买卖合同实务指南.docx

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买卖合同实务指南

买卖合同实务指南

　　篇一：

二手房买卖合同正式版（附详细讲解）

　　二手房购房合同

　　第一条

　　甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。

该房屋具体状况如下：

（一）座落于省州县，建筑面积平方米；

（二）出售房屋的所有权证证号为，土地证号为；

　　（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；

　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

　　该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

　　第二条

　　甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。

　　第三条

　　乙方在前付给甲方定金（币种大写元整），小写元。

　　上述定金，在乙方最后一次付款时充抵房款，在时由甲方退还乙方。

　　第四条

　　该房屋房价款为（币种大写元整），小写元。

房价款的支付方式和支付时间为：

　　乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：

　　乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。

乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。

甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之的违约金。

　　第三款为单选或多选格式。

第三选项可自由填空。

　　第五条

　　甲、乙双方定于时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

　　双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

　　甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

　　甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。

　　甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的约定价值评估价值市场价格承担赔偿责任。

　　甲方逾期交付房屋超过天的，乙方有权解除本契约。

甲方应在乙方解除契约后天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之支付违约金。

　　第六条

　　甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

　　第七条

　　甲、乙双方同意，在本契约生效后日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

　　该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

　　该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

　　该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由甲方承担，由乙方承担。

　　除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担，甲方承担，由乙方承担。

　　第八条

　　甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

　　第九条

　　该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日权利转移，之日起转移给乙方。

　　第十条

　　该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：

　　1、水：

　　2、电：

　　3、燃气：

　　4、有线电视：

　　5、通讯：

　　6、其他：

第十一条

　　本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。

补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

　　第十二条

　　本契约自甲乙双方签订之日自之日起生效。

第十三条

　　甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。

协商不成的，提交武汉仲裁委员会仲裁提交仲裁委员会仲裁依法向人民法院起诉。

　　第十四条

　　本契约一式份。

其中甲方留执份，乙方留执份，为申请房屋所有

　　权转移登记提交房屋权属登记机关一份。

　　第十五条

　　甲、乙双方约定补充条款如下：

　　附件一

　　房屋平面图和四至范围。

　　附件二

　　租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法。

　　附件三

　　室内附属设施和装修情况

（一）附属设施：

　　1、水：

　　2、电：

　　3、燃气：

　　4、有线电视：

　　5、通讯：

　　6、其他：

（二）装修情况：

　　注解：

所列项目价款均包含在总房款中，是房屋附加值的主要构成部分。

　　指南：

实例：

水、市政直供水，户外独立计量水表；电、8KW，户外磁卡电表；燃气、管道煤气；有线电视、武汉有线电视；通讯、电信固定电话一门，通宽带10兆到户；其他、单元可是对讲门禁，与小区物管连接紧急求救系统等。

　　装修情况可以择其重点简要描述。

　　需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续，比如有线电视、电话等。

　　双方签署栏

　　文本：

（此页无正文）

　　甲方（签章）：

_______________________________

　　乙方（签章）：

__________________________________

　　证照|身份证号码：

____________________________

　　证照|身份证号码：

_______________________________

　　法定代表人：

_________________________________

　　法定代表人：

____________________________________

　　地址：

_______________________________________

　　地址：

__________________________________________

　　联系电话：

___________________________________

　　联系电话：

______________________________________代理人（签章）：

_____________________________代理人（签章）：

________________________________签约日期：

___________________________________签约日期：

______________________________________

　　篇二：

买卖合同解释

　　买卖合同解释（法释〔20XX〕8号）的解读和评论

　　（20XX年5月27日北京师范大学法学院）

　　中国社会科学院学部委员梁慧星教授

　　合同法于1999年颁布生效，十多年的司法实践经验，已经证明合同法的立法指导思想、价值取向、逻辑结构、各项制度设计是成功的，为中国经济的高速发展提供了法治基础和制度保障。

十多年来，学术界和实务界为保障合同法的正确实施做了很大的贡献。

　　各地各级人民法院在适用合同法裁判合同纠纷案件的裁判实践中，创设了若干新的裁判规则，例如：

权利失效，事后抵押无效，合同解除不发生违约责任，合同应按理性第三人通常理解的的合同目的解释，损害第三人利益合同第三人有权诉请确认合同无效，超过诉讼时效的债权可以抵销，不良债权不生息，债务加入。

