建筑与规划知识-商品房现售-价格术语-付款方式.doc
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项目培训笔记
培训日期：
培训主题：
建筑与规划知识.商品房现售.价格术语.付款方式
培训地点：
会议室
培训讲师：
培训内容：
建筑与规划知识
知识点一：
基本规划术语
居住区
居住区，是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。
居住小区
居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。
住宅用地
住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
公建用地
公建用地（全称为公共服务设施用地），是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
（1）居住区（级）道路：
一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。
（2）小区（级）路：
一般用以划分组团的道路。
（3）组团（级）路：
上接小区路、下连宅间小路的道路。
（4）宅间小路：
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
公共绿地
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状绿地等。
配建设施
与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施，道路和公共绿地的总称。
公共活动中心
是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
人均总占地面积（平方米/人）
人均总占地面积=建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
人均住宅用地面积（平方米/人）
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数÷小区内占地面积（公顷）。
知识点二：
住宅的建筑形式
单元式住宅
单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。
每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般每个楼梯可以安排2～4户（大进深住宅每层一梯可安排5～8户）。
如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯，不论是一梯2户，还是一梯3户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单元”。
条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。
如果住宅的平面是点式设计，各层住户将围绕一个楼梯分布，点式（墩式或塔式）住宅可称为“独立单元式住宅”。
单元式住宅的特点
（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。
（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
（3）仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。
（4）建筑面积较小，造价经济合理。
单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰拥挤不堪的落后状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业化生产的住宅类型。
目前，它已成为当今住宅市场上最便于买卖、出租、交换和交易量最高的住宅商品。
公寓式住宅
公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅
花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
知识点三：
户型结构
标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
跃层住宅
跃层式住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。
其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。
一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。
这样的好处是动静分区明确，互不干扰。
跃层住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法。
复式住宅
复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.8～3.0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
人们常把影视中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅。
其实那是跃层住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。
从外观来说，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。
简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或是走廊等部分，则为复式住宅。
错层住宅
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。
可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。
还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。
错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想像得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。
但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。
露台
露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
阳台
阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
走廊
走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
过道
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过房间净高的1/3，且不超过1/2者。
玄关
玄关就是登入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需运用装饰手段加以分割。
此外，玄关之处还可设置鞋柜、储物柜等，让家人回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
外飘窗
外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
知识点四：
住宅的建筑结构墙体和板面为房屋造价的30-40%
所谓住宅的结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两部分。
开发商在建设住宅之前，必须根据其建筑的层数、造价、施工等方面来决定其结构类型，而对消费者而言，了解建设结构类型及其相关的耐久性、抗震性、安全性和空间使用性能是非常重要的。
住宅的建筑结构分类有许多方法。
一般而言，根据受力传递系统，可以分为框架结构和剪力墙结构、框架—剪力墙结构等；根据采用的结构墙体材料划分，可以分为砌体结构（如砖混结构、砌块结构等）、现浇钢筋混凝土结构、钢结构等。
框架结构
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
框架结构住宅适合大规模工业化施工，效率较高，能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。
同时由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，从而影响室内的使用。
剪力墙结构
剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混泥土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。
剪力墙结构形式是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式。
相比框架结构，剪力墙结构具有较好的抗震性能，其不足之处在于结构自重大。
预应力剪力墙结构通常可以做到大空间住宅布局，此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可以采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为日后的室内装修改造带来了较大的方便之处，深受广大住户欢迎。
框架—剪力墙结构
框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力；上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。
板楼
从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。
从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，上到楼层后，左右各只一户。
板楼有低层、多层，最近比较流行的是板式小高层。
目前市场上流行的板楼主要有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。
综合而言，板楼有四大优点：
（1）南北通透，便于采光通风。
板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。
通常而言，由于板楼的面积充裕，因而户型设计更容易出精品。
（2）均好性强。
眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小。
板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。
（3）管理成本不高。
通常而言，板楼的管理成本普遍较低廉，除一些配套设施要求较少外，仅外墙粉刷的日常维护费用就要比塔楼便宜得多。
（4）面积使用率很高。
使用率通常高于塔楼户型。
因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等公共设施面积较大，都将摊到每个业主的头上。
同时，板楼也有两项缺点：
（1）建筑密度低，房价高。
板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起。
（2）户型格局不宜改造。
板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。
塔楼
“塔楼”是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。
从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。
这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。
同样，塔楼也有四大优势：
（1）节约土地资源，房价较低。
由于塔楼社区的建筑密度较高，因而可以节约宝贵的土地资源，有效降低每平方米的房价，让更多的人安居。
（2）空间结构灵活，宜于改造。
塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分隔户型。
（3）结构强度高，抗震性好。
高耸的塔楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。
（4）居高望远，视野开阔。
