贵阳房地产楼市市场研究报告19DOC.docx

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贵阳房地产楼市市场研究报告19DOC

贵阳市场十二月简报

政策分析

1、国家宏观调控政策

☆国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。

当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

☆131号文促进房地产市场健康发展

12月20日，国务院出台文件关于促进房地产市场健康发展的若干意见（131号文），再加大保障性住房建设力度的同时，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，同时强化地方人民政府稳定房地产市场的职责、加强房地产市场监测以及积极营造良好的舆论氛围。

☆央行再次下调“双率”降低公积金贷款利率

为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定：

从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。

央行决定其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。

从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

同时调整公积金贷款利率：

从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。

当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。

五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。

2、省内政策

☆贵阳市政府重点强调预售款使用监督管理规定

年底将至，为杜绝房开项目拖欠民工工资，以及防止烂尾楼的出现，2008年12月16日，贵阳市政府重发自2002年8月1日执行的《贵阳市商品房预售款使用监督管理暂行规定》，指出商品房预售款的使用、监督必须按规定执行。

☆贵阳市政府出台存量房交易结算资金监管规定

为加强房地产市场监督管理，规范存量房交易行为，保障交易资金安全，维护当事人合法权益，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）和建设部《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》（建住房[2007]274号）的规定，2008年12月26日，贵阳市出台《贵阳市存量房交易结算资金监管规定》，从2009年1月1日起执行。

二、土地出让情况

1、商品房用地

土地供应：

本月共有2宗出让信息发布，均为商业住宅建设用地。

挂牌

日期

区域

面积

（平方米）

规划用途

规划指标

备注

12-18

南明

19644

商业住宅

容积率6.9，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%，建筑限高100米以下，停车位按住宅1个/户、商业1个/100平方米配置，公建配套按居住区设计规范配置。

严格执行90/70标准。

12-23

乌当

448268

商业住宅

土巴寨地块：

容积率2.0，建筑密度30%，绿地率：

35%，停车位：

商业0.7个/100平方米、住宅1个/户；

小河口A地块：

容积率1.6，建筑密度25%，绿地率：

35%，停车位：

商业0.7个/100平方米、住宅1个/户；

蔡家寨地块：

容积率1.3，建筑密度25%，绿地率：

35%，停车位：

商业0.7个/100平方米、住宅1个/户。

其他配套服务设施按居住区规范及国家现行相关规范配置。

土地成交：

本月共有3宗土地成交

编号

位置

起始价

成交价

用途

面积

买受人

成交日期

1

南明区花溪大道北段700号

3100万元

3180万元

商业住宅办公

14182㎡

贵州振华房地产开发有限公司、贵阳升华汽车城有限公司

12月30日

2

南明区护国路

3580万元

3670万元

地面为绿化景观地下为停车场

3997㎡

贵州大发房地产开发有限公司

12月04日

3

乌当区新天办事处顺海大坡

300万元

315万元

工业

12487㎡

贵州侨新天然矿泉水饮料有限公司

12月03日

2、经济适用房用地：

12月5日，贵州麒龙房地产开发有限公司申请以划拨方式取得位于南明区望城坡3426.5平方米土地，作建经济适用住房用地。

12月5日，贵阳市民政局申请办理以划拨方式取得位于云岩区常青路6号地块的划拨用地手续。

该地块市规划局核发了《建设用地规划许可证》（2004-169号），经勘测，实际用地面积为10306.16平方米土地，作建（职工经济适用住房）市政道路用地1499.42平方米，用途为职工经济适用住房土地。

