拆迁补偿财务处理规定.docx

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拆迁补偿财务处理规定

关于财政部财企[2005]123号《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》文件的相关问题和执行

　　㈠、财企[2005]123号文件的规定

　　关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知

　　（财企[2005]123号）

　　据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。

为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：

　　一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。

搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

　　二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：

（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

　　（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

　　（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

　　三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。

　　企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

　　四、本通知自下发之日起施行。

　　2005年8月15日

　　财企[2005]123号文件的主要要点

　　经济事项

　　财企[2005]123号文件相关规定

　　文件规范事项范围

　　企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款

　　搬迁补偿款会计核算的处理

　　企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。

搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

（注：

上述规定基本是依照《企业会计制度》的规定）

　　搬迁过程相关事项财务处理

　　1、因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；

　　2、机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；

　　3、企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；

　　4、用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

　　搬迁补偿款节余的会计处理

　  企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。

　　搬迁补偿款的相关披露

　　企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

　　㈡、对财企[2005]123号文件的理解和执行　　

　　财企[2005]123号文件的规定与《企业会计制度》的相关规定基本上是一致的，但由于文件特指“搬迁补偿款”，因此文件表述的事项仅是涉及搬迁的相关事项。

但由于各地涉及搬迁情况的不同，在执行中尚应参照所在地政府的相关规定。

　　1、执行上述文件应限于尚未执行新会计准则的企业,已执行新准则的企业应遵照《企业会计准则第16号——政府补助》的相关规定进行处理；

　　2、尽管文件规定规范的范围是“企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款”，但如果企业发生收到属于政府对企业的补偿、补贴、补助的款项，个人的理解其会计处理可以比照文件的规定处理；

　　3、企业发生的“搬迁”事项，必然要涉及“土地使用权”的问题，除因搬迁新购入取得的土地使用权应在增加“无形资产”的同时核销“专项应付款”外，企业占用的土地，可能有以下情况：

　　⑴、企业占有土地的“土地使用权”，是通过缴纳土地出让金取得的“土地使用权”或从其他单位购入的“土地使用权”，企业反映于“无形资产”科目核算。

一般情况下企业应连同反映于固定资产科目的房屋、建筑物（包括固定资产中道路、围墙等项目），借记“专项应付款”、“累计折旧”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目；

　　⑵、企业占有土地的“土地使用权”，是“划拨土地使用权”，但企业过去已通过请产核资按评估价值的50%计价反映于“固定资产”科目（不计提折旧），此时企业可比照前款规定进行会计处理。

　　4、企业生产经营现有的固定资产，在不同的企业可能存有多种不同情况，但应按照文件的规定分别进行会计处理：

　　⑴、原有的固定资产性能完好，经拆迁、安装、调试后仍可用于新位生产，所支付的拆迁费用、运输费用、安装费用、调试费用等可以直接在“专项应付款”中直接核销（若为了反映不同固定资产上述费用的支出情况，可以按不同固定资产进行归集）；

　　⑵、原有固定资产无法通过拆除用于新位的生产经营，此时应按“报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款”；

　　⑶、原有的固定资产虽然尚可使用，但从技术发展角度应购置技术比较先进的设备用于新的生产过程，此时对原固定资产出售应比照前款“因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款”；

　　⑷、根据产业的调整或按照市场的需求,企业转产生产其他的产品,购置新的生产设备,应根据实际情况,通过“在建工程”科目进行核算，当达到预定的可使用状态，按规定的程序结转固定资产。

借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目，同时，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。

如专项应付款——政府补偿款数额不足以核销全部固定资产数额时，贷记资本公积的数额以专项应付款贷方余额为限；

　　5、搬迁企业职工的安置

　　在一般情况下,企业的搬迁多系由政府安排在市郊择地另行建设或由繁华地段迁至偏僻地带,因此不涉及职工的安排，只不过需要企业增购班车通勤接送职工。

但也有由于搬迁，由于种种原因或搬迁企业撤消与其他企业合并，需要将部分职工安排至其他企业，应由企业向接收单位或职工个人支付一定的安置费用的支出。

对此“用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款”。

　　6、企业由于政府市政建设的需要，一般情况下个别的国有企业，不需要搬迁另行安排建设新址，很可能形成与其他企业的合并与职工的安排，虽然不存在搬迁新址的行为，但有与接收单位合并过程的支出，而需要政府给予一定的补偿。

此时原有企业撤消需要进行清算，在清算过程中应按上述对政府拨付“搬迁补偿款”进行会计处理的基础上按清算的结果结束原有的企业。

　　7、搬迁补偿款在处理上述各项损失、费用后的节余，应计入“资本公积——其他资本公积”。

　　推荐二、关于财政部国家税务总局财税[2007]61号《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》文件的相关问题和执行　　

