湘南大市场年年年仓储物流总体规划.docx
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湘南大市场年年年仓储物流总体规划
项目名称：
郴州市槐树下年年年仓储中心修建性详细规划
委托单位：
郴州市年年年物流有限公司
编制单位：
郴州市城市规划设计院
证书编号：
规划甲级[建]城规编第（121242）号
建筑甲级建A143000670
咨询甲级湘咨协资质20060008
旅游乙级旅规乙26-2011
市政、风景园林乙级A243000677
院长：
曹诗国高级工程师、国家注册规划师
总工：
傅立德高级工程师、国家注册规划师
所长：
谢林卫二所所长、城市规划师
规划总工：
刘启生高级工程师、国家注册规划师
校对：
邓晓琴城市规划师
项目负责人：
李威城市规划师
项目参与：
李威城市规划师
赵黎柱城市规划师
肖颖莹城市规划师
郴州市槐树下年年年仓储中心修建性详细规划·说明书
前言
现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。
郴州市槐树下年年年仓储中心位于湖南省郴州市湘南国际物流园园泉路西侧，是一个大型综合性物流基地，包括有物流仓库、冷库、维修车间、道路及附属配套设施等。
项目计划总投资6000万元，此项目的建成将是郴州市湘南国际物流园作为多种物流设施、物流设备、物流企业的集聚地和多种物流线路的交汇地，能够有力的促进郴州物流配套设施的发展。
将为使该地段带来极强的社会效益及经济效益，对整个城市的经济、社会发展，都具有重要意义。
一、公司简介与定位研究
1、公司简介
郴州市年年年物流有限公司于2012年3月2日在郴州市工商行政管理局注册，注册资金为200万元，公司法定代表人为黄鹤年。
公司现有职员15人，其中专业技术人员12人。
公司自成立以来，在竞争中不断成长，不断自我完善，现已经成为郴州市货物物流行业中的支柱企业。
郴州市槐树下仓储中心项目由郴州市年年年物流有限公司采取独资开发建造。
2、定位
本项目集交易、现代仓储、装卸搬运、转运、配送、运输、电子商务信息、公共服务等多种功能为一体，以提高国际贸易运营速度，降低企业运营成本，大幅降低资金占用和保证金转税等风险、促进区域物流为目标，打造成为郴州地区的现代化大型综合物流中心。
二、现状概述
1、区位、交通
郴州市湘南国际物流园位于湖南省郴州市城区南部，属槐树下组团。
北距京港澳高速公路互通口1Km，南距厦蓉高速公路互通口15Km，背倚国家生态公园——王仙岭，怀揽玉带秀水郴江河，横跨京广铁路和京港澳高速公路，环抱广铁郴州货运站，毗邻武广高速铁路，郴州大道傍园而过，区位交通优势得天独厚。
郴州市年年年槐树下仓储中心位于湘南国际物流园园区西南部，项目用地东临物流园园泉路，西望七四五一部队，南靠七四五一坦克路，北倚物流园海泉路，紧邻物流园湘南大市场，规划总用地面积为60459.5㎡。
2、用地现状
（1）地形地貌
项目用地呈不规则形状，北沿海泉路长约340m，进深不等，最大约为140m，现状用地多为农林用地，且有一条宽约2米的水渠穿过，西北面为槐树下村少量村民宅基地。
规划范围内村民的村民宅基地权属关系已与村民达成出让协议，由政府和郴州市年年年物流有限公司共同垫资。
其用地整体地势西高东低，用地高程在H188.5m～H197.7m之间。
（2）工程地质条件
根据现场踏勘，项目拟选地土壤表层为粘性红褐色和褐黄色土壤；场地水文地质条件属简单类型；地震基本烈度为6度，无相关地质灾害影响，可作为建筑物地基持力层。
（3）基础配套设施状况
项目用地靠近村庄，供水、供电、电讯设施均已到达基地，可满足项目前期“三通一平”工程需要，但由于是规划新区，除园泉路正在施工外，该区域其他道路均未建设，区域内其他基础配套设施薄弱，尚未建设雨、污排水设施。