小结：

在政府保稳定促发展的大背景下，房地产业的健康发展直接影响到了中国经济的增速，而年底的再次降息，将会对房地产业起着进一步的刺激作用。

而贵阳市的经济适用房建设也出现新的高潮，土地交易逐渐升温。

三、贵阳市场供求状况：

1、上市商品房

区域

项目

预售面积

套数

两城区

2

15473.4

314

金阳新区

4

119768

1771

白云区

1

32930

435

花溪区

0

0

0

小河区

4

257427

1451

乌当区

0

0

0

清镇市

0

0

0

修文县

0

0

0

合计

11

425598

3971

12月份办理预售许可证项目11个，预售面积42.56万平方米，共计3971套，同比上月供应量减少22.37%，主要以住宅项目为主。

两城区和金阳新区依然是市场的绝对主力，本月乌当区推盘数量为4个，推盘量25.74万方左右。

本月花溪区、花溪区、清镇市及修文县没有新盘推出。

2、销售状况

2．1成交类型分析

12月份成交类型分析

住宅

商业

写字楼

别墅

其他

总量

商品房

经适房

两城区

113740.1

93212.77

20527.33

11421.88

1465.24

596.2

1471.59

金阳新区

153949.49

140736.3

13213.21

1897.27

25015.95

1237.15

0

白云区

3335.77

3335.77

0

387.35

0.00

2687.74

108.52

花溪区

5723.26

4528.87

1194.39

210.75

0.00

0

1649.55

小河区

21694.51

16732.11

4962.4

449.17

0.00

0

0

乌当区

23347.16

23347.16

0

260.81

580.00

0

0

清镇市

12271.53

12271.53

0

1678.4

0.00

0

0

修文县

3706.52

3706.52

0

53.26

0.00

0

0

合计

337768.34

297871

39897.33

16358.89

27061.19

4521.09

3229.66

12月份成交总量388939.17平方米，其中住宅成交337768.34平方米（商品房297871平方米，经适房39897.33平方米），同比上月上升51.83%；商业成交16358.89平方米，同比上月上升51.95%；写字楼成交27061.19平方米，别墅成交4521.09平方米，其他成交3229.66平方米。

2.2成交区域

金阳新区成交量超越两城区

12月贵阳市场累积销售商品房3089套，销售面积共计388939.17㎡，同比上月上升61.09%。

其中：

从上看出金阳新区本月的成交量几乎占了整个贵阳成交量的一半，两城区成交1123套，预售面积为128695.01平方米，同比上月上升12.41%；金阳新区成交1294套，预售面积为182099.86平方米，同比上月上升197.29，必上月增加近两倍。

2.3商品房与经济适用房分析

经济适用房与商品房对比分析中可以看出，商品房依然受到市场青睐，经济实用房的比重在逐步上升，对商品房形成有机补充的同时，也影响着商品房的成交；随着政府加大对经济试用房用地规划，经济适用房的供应量将逐步增大。

2.4住宅成交分析

据贵阳住宅与房地产信息网商品房网上备案登记的统计数据显示，12月份贵阳两城区商品住宅均价为元4687.89／平方米，与11月份4428.92元／平方米相比，每平方米上升了近260元，呈现上升态势。

同比上月，金阳新区的成交均价均呈下降趋势，12月份住宅成交均价为2875.98元/平方米，比上月的3309.3元/平方米下降了近500元/平方米，同比上月下降13.09%。

随着政府加大对经济适用房、廉租房的建设投入，贵阳市经济适用房的逐步放量，其成交均价2200-2700元/平方米之间浮动以上。

两城区的经济适用房价格同比上月增加5%左右，而金阳新区的经济适用房价格同比则下降5%左右。

2.5商业地产成交分析

12月份商业仅成交230套，预售面积为16358.89平方米，同比上月上升51.95%。

价格方面，虽然金阳新区的价格同比上月略有下降，而随着两城区的土地越来越稀少，位于延安中路与公园路交接处的公园2008，商业出售价格达到58000元/平方米。

三、营销推广（媒体分析）

1、报纸媒体投放

1.1投放总量分析

　媒体

贵阳晚报

贵州都市报

贵州商报

合计

投放量

80

39

32

151

据统计，11月份共投放广告151篇次，同比上月略有减少，其中贵阳晚报投放80篇次，贵州都市报投放39篇次，贵州商报投放32篇次。

虽然本月总投放量出现了下降，而贵阳晚报则仍保持同样的投放量，该报依然是地产项目投放的主要载体，而都市报及贵州商报受发行量以及读者的偏好影响，广告投放量不及贵阳晚报。

