后勤维护管理方案.doc

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行政宿舍楼物业设施、设备维修与维护

管

理

方

案

服务项目：

行政宿舍楼物业设施设备修理维护与管理服务

项目单位：

承包单位：

物业设施、设备维修

与维护管理方案

1.0目的

在目前设备设施使用及运行的基础上，为了使其所具有的功能能够100%的发挥出来而实施专门的服务及管理，避免因设备性能下降或设施老化腐蚀而影响正常运行和使用，由此对其进行专业的、安全的、经济的维护和管理，提供优质的后勤服务保障，达到双方共赢的目的。

2.0服务范围

行政宿舍楼区域：

2.1非生产区域地面与道路：

包括消防安全通道、露天停车场、路石路牙、花坛和台阶大理石以及安全通道标识划线。

2.2室内外供排水系统：

包括生活用水管道阀门、热水循环系统管道阀门；污水井、排水沟道、化粪池以及卫生间卫生洁具。

2.3暖通系统：

包括中央空调机组、板式换热器、新风机组、室内轴流风机、循环水泵、管道阀门以及中央空调远程控制系统。

2.4低压强电系统：

包括配电室、配电柜、配电盘、照明灯具、动力设备等电气设施。

2.5建筑物设施：

包括室内外墙地面、天花板、屋面防水、防火门、进户门以及各类窗户。

2.6厨房设备：

包括油烟脱排系统、炉台、冷库、冰箱、各类操作台、烤箱、发酵箱、蒸箱、压面机、和面机、洗碗机、消毒柜等。

备注：

消防系统、电梯设备、弱电系统待双方协商后另议。

3.0服务内容

3.1上述范围内的建构物本体（内外墙地面、屋面、道路）、门窗、办公家具、自来水系统及相关设施的日常维护及保养。

3.2上述范围的中央空调运行，单体空调、电风扇、冰箱、饮水机水器、热水循环系统、厨房设备、消毒设施等设备的日常维护、维修及保养。

3.3上述范围内的围墙、大门、地下管网设施、低压电缆、低压电气配电设备、照明设施的日常维护及维修。

3.4上述范围内的卫生间、盥洗室等附属设施的综合维修。

3.5上述范围内所有雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施的维护。

3.6上述范围内各类设备、设施单项维修费用超过2000元或因甲方原因进行技术改造、更新的全部由甲方承担，乙方全面做好相关配合工作。

3.7上述范围所有物品的调整、移位、搬迁（甲方可以适时提出调整方案，双方商定后，乙方具体实施）。

4.0服务标准

4.1建筑物本体不漏水以及门、窗、家具等相关设施的五金配件要完整，有损坏要及时更换、维修。

4.2自来水、污水管道做到无渗漏、管路畅通无阻。

所有沉积池、雨水沟道、污水井、沉淀池等排水设施及时定期清淤、疏通。

4.3办公设施、会议室、家具、桌椅完好无损环、五金配件齐全。

4.4分体空调设施能正常使用，有故障必须及时维修、除空调本体外对损坏的零部件要及时更换。

4.5中央空调系统保证冷气和暖气正常供应，同时做好日常保养维护工作，制定维护保养计划。

机组年度大小检修由甲方承担，乙方做好配合工作。

4.6加强对上述范围及周围（甲方所管辖）场所的防火、防盗管理工作，做到物品不丢失、不被盗，确保安全第一。

4.7以上所管维护资产的所有权属甲方，乙方无权擅自报废，如需更换或大修须以书面的形式通知甲方，由甲方处理。

5.0维护维修与管理服务

5.1设备设施管理

1、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据设施的实际使用年限，定期检查使用状况。

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向业主提出报告与建议并协助维修。

2、编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、建筑等设施合理使用，不任意拆动原结构，不任意改变原设施的用途，各类设备设施信息记录清晰明确,建立健全相关台帐，有计划、有措施的及时安排保养维修任务，保持房屋及公共设备设施的完好。

4、完善设施管理、维修保养、公共设备设施保养制度；完善日常管理、巡回检查、缺陷处理等相关考核制度。

5、建立和贯彻各项规章制度及各项标准，落实维修保养计划管理,科学安排维修、维护施工进度。

5.2土建维修工

1、按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护。

2、每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对该区域房屋建筑，公用部位、设施进行巡查。

3、将周期巡查、养护结果以及设施修缮工作做好详细记录。

设施发生异常，及时报告并组织人员排除异常。

4、负责日常建筑物、道路等墙地面的维修工作。

5.3维修电工

1、每日一次巡视配电房设备，并做好记录。

配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。

双电源柜（箱）“运行”与“备用”每月切换检查一次，并做好相关记录。

2、负责编制年度、季度、月度的周期检查、保养、维修计划表，按照工作计划落实周期检查、保养，并做好记录。

3、供配电设备发生异常和故障及时报告，并及时组织人员进行排除异常和故障。

4、负责日常缺陷排查和修理任务。

5.4供排水管道维修工

1、每日不定时巡查，及时处理缺陷。

2、编制维护保养计划，做好各类管道、阀门的防寒防冻措施。

3、按照季节定期清理疏通各排水沟道、沉淀池、化粪池。

4、负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料计划的编制。

5、组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，做好检查巡视记录、交接班记录。

5.5空调维修工

1、负责中央空调机组正常运行，确保冷、暖气的正常供应。

2、编制年度维护、保养、检修计划，并组织实施确保运转设备处于良好状态。

3、负责中央空调系统及单体空调的日常缺陷排查和维修。

4、建立健全设备运行、检修、保养台账，并做好相关记录。

6.0维修养护计划管理

6.1楼层设施管理

1、各楼层、大厅的门窗每周一次进行巡检养护。

确保开启灵活无阻滞现象，玻璃无破碎，本体表面平整无明显划痕，五金配件齐全，安装牢固。

2、对大楼门厅照明、楼道照明、应急照明等公共区域灯具每周一次进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