三、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10.28）；
2、《城市规划编制办法实施细则》；
3、《郴州市土地利用总体规划（2006-2020）》；
4、《郴州市城市总体规划（2009～2030）》；
5、《郴州市城乡规划管理技术规定》（试行）；
6、《湘南国际物流园控制性详细规划（修改）（2012年版）》；
7、甲方提供的相关资料及1：
500现状地形图；
8、其它相关法律、法规及规范标准；
四、规划理念、原则和目标
1、规划理念
（1）紧紧围绕湖南省委提出的提前建成全面小康社会、提前基本实现现代化的宏伟目标，以石化业、商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。
（2）以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。
（3）以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。
（4）以经济辐射面和区位为依据，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。
（5）以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为湖南省服务业的重要支柱。
2、规划原则
（1）应符合城市总体规划，满足仓储物流要求；
（2）节约用地，集约建设原则；
（3）布局合理、流程科学、规模适度、功能完善、经济合理原则。
3、规划目标
根据仓储品种、数量，按照仓储物流的要求，结合内、外部条件合理规划布局郴州市槐树下年年年仓储中心使用功能，最大限度的满足生产需要，缩短运输线路，减少占地，节约投资，保证安全操作，使仓储中心发挥应有的作用。
通过项目的建设，应合郴州市城市发展总体规划，加速郴州市城区建设和发展，进一步完善湘南国际物流园建设；有利于郴州市城市经济繁荣，促进郴州市城市地位的提升，加快地方经济的发展、扩大税源、增加财政收入，提高郴州市年年年物流有限公司的知名度和社会信誉度，提升企业形象，从而壮大企业实力。
五、规划布局
1、功能分区
根据仓储中心工作流程，项目用地规划为3个功能区，仓储物流区、配套停车区、综合服务区。
功能分区一览表
序号
分区
区内主要建筑物和构筑物
主要功能
1
仓储物流区
普通仓储用房
物流仓储
2
配套停车区
专业运输车辆场地
配套停车
3
综合服务区
综合办公、员工宿舍及食堂
综合办公
2、建筑规模
（1）物流、仓储用房规模
仓储用房建设规模主要根据项目规划的年吞吐货物量、货物单位面积堆存量、平均存储周期、有效仓储面积比例等指标确定，即仓储用房建筑面积=年货物销售量÷货物周转次数（365天÷平均存储周期）×货物单位面积堆存量÷有效仓储面积比例。
仓储用地仓库各项控制标准：
单位面积堆存量标准为≥4.2t/㎡，平均存储周期≤13天，有效仓储面积比例≥0.6（建筑利用系数），那么，年吞吐量300000t的仓储用房建筑面积约为：
300000t÷（365天÷13天/次）×4.2t/㎡÷0.6=75000㎡。
为满足未来的发展要求，此次规划该部分建筑面积为80680.0㎡
（2）综合服务用房规模
综合服务用房包括业务用房、行政办公、生活配套用房等，办公、生活服务设施用房面积根据人员编制规模并参照《党政机关办公用房建设标准》、《宿舍建筑设计规范》（2006年2月）等相关技术标准进行估算人员编制约25人（其中包括技术人员15人、运输车队5人、后勤服务人员2人，维修技术人员5人），以下是房屋面积计算表。
办公用房面积计算表
序号
类别
计算单位
建筑面积（㎡）
编制数量
合计（㎡）
备注
一
行政办公
5040
办公按25人计算