塔楼住户可尽览都市美景，相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的。
此外，塔楼有两项缺点：
（1）好性差，居住密度高，通风采光不能保证。
塔楼每层的住户多为6户以上，甚至高达12户，数百户人家挤在一栋大塔楼里，居住环境当然不如板楼优越。
而且，因为进深大、户数多，塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。
（2）面积使用率不高，存在灰色空间。
塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。
知识点五：
住宅的三维空间
住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。
根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100—87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：
2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
目前，一般商品房住宅的开间为3.0～3.9米，砖混结构住宅一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
但同时，小开间住宅也存在着许多弊病。
因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，从而使得有效使用面积缩小；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。
住宅的进深
住宅的长度即进深，在建筑学中是一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。
根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100—87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：
3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.7米、6.0米。
虽然进深大的住宅可以有效地节约用地，但在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0米左右，不能任意扩大。
住宅的层高和净高
住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。
具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。
《住宅建筑模数协调标准》（GBI100—87）中规定，住宅的层高采用下列参数：
2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。
目前一般商品房的层高都在2.8米～3.0米居多。
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
知识点六：
住宅建设的技术经济指标
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
以下所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。
特别提示：
对于发展商来说，容积率和建筑密度直接涉及到居隹的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
建筑容积率
所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（总建筑面积）与规划建设用地的面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。
其计算公式为：
建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积×100%
例如，某小区的规划建设用地面积为10000平方米，建筑总面积为18000平方米，则其容积率为1.8（18000÷10000）。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
但由于受土地成本的限制，并不是所有基础上都能做得到。
建筑密度
所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。
这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。
其计算公式为：
建筑密度＝建筑占地总面积÷总用地面积×100%
例如，某小区的规划建设用地总面积为10000平方米，项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积为3000平方米，则其建筑密度为30%（3000÷10000）。
建筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。
一般来说，低密度总是配合高容积率出现，同等条件下，应选择密度低的项目。
绿地率
所谓绿地率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
这里的绿地应括：
公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。
但同样由于受土地成本的限制，并不是每个项目都能做到。
这里必须注意，绿地率不同于绿化覆盖率。
根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。
在计算时，要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。
此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率不能计入。
相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。
开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。
户型比
户型比是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。
知识点二：
商品房预售
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售条件
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房预售许可证》
商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
预售合同
商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
权属登记
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未有在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
商品房买卖合同
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所
（2）商品房基本状况。
（3）商品房的销售方式。
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。
（5）交付使用条件及日期。
（6）装饰、设备标准承诺。
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。
（8）公共配套建筑的产权归属。
（9）面积差异的处理方式。
（10）办理产权登记的有关事宜。
（11）解决争议的方法。
（12）违约责任。
（13）双方约定的其他事项。
知识点四：
“五证两书”
购房者在购房时通常会要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“两书”，这也是法律对销售方的基本要求。
五证
“五证”包括：
（1）《国有土地使用证》：
是证明土地使用向国家制服土地使用权出让金，获得了在一定年限内某快国有土地使用权的法律凭证。
（2）《建设用地规划许可证》：
是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证。
（3）《建设工程规划许可证》：
是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
（4）《建设工程施工许可证》：
是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。
（5）《商品房预售许可证》：
是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。
两书
“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房认提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
知识点一：
价格术语
起 价
在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。
所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。
而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。
以购买100平方米的商品房为例，楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差四五万元。
房地产项目的定价方式与普通商品有很大区别，由于楼层、朝向、景观、户型等方面的影响，基本上可以做到“一屋一价”。
在房地产广告中，起价通过表述为“XXX元/平方米起售”等形式。
较低的起步价容易引起消费者的注意。
客户问及价格（尤其是电话询价）时，如果没有具体指明哪一套房子的价格，售楼人员在回答时一般应以起价回答，如“XX元起”，也就是以最低价告知。
基价
所谓“基价”，也叫“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。
“基价”是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。
房地产项目的定价方法有很多种，如“随行就市”、“成本导向定价”等。
但不管采用哪种方法，在定价时，一般都要先确定一个基础价格，然后在这个基础价格之上，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从而得出各具体单元的销售价格。
均价
在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。
询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。
所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。
均价一般不是对外的销售价格，而是通过计算得出的。
但也有例外，有时开发商会以均价作为噱头进行宣传，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以4888元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
表价
客户问到具体单元的销售价格时，一般应以“表价”或高于“表价”的价格告知。
所谓“表价”，是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。
通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。
这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。
“表价”可以对外出示给客户。
底价（不对外公布,只有经理级才知道）
“底价”是指可以对外销售的最低价格。
“表价”不同于“底价”。
通常情况下，公司内不同级别的人拥有的底价权限是不一样的。
售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格
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