最新文档拿地报告word范文 12页.docx
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拿地报告
篇一：
拿地项目可行性研究报告
拿地项目可行性研究报告（甲级资质）
【项目可行性研究报告价值体现及质量保障】
项目可行性研究报告是企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。
《拿地项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。
具体而言，本报告体现如下几方面用途：
——用于报送发改委立项、核准或备案
——用于申请土地
——用于申请国家专项资金
——用于申请政府补贴
——用于融资、银行贷款
——用于对外招商合作
——用于上市募投
——用于园区评价定级
——用于企业工程建设指导
——用于企业节能审查
——用于环保部门对项目进行环境评价
——用于安监部门对项目进行安全审查
北京华经纵横咨询公司拥有国家工程咨询甲级资质，其项目可行性研究服务的专家团队均来自政府部门、设计研究院、科研高校、行业协会等权威机构，团队成员具有广泛社会资源及丰富的实际项目运作经验，能够有效地为客户提供项目可研专项咨询服务，研究员长期的项目咨询经验可以保障报告产品的质量。
【拿地项目可行性研究报告内容】
第一部分项目总论
第二部分项目建设背景、必要性、可行性
第三部分项目产品市场分析
第四部分项目产品规划方案
第五部分项目建设地与土建总规
第六部分项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分项目组织和劳动定员
第八部分项目实施进度安排
第九部分项目财务评价分析
第十部分项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分项目风险分析及风险防控
第十二部分项目可行性研究结论与建议
【拿地项目可行性研究报告目录】
第一部分拿地项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、拿地项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分拿地项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、拿地项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由
（三）……
二、拿地项目建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、拿地项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分拿地项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。
而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。
在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、拿地项目产品市场调查
（一）拿地项目产品国际市场调查
（二）拿地项目产品国内市场调查
（三）拿地项目产品价格调查
（四）拿地项目产品上游原料市场调查
（五）拿地项目产品下游消费市场调查
（六）拿地项目产品市场竞争调查
二、拿地项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。
在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）拿地项目产品国际市场预测
（二）拿地项目产品国内市场预测
（三）拿地项目产品价格预测
（四）拿地项目产品上游原料市场预测
（五）拿地项目产品下游消费市场预测
（六）拿地项目发展前景综述
第四部分拿地项目产品规划方案
一、拿地项目产品产能规划方案
二、拿地项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、拿地项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。
因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分拿地项目建设地与土建总规
一、拿地项目建设地
（一）拿地项目建设地地理位置
（二）拿地项目建设地自然情况
（三）拿地项目建设地资源情况
