,220,000
序号
项目
数量
估计（元）
1
选址平场
挖、填15万方（含土地费）
4,000,000
2
入口广场
1000㎡
300,000
3
停车场
包括管理设备1套
500,000
4
游客休息室和更衣室
建筑面积2800㎡
3,000,000
5
公共厕所
3个
300,000
6
管理办公室
含会议室等
1,000,000
7
其它附属设施
含水生物观赏池等
10,000,000
8
绿化
8,000,000
合计
27,100,000
3.其它费用：
序号
项目
数量
估计（元）
1
地质勘察
200,000
2
规划、设计
500,000
3
装修装饰
2,000,000
4
房间办公设备
800,000
5
其它
包括电力、管网设备设施等
2,500,000
合计
6,000,000
4.铺底及流动资金：
3,000,000元
以上1—4项共计56,570,000元，即5657万元。
5.资金筹措
开发商自筹5000万元（其中，至少需向基金公司等机构申请投资4000万元），其余的657万元需向银行等机构借款。
十二、项目效益分析及可开发潜力
1.收入预测
（1）门票收入：
按较保守预测，项目平均每年可正常运营5个月（其中有3个月为旺季），每月正常营业20天（不含节假日），平均每天游客按1000人计；年平均可运行节假日60天（含学生暑假），平均每天游客按5000人计，票价统一暂定150元/人。
于是，年门票收入为：
（5个月×20天×1000人/天+60天×5000）×150元/人＝6000（万元）。
（2）其它收入：
主要为饮食门面、摊位出租等，预见为60（万元）。
2.支出情况分析
（1）工资性支出：
50人×1500元/人×12月+10万元（年均递增）＝100（万元）。
（2）非工资性支出：
税金80万元，水、电费用120万元，保险费50万元，折旧费30万元，员工培训费5万元，维修费20万元，差旅及其它费用45万元。
合计350万元。
3.投资效益
年利润＝年收入（6000万元+60万元）—年支出（100万+350万元）＝5710万元。
投资利润率＝年利润/总投资×100%＝5710万元/5657万元×100%＝100.9%。
投资回收期（PP）＝[5657万元/5710万元/年]+[10月/12月]＝1.8（年）。
即建成运营后，一年内即可收回投入。
4.项目可开发潜力
本项目生活服务区包含着大量的房地产项目，这也是本项目真正的赢利点。
十三、结论及建议
1.该项目的开发建设符合政府相关的产业规划要求，通过建设及运营，能极大地吸引人气，拉动某整体项目的实施。
2.通过对该项目进行实质性的投资建设，能迅速提升政府方面的信心和决心，从而给予开发商更多的优惠条件，使其能够更好地开发后续项目。
3.建议有实力的单位或个人前来与本公司洽谈合作事宜，合作方式可由双方协商确定。
4.通过对本项目的投资建设，经运营吸引人气后，投资商将享有更多的优惠政策与开发商继续合作，共同分享某
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