农资物流配送中心建设项目可行性研究报告项目建议书.docx
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农资物流配送中心建设项目可行性研究报告项目建议书
农资物流配送中心建设项目
可行性研究报告
第一章项目概况1
1.1概述1
1.2编制依据及编制原则2
1.3建设内容及规模3
1.4主要技术经济指标4
1.5结论与建议4
第二章项目建设单位概况6
2.1项目发展商概况6
2.2项目业主单位概况7
第三章项目区基本概况9
3.1霍尔果斯优势介绍9
3.2中哈霍尔果斯国际边境合作中心概况14
第四章项目建设的背景及必要性16
4.1项目建设的背景16
4.2项目建设的必要性18
第五章建设规模及建设内容23
5.1建设规模确定依据23
5.2建设规模24
5.3用地规模24
第六章项目选址及配套条件25
6.1场址选择25
6.2自然条件25
6.3配套条件27
6.4周边条件30
第七章建设方案32
7.1建筑设计指导思想与原则32
7.2项目建设定位33
7.3项目总体规划方案33
7.4建筑方案36
7.5设备方案37
7.6配套设施37
第八章环境保护43
8.1采用的国家标准或设计规范43
8.2主要污染物分析44
8.3污染控制方案44
8.4绿化设计50
8.5本项目环境影响初步分析50
第九章节能方案设计与分析51
9.1节能设计原则及采用标准51
9.2建筑热工设计52
9.3给排水节能措施54
9.4道路节能措施55
9.5电气节能措施55
9.6节能管理57
9.7主要能耗指标及分析58
第十章防洪、消防、安全与劳动卫生59
10.1防洪59
10.2消防工程60
10.3安全62
10.4劳动卫生64
第十一章项目组织机构及实施管理65
11.1建设期管理65
11.2定员68
11.3建设进度管理68
第十二章招投标管理70
12.1招标范围及依据70
12.2招标组织形式70
12.3招标方式71
12.4招标初步方案71
第十三章投资估算及资金筹措73
13.1投资估算73
13.2资金筹措74
第十四章经济和社会效益分析75
14.1财务评价75
14.2社会效益分析82
第十五章结论及建议86
第一章总论
1.1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
市现代农资物流配送中心建设项目
1.1.2项目承办单位及法人代表
承办单位：
市现代农资物流有限公司
法人代表：
1.1.3建设地点
市产业集聚区
1.1.4资金申请报告编制单位
编制单位：
市工程咨询有限公司
资格证书号：
1.2编制的依据、内容及范围
1.2.1编制依据
1、市现代农资物流有限公司“关于编制市现代农资物流配送中心建设项目资金申请报告”的委托书；
2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）；
3、《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行〔2004〕1617号）；
4、《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）；
5、《市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；
6、《市城市总体规划》；
7、《市市场发展规划》；
8、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
9、项目单位提供的有关资料。
1.2.2编制内容与范围
