工业地产开发特征及流程精.docx
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工业地产开发特征及流程精
关于工业地产
工业地产开发特征
一、工业地产理论及开发模型介绍
（一工业地产理论
（1工业地产的概念
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
简单而言,就是工业性质的房地产。
（2常规工业地产开发模式分类
根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
工业地产开发模式分析。
（1工业园区开发模式
在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引
资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置,是促进区域经济发展的强有力的推动器。
是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的主要载体。
在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
（2主体企业引导模式
是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业,营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其主要是围绕主体企业进行的开发运作,是企业产业链的打造及完善。
在核心企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的集成和提高。
（3工业地产商模式
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。
打造一个设施平台,吸引物流企业入驻,开发企业只作房地产投资开发和物业管理,日常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。
（4综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
就我国目前来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
针对园区开发类企业,其管理体制主要有:
一是以政府为损益主体的管理模式。
政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发企业为损益主体的管理模式。
政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。
目前,省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。
出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。
因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。
就我国来说,工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,由于其在很大程度上受到政府的影响,需要根据当地政府的政策应对,包括园区产业类型,土地出
让和规划等因素的综合影响,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
（3工业地产公司运作
大多以经济或高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。
工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定,一般现金流充沛;享受工业土地增值带来的资产溢价;不受住宅地产政策调控影响。
（4工业地产的发展
工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。
随着这两年工业投资基金的兴起,特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高,投资回报日渐降低的情况下,越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移,使得这些独立的小型工业园区逐步兴起,而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题,这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。
（二工业地产四大特征
工业地产的商业模式具备大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。
从运营的规律来说,工业地产租期相对较长、相对回报稳定。
（三工业地产主要开发流程
工业地产作为一门产业,其赢利点体现在能够快速启动、以收入抵
偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。
有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设
施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。
（四工业地产成功开发要素
工业地产如何成功,主要从以下六个方面:
一、首先是选址,分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。
要
先确定主导产业,围绕主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企
业在哪种情况下可以进来,了解企业需求和园区的产业定位及产业发展
方向。
一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析,以及围绕客户本身的需求。
市场分析。
对本身城市的竞争力,环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察,一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部分,即将成熟和
成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段,
开发区的分析。
要对开发区本身的产业要进行分析,有哪些龙头企业,能不能带动它的配套企业进来。
产业分析。
对一个产业来讲,首先要确定主导产业,一个是自己本身确定了,围绕它的主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来,找到它的需求,本身的园区的产业定位和产业的发展
方向。
二、其次是定位,任何一个园区本身的定位是起决定性作用
的。
先要移植外部强势资源,培育内部特色优势,整合区域优势
资源,形成园区本身特有的优势。
在具体定位的时候,要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。
比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区,还是研发型园区、商务型园区。
定位,任何一个园区本身的定位是起决定性的作用,如果定位错了或者是
方向错了,你所有的东西都错了。
定位一个是移植外部强势资源,培育内
部特色优势,整合区域优势资源。
根据本身有的能力,比如本身就是一个
物流类的企业,可以把你的资源带到你所要进入的区域来,另外要挖掘区
域内部有没有独特的资源。
把这两点结合起来,把区域的资源整合起来,形成园区本身特有的优势,实际就是吸引企业入住的理由,这样就会形成
一个非常好的定位。
在具体定位的时候,要考虑市场的导向,资源的整合,创新的能力。
从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区,商
务型园区,这样更实用一些,对一个企业的本身的吸引力更强一些。
综合起来来讲,作为一个定位是两个方面,一个是借助本区域优势,发展工业园区,进而促进开发区的发展。
确定园区选址及产业定位后,就要开始园区的设计及建造。
工业园区的设计必需符合产业规划,不同类型的工业园区有不同的注意事项。
生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业链。
厂房可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。