　　㈠、财税[2007]61号文件的规定　　

　　财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

　　财税[2007]61号　　

　　为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：

　　一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

　　二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

　　（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

　　（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

　　三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

　　四、主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。

重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产等。

　　五、本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

　　请遵照执行。

　　财政部国家税务总局

　　二〇〇七年五月十八日

　　财税[2007]61号文件的主要要点

 　应纳税所得额的计算

　　应纳税所得额的计算

　　1、用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的

　　应将政策性搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用后的余额计入企业应纳税所得额。

　　2、因转换生产经营方向等原因，没有用搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的

　　应将政策性搬迁收入扣除用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的相关成本后的余额计入企业应纳税所得额

　　3、搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告的

　　应将政策性搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额

　　相关税收政策

　　1、搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的

　　企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

　　2、搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产

　　可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

　　3、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业

　　其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

　　㈡、对财税[2007]61号文件的理解和执行

　　1、财企[2005]123号文件的颁发时间是2005年8月15日，两年之后的2007年5月18日颁发财税[2007]61号文件。

根据客观经济情况的发展和相应政策的颁布实施，观察两个文件规定的内容，除在性质上前者主要规范的是财务会计处理，而后者主要规定的是所得税的计缴事项外，总体上讲61号文件应是在123号文件的基础上根据客观的发展而制定颁发的（尽管是会计处理和税务计缴的不同），两者之间并无重大的矛盾之处；

　　2、财税[2007]61号文件明确“企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

”之所以与原财企[2005]123号文件所称“搬迁补偿款”为“企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款”相比，在内容上由“库区建设等公共利益需要搬迁”扩大为“基础设施建设”，在资金来源上由原财企[2005]123号文件的“收到政府给予的相应补偿款”的基础上增加了“通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入”的内容。

这是随者我国经济形式的发展，各地旧城改造的普遍存在客观事实而进行规范的。

　　在实务上，通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，有的根据当地政府的政策，在企业报送的搬迁规划，可能给予企业一定的并无具体项目对象的补偿，也可能完全以取得的土地转让收入解决企业搬迁所需要的支出和费用。

因此具体如何执行上述财企[2005]123号文件和财税[2007]61号文件，企业还应在文件规定的原则基础上依照当地政府相关规定执行；

　　3、财企[2005]123号文件规定“搬迁补偿款”的节余，企业“作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享”，财税[2007]61号文件规定“余额计入企业应纳税所得额”，两者之间并不矛盾，前者是指企业的财务会计处理，后者是指所得税的税务处理。

因此，企业“搬迁补偿款”的节余，计入“资本公积”后，在计缴当期所得税时，应调整计入应纳税所得额；

　　4、搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额；企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

　　5、搬迁企业的搬迁收入没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

　　推荐三、《企业会计准则第16号——政府补助》对拆迁补偿费会计处理的相关规定　　　　

　　㈠、《企业会计准则第16号—政府补助》的相关规定　　

　　《企业会计准则第16号—政府补助》第二条规定：

“政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。

”

　　第三条规定：

“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

　　与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

　　与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

”

　　第五条规定：

“政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）企业能够满足政府补助所附条件；

（二）企业能够收到政府补助。

”

　　第六条规定：

“政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。

　　政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

”

　　第七条规定：

“与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。

但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

”

　　第八条规定：

“与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：

（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

”

　　第九条规定：

“已确认的政府补助需要返还的，应当分别下列情况处理：

（一）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

（二）不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

”

　　㈡、执行新会计准则体系对“搬迁补偿款”相关经济事项的会计处理　　　　

　　《企业会计准则第16号——政府补助》中并未对“拆迁补偿款”的会计处理单独作出明确具体的规定。

但根据准则的相关规定，可以对因“因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入”，依照政府的批准文件的具体规定内容（包括企业报送的有关搬迁安置规划的内容）对收到的“搬迁补偿款”，分别划分其具体归属是否属于与资产相关后，对拆迁过程中经济事项应按照新准则的相关规定进行会计处理（有的个别事项可以依照或比照前述财企[2005]123号与财税[2007]61号文件的规定进行处理）：

　　1、为全面反映拆迁补偿款的使用情况和对“政府补助”的款项应按“总额法”进行会计核算的规定，对收到政府拨付的“拆迁补偿款”，应首先在“专项应付款”科目中进行核算反映；

　　根据《企业会计准则第16号—政府补助》“政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量”和“与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期损益（营业外收入）；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益（营业外收入）”的规定，根据费用和损失发生的时间分别计入发生期间的损益或转入递延收益科目；

　　2、搬迁所涉及“土地使用权”的处理

　　⑴、企业原占有土地的“土地使用权”，是通过缴纳土地出让金取得的“土地使用权”或从其他单位购入的“土地使用权”，企业反映于“无形资产”科目核算。

由于搬迁而灭失的“土地使用权”，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的相关规定，企业应连同反映于固定资产科目的房屋、建筑物（包括固定资产中道路、围墙等项目），借记“营业外支出”、“累计折旧”、“累计摊销”等科目，贷记“固定资产”、“无形资产”等科目；进行上述会计处理的同时，借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目；

