江苏省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：组织有关部门论证试题.docx

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江苏省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：

组织有关部门论证试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

A：

相互影响性

B：

寿命长久性

C：

数量有限性

D：

保值增值性

E：

工业用地的监测点评估价格

2、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区

3、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。

__

A．可供租售量

B．房屋空间使用数量

C．城镇登记失业率

D．国内生产总值

4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

5、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

6、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A．路线价法

B．基准地价修正法

C．临街深度法

D．四三二一法则

7、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。

A．824

B．864

C．882

D．904

8、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：

55.20

B：

103.22

C：

109.63

D：

114.82

E：

工业用地的监测点评估价格

9、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：

中位数

B：

简单算术平均数

C：

众数

D：

加权算术平均数

E：

工业用地的监测点评估价格

10、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

11、违章建筑是指。

A：

在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物

B：

在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

C：

在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物

D：

在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物

E：

房地产估价机构必须加盖公章

12、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。

A．估价原则

B．估价依据

C．估价目的

D．估价方法

13、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.0万元

14、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：

土地使用权的获得方式

B：

转让的对象

C：

转让的方式

D：

转让的时间

E：

执行层的组织协调

15、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

16、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】

A：

1％

B：

1.5％

C：

2％

D：

2．5％

E：

工业用地的监测点评估价格

17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。

某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为__。

A．5.00%

B．5.25%

C．5.42%

D．5.75%

18、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。

A．相互影响的

B．相互独立的

C．相互作用的

D．相互无关的

19、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

20、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。

土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。

A．35

B．45

C．48

D．50

21、房地产投资资本金不能低于总投资的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．35%

22、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__%。

A．15.0

B．15.7

C．12.6

D．11.6

23、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．同步递减

24、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理__。

A．续期注册

B．初始注册

C．撤销注册

D．变更注册

25、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《土地管理法》将土地分为__。

A．生产用地

B．非生产用地

C．农用地

D．建设用地

E．未利用地

2、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是。

A：

信用保险

B：

无担保保险

C：

保证保险

D：

财产保险

E：

执行层的组织协调

3、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。

A：

当事者

B：

房地产商品

C：

房地产交易需求

D：

交易组织机构

E：

房地产交易制度

4、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是__。

A．FNPV

B．FIRR

C．资产负债率

D．动态投资回收期

5、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。

A．1.3

B．1.5

C．1.2

D．2.0

6、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

A：

无效应价

B：

有效应价

C：

可以成交的价格

D：

不确定

E：

个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

7、缴存住房公积金的工资基数包括等。

A：

计时工资和计件工资

B：

奖金、津贴和补贴

C：

加班加点工资

D：

住房公积金月缴存额

E：

单位管理经费

8、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。

下列选项中，此规律的例外有。

A：

炫耀性物品

B：

“吉芬”物品

C：

低档商品

D：

高档商品

E：

急需商品

9、补偿标准以“物”（房屋）为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。

A．入股补偿

B．等价有偿

C．等价补偿

D．实物补偿

10、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。

A：

双项财政制

B：

单项财政制

C：

权责发生制

D：

权责利用制

E：

执行层的组织协调

11、在房地产市场的分类中，二级市场是指。

A：

土地使用权转让市场

B：

存量房地产交易市场

C：

土地使用权出让市场

D：

新建商品房预售市场

E：

新建商品房租售市场

12、__实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

A．因子推演法

B．趋势平滑法

C．加权平均法

D．回归分析法

13、房地产开发程序中的前期工作包括__等。

A．可行性研究

B．获取土地使用权

C．规划设计与建设方案的制订

D．安排短期和长期信贷

E．开发项目保险事宜洽谈

14、资产负债表中应在资产方反映的项目是__。

A．预收账款

B．应付账款

C．应收票据

D．预提费用

15、制作深度价格修正率的要领是。

A：

选取标准宗地

B：

设定标准深度

C：

将标准深度分为若干等份

D：

制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率．

E：

按深度价格修正率求取路线价

16、消费信用有两种类型。

A：

类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

B：

属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

C：

类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

D：

属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

E：

属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金

17、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：

自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定

B：

抵押权、地役权登记，10个工作日

C：

预告登记、更正登记，10个工作日

D：

公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

E：

因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍

18、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。

A．10

B．15

C．20

D．30

19、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

20、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。

A：

承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用

B：

承担民事责任的方式，只能单独适用

C：

承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用

D：

承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用

E：

执行层的组织协调

21、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入。

全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。

则该项目建造成本的利息是__万元。

A．755.54

B．772.84

C．1400.88

D．1433.90

22、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小

B．获得净收益的可靠性

C．获得净收益期限的长短

D．获得净收益预期

E．估价对象的现值

23、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。

（2005年试题）

A：

确定调查方式

B：

设计问卷

C：

收集信息

D：

定义市场区域

E：

借款合同

24、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。

A：

物业管理

B：

设施管理

C：

房地产资产管理

D：

房地产组合投资管理

E：

借款合同

25、下列__由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的住宅用地

C．房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

D．民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地

E．企业办的各类学校、医院、幼儿园用地