根据国家对建设项目的项目可行性报告阶段的工作范围和深度规定，本报告在对项目概况及建设的必要性、建设场地与条件、建设内容与建设方案、环境保护与节能、实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述项目建设的必要性、建设内容及方案、投资估算与效益分析，为项目的决策和建设提供可靠和准确的论证。
1.3项目单位的基本情况和财务状况
市现代农资物流有限公司是在原市农资公司改制的基础上由市供销社出资成立的。
注册资金1000万元，经营范围为农资、日用工业品购销；本公司经营商品的仓储及配送。
现有干部职工53人，连锁配送网点204个，总资产1800万元。
1.4项目概况
1.4.1项目的提出
市是一个农业大市，农业生产资料的生产和供应十分重要。
全市耕地面积100万亩，年化肥用量12万多吨，农药用量600吨，农膜300吨，种子用量2万吨。
目前，市农资物流业的发展还处于起步阶段，存在着经营渠道混乱、物流体系滞后、缺乏统一规划、产业集中度较低等问题。
由于供销社农资企业、工厂、农业“三站”、个体经营者等多渠道竞争，经营主体分散，大多规模小、实力弱，没有形成具有辐射力和带动力的大型物流中心，缺乏有导向性和影响力的物流主体，网络化的经营组织尚不成熟。
各类物流资源没有实现有效整合，生产、经营企业自成体系，物流过程各个环节仍处于相互割裂的落后状况。
因此为适应市巨大的市场和社会需求，市现代农资物流配送中心建设项目是企业发展的必然选择。
1.4.2建设内容与规模
市现代农资物流配送中心建设内容包括自动化仓库、农资交易中心、农资配送中心、办公商务信息综合楼、设备购置等部分构成。
本项目占地面积53336平方米。
总建筑面积34500平方米。
1.4.3项目选址
项目选址在市产业集聚区，城东路西侧，英糖路北侧。
项目位置距漯阜铁路和S238线较近，地域开阔、交通便利，周围无污染企业，适合本项目的建设。
1.4.4交通条件
本项目场址内外交通条件非常便利。
1.4.5水、电供应
本项目所在地的水、电供应可以满足项目需求。
1.4.6项目实施进度
项目建设周期为二年。
1.4.7项目总投资与资金筹措
项目总投资9998.5万元。
资金来源为企业自筹5498.5万元，银行贷款4500万元。
1.4.8主要技术经济指标
主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
占地面积
亩
80
2
建筑面积
平方米
34500
3
总投资
万元
9998.5
4
流动资金
万元
379
5
资金筹措
万元
9998.5
5.1
贷款
万元
4500
5.2
自筹
万元
5498.5
6
年交易量
万吨
22
7
经营收入
万元
32000
达产期
8
总成本费用
万元
26478.79
年均
9
经营成本
万元
26506.5
达产期
10
利税总额
万元
4847.5
年均
11
年上交利税
万元
2504.1
年均
12
税后利润
万元
2343.3
年均
13
投资利润率
％
31.2
14
投资利税率
％
48.5
15
全部投资内部收效率（税前）
％
35.76
16
全部投资财务净现值（税前）
万元
16748.24
17
投资回收期（税前）
年
4.88
18
全部投资内部收益率（税后）
％
28.49
19
全部投资财务净现值（税后）
万元
11993.39
20
投资回收期（税后）
年
5.47
21
盈亏平衡点
％
47.6
1.5申请投资补助或贷款贴息资金的主要理由
市现代农资物流有限公司在中国农业银行股份有限公司市支行贷款4500万元，年利率6.372％，还款期限5年，年应付利息286.7万元。
由于农资物流业是微利行业，且建设期资金需要量大，投运初期又不能满负荷运营，盈利水平较低，自身偿债能力较弱，因此拟申请投资补助或贷款贴息。
第二章项目建设的必要性
2.1项目单位概况
市现代农资物流有限公司是在原市农资公司改制的基础上由市供销社出资成立的。
注册资金1000万元，经营范围为农资、日用工业品购销；本公司经营商品的仓储及配送。