（四）拿地项目建设地经济情况
（五）拿地项目建设地人口情况
二、拿地项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1、厂址
2、厂房建设内容
3、厂房建设造价
（二）土建总图布置
1、平面布置。
列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序
和布置方案。
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案
（3）场地标高及土石方工程量
篇二：
拿地的可行性研究报告分析
拿地的可行性研究报告分析
分析说明：
本次分析将从市场角度、项目整体形象、项目具体操作及未来发展等四个方面论证拿下武珞路侧地块的利与弊以供参考。
项目现状：
武锅项目位于武昌区武珞路586号（原武汉锅炉厂主厂区），占地532618.44㎡，建面：
1060000㎡，其容积率为2.0，项目地理位置如下图所示：
一、市场情况：
由上图可知道，相较于接近中南及亚贸的武珞路，武锅项目更为接近雄楚大街一些，在传统意义上会被消费者认定为是如滨湖名邸一样的次中心城区的项目，甚至是雄楚大街区域项目，无论市场营销还是价格制定都会受到一定影响。
拿下武珞路侧地块可增加项目地段优势和商业氛围及项目档次，形成从中心商业区向核心居住区延升态势。
如此一来，消费者心目中对项目的认可度会上升。
同时在价格制定上也能尽量向武昌中心城区的项目看齐。
目前，在售的中心项目及雄楚区域项目情况如下：
由上可知武昌中心城区与次中心城区销售价格相差较大，中心城区高出次中心城区20%左右，在这种情况下拿下武珞路侧地块将有助于提高项目的整体售价。
二、项目形象：
虽然目前项目整体形象正在努力往中心城区靠，但事实上其位置离中心城区有着一定距离，只能基本算是在中南和亚贸商圈的辐射范围内。
项目大致处于一个往中心城区靠的次中心楼盘形象，颇有一些名不正则言不顺的勉强之感，消费者对之的信服力则相对并不高，只能从未来规划和概念上不断进行炒作、强化。
但是拿下武珞路侧地块后，就可以名正言顺地将整个项目定位为中心城区大型项目，其紧邻武珞路的主干道优势将对项目推广及销售工作起到极大推动作用。
同时，如此大规模的紧邻武珞路及接近雄楚大道的大型项目板块将引起消费者及媒体的极大关注，在项目的宣传推广上有很大帮助，无形之中增加了爆光度。
而中南、亚贸的商圈效应也会增加项目的商业及投资价值，并且吸引更多的投资者将
目光集中到项目上来。
武珞路完善的配套也可以名正言顺地为项目所用。
三、项目操作
武锅项目拿下武珞路侧地块以后，项目用地面积将会增加将近一倍，在具体操作中将会面临以下问题：
1、项目整体运作周期将会延长一倍左右；
2、所需要的资金成本将会大幅度地增加；
3、项目整体操作将会由此变得更加复杂；
4、面临对于拆迁户的还建以及补偿问题。
总体而言，拿下武珞路侧地块将会增加整个武锅项目的资金成本、运作风险以及操作难度。
而事实上，运作风险主要来自市场变化，然而目前武汉房地产市场主要是由刚性需求支撑，在这种情况下，即使是有风险，只要懂得及时规避或者进行转嫁，整体影响不会太大。
同时，在整体操作上，专业团队将能够很好地解决项目操作及运转上面临的种种问题。
也就是说，只要解决项目的资金成本问题，其他种种问题全都是不足为虑的。
并且，如此大规模的中心城区项目在武汉是极少见的，一经推出必然引起各方面极大关注。
在武汉市场上，关注度高的大规模项目通常销售情况及口碑较之中小项目更好，消费者对之通常更有信心，只要项目定位准确且注意整体的操作，将能为企业带来极大经济效益。
目前中心城区项目售价上涨极为迅速，对于武锅项目而言是极为有利的。
武珞路侧地块是武昌的黄金重地，其蕴含着极大商机，是目前市场上不可多得的机会。
如该地块被别的开发企业取得，会对武锅项目产生极大不利影响，形成恶劣的同质化竞争。
四、未来发展
我们知道，目前房地产开发企业所面临的两个最大的问题就是运作资金不足及地块储备不足。
目前土地拍卖价格节节高升及外地企业积极抢滩武汉市场使得众多中小开发企业由于资金不足无法拍到合适地块而退出武汉市场。
将武珞路侧地块做为储备对于整个开发企业的未来发展有着积极作用。
即便将来企业做出战略转移决策，也可以用联合开发等形式进行项目转让，对企业发展所产生的不利影响极小。
五、总结
综上所述，如资金方面没有问题，拿下武珞路侧地块对于整个武锅项目甚至开发企业发展都利大于弊，极有助益。
只需要准确地把握项目的定位及操作即可。
目前的一级市场及二级市场发展极为迅速，土地储备对于所有开发企业而言都非常地重要，武珞路侧地块对于开发企业而言是一个进可攻、退可守的好选择。