1
办公用房
每人
30
20
600
2
会议室
每单位
200
10
2000
3
文印室
每单位
30
2
70
4
倒班宿舍
每单位
30
4
120
5
维修用房
每单位
150
3
450
6
休息室
每单位
90
20
1800
二
附属用房
120
7
传达室
每单位
30
3
90
8
汽车衡管理室
每单位
40
3
120
磅房
三
生活服务设施用房
8600
6
单身宿舍
每人
60
50
3000
7
食堂
每人
10
50
500
8
浴室
每人
2
50
100
9
活动室
每单位
300
8
3000
合计:
总建筑面积13640㎡
经计算，该项目办公用房建筑面积共需11040㎡。
满足面积需求。
3、总平面布置
（1）布置原则
1）充分利用现有地形，满足工艺流程要求，保证物流线路便捷；
2）合理布置场地内用地，注意节约用地。
在总图规范化、合理化方向下，使布局更加完善；
3）符合消防要求；
4）采用有效的外部连接方式，合理功能分区；
（2）布置方案
本工程规划用地面积60459.5㎡，依据现状的地形布置各功能区，同时充分考虑与周边相邻用地性质的协调。
充分利用周边规划道路合理布置规划用地的出入口。
根据功能需要及货物物流特点，仓储交易中心规划为3个功能区，即仓储物流区、综合服务区、配套停车区。
综合服务区是该项目的指挥中心和服务中心，规划布置在用地的东南面，南临坦克路，规划用地面积按总用地的7%严格控制用地面积，约2000㎡，建筑面积为11551.2㎡，符合规范要求；仓储物流区是该项目的核心，规划除综合用房以外的所有规划建筑均为仓储物流用房。
用地面积一共为80680.0㎡，仓储物流用房与道路间均设置装卸平台，方便货物装卸；配套停车区规划布置在用地的东面，为便于管理和车辆的有效利用，货车停车位平行布置在地块主出入口的两侧，小车停车位则采用垂直式停车方式布置于综合服务区东侧。
服务办公停车。
停车区一共可停靠小车17辆，货车17辆。
（3）用地控制
为考虑街道景观环境和满足相关技术管理规定，根据《湘南国际物流园控制性详细规划（修改）（2012年版）》以及《郴州市城乡规划技术管理规定》（试行），严格控制本项目的用地边界及道路退让距离。
规划建筑后退北面的海泉路道路红线10m；规划建筑后退东侧园泉路道路红线10m；规划建筑后退南侧的坦克路道路红线8m，退西侧用地红线6m。
4、建筑、结构方案
（1）建筑构思
按照规划标准，根据该场地特有地形及周边环境，把中心群体建筑与场地周边建筑相协调，符合城市规划要求，满足物流中心功能，形成具有现代化企业特色的物流建筑景观，为物流的畅通、便捷提供美观、舒适的场所。
（2）结构方案
1）荷载
①风载
基本风压：
w0=0.35KN/㎡
雪载：
s0=0.35KN/㎡
②楼面活茶载
办公宿舍楼面活载标准值：
4.5KN/㎡
梯间、走道楼面活载标准值：
6.0KN/㎡
2）结构选型
该项目防震设防为六级。
根据项目地质勘探报告与周边建设已有用勘探基础资料和场地现状，项目地址条件以砂性土为主。
基础可采用人挖孔桩基础，主体结构采用框架结构，墙体采用加气混凝土轻质砖。
六、道路交通规划
1、出入口
（1）机动车出入口：
主入口位于用地东侧的园泉路设置，规划主出入口车行道宽度12m，临西北面的海泉路设一处货物运输车辆次入口一个，出口车行道宽12m。
（2）人行出入口：
出入口与车行主出入口共同设置，沿园区内车行道两侧设人行道，避免相互影响，保证人行安全。
2、内部交通
为满足货物运输及消防要求，沿仓储物流建筑四周规划不小于9m的环形车道，道路转弯半径不小于12m；基地内停车均为地面停车，停车位统一集中设置，规划停车位34台。
七、竖向设计
1、场地竖向处理
（1）以基地周边城市道路设计控制标高为依据，综合考虑用地与外部道路之间的衔接。