现有干部职工53人，连锁配送网点227个，总资产1800万元。
2.2市现代物流市场现状
近年来，随着国民经济持续快速发展，市现代物流业呈现出良好的发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。
物流产业也逐步由以往的国有企业垄断，转向国有、民营、外资等多种所有制企业共同发展，激发了物流市场的活力，一些国有大型运输、仓储等企业，如铁路、邮政及粮食储备库等，利用自己的物流基础设施，逐渐向物流市场进军。
市的民间资本也开始涉足物流产业。
但从总体上看，市现代物流业的发展还处在起步阶段，与真正意义上的现代物流业相比，与经济发展对现代物流业的需求相比，还存在很大的差距。
一是没有形成整合优势。
现有的物流基础设施和物流企业比较分散，工商企业大部分拥有自己的车队和仓库。
自给自足服务相当普遍，各自为战，条块分割，缺乏整合，尚未形成发展和提升现代物流的合力。
市原有的商业、物资、外贸、粮食等部门的仓储运输企业，随着市场转型和改革的深化，有的破产，有的已出售，余存的都步履艰难。
二是缺少真正意义的第三方现代物流企业。
市现有从事物流业的大多都是企业的一个部门，主要承担企业内部的物流或其他业务，真正完全独立于买卖双方的第三方物流企业还很少。
三是管理落后，人才欠缺。
现有的物流企业管理仍以传统方式为主。
现代管理技术含量少，距离信息化、规模化和标准化的要求比较远。
集现代物流业所必需的管理、信息、运输等专业知识于一身的高层次的复合型人才欠缺，在一定程度上制约了物流企业的发展。
市农资物流业也是如此，存在着经营渠道混乱、物流体系滞后、缺乏统一规划、产业集中度较低等问题。
由于供销社农资企业、工厂、农业“三站”、个体经营者等多渠道竞争，经营主体分散，大多规模小、实力弱，没有形成具有辐射力和带动力的大型物流中心，缺乏有导向性和影响力的物流主体，网络化的经营组织尚不成熟。
各类物流资源没有实现有效整合，生产、经营企业自成体系，物流过程各个环节仍处于相互割裂的需要。
2.3项目建设的必要性
建设农资物流配送中心，有利于促进区域经济发展，有利于拉动本地区农资市场，有利于促进农业产业结构调整，有利于推动当地现代物流的建设步伐。
可以说它是服务“三农”、发展、搞活经济的新亮点。
其必要性主要体现在以下几个方面：
1、是推动农资现代经营服务网络规范发展的需要。
中华全国供销合作总社四届四次理事会议要求，要努力提升供销合作社农资现代经营服务网络的规范化水平，促进农资企业科学发展。
该项目正是适应这个要求，充分整合现代农资物流有限公司现有的经营网络优势，建立连锁经营的物流机构，使企业实现管理上的规范化、经营上的规模化和业态上的现代化。
2、是发展区域经济的客观要求。
区域经济发展的程度，决定市场流通的繁荣，而市场的建立和形成，必然促进区域经济的迅速发展。
该项目的建设，必然形成以为半径，辐射周边县市的较大规模的农资流通市场。
在目前周边还没有建设大型同类市场的有利情况下，将会产生先声夺人的效果，通过繁荣农资市场，直接刺激区域经济发展。
3、是发展现代农业的必然要求。
是农业大市，农业产业化调整要依靠新的科技成果、新的种植技术来促进发展，建立农资配送中心后，将会引进更多的农资新产品和更新的科技生产成果投放市场扩大推广。
如现在推行的专用配方肥料，防病除虫新药，大专院校科技部门的新技术推介等，这样经过新肥、新药、新技术的引进和推广，将会带动本地区农业产业结构调整，有力地促进农业生产发展。
4、是规范农资经营秩序，提升城市品位的需要。
据统计，目前市农资经营户达490多家，经营商户数目众多，但规模普遍较小，多头进货，多头经营，相互抬压价格，缺乏有向导性和影响力的物流主体、网络化的经营组织尚不成熟，造成农资市场不易管理而秩序混乱。