当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。
第三是客户,要对目标客户进行细分。
一般情况下,对客户的分析要从几个方面进行。
一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析;一个是从产业链的角度,包括对区域本身的主导产业分析,跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。
另外要确立以商招商概念,对专业市场进行分析,考虑把市场和制造融合在一起,形成前店后厂的园区模式。
客户分析。
要客户进行把握,一般情况下,客户分析从五个方面来进行
的:
第一,现有园区的企业的分析,目前的开发区进了哪些企业,同类的
园区进了哪些企业,这些企业本身的发展阶段,这些企业的进入是因为成
本、政策还是市场,这样你知道什么东西吸引它来;第二,有同区域企业
搬迁的分析,在我们的很多的城市都有退二进三的概念,老的工厂都分布
在市中心或者市中心的地带,随着城市的发展要进行搬迁,你给它提供一
个很好的场地,很好的硬件和软件的服务设施,吸引他到你的园区来,这样的分析也要分析透;第三,是从产业链进行分析;第四,还要对国外的
企业进行跟踪,跟踪具体的大的企业的动向,它的产业方面的动向,发现它投资的趋势,会带来关联企业的投资的动向;第五,还有以商招商的概念,还要对专业市场进行分析。
任何一个城市,按照我国的规划和发展,都会规划几个专业的市场,这个市场本身聚集大量的商家之外,它的上下
游企业都会过来。
第四是造势,通过挖掘潜在优势,创造市场,促进发展。
首先确定园区营销的推广理念,搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台,创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛。
要结合城市资源、城市特点,考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。
让客户意识到园区不仅仅提供厂房,更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。
第五是产业招商。
招商的核心是招商渠道的建设,可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业,通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。
产业招商定位之后,面对你的产业也好,面对你的行业也好,怎样招商,以一个汽车产业链的分析为例,实际一个整车的组装厂家,下面产业链的企业比较多,涉及劳动各个配套的行业,从上到下一层一层的分解,会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。
有的在园区内配套,比如说发动
机的生产厂,把一级的配套,把本身园区外的企业拿进来之后,针对他们招商。
从招商角度来看还有一个很重要的因素是渠道的建设,要想成功的运营一个工业园,最关键的要素是招商,招商的核心是招商渠道的建设,可
以分为国内投资企业、国内异地企业,同区域企业,把真正想要的企业招进来。
在招商或者渠道拓展的基础上,对园区也要进行一定的推广,首先是确定了营销的理念推广理念,公关平台,四大传播渠道,因为城市有城市的资源,有城市的特点。
卖产业是要宜依据城市产业的特点,你做的园区不仅仅提供的是厂房,不仅仅提供的是硬件的楼体,更重要的是提供生活,一种全新的适合企业发展的生活方式,还要给他提供超值的服务,我们规划园区的时候,首先把园区的配套设施的服务配套完整,整套生活必备的东西解决好了。
当和外企谈的时候,他们把一些员工带过来参观,最后发现有宿舍、有食堂、有公寓,员工很满意,很多的企业因为这个选择了该园区。
从配套、服务的角度来考虑,搭建了一个非常好的点。
还有搭建三个平台,政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。
目前园区内刊、园区内部的网络,可以供园区内部的客户进行相互的交流,你再把有价值的信息传播出去,四大传播渠道,网络、行业、户外、展会论坛,这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系,会形成非常实效,有针对性的园区。
因为工业地产招商不是要有多高的知名度,要针对性和有效性,你的客户能不能找到你。
六、最后关键因素是服务。
要想成功的运营工业地产,更重要的一
点就是服务。
一是对政府和开发区服务,政府和开发区最需要的是推动产业升级,促进区域产业集群,产生税收。
另外要为客户提供价值。
客户有区域的价值需求,只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。
更重要是通过园区的管理,提供上下游的产业链和供应链,形成园区独特的企业文化。
要想成功的运营工业地产,更重要的一点就是你的服务,园区服务可分成两个方面,第一个层面是对政府和开发区的服务,这两类客户都要提供价值,政府和开发区最需要的是推动产业的升级,促进区域产业的集群,更重要的是需要税收。
你给政府创造了很好的价值,你只有给政府提供价值,政府才会支持你,这也是我们进行工业地产发展最根本的,不能突破底线的原则。
另外还要为客户提供价值,客户有区域的价值,这个区域价值本身就有了,只要来这里就享受这个价值。
低成本的优势,不仅仅是租金或者是卖价低,更重要是通过园区的管理,通过了解它的产业链和供应链。
高品质的园区,任何的企业都需要形象,要有园区的文化,形象的核心是文化。
要做好增值服务,物业管理只是一个基础的管理,很多的企业需要增值,从哪个角度增值,如园区可成立了人力资源部,和园区周边区域的各个职校形成了战略的关系,招产业工人,进而拓展招中层,和工商、税务形成战略合作关系,为入园企业提供便利的,非常好的提供价值的增值服务,这种增值服务是园区持续发展非常重要的一点,因为最终的园区是形成企业的社区,要给企业打造一个家,社区里面有什么东西,只要引进来,符合企业的需求,肯定会有很好的发展。
工业房地产开发流程
第一房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目,签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三开发项目的规划设计和市政配套
开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四开发项目土地使用权的取得
取得开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城市土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五房地产开发项目的拆迁安置
开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六项目的开工、建设、竣工阶段
项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表,办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准,正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会,勘察现场
26、召开开标会议,进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费,签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费
18、电源建设集资费（用电权费
19、外部供电工程贴费（电贴费
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
第七开发项目的经营阶段
开发项目经营阶段的法律程序
一、外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分
开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、租赁房屋审核备案手续费
19、租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八开发项目的物业管理阶段
开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
工业地产投资风险中国工业地产投资存在三大风险1、市场风险工业地产市场是一种要素市场，其存在
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