3、对楼道、扶梯每月一次进行巡查。

保证扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象。

l楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

4、对楼面每季一次进行巡查。

内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

6.2雨污水总管及屋面外墙管理

1、对屋面雨水总管，污水总管每季一次进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。

2、对污水总管出墙管每季一次进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

3、对屋面每年二次进行巡查，保持屋面隔热板或防水层铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。

4、对屋面女儿墙每年二次勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。

6.3道路、侧石、围墙管理

1、对该区域内路面，侧石每月一次进行巡检。

2、该区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

3、对围墙栅栏每年二次检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重，铁栅栏油漆每年一次。

6.4雨污水井、下水道管理

1、对该区域区内雨、污水管每季二次进行检查、清捞。

2、每年一次对雨污水井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。

3、每季二次疏通该区域内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。

4、汛期前组织维护人员对下水道进行疏通，清捞各排水沟道、沉淀池、污水井、雨水井内的淤积物。

6.5路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯管理

1、每日一次夜间对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。

2、每年一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。

3、每周一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。

6.6宿舍、淋浴房、洗衣房管理

1、宿舍内桌椅等家具，空调机家用电器每月检查巡视一次，确保使用良好，家具无损坏、松动现象，五金配件齐全，各类电器工作正常，无短路。

2、每天一次对室内照明灯具、电源插座、开关完好。

3、每天一次对卫生间淋浴喷头、水龙头、快开阀完好，无跑冒滴漏现象。

下水接口、地漏无脱落堵塞，卫生洁具完好。

4、各楼层洗衣房设备运转正常，水池等配套设施完好。

6.7办公室、会议室、阅览室管理

1、每周一次对各办公室、会议室、阅览室桌椅等办公家具、照明等电气设施进行检查，对发现的缺陷及时组织维修人员进行处理，保证设备设施完好。

6.8厨房、餐厅管理

1、每月一次对各类厨房设备进行检查。

2、每年两次对厨房油烟托排设备进行检查，定期对轴流风机转动部位注油养护，电气控制系统每半年检测一次。

3、每日一次对餐厅桌椅的等配套设施进行检查。

6.9中央空调系统及单体空调管理

1、冷、暖气供应期间每日24小时值班运行。

2、每一个制冷周期对机组盘管进行高压清洗，以及室内盘管风机滤网及空调进出风口清洗消毒。

3、每月一次对循环水泵轴承等转动部位注油保养。

4、每半年一次对各类控制阀门维护保养。

5、每年一次对机组系统进行小保养（协助）。

6、每三年一次对机组系统进行解体检修（协助）。

6.10娱乐健身设施管理

1、每月一次对娱乐健身设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。

2、每年一次对设施油漆作防锈或打蜡保养。

7.0组织机构

7.1人员配置

项目部经理1人；全面负责工程维护管理。

水暖维修工2人；负责日常综合维修。

运行工（电、暖）3人；负责配电室、中央空调运行。

维修电工2人；负责电气设备设施的日常维修。

空调/制冷维修工1人；负责空调系统及制冷设备的日常维修。

土建综合维修工1人；负责墙地面等建构物的维修。

7.2管理组织结构图

江苏.苏州太仓公司

工程项目部经理

土

建

工

运

行

工

水

暖

工

空

调

工

维

修

电

工

8.0维护费用概算报价

8.1人工费

科目

基本工资

技能工资

劳保/福利

通勤费

餐费

过节费

保险费

合计

备注

项目经理

空调维修工

水电维修工

土建综合工

运行工

管理费

税金

合计

8.2维护、维修材料费用45.28万元/年（37732元*12月）

名称/科目

工程量

损耗率

（月）

单价

（元）

月合计

（元）

备注

塑钢门

92樘

2%

800

1472

闭门器等五金配件

木质门

109樘

1%

700

763

闭门器等五金配件

防火门

118樘

0.5%

1800

1062

闭门器等五金配件

单双开固定窗

361樘

0.5%

500

902

纱窗、五金配件

照明灯具设施

9294㎡

1.6

14870

灯罩、灯管、灯泡、开关、插座、室内线路、镇流器等配件

供排水设施

9294㎡

0.4

3717

卫生洁具、管道阀门

墙面/天花板

9294㎡

0.3

2788

乳胶漆修补

地砖/地板/地毯

9294㎡

0.2

1858

厨房设备

1项

1500

1500

各类配件更换

办公及宿舍家具及电器设备

1项

2000

2000

五金配件更换

配电设施

1项

1500

1500

各类标识标签

1项

500

500

空调系统

1项

2500

2500

日常保养、氟利昂、机组添加药剂、清洗药剂等配件更换

工器具损耗

1项

300

300

不可预见

1项

2000

2000

合计

37732

9.0备注

以上维修材料报价，不包含以下内容：

9.1不包含大楼土建改造工程。

9.2设备更换。

9.3以上9.1和9.2这两项不包括在日常维修材料中，待发生时，由物业服务公司做出预算，经公司（华阳电厂）相关部门确认后，可委托或指派由物业公司负责维修。

9.4本公司不承担因自然灾害或其他人为因素造成的财产损失。

9.5具体维护范围以外工程维修事项，由双方协商解决。

方绪旺

二〇一二年三月三十日