建设大型农资仓储物流中心，可以淡储旺销，发挥蓄水池作用，调节市场价格，有利于平衡全市农资价格，还有利于发展我市农资主导性品牌，有利于规范农资经营管理秩序，杜绝相互抬压价格等不正当竞争行为，提升城市品位。
5、是启动农村消费市场的需要
搞活农资市场，还是启动农村生活消费市场的前提。
农民扩大了对农资产品的消费需求，提高了效益，增加了收入，自然会增加对彩电、冰箱、洗衣机等产品的消费，从而刺激农村整个生活消费市场。
因此农资物流属于公益性事业，社会效益优于经济效益，它的建立、发展事关农业生产、农村稳定、经济发展和小城镇建设等各项工作的全局。
6、是增加就业机会，构建和谐社会的需要。
市供销社正处于经济体制改革转轨时期，由此引起的失业和就业问题比较严重，该项目的建设有利于增加就业机会，缓解市供销社下岗、失业人员的就业压力，维护社会稳定。
因此建设一个设施先进、功能齐全、交易规范、辐射面广、信誉良好的现代化农资物流企业很有必要。
不仅可以方便从源头管理进货渠道，实现生产与市场的有效对接，减少流通环节，提高流通效率，规范流通秩序，保证农产品和农资的质量，而且可以加快农产品结构调整，全面提高农产品质量和安全卫生水平，加快实现我国农产品的优质化和专用化。
2.4项目建设的可行性
1、有牢固的网络基础。
供销社的经营网点遍布全县各乡镇，特别是拥有无与伦比的农村网点资源，而且这些网点随着市场经济的发展和供销社经营理念的转变，通过不断推进“新网工程”和“万村千乡”市场工程，逐步用现代流通方式进行了改造。
特别是近几年，随着各主营企业日益发展壮大，使供销社重新拥有了布局农村市场的实力，这种新力量与传统的网络优势结合起来，成为不可忽视的发展农村现代流通的助推动力。
2、有较大的区域辐射面和市场潜力。
区域的辐射面决定市场的规模、容量，否则就难形成市场。
而农资配送中心建立的首要条件，就是要立足于农业、农村，才有获取发展的可能。
项目所在地位于市市区，历史上曾是我市化肥生产基地和销售中心，目前已自然形成了比较集中的农资市场。
这是一种非常有利的先天性条件。
此外，从农资商品的交易量看，我市农资商品经营实绩历史最高水平达5.5万吨，近年来农资商品经营量也达到4.5万吨左右，市场潜力巨大。
因此，农资配送中心的建立，既有现实的基础，也有良好的发展前景。
3、有一批从事农资业务经营的骨干力量。
在计划经济时代，供销社作为农村唯一的商业机构，曾统领了农村商品、物资的流通。
发展到现在以连锁经营、配送服务为主要业态，依然是城乡物资交流和商品流通的主渠道。
经过几十年的历练，积累了一定的工作经验，对做好物流行业具有实质性的指导意义。
市现代农资物流有限公司本身就是供销社企业与私营企业强强联合、优势互补的股份制企业，其中不乏有原供销社生资公司改制后择优返聘的企业骨干，有几十年从事同行业经营的社会精英，有专业精通、素质过硬的职工队伍。
这些都是做好配送中心业务的基础力量。
4、得天独厚的区位优势。
市位于河南省东南部，属于一马平川的黄淮大平原。
漯阜铁路、洛宁高速、沙颖河航运贯穿东西；大广高速、106国道贯穿南北。
铁路、水路、干线公路三路交汇的区位优势得天独厚，交通十分便利，具有优越的辐射功能。
5、千载难逢的发展机遇。
党中央、国务院高度重视现代物流业的发展，根据《河南省现代物流业发展规划》精神，结合我市“加强农村基础设施建设，搞好村容村貌整治，推进新农村建设”和加快推进区域性中心城市建设的实际，随着漯阜铁路复线电气化改造工程的实施，区域性中心城市建设步伐的加快，城市功能的不断加强，城市辐射功能的逐步加大，这些都为市现代农资物流配送中心的建设发展创造了有利条件和千载难逢的发展机遇。
第三章项目场地与建设条件
3.1建设地点
市现代农资物流配送中心位于市产业集聚区城东路和英糖路交汇处，南临英糖路，西临城东路。
该处交通十分便利，紧靠洛界公路，南距火车站货场2公里，离宁洛、大广高速公路入口7公里、水路码头2公里。