这些判例规则，弥补了合同法的不足，丰富和发展了合同法理论，值得学术界和立法机关特别重视。

　　合同法颁布以来，最高人民法院先后制定了三个司法解释文件，即合同法解释

（一）（法释〔1999〕19号），合同法解释

（二）（法释〔20XX〕5号）和买卖合同解释（法释〔20XX〕8号）。

先对前两个解释作一个概述，然后着重分析第三个解释。

　　解释

（一）（法释〔1999〕19号），主要是解决适用合同法新旧法衔接、程序、时效问题，最重要的是对合同法第73条规定的代位权制度如何适用的解释。

该项解释，抛弃了关于代位权行使的效果先归属于债务人的传统理论，采纳了由行使代位权的债权人优先取得的新理论，极具创造性。

[1]

　　解释

（二）（法释〔20XX〕5号），着重于对合同法若干制度的解释，如第7条解释什么是“交易习惯”；

　　第8条解释有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方无故未办理有关手续的，属于“违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以判决相对人自己办理有关手续；第14条将“强制性规定”，区分为“效力性

　　强制性规定”与“管理性强制性规定”；第15条解释多重买卖的效力；第19条解释合同法第74条债权人撤销权；第20、21条解释债务清偿顺序；第22条关于违反后契约义务的责任的解释；第23条关于抵销权的解释；第24条为解除权行使和抵销权行使增设3个月异议期间；第27－29条关于违约金调整的解释。

特别值得注意的是，解释

（二）为填补合同法的立法漏洞，新创两项解释规则：

这就是第3条悬赏广告，和第26条情事变更原则。

　　下面着重评述买卖合同解释（法释〔20XX〕8号）[2]。

最高人民法院在此项解释文件中，不仅对买卖合同的生效、标的物交付和所有权转移、标的物风险负担、标的物检验、违约责任、所有权保留等重要合同制度，作一般性的解释和释义，而且大胆运用附属于最高审判权的司法解释权，总结合同法实施十多年来的民事裁判实践经验，并参考民法理论研究成果，新创了若干解释规则。

例如，第2条买卖预约规则、第3条买卖合同特别效力规则、第9、10条动产多重买卖的履行顺序规则、第30条违约责任的过失相抵规则、

　　第31条损益相抵规则等。

最能体现最高人民法院司法解释的创造性，具有重大实践意义和理论意义，值得实务界和理论界特别重视。

　　一、预约合同解释规则

　　买卖合同解释第2条：

“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

”

　　鉴于现行合同法未规定预约合同，致我国经济生活中预约的法律地位不明，裁判实践中发生应否认可预约有效的问题。

本条解释，创设关于买卖合同预约的解释规则，为裁判实践中，判断买卖合同预约及认定买卖合同预约的效力，提供了判断标准，填补了合同法的不足，具有重要理论和实践意义。

（一）什么是预约？

　　按照民法原理，合同（契约）有预约与本约之分，二者异其性质与效力。

当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行，满足各自生活目的；而订立预约的目的，则是为了在一定期间内订立本约。

可见，预约是

　　与本约相对应的概念，预约亦可称为预备合同，本约亦可称为正式合同。

质言之，所谓预约，是使当事人间产生将来订立本约（正式合同）之债权债务的合同。

[3]

　　在民法发展史上看，之所以在买卖合同本约之外订立买卖预约，是因为早期的买卖合同属于要物合同（实践合同），须以标的物的实际交付作为合同成立条件，不具有将来交货、付款之约束的含义。

假设当事人双方约定将来某个时间交货、付款，这样的约定将不具有法律拘束力。

因此之故，发明了买卖预约，即在将来某个时间订立买卖合同的合同。

　　随着社会的发展和法律的进步，合同形式自由的观念逐渐得到承认，买卖合同由要物合同逐渐向诺成合同演变。

合同自由原则最终确立之后，买卖合同成为典型的诺成合同，因当事人双方一方愿买、一方愿卖的合意而成立。

双方达成将来买卖的合意，不再是所谓买卖预约，而是买卖合同自身。

没有必要再像早期那样，先订立买卖预约，然后再根据买卖预约订立买卖合同本约。

[4]