（2）整体竖向设计西高东低,通过道路建设，仓库结合地形高差错落布局；基地内仓库侧面道路纵坡按小于5%控制，仓库正面及装卸平台区域的道路纵坡原则按小于3%控制，最大不超过5%，道路横断面纵坡按1.5%设计，满足整个区域内车辆停放及雨水排放要求。
（3）满足基地内物质运输及管线敷设要求。
（4）各功能区建筑室内标高高于基地内道路人行道路面15～20cm。
3、土方工程处理
场地平整时，应满足使用要求、节约土石方和防护工程量，遵循“就近合理平衡”的原则。
场地内土方工程以挖方为主，由于场地呈西高东低的不平整走势，修建仓储用房、道路时需砌筑挡土墙或护坡，由于东面规划的城市道路建设至后，土方开挖采用1:
1.5的放坡，并在开挖前需做好地质勘察，制定详细科学的开挖施工计划组织，按1:
1做好场地内道路路堤护坡或利用建筑挡土，避免因雨水冲刷造成水土流失。
八、绿化景观
绿化以保护自然环境的空气净化和周围环境的清洁卫生为主，绿化指标参照工业仓储用地绿化指标，绿地率不超过20%。
沿海泉路以防护绿化带为依托，在用地内形成乔灌搭配绿化景观带。
场地内绿化以不影响交通和地上、地下管线的运行和维修为前期，综合楼前面结合城市街头绿地规划集中绿地，达到美化城市景观环境的要求。
九、市政配套设施
1、给水
（1）用水量预测
给水量按项目建筑规模进行估算，则该项目供水量为100m³/日。
水源由东面城市道路园泉路引入，管径为DN100-150mm，沿用地内道路一侧敷设，并形成环状。
供水水压均为0.3Mpa。
在建筑仓库旁边贮存2小时内消火栓用水量和1小时自动喷水灭火用水量。
建筑内供水由市改管网直接供水。
室内给水管采用球墨给水铸铁管，承插接口方式，管顶埋深0.7m。
室内采用PP-R管，热熔连接。
（2）管网布置
供水管基地内主干路直埋敷设，形成环状供水，主干管管径为DN150mm，支管管径DN75mm；室外消火栓3个，保护半径不大于120m，,消火栓接直径不小于100mm的给水管道。
2、排水
（1）排水体制
用地内排水采用雨污分流制。
污水以生活污水为主，污水通过沿基地内道路敷设的污水管网收集排入沿海泉路和园泉路敷设的城市污水管网，送至附近的物流园污水处理厂。
雨水经用地内雨水管线收集后沿园泉路和海泉路敷设的城市雨水管网系统排出。
（2）污水量预测
项目为仓储物流区，排水主要为生活污水，污水量按供水量的85%，则污水量总计为100m³/日。
（3）雨水量预测
雨水量：
按公式Q=Ψ×q×F计算
式中：
Q—雨水流量（L／S）
Ψ—综合径流系数（取0.6）
q—设计暴雨强度（L／S·ha）
F—汇水面积（ha）
本次规划采用湖南省建筑设计院2010年7月根据郴州市气象资料推导编制的暴雨强度计算公式：
式中：
P－降雨重现期（a）
设计重现期T＝1年，立交桥、广场等重要地区T＝3年
t－降雨历时（min）
t=t1+mt2
其中：
t——设计降雨历时（min）；
t1——地面集水时间，取10～15（min）；
t2——雨水在管涵内流行时间（min）；
m——折减系数，取暗管（涵）m＝2，明渠m=1.2。
在规划中，根据流域面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况，取t值不等，单位为分钟。
（4）管径及管网布置
规划污水管直径为300mm，雨水管400×400mm，规划沿道路设置。
3、供电、电讯
（1）供配电
该项目电力负荷预测彩用建筑密度法，按相关标准，取60w/㎡，则该项目总的电力负荷为100KW，变配电容量为300kvA，需配电一台400kvA的变压器。
电源取自沿城市道路敷（架）设的10kv供电线路，在项目配电变配电间建筑面积20㎡。
该项目用地按二级负荷考虑，消防用电按一级负荷考虑。