　　⑵、企业搬迁新购入土地使用权所支付的各种支出（包括向土地管理部门交纳的土地使用权的出让金），应在增加“无形资产——土地使用权”，核减“专项应付款”的同时，增加“递延收益”，在之后确认摊销相关费用期间，计入当期损益；

　　3、搬迁所涉及“固定资产”的处理

　　搬迁所涉及的“固定资产”的会计处理，一般情况有的可以通过拆卸移至新位安装调试后继续使用，有的拆迁后无法继续使用只能作为废料进行处理，有的由于搬迁后拟使用新的设备原有的固定资产需进行处理。

有的由于搬迁需要购置新的固定资产用于生产经营的使用。

　　⑴、对固定资产可以通过拆卸移至新位安装调试后继续使用的处理

　　对一些固定资产通过拆卸移至新位安装调试后可以继续使用的，主要是对固定资产支出的拆卸费用、运输费用、重新安装费用和调试费用的会计处理。

对支出的上述费用企业在计入期间“营业外支出”科目的同时，借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目；

　　⑵、对一些固定资产拆迁后无继续使用价值只能作为废料或作为使用过的固定资产进行处理的会计处理

　　由于搬迁企业发生一些固定资产拆迁后无继续使用价值只能作为废料或作为使用过的固定资产进行处理所发生的损失，企业应根据《企业会计准则第4号——固定资产》的相关规定，通过“固定资产清理”科目归集相关的收入、费用后，应将净损失的数额，借记“营业外支出”科目，同时借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目；

　　⑶、由于搬迁需要购置新的固定资产用于生产经营的使用的会计处理。

　　由于搬迁企业需要购置新的固定资产用于生产经营的使用，企业发生此种情况，可能政府给予一定数额的补助，由企业自行解决一部分资金。

根据政府补助批准文件的有关规定，企业在增加“固定资产”的同时，应将由政府“搬迁补偿款”补助的部分，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目。

固定资产投入使用以后，根据个期间折旧提取摊销的情况，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目。

　　4、对企业由于搬迁而发生的涉及职工安排有关支出的处理

　　根据当地政府经济建设发展的需要，由于企业搬迁及技术的发展，很可能涉及对职工的安排，假若企业搬迁，对部分职工的安排符合《企业会计准则第9号——职工薪酬》第六条“企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益：

（一）企业已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。

　　该计划或建议应当包括拟解除劳动关系或裁减的职工所在部门、职位及数量；根据有关规定按工作类别或职位确定的解除劳动关系或裁减补偿金额；拟解除劳动关系或裁减的时间。

（二）企业不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。

”

　　企业由于搬迁涉及了对职工的“辞退福利”的支出，则应当按照职工薪酬准则关于辞退福利确认和计量的规定，将预计未来支付的安置款项的折现值确认为“应付职工薪酬——辞退福利”（应在“应付职工薪酬”会计科目下单独设立明细科目进行核算）计入企业“管理费用”，进行上述会计处理的同时，借记“专项应付款”科目，贷记“营业外收入——政府补助”科目。

　　5、关于“搬迁补偿款”与企业相关搬迁支出数额差异的处理

　　政府拨付企业的“搬迁补偿款”的数额，一般情况下是首先由企业提出有关搬迁事项的具体安排和预计发生支出，并提出要求政府支持补偿的数额。

经政府有关部门具体审查后进行批复。

在批复的文件中虽有个别的文件可能按项目核定具体的数额，但大多数的文件可能是仅有总额的批示，对具体项目的使用由企业自行统筹安排使用。

　　企业根据客观实际情况安排“搬迁补偿款”具体项目的支出，最后的使用结果多数是“搬迁补偿款”小于实际发生的支出数额。

因此在会计处理过程中，对“搬迁补偿款”的使用和处理可按以下的顺序：

　　⑴、“搬迁补偿款”首先用于对由于搬迁而灭失的无形资产（一般是土地使用权）、固定资产的损失数额的补偿；

　　⑵、“搬迁补偿款”在补偿第⑴项的损失数额后，应用于补偿对由于搬迁所发生的固定资产的拆卸、运输、安装和调试等费用，企业各项物资的搬迁、运输费用，搬迁过程所发生的各项停工损失和相关费用以及各项管理费用等支出的补偿；

　　⑶、“搬迁补偿款”在补偿⑴⑵两项的补偿后，应对根据搬迁需要对职工安排的有关“辞退福利”的支出的补偿；

　　⑷、企业“搬迁补偿款”在补偿上述⑴、⑵、⑶项的各项支出之后，其余的款项主要用于企业重新购建土地使用权和房屋建筑物等无形资产和固定资产的资本性支出。

对此部分的会计处理与上述⑴⑵⑶项的不同，主要是按照“政府补助”的补偿金额