物流配送中心建成后，在中心50公里半径范围内可幅射、淮阳、沈丘、郸城、界首、临泉等县市。
向各县市配送费用低、速度快。
从外围环境条件看，完全具备建设一个大型综合物流基地的条件。
本项目场地平整，道路、供排水、供电、通讯设施配套齐全。
由于紧邻南环路和光荣路，交通运输十分方便，又紧靠城区，既能够充分利用城市基础设施，有利于商品的流通，符合市城市总体规划要求，是建设物流服务中心的理想场地。
3.2建设条件
3.2.1气象条件
市地处中纬度地带，为亚热带向暖温带的过渡区，属暖温带半湿润大陆性季风气候。
气候冬寒夏热，降水集中夏季，季风气候显著。
各主要气候数据如下：
年平均气温14.3℃
最冷月平均温度-2℃
最冷月相对湿度65%
最热月平均温度29.9℃
最热月相对湿度81%
极端最高气温42.5℃
极端最低气温-21℃
年平均降水量762.3mm
最大冻土深度160mm
主导风向东北风
平均无霜期219天
最大积雪深度200mm
3.2.2工程地质条件
3.2.2.1场地地形地貌
拟建场地地势平坦，地形地貌单一，平均海拔40米左右。
场地工程地质情况较好，无不良地质现象，强度较高，变形较小，地耐力为100——150Kpa/m2，采用天然地基能满足工程需要。
3.2.2.2水文地质条件
场地地下水埋深8.95－9m，地下水位标高36.6－36.55m，系潜水类型。
地下水、水位动态主要受季节变化及开采量大小的影响。
地下水对砼无侵蚀性。
3.2.2.3抗震烈度
根据“河南省工程抗震设防烈度图”的划分，抗震设防烈度为六度。
3.2.3基础设施条件
1、供、排水
项目供水由市政供水管网统一供水，可以保证项目的用水需求。
项目所在地有完善的排水系统，排水较为便利，可满足项目排水需求。
2、供电
该项目由市政电业部门供电，附近有市政高压供电线路通过，可保障项目用电需要。
3、通讯
项目所在地现有固定、移动电信设施，可以开通全国直拨程控电话及移动通讯，满足项目固定和移动通讯要求。
4、交通条件
本项目紧靠洛界公路、水新路，北接106国道，西连大广高速、宁洛高速，并与漯阜铁路相连通，人流和货流都极为方便。
3.2.4社会经济条件
市位于河南省东南部，东邻沈丘县，南接驻马店市平舆县和安徽省临泉县，西邻商水县和驻马店市上蔡县，北与淮阳县隔沙河相望。
面积1083平方公里，辖3乡12镇6个办事处，总人口118.3万，处于我国东引西进、承东启西的过渡地带，是中西部地区通向长三角的东部门户，是实现“中部崛起”的重要战略支点。
历史悠久，古称项子国，汉初置项县，南北朝宋时易名县。
1993年12月经国务院批准撤县设市。
2004年，被河南省人民政府确定为全省5个重点扩权县市之一，享有省辖市经济管理权和部分社会管理权。
人文景观丰富，历史遗址众多。
建安七子之一的应扬，民国总统、洪宪皇帝袁世凯，近代诗人张伯驹，世界著名物理学家袁家骝等祖籍均为人氏。
光武庙、白果树、扳倒井、高丘寺、袁世凯故居等文化遗址，极富旅游价值。
交通便捷，106国道纵贯南北，238、217省道横穿东西，南洛高速、大广高速在此交汇，漯阜铁路穿越全境，全程高速直达机场，沙颖河内陆航运直达淮河、长江。
公路、高速、铁路、水运纵横交织，为的发展提供了便利的交通条件。
境内地势平坦，四季分明，气候温和，雨量适中。
是我国粮、油、畜产品的重点产区和优质粮生产基地。
小麦、中药材、白芝麻、优质果蔬四大生产基地已经形成，畜牧养殖业，黄牛、槐山羊、项猪等主导畜产品的特色优势明显，发展潜力巨大。
工业基础雄厚，形成了以味精为主的食品、医药、皮革三大支柱产业和以农机配件、制革制鞋 、服装加工、劳保用品 、防水防潮等六大板块经济，是驰名全国的味精城、皮革市、医药生产基地、防水防潮之乡。
国内外知名的大型企业――河南莲花味精集团，是市唯一的一家上市企业，2008年“莲花”再次入选“亚洲品牌500强”，较上届提高17个位次。