　　从近现代社会生活实践看，绝大多数情形，当事人都是直接订立买卖合同本约，通过履行买卖合同本约，实现各自的生活目的，无须订立买卖预约。

须先订立预约，再通过履行预约而订立本约，最终通过履行本约以实现目的，应有其特殊原因：

例如买卖合同标的物尚未处于可以立即交付并移转所有权的状态，履行本约的某种条件尚未具备，履行本约的时间尚未到来。

　　但是，即便有这些特殊原因，也不是非先订立预约不可，可以订立附生效条件或者附生效期限的买卖合同本约，或者为当事人履行交货或付款义务规定期限（如商品房预售合同），而无须订立预约。

有鉴于此，近现代民法，规定预约的立法例殊少。

　　据手边的资料，规定预约的民法典有：

法国民法典（第1588－1590条）、日本民法典（第556条）、瑞士债务法（第22条）、意大利民法典（第79、1337、1351、1352、2932条）、墨西哥民法典（第2243－2247条）、智利民法典（第1553、1554条）、秘鲁民法典（第1414－1425条）。

[5]

　　但须说明一点，民法典未规定预约，并不等于裁判实务中不承认预约。

例如我国台湾地区民法未规定预约，裁判实务中亦承认买卖预约的效力，且台湾最高法院对买卖预约著有若干判例。

[6]

（二）单方预约与双方预约

　　值得注意的是，就规定预约的立法例而言，法民第1589条[7]、日民第556条[8]仅规定买卖预约，瑞债第22条[9]规定“预约合同”，而不限于买卖；日民第556条明定为“买卖单方预约”，法民第1589条虽称“买卖预约”，亦应属于“单方预约”[10]；瑞债第22条规定的“预约合同”属于双方当事人就将来订立合同达成的合意，可以称为“双方预约”，而非所谓“单方预约”。

　　由此可知，预约有单方预约与双方预约之别。

在单方预约，仅一方享有预约权，有预约权一方一经表示订立买卖合同本约的意思，相对方必须对此承诺而成立买卖合同本约。

[11]在双方预约，双方均有要求对方履行订立买卖合同本约义务的权利，亦均负有应对方的要求订立买卖合同本约的义务。

单方预约，仅一方当事人负担义务，属于片务预约；双方预约，当事人双方均负担义务，属于双务预约。

[12]

　　（三）本条解释对买卖预约的定性

　　依据买卖合同解释第2条，双方当事人约定在将来订立买卖合同（本约）的协议，称为“预约合同”，预约合同的双方当事人，均负有在约定期间订立买卖合同（本约）的义务。

显而易见，本条解释所谓“预约合同”，非指一般的预约，仅指“买卖预约”，且属于“双方预约”、“双务预约”。

因此，既与瑞士债务法规定的一般“预约合同”有别，亦与法国民法、日本民法规定的“买卖单方预约”不同。

[13]

　　依据本条解释，预约合同双方当事人的权利，是请求对方履行订立买卖合同（本约）的义务，而非请求对方履行买卖合同本约之交货或者付款义务。

预约合同，通常约定所要订立买卖合同（本约）的标的物及价金的计算标准，以作为将来订立买卖合同的依据。

简而言之，买卖预约，是双方“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的合同。

　　（四）买卖预约的效力

（1）买卖预约双方当事人均享有请求对方履行订立买卖合同本约的义务，而不得径依预约合同所预定之本约内容请求履行（交货或付款）。

[14]

　　但须注意，此与日本民法上的买卖预约不同。

按照日本的判例，如果预约义务人对于预约完结权人完成买卖的意思表示没有回应，预约完结权人可向法院请求履行正式的买卖合同，如仅请求预约义务人承诺订立买卖合同，将被认为不具有法律上的利益而不予受理。

[15]

