不动产登记实施细则.docx
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不动产登记实施细则
不动产登记实施细则
总则第一条
【立法依据】
为保证不动产统一登记制度的有效实施，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本细则。
第二条
【不动产范围】
依照本细则登记的不动产包括：
（一）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；
（二）定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间；
（三）海域及海上建筑物、构筑物；
（四）定着于土地的森林和林木；
（五）法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。
第三条
【连续登记】
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。
第四条
【一体登记】
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。
第五条
【跨区域不动产的登记管辖】
依照《条例》第七条第二款的规定，接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的登记机构，在登记完毕后应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第六条
【国家级不动产的登记管辖】
国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地，以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理，并会同有关部门办理，依法向权利人颁发证书。
在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。
第二章不动产登记簿第七条
【不动产单元】
不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。
不动产单元编码规则由国土资源部制定。
无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。
第八条
【不动产登记簿的编制】
不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。
前款所称宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间；宗海是指权属界线封闭的用海单元。
第九条
【不动产登记簿的保存】
不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。
不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等，并保证电子数据安全。
除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。
不动产权籍图包括宗地图、宗海图和房屋平面图等。
第条
【不动产登记工作人员】
承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。
承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。
第一条
【不动产登记工作人员职责】
不动产登记工作人员的职责包括：
（一）对受理的不动产登记申请依法进行审核；
（二）采取询问当事人、实地调查等审核手段；
（三）对登记申请进行依法审核后，提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见；
（四）将有关事项记载于不动产登记簿；
（五）法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责。
第三章登记程序第二条
【一般规定】
不动产登记，应当按照下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）登簿。
不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。
第三条
【登记申请材料的要求】
申请不动产登记，申请人应当填写登记申请书，向不动产登记机构提出申请。
申请登记材料应当提供原件。
不能提供原件的，应当提交经有关机关盖章或者出具相关证明文件确认与原件一致的复印件。
因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料。
不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料，申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。
第四条
【共有不动产登记申请】
申请共同共有不动产登记的，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。
但共有人之间另有约定的除外。
共有人协议变更共有性质，以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的，应当共同申请。
共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的，可以由相关的共有人申请。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。
按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。
第五条
【权利放弃时其他权利人的同意】
经依法登记的不动产已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人申请注销登记的，应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明。
第六条
【监护人代为申请】
无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
第七条
【不动产登记代理】
当事人可以委托他人代为申请不动产登记；专业从事不动产登记代理的人员应当具有相关专业能力和水平。
不动产登记代理机构以及专业从事不动产登记代理的人员实行行业自律管理。
第八条
【代理申请】
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第九条
【申请的撤回】
申请登记的事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
单方申请登记的，可以单方申请撤回登记申请；双方申请登记的，应当共同申请撤回登记申请。
第二条
【询问】
不动产登记机构应当查验申请登记材料，询问申请是否是申请人的真实意思表示等。
询问结果应当经申请人签字确认，并归档留存。
第二一条
【登记顺位】
同一不动产权利有两个以上主体申请登记的，不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。
法律、行政法规另有规定的除外。
第二二条
【公告】
除涉及国家秘密的不动产登记事项外，有下列情形的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：
（一）集体土地所有权首次登记；
（二）宅基地使用权，集体建设用地使用权，农村房屋等建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权，海域使用权等不动产权利的首次登记；
（三）依职权注销登记；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站、当地公开发行的报刊或者不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日，公告所需时间不计算在登记办理期限内。
公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
第二三条
【审核要求】
不动产登记机构应当按照下列要求，对不动产登记申请资料进行审核：
（一）申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致；
（二）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致；
（四）权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致；
（五）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全；
（六）不违反法律、行政法规的强制性规定。
第二四条
【实地查看】
不动产登记机构认为必要时，可以依照《条例》第九条规定进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况；
（四）《条例》第九条规定的其他情形。
第二五条
【登簿】
不动产登记机构应当根据当事人提交的申请材料、审核结果等，依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。
第二六条
【不予登记的情形】
有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：