附：
拆迁补偿情况
武汉市被拆除房屋的市场单价由拆迁房屋的“区位价”和“重置价”等确定。
“重置价”是指假设对拆迁房屋进行重建时所需的费用。
按照规定，房屋拆迁的货币补偿金额等于“市场单价”乘以建筑面积。
目前，钢混结构的房屋重置价格最高分别为高层1100元/㎡、多层900元/㎡。
而武珞路侧地块的“区位价”将是以该区域市场的二手房售价进行计算。
同时，《物权法》出台后，《城市拆迁管理条例》停止执行，拆迁补偿标准也有一定的异动，具体要等新相关法规出台后才能定论。
按照目前的情况看，拆迁补偿极有可能是就地还建，其次则是按区域市场的二手房售
价标准来进行货币补偿。
而就武锅内部居民目前的情况，就地还建的可能性非常大。
篇三：
世联地产_前期策划报告精华（拿地前）
前期策划报告（拿地前）
1城市发展格局与规划前景
1.1区域战略地位；
1.2城市总体规划；
1.3产业规划；
1.4交通规划；
1.5城市/区域发展重点/方向
城市宏观经济研究
2.1指标单项研究（5年数据比较）
2.1.1GDP研究（GDP、人均GDP、地均GDP等）；
2.1.2产业结构
2.1.3固定资产研究；
2.1.4人均可支配收入；
2.1.5人口；
2.1.6其他指标
2.2指标交叉分析
2.2.1GDP构成及比例；
2.2.2固定资产投资构成及比例；
2.2.3多个构成要素之间的交叉关系
2.3宏观经济小结
宏观地产市场
3.1供给状况：
3.1.1房地产开发投资额（5年比较；与固定资产投资比较）；
3.1.2各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积（5年比较）
3.2需求状况：
（5年比较）
3.2.1各类物业销售面积
3.2.2销售金额
3.3供给、需求匹配：
供求指标的交叉分析
3.4地产市场总结：
3.4.1引用地产发展阶段/周期模型，判断当前市场发展阶段/周期；
3.4.2市场特点归纳
区域市场分析
4.1市场格局；
4.2A片区：
4.2.1概况（包括历史、人文、经济等方面的概述）；
4.2.2供应（楼盘分布，楼盘类型，供应楼盘列表，供应量现状及预测）；
4.2.3需求（销售量、销售速度、价格）；
4.2.4客户概述
4.3B片区：
同上
专项市场研究
5.1某类市场综述；
5.2供给（大致同上）；2345
6
7
8
9
10
11
125.3需求（大致同上）；5.4典型项目/产品研究；5.5三级市场；5.6某类市场特点总结市场趋势判断各类变化趋势归纳（如产品变化趋势，市场需求变化趋势，产品价值变化趋势等）（2个以上市场特点可归纳出一个市场趋势）客户研究7.1定性分析：
访谈7.1.1客户分类界定；7.1.2访谈提纲；7.1.3各类客户访谈；7.1.4主要需求及置业关注点；7.1.5需求排序总结7.2定量分析：
7.2.1问卷统计：
主要置业需求问题的单项分析；综合性交叉分析7.2.2楼盘成交客户统计；7.2.3定量分析总结7.3客户趋势总结各方面偏好变化的趋势归纳（2个以上客户特点可归纳出一个客户趋势）市场机会判断市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会（实际上是一种定性的交叉分析）项目分析9.1地块指标；9.2地块区位；9.3四至；9.4地形、地势特点；9.5SWOT分析；9.5.1S/W（优势/劣势）分析9.5.1.1地段要素9.5.1.2环境要素9.5.1.3地块要素9.5.1.4开发商要素9.5.2O/T（机会/威胁）分析9.5.2.1宏观要素9.5.2.2中观要素9.5.2.3微观要素9.6项目评价项目市场定位项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向客户定位11.1市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群；11.2不同客户群的比例判断产品定位
13
14
15
16客户定位结合客户需求特征，并参考市场产品情况，得出户型配比表价格定位13.1各类物业产品静态均价13.2动态溢价；13.3计算得到整体均价物业建议14.1主题概念14.2建筑规划建议14.3公共配套建议14.4户型分布建议14.5其他商业价值判断15.1商圈研究15.2商业价值挖掘15.3商业销售/租金水平15.4商业价格估算经济测算
16.1成本计算；16.2收入计算；16.3利润计算
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