（2）买卖预约双方所享有的此种权利，称为“预约权”，性质上属于债权，仅在预约当事人之间有效，不具有对抗第三人的效力。

如买卖预约之出卖人将预约标的物出卖给第三人，预约买受人不得主张该买卖合同无效。

此与我国台湾的预约相同。

台湾最高法院1957年台上字第1500号民事判决：

“不动产买卖预约虽已成立，而买主之物权尚未移转，仅发生一种请求订立正式契约之债权关系。

倘预约之卖主将预约标的之不动产另卖与第三人时，该预约之买主，除得对于预约之卖主请求赔偿其损失外，要不能对于该第三人主张其已成立之买卖契约为无效。

”

　　但须注意，日本民法买卖预约上的权利，称为“预约完结权”，性质上属于“形成权”，其效力是：

因预约完结权人行使权利的单方意思，即在预约双方当事人之间成立买卖契约关系。

此预约完结权具有财产权的性质，可以转让，可以成为扣押的对象，经办理假登记（预登记），即具有对抗第三人的物权效力。

[16]

　　（3）买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约之义务，构成违约，但对方当事人不得依据合同法第110条关于强制实际履行的规定，请求人民法院强制违约方当事人订立买卖合同。

　　本条解释未赋予预约权利人请求强制预约义务人履行订立本约之权，是因为：

依据合同法关于合同自由原则的规定，当事人对于是否订立合同有完全的自由，不受他人和组织的强制。

如法院强制当事人订立买卖合同，将剥夺当事人的意思自由，而与合同自由原则相悖。

因此，强制订立本约，属于合同法第110条第

（一）项所谓“法律上不能履行”。

　　但须注意，我国台湾地区裁判实务的做法与此不同：

预约债务人负有订立本约的义务，权利人得诉请履行，法院应命债务人为订立本约的意思表示，债务人不为意思表示者，视同自判决确定时已为意思表示（因而

　　篇三：

买卖合同解释三

　　篇一：

【买卖合同司法解释三的解读之梁慧星】

　　买卖合同特别效力解释规则之创设

　　――买卖合同解释（法释〔20XX〕7号）第3条解读

　　中国社会科学院学部委员梁慧星

　　（著作权声明：

欢迎一切媒体无偿）

　　一、引言

　　最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔20XX〕7号），已于20XX年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，于20XX年5月10日公布，自20XX年7月1日起施行。

此项解释文件（以下简称解释）的公布和施行，无疑将对于民事裁判实务，乃至民法理论，产生重大影响。

因此为法律实务界和理论界所特别关注。

不难发现，解释并不满足于对合同法条文和制度作一般性的解释和释义，而是大胆运用附属于最高审判权的司法解释权，总结合同法实施十多年来的民事裁判实践经验，并参考民法理论研究成果，新创了若干解释规则。

例如。

　　第2条买卖预约规则、第3条买卖合同特别效力规则、第9、10条动产多重买卖的履行顺序规则、第31条损益相抵规则等。

其中，第3条买卖合同特别效力规则，最能体现最高人民法院司法解释的创造性，具有重大实践意义和理论意义，值得实务界和理论界特别重视。

但在解释公布后，最高人民法院未能准确阐发第3条买卖合同特别效力规则的解释标的（对象）、适用范围、规范意旨及与其他法律规则之间的界分，以发挥此项解释规则的规范功能，反而因自己的不当释义，招致法律界对本条具有重大理论意义和实践意义的解释规则之误读！

不能不令人惋惜。

　　特撰本文，着重解读解释第3条买卖合同特别效力规则，说明此项解释规则之创设，并非对合同法第51条无权处分合同规则之修改，及何以最高人民法院无权修改法律，以就教于法律实务界和理论界同仁。