（一）存在权属争议的，但申请异议登记的除外；
（二）不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的；
（三）申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的；
（四）未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的；
（五）申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的；
（六）申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记的；
（七）法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。
不予登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。
第二七条
【依嘱托的登记】
有下列情形之一的，不动产登记机构应当依据有关文件办理不动产登记：
（一）人民法院依据法律规定要求办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关等有关机关依据法律规定要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法作出没收、征收或者收回不动产权利决定的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为有关文件存在不动产权属错误的，可以向人民政府、人民法院、人民检察院以及公安机关等有关机关提出审查建议，但不应停止办理登记。
第二八条
【依职权登记】
有下列情形之一，当事人自事实发生之日起15个工作日内不申请登记的，不动产登记机构经公告30日后，可以直接办理登记：
（一）不动产灭失的；
（二）法律、行政法规规定的其他情形。
第二九条
【不动产权属证书和登记证明发放的情形】
不动产登记机构应当根据不动产登记簿，缮写《不动产权证书》和《不动产登记证明》。
登记完结后，需要发放证书的，除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记，向申请人发放《不动产登记证明》外，不动产登记机构应当向不动产权利人发放《不动产权证书》。
《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构登记专用章。
《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。
第三条
【共有不动产的权属证书】
共有人申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人核发一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明“共有”字样，并列明全体共有人。
第三一条
【权属证书、登记证明的换发、补发】
不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。
符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。
不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。
第三二条
【不动产权属证书的收回】
因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者登记证明的，应当在不动产登记簿上注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
第四章登记类型第三三条
【首次登记】
不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
第三四条
【变更登记】
有下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（二）不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；
（三）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；
（四）同一权利人分割或者合并不动产的；
（五）抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额、债权确定期间等发生变化的；
（六）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（七）共有性质发生变更的；
（八）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
第三五条
【转移登记】
因下列情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
（二）以不动产作价出资（入股）的；
（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的；
（四）不动产分割、合并导致权属发生转移的；
（五）继承、受遗赠导致权属发生转移的；
（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；
（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
第三六条
【注销登记】
有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（一）不动产灭失的；
（二）权利人放弃不动产权利的；
（三）依法没收、征收、收回不动产权利的；
（四）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；
（五）不动产权利终止等法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。
属于前款第（三）、
（四）项情形，当事人未申请办理注销登记的，不动产登记机构可以依据本细则有关规定直接办理。
第三七条
【预告登记】
有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）不动产买卖、抵押的；
（二）商品房等不动产预售的；
（三）以预购商品房等不动产设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
第三八条
【更正登记】
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记机构发现登记事项错误的，不涉及不动产权利归属和内容的，可以依法予以更正。
第三九条
【异议登记】
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
第四条
【查封登记】
人民法院等有权机关依法查封已登记的不动产的，不动产登记机构应当办理查封登记。
第五章登记办理第一节集体土地所有权登记第四一条
【集体土地所有权登记的申请人】
集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请；
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组申请；
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。
第四二条
【集体土地所有权首次登记应提交的材料】
申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源证明；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等；
（三）法律、行政法规规定的其他必要材料。
第四三条
【集体土地所有权转移登记应提交的材料】
农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体土地所有权转移的证明材料；
（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明以及有批准权人民政府的批准文件；
（四）法律、行政法规规定的其他必要材料。
第四四条
【集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料】
申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体土地所有权变更、消灭的证明材料；
（三）法律、行政法规规定的其他材料。
第二节国有建设用地使用权及房屋所有权登记第四五条
【适用】
依法利用国有土地建造房屋的，应当申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。
第四六条
【国有建设用地使用权首次登记应提交的材料】
申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等材料，并根据权利取得的方式，分别提交以下材料：
（一）以出让方式取得国有建设用地使用权的，应当提交国有建设用地使用权出让合同和全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料；
（二）以划拨方式取得国有建设用地使用权的，应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关证明材料；
