个人理财规划之买房规划案例.doc

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新婚夫妇的购房计划

戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。

两人年终奖金都可多领一个月。

基本支出：

生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。

目前资产：

股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。

问题：

1、 现阶段是选择租屋或购屋划算？

2、 如果3年后自行购屋，不知可行否？

又该怎样进行准备？

一、财务状况及分析

首先来看该家庭的资产负债情况：

资产负债表

资产

负债

项目

金额

占总资产

项目

金额

占总资产

现金，活期存款

5,000

14%

信用卡/信贷应付款

6,000

17%

定期存款

10,000

29%

负债总额

6,000

17%

共同基金

20,000

57%

净资产

资产总额

35,000

100%

净资产总额

29,000

83%

目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。

其次，简要分析一下该家庭的现金流量：

现金流量表

类别

项目

金额

百分比

说明

收入

先生年收入

78000

59.8%

夫收入贡献度

太太年收入

52000

39.9%

妻收入贡献度

工作收入

130,000

99.7%

工作收入依赖度

理财及其它收入

400

0.4%

替代收入来源

年度总收入

130,400

100%

支出

生活消费支出

94,000

72.1%

消费率

偿债支出

6,000

4.6%

财务负担率

保障型保费支出

2,400

1.8%

年度总支出

102,400

78.5%

支出比率

结余

总结余（可储蓄额）

28,000

21.5%

储蓄率

还本投资额

18,000

13.8%

固定储蓄计划

自由储蓄额

10,000

7.7%

自由储蓄率

每月支出结构分析表

消费（生活）支出

细项

金额

占总消费支出%

食

2,000

26.7%

衣（送洗，一般添购）

1,000

13.3%

住（房租，水电气，电话）

1,000

13.3%

行（交通费，油钱）

1,000

13.3%

交际费

1,500

20.0%

奉养长辈

1,000

13.3%

消费（生活）支出小计

7,500

100.0%

从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率21.2%，属偏低范围。

收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。

支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。

二、购屋或租屋评估

1、租屋的净现金流现值

=–48,000／（1.03）–48,000*1.06／（1.03^2）–480,00*（1.06^2）／（1.03^3）–48,000*（1.06^3）／（1.03^4）–48,000*（1.06^4）／（1.03^5）

=–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273

=–246,984元。

2、购房的净现金流现值

购屋自备20万元，贷款利率4.5%，20年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794（n=20，i=4.5）=46,125.67元。

5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）4.580=–211,242元。

假设5年后售屋：

当时房价=80万*复利终值系数XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。

当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369元。

当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。

售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567元。

购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5年房贷支出总现金流量现值-211,242）+（售屋所得现值586,567）

=175,325元。

3、结论

因为（购屋净现金流175,325）–（租屋净现金流现值-246,984）=422309元>0

目前购屋合算

4、贷款额度概算

理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。

房价*25%=届时需自备金额251,942元。

房价*75%=届时需贷款金额755,826元。

5、购房能力评估

A.自备款额度评估

在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：

1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产–消费负债=29,000元。

2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元（前项已经扣除）。

三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100（n=3，i=10）

+34,000*年金终值系数3.31000（n=3，i=10）[112540]

=38,599+112,540=151,139元<自备款金额251,942元。

自备款准备尚不足，差额=100,803元。

B.每年偿债能力评估

已清偿消费负债6,000元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000<每年摊还金额58,105元。

每年偿债能力尚不足，差额=24,105元。

结论：

前述购屋计划无法以目前收支结构达成。

C.如何调整收支

自备款不足部分，每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000（n=3，i=10）=30,454元。

房贷偿还部分，每年差额=24,105元。

故，

未来三年，每年比现况需多储蓄金额=30,454，=>每月多储蓄2538元即可。

购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105=>每月多储蓄2009元即可。

建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。

6、投资组合

调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。

（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）

项目

金额

目前占金融资产组合比重

预估报酬率

加权预估报酬率

建议调整后百分比

调整后加权预估报酬率

活期存款

5,000

14%

2.5%

0.35%

0.00%

0.00%

定期存款

10,000

29%

4%

1.16%

5.00%

0.20%

债券基金

0

0%

6%

0.00%

25.00%

1.50%

股票基金

20,000

57%

12%

6.84%

70.00%

8.40%

调整前投资组合报酬预估

8.35%

调整后投资组合报酬预估

10.1%

7.风险控制

投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险，实务上可透过下列方式降低或分散：

产品挑选方面：

选择有长期稳定绩效可参考者；

选择投资于较大区域市场的基金；

选择同类型基金中各项指标表现较佳者（低波动幅度，高平均报酬率）；

同类型产品中，仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。