贵州商报采取了首页报花的广告形式，吸引了如水锦花都、碧园花城、常立E景等项目的投放。

各项目在媒体的选择上也不尽相同，地州项目喜欢选择贵州都市报，而一些商业项目或者目标客户有很大一部份定位于地州的项目，也将广告投放在了贵州都市报；而同时选择贵州都市报和贵州商报，则只有少数几个项目，如凯宾斯基大酒店、家天下美居中心。

1.2、每周投放情况分析

星期

星期一

星期二

星期三

星期四

星期五

星期六

星期天

投放量

9

19

19

42

62

1

0

从每周的广告投放情况分析看出，贵阳地产集中偏好投放在星期四、星期五；其次就是星期二、三。

1.3、住宅/商铺广告投放情况分析

住宅

商业

其他

投放量

76

62

14

本月投放的广告绝大部分是住宅广告。

本月的商业项目、写字楼项目的广告投放量大量增加，。

其他类中主要包括经济适用房、酒店、写字楼广告。

1.4、各区项目投放情况

两城区项目是广告投放的绝对主力，其次是金阳新区，乌当区和小河区依次排列。

1.5媒体亮相top10

排行

项目

媒体亮相次数

1

贵州五金机电城

24

2

凯宾斯基大酒店

14

3

家天下美居中心

9

4

世纪城

7

5

檀溪谷

7

6

智慧龙城

7

7

保利温泉新城

6

8

十里江南

5

9

鸿通城AMALL

5

10

大兴星城

4

商业项目成了本月媒体投放的主角，前两位均是商业项目，其次写字楼项目也逐渐加大了投放频率。

住宅方面，檀溪谷、智慧龙城、世纪城依旧保持稳定的投放频率。

新开项目如檀溪谷及远大也加大了投放频率。

1.6、报媒广告投放主题及形式分析

12月份的报纸广告的关键词是“低首付”，诸多项目打出低首付，以降低门槛吸引消费者关注，同时促销相关的折扣、优惠等，新开项目纷纷打出了低价以吸引消费者。

2、其他媒体投放

贵阳地区的房地产项目推广主流媒体在纸媒上，除了主流的报纸广告，推广方式还包括各种DM杂志如楼市导读、互动地产、城市档案等杂志广告。

除此之外，户外广告、车体广告、站台广告也是房地产项目的首选，除在项目地以外，市区的主要路段、各路公交车、站台等均可大量见到房地产项目广告。

电视广告、楼宇广告、电台广告等多媒体广告逐步受到开发商的重视，可长期树立产品形象、企业形象，多加实力开发商如宏立城、绿地、保利等选择了电视广告、楼宇广告、电台广告。

网络广告、短信广告作为新兴的媒体，也越来越受到房地产项目的关注，正逐步成为地产项目广告推广的重要补充部分。

市场小结

年关冲刺成交量大幅上升

从12月份的贵阳市房地产市场分析中可以看出，贵阳市两城区出项量价齐生，而金阳新区则出现成交量大幅度上升而价格下降的情形。

出现这样的情形是目前市场的必然，两城区由于受土地及发展限制，高地价以及城市的扩容将使得两城区的地价愈显珍贵，故两城区的价格将继续稳步上升。

而金阳新区则正处于开发阶段，配套设施正在逐步完善，而开发项目相对而言也有很多，若要真正成熟尚待时日，在金阳房地产项目放量的同时，也会给金阳的区域市场带来巨大的压力。

关键词低首付团购

关键词一：

团购

为了更好的回款，以世纪城为代表的项目纷纷采取团购策略，以较低的价格促进成交，在房地产业“寒冷季节”，团购或许是最能带来“暖气”的策略了，团购的实际就是变相的降价，在世纪城“团购风”的影响下，金阳房价出现了5%左右的回落，而成交量则出现大幅度的提升。

关键词二：

低首付

降低总价是一种策略，但价格还是受成本的影响，诸多项目则采取了降低首付的方式来降低消费者购买门槛，1成首付或者不到2万的首付，使得很多想买房的年轻人有机会购买商品房。