低压配电采用TN-5配电系统，配电线路采用放射式与树干式相结合的分区配电方式，电缆线路自变配电间经室外引至各用电负荷。
消防用电等重要负荷的配电，采用双电源回路，在最末一级配电箱处自动切换。
在楼梯间、公共走道、仓库、消防控制室等重要场所装设应急照明，各主要通道、出口等处装设诱导灯和标志灯。
（2）电信等弱电系统
电信按功能需要设置。
整个项目共需电话30门左右，电信源由城市活接入。
职工宿舍有线电视按1个插座/100㎡设置，电视信号自市区有线电视网络引入。
引入宽带网络，按中心功能标准配置。
1）电源规划
规划用电电源由园区内的城市道路接入，结合传达室规划设置配电房，经配电房变压为380/220V后供应基地办公和生产用电。
2）线路布置
本项目电力线采用地下敷设，低压配电系统以满足供电可靠性、灵活性、安全、检修方便及减少损耗等原则进行设计；在地下室设一个10KV总配电房，另有一个仓储用房变电所，一个公共发电机房。
基地内220V供电线路和路灯线路采用直埋敷设，电缆埋深0.6~1.0m。
各厂房及行政办公楼内配电按一房一表制配电。
在基地内的主路一侧设置路灯，电源由变配电所引来，路灯的开启关闭按照照度和时间双重控制，同时也可由管理中心手动控制。
4、电信工程及智能化系统
（1）设施布置
在地下室设20㎡电话专用交接间和配套设施、用户光纤终端机房以及公共信箱。
安装光纤终端设备和汇接各建筑的有线电视及数字通信传输线，在各住宅楼梯口设置相对应的信报箱。
（2）线路布置
电话线、有线电视线、宽带网等线路全部直埋敷设，埋深0.6~1.0m。
在各建筑内预留有线电视出线盒及预留有线电视管线。
（3）智能化系统
包括网络布线系统及基于布线系统之上的内局域网和外互联网系统。
该区域设计采用光纤，构成智能系统的高速通道，光纤主干连接到每幢建筑，每单体设配线架，办公楼内部布线采用五类双绞线引至每个信息插座。
设计开发内局域网，为办公人员提供各类服务功能，包括管理中心各项内容，另外，各用户可通过总网与因特网相连，使用因特网所有信息。
5、防雷工程
按照国家规范《建筑防雷设计规范GB50057-94（2000年版）》进行设计，本项目地面各建筑物均按第二类防雷建筑设置防雷设施。
（1）接闪器——避雷带
屋面防雷接闪器采用25×4热镀锌扁钢沿女儿墙敷设成避雷带。
（2）引下线
利用结构柱头外侧主钢筋二根不小于20作为引下线，该二根主筋连接须用焊接，下端与接地极连通。
（3）接地极
各楼防雷接地、电源进线中的PE线重复接地，电梯控制系统的功能接地等电位联结接地及其他电子设备的功能接地合用同一接地体，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，接地电阻不大于1欧姆。
（4）防侧击雷和等电位措施
建筑物内钢结构和混凝土内钢筋应相互连通，并与引下线连通。
利用建筑物每层外轮廓圈梁内钢筋二根不小于20焊成封闭环装组成匀压环，并与引下线连通。
6、安保系统
该项目区域内安保系统包括闭路电视监控系统和红外线防盗报警系统。
闭路电视监控系统由出入口设置的彩色固定摄影机和在主路设置的变焦彩色摄像机组成。
防盗报警系统主要是对基地围栏等非人员出入口处，布置长距离红外对射探测仪，在设定时间区域内对上述区域实行封锁，当有人员闯入，发出声光信号，传至报警中心（与监控中心合建于安控中心）。
7、消防
（1）消防间距与消防通道
本项目规划范围内建筑间距不小于10.0m，与场外建筑间距不小于20.0m。
建筑均为办4至6层建筑，满足消防间距要求。
利用项目周边一条道路和场地内环形通道作消防车道，消防车道转弯半径R≥12m，满足消防车道要求。
（2）消防给水与消火栓
消防给水利用生活供水系统和消防水池辅助供水。
室外消防采用地上式消火栓，按120m间距面设置3个消火栓，室外消火栓系统消防用水按20L/S，室内消防栓系统消防用水按20L/S，自动喷水灭火系统按30L/S。