市纺织公司、莲花皮业公司等一批骨干企业已成长为河南省重点企业。
城市功能完善，基础设施齐全。
东方工业集聚区、老城区、新区三区互动，中等城市框架基本形成；供电系统连接华中、华东两大电网，自来水供应网络健全，污水处理设施完善，西气东输供气管道穿境而过；程控交换、移动通讯、图文传真、电子政务、电子商务等现代化信息手段先进，商贸、餐饮、宾馆、娱乐等服务业布局合理。
近年来，市委、市政府带领全市人民,认真落实科学发展观，全面贯彻宏观调控政策，以改革开放为动力，以招商引资和项目建设为重点，大力推动产业结构调整和优化升级，不断提高经济增长的质量和效益，强力推进工业化、城镇化和农业现代化进程，实现了国民经济平稳较快发展和社会全面进步。
2009年全市完成地方生产总值170.1亿元，比上年增长12.8%；财政一般预算收入完成3.27亿元，比上年增长13.3%；全社会固定资产投资完成57.4亿元，比上年增长22.2%；社会消费品零售总额完成50.6亿元，比上年增长18％；出口总额6000万美元，比上年增长9.1％；城镇居民人均可支配收入11986元，比上年增长14.4%；农民人均纯收入4708元，比上年增长15.8%。
这些优势条件为市现代物流业的快速发展奠定了坚实的基础，开辟了广阔空间。
面对新形势，我们必须增强紧迫感，紧紧抓住经济全球化进程加快，国家中部崛起战略实施、国内外产业转移和现代物流业快速发展的良好机遇，把资源和区位优势转化为产业优势，全面促进现代物流业的快速健康发展。
第四章项目建设内容与规模
4.1项目建设目标
市农资物流配送中心主要是承担农资商品的库存管理、配送、分销、门店建设与管理和农化服务的区域性网络管理。
按照新农村现代流通网络工程关于农资现代经营服务网络示范要求，依托市现代农资物流有限公司，新建物流配送服务中心，新建、改造和整合配送网点，网点数量力争增至550个，形成布局合理、功能完善、区域贯通、资源共享、高效方便、规范有序的现代配送网络体系。
逐步建立以总代理、总经销为基础的农资商品资源统一调配、储备运输、科技服务、信息服务为一体的新型经营机制，依靠供销社网络优势，加大辐射范围，拓展稳定的客户群体，最大限度地吸引周边农资经营大户，形成庞大的高度依赖配送中心货源的销售终端，增强整个市场的配送和辐射功能，最终发展成为豫皖交界地区农资经营的龙头企业。
4.2建设内容与规模
根据市农资物流配送中心建设目标，本项目建设内容主要有自动化仓库组团、农资交易中心（厅）、物流配送中心、办公商务信息综合楼、设备购置等部分构成。
本项目总建筑面积34500平方米，总征地面积80亩。
库存总容量8万吨，其中化肥7万吨，种子0.9万吨，农膜0.1万吨。
1、土建工程
（l）农资交易中心一座，建筑面积4200平方米，是农资商品展示和交易区，是举办各种产品展销交易活动的场所。
包括展厅一座，建筑面积1200平方米；农资交易大厅（广场）1座，建筑面积3000m2。
（2）自动化仓库11座，建筑面积14600m2，主要用于为客户提供货物的存储、流通加工和配送业务。
由大型仓库建筑组成，包括各种规格和不同要求的现代化仓库。
（3）办公商务信息综合楼两幢，建筑面积14400m2。
该楼包括管理办公、电子信息中心和写字间及各种后勤服务设施等功能用房，形成多用途、高效使用的综合建筑。
其中电子信息中心是一种以互联网为操作平台和数据传输媒介的交易方式，配置了全套的网络软硬件接入设备，可为厂商进行各项电子商务活动提供一切便利。
与传统交易方式相比，网上交易具有安全性高、速度快、信息丰富、操作便捷等优势；管理办公主要功能是为客商提供完善的管理服务，通过建立科学的现代化物业管理中心，能够方便实现异地结算，消除拖欠款，充分发挥电子金融优势，并能够让商家物资产品实现合理流动和快速运输，最终达到畅通无阻的
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