　　二、对合同法132条的反面解释

　　合同法第132条规定：

出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

本条之反面，包含4种案型：

（一）国家机关或者国家举办的事业单位处分直接支配的不动产和动产，不符合法律和国务院的有关规定（物权法53、54条）；

（二）抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意（物权法191条2款）；

　　（三）融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备（合同法242条）；

　　（四）保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物（合同法134条）。

　　严格言之，本条之反面解释，还可以包括恶意及误认出卖他人之物。

但在合同法制定时，起草人将恶意及误认出卖他人之物，与恶意及误认无偿转让他人之物合并，设立无权处分（他人财产）合同规则，规定在总则第3章第51条。

[1]因此，对合同法第132条作反面解释，仅包括上述4种案型。

　　合同法起草人将本应属于第132条反面解释范围之内的恶意及误认出卖他人之物，与恶意及误认无偿转让他人之物合并，设立第51条无权处分（他人财产）合同规则：

经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

依反对解释，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。

依据合同法起草人创设无权处分（他人财产）合同规则之政策判断，对合同法第132条反面解释所包括的上述四种案型，属于所有权或者处分权受到限制的所有人处分自己的财产，并非恶意及误认处分他人财产，显而易见不在第51条适用范围之内，当然不能仅因出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权而认定合同无效。

于是产生解释7月修改稿第4条。

　　解释7月修改稿第4条：

（买卖合同的效力）

　　当事人一方仅以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

前款情形中出卖人因不能取得标的物的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　鉴于5月在北京郊区举行的专家讨论会上，曾讨论本条解释规则与合同法第51条无权处分合同规则的关系，故起草人特意在解释7月修改稿第4条添加了两个脚注。

第1款脚注原文：

该条款系对合同法第132条的反面解释。

第2款脚注原文：

违约责任能否包括解除合同并赔偿损失，也是一个问题。

　　第1款脚注，明示创设本条解释规则的目的，是对合同法第132条的反面解释，并非解释合同法第51条无权处分合同规则，澄清了5月专家讨论会上个别人对本条解释与无权处分合同规则关系的混淆。

　　第2款脚注表明，起草人还没有注意到，根据第1款解释规则，出卖人因不能取得标的物的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，将构成根本违约，应发生违约责任（第107条）与法定解除权（第94条）的竞合，因而对第2款规定买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，心存疑虑。

　　三、创设将来财产买卖合同效力规则

　　所谓将来财产买卖，俗称未来货物买卖，属于典型商事买卖合同。

此种买卖的特征在于，经销商与终端购买人签订货物买卖合同之后，经销商自己才与上端供应商（生产商、进口商、批发商）订立买卖合同，购进已经销售给终端买受人的货物。

经销商与终端买受人之间的买卖合同签订之时，所出卖货物还在上端供应商（生产商、进口商、批发商）的占有之下或者还没有被生产出来，出卖人（经销商）还不享有对所出卖标的物的所有权或者处分权。

特别在现代市场经济条件下，经销商为了节约成本，实行所谓零库存经销方式，致所谓将来财产买卖，或未来货物买卖，成为最常见、最重要的商事买卖合同形式。

　　合同法起草于中国开始由计划经济向市场经济转轨之初，起草人无法预见到将来财产买卖是市场经济条件下重要的买卖合同形式，故合同法未设相应规则。

致转轨到市场经济之后，将来财产买卖这种最常见、最重要的商事买卖合同形式，在现行法上没有相应的法律规则，形成立法漏洞。

　　鉴于将来财产买卖合同订立之时，出卖人（经销商）尚未占有所出卖的标的物，当然不可能享有标的物的所有权或者处分权，因而容易被混淆于无处分权的人处分他人财产，被误认为属于合同法51条无权处分合同规则的适用范围。

而根据合同法起草人之立法本意，合同法第51条无权处分合同规则的适用范围，并不包括将来财产买卖合同。

为了纠正裁判实践中，误用合同法第51条无权处分合同规则，裁判将来财产买卖合同纠纷案型的错误，最高人民法院制定买卖合同解释时，预定计划创设将来财产买卖合同解释规则。

这就是解释7月修改稿第5条，起草人特以将来财产买卖合同的效力，作为这一解释规则的名称。

　　解释7月修改稿第5条：

（将来财产买卖合同的效力）

　　以将来可能取得所有权或者处分权的财产为标的物的合同当事人，以出卖人未取得所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人在合同履行期限届至时仍未能取得标的物所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，应当承担违约责任。

[2]

　　将来财产买卖合同，是现代化市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同，其本身属于合法行为，当然不得仅以出卖人未取得所有权或者处分权为由，认定合同