连接在DN100mm及其以上的供水管上，室内利用供水管道、各层消防贮水池供水。
仓库内设自动喷水灭火系统，按中危险级I级考虑，选用直立型玻璃球喷头。
玻璃喷头动作温度为68℃，在室外设一套SQ型水泵接合器。
对不宜用水灭火的配电室、通信室、门卫监控房等场所采用七氟丙烷无管网灭火装置。
8、防灾工程
加强对项目工程地质灾害防治。
在项目开工前，须对场地进行详细地质勘探和地质灾害评估报告。
在设计和建设阶段避开塌陷区、溶洞区等不利建设地带，并对软弱土质等不适宜建设区采取切实可行的工程设计方案。
9、环卫设施
（1）垃圾量预测
本项目为仓储物流项目，根据垃圾成份分析，仓储物流区按1.0kg/100㎡，人均垃圾量为0.5kg/天，则本区域的垃圾总量为0.96t/天。
1）固体废弃物
作为综合物流中心,将会产生少量的固体废弃物。
包括可回收的废纸、废塑料等和不可回收的粉尘、蔬菜叶等。
规划在项目场地的东南角设置一座分类垃圾站，分别收集相应垃圾。
可回收垃圾送往再生资源公司进行利用，不可回收垃圾送往垃圾填埋进行处置。
2）生产、生活污水治理
由污水管道输送至三级化粪池进行处理。
对于有可能产生的废水，则须采用专业处理设备，经处理达标后一同送往该城市污水系统和污水处理厂。
3）噪音治理
严格控制在仓库内进行机械初加工，杜绝汽车大声鸣笛，防止噪音扰民。
（2）垃圾收运体系
根据环卫专业规划及垃圾收运方式，该地块垃圾采用混合式收集。
（3）环卫设施布局
规划在区域内按服务半径不超过70m左右设置垃圾桶，位置选择相对隐蔽、不影响观瞻之处，并与周边住宅进行绿化隔离。
在用地西南角设地埋式垃圾站，周边设置不小于3.0m的隔离绿化带。
十、其他配套设施
（1）仓储中心四周为通透栅栏，高度2.5m；在主出入口设值班室。
主出入口处结合门卫室规划设置磅房和地磅。
（2）节水、节电
项目变配电采用环氧树脂节能变压器，水、电表设置计量装置。
室内、外路灯采用自控节能开关。
对生活用水和洗涤用水设置水质分开，循环用水设施。
1）节约暖通，采光耗能
在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑间路、朝向，并与周边建筑保持合理采光间距，使其具有良好的采光、通风效果，从而达到节约采光、通风的能耗。
2）隔热、保温
由于大部分建筑为一层建筑，对其屋顶、外墙的材料，应选用保温、隔热性能好建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，以达到较好的节能效果。
3）在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺，以取得节能的综合效益。
十二、技术经济指标和投资规模估算
1、规划用地主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
㎡
60459.5
2
总建筑面积
㎡
95145.3
2.1
普通仓储物流用房建筑面积
㎡
81429.3
2.2
综合楼建筑面积
㎡
13716.0
2.3
传达室、地磅房、配电房
㎡
40.0
3
建筑基底面积
㎡
22643.3
4
容积率
1.57
5
建筑系数
%
41.5
6
绿地率
%
19.4
7
停车位
个
21
其中大型货车13个
2、投资估算表
序号
项目
土建（万元）
其他（万元）
合计（万元）
1
建筑工程费用
2900
180
3080
1.1
主体工程
2750
2750
1.2
室内、外给排水
80
80
1.3
室内、外供配电
70
70
1.4
消防
400
400
1.5
道路、广场、绿化
150
150
2
其他费用
590
590
2.1
土
升级会员 