（三）划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应当持原不动产权属证书、出让合同以及全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权首次登记；
（四）以租赁方式取得国有建设用地使用权的，应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料；
（五）以作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，应当提交原不动产权属证书、国有建设用地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料；
（六）以授权经营方式取得国有建设用地使用权的，应当提交原不动产权属证书、土地资产授权经营批准文件和其他相关证明材料。
第四七条
【地上、地下建设用地使用权登记】
国有建设用地使用权在地上或者地下分别设立的，当事人应当按照本细则第四六条的规定提交相关材料，单独申请地上或者地下国有建设用地使用权的首次登记。
第四八条
【房屋所有权首次登记】
在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的，应当提交以下材料：
（一）土地权属证明；
（二）建设工程符合规划的证明；
（三）房屋已经竣工的证明；
（四）房地产调查或者测绘报告；
（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。
第四九条
【业主共有部分的首次登记】
办理房屋所有权首次登记时，当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。
第五条
【国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交材料】
申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当提交不动产权属证书、证明发生变更事实的材料等。
申请国有建设用地使用权变更登记，涉及国有建设用地使用权用途变更、面积变化等依据法律、行政法规需要批准的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、土地出让补充协议。
依法需要补交土地出让价款、税费等的，当事人还应当提交相关的缴纳凭证。
第五一条
【国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交材料】
申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不动产权属发生转移的情形，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明不动产权属发生转移的材料。
申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记或者在划拨国有建设用地上建造的房屋所有权转移登记的，还应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。
办理房屋所有权转移登记的，应当一并办理建设用地使用权的转移登记。
第三节宅基地使用权及房屋所有权登记第五二条
【宅基地及房屋所有权登记的适用】
依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，应当申请宅基地使用权及房屋所有权登记。
依法取得宅基地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请宅基地使用权登记。
第五三条
【宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】
申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，根据申请登记的事项，提交下列材料：
（一）申请人身份证明和户籍证明；
（二）有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源证明材料；
（三）房屋符合城乡规划的证明；
（四）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等证明材料；
（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。
第五四条
【宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定】
除因继承、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致不动产权属发生转移外，申请宅基地使用权及村民房屋所有权转移登记的，申请人还应当提交受让人属于本集体经济组织成员的证明。
第五五条
【集体土地上的建筑物区分所有权的登记】
申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。
第四节集体建设用地使用权及房屋所有权登记第五六条
【集体建设用地使用权及房屋所有权登记的适用】
依法使用集体土地建造房屋，兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，应当申请集体建设用地使用权及房屋所有权登记。
依法取得集体建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请集体建设用地使用权登记。
第五七条
【集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】
使用农民集体所有的建设用地进行建设，申请集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，根据申请登记的事项，相应提交下列材料：
（一）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源证明；
（二）建设工程符合城乡规划的证明；
（三）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等证明材料；
（四）建设工程已竣工的证明；
（五）法律、行政法规规定的其他必要材料。
集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请房屋所有权首次登记的，应提交享有集体建设用地使用权不动产权属证书。
第五八条
【集体建设用地使用权及房屋所有权的变更登记、转移登记、注销登记应提交的材料】
申请集体建设用地使用权及房屋所有权变更登记、转移登记、注销登记的，应当根据不同登记事项提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体建设用地使用权及房屋所有权变更、转移、消灭的证明材料；
（三）法律、行政法规规定的其他必要材料。
因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及房屋所有权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关证明材料，申请不动产转移登记。
第五节土地承包经营权登记第五九条
【适用】
承包农民集体所有的农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。
第六条
【土地承包经营权首次登记】
依法以承包方式在耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。
以家庭承包方式设立的土地承包经营权的首次登记，由当事人持土地承包经营合同、承包方案、属于本集体经济组织农户的证明等相关材料申请。
以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包人持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。
承包人为本集体经济组织以外的，还应当提交该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的书面同意文件以及乡（镇）人民政府的批准文件。
第六一条
【土地承包经营权变更登记】
经依法登记的土地承包经营权有下列情形之一的，当事人应当持原不动产权属证书以及其他证明发生变更事实的材料申请土地承包经营权变更登记：
（一）发包方、承包方的姓名或者名称等事项发生变化的；
（二）以家庭承包方式承包的家庭成员发生变化的；
（三）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；
（四）承包期限依法变更的；
（五）承包期限届满，土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的；
（六）退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的；
（七）森林、林木的种类等发生变化的；
（八）法律、行政法规规定的其他情形。
第六二条
【土地承包经营权转移登记】
经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的，应当持互换协议、转让合同等证明材料申请土地承包经营权的转移登记：
（一）互换；
（二）转让；
（三）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导
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