交房物业验收管理办法 1.docx
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交房物业验收管理办法1
亚东建司交房物业验收管理办法
第一章总则
第一条目的：
为了有效控制交房物业的质量品质，保证工程近期顺利移交，切实保障产品品质及质量，减少后期投诉、索赔，在工程竣工管理制度的基础上，特制定本办法。
第二条适用范围：
本办法适用于亚东建司各分公司竣工交房物业。
内容涉及建筑（结施、建施、水电图）、安装、智能化、消防、装饰、园林工程及配套设施设备及相关图纸、设备、设施、安装使用说明书等资料的移交。
第三条验收依据：
国家及地方现行相关规范、标准强制性条文等；亚东房建构造作法，会议纪要及设计图纸等更改设计专项方案文件和《重庆市住宅工程质量分户检验标准》执行。
第二章分则
第四条建司各分公司：
负责组织对本公司各竣工交房物业的预验收评定工作和《交房验收评估报告》的编写及整改复查评估工作。
第五条集团房产公司：
负责按照工程管理制度及企业运行体系对本公司各竣工房工程项目质量和整体效果进行跟踪、把控、检查、整改和移交工作；按照本办法召集相关人员参加交房验收评估会。
第六条物业公司：
按照工程管理及企业运行体系参与工程质量的过程管理，特别是预交房前的分户验收和功能性试验工作应提前参与检查及整改，并对分户交接验收资料及实测数据的真实性负责；参加交房验收评定工作，并对亚东建司交房项目的整改情况进行跟踪复查，并从品牌、交房、设计、使用角度对交房质量及功能进行评定。
第三章细则
第七条质安部按《房屋验收标准》进行检测，房屋严禁存有楼板开裂、渗水、窗口渗水泛碱、外墙渗水泛碱等质量隐患，存有上述隐患应予整改，并对相关责任人进行处罚。
第八条集团房产公司和物业公司按照工程管理制度及本办法，在提出交房评估验收前必须实行“三验”制度，即施工单位自检、集团房产公司的复验和物业公司的接房验收。
第九条各分公司根据下达的交房节点计划，必须在规定时间内完成施工交房自检计划。
在预验收前15天向房产、物业、质安部提请验收评估申请，并请以上部门人员提前介入评估、整改。
质安部在5日内组织分公司相关人员对竣工物业交房验收、评估、整改，并及时公布评估结果和处罚处理意见。
第十条各分公司交房物业必须一次性评估通过，对一次性通过的给予奖励，未通过的对相关责任人按大要事进行考核处罚。
第十一条验收未通过时，由质安部、总工办提出整改方案，交由施工单位限期整改完毕。
第十二条若复验结果仍未达到交房标准，则对相关责任人加倍处罚。
第十三条对延期交房造成损失的，相关人员应加重处罚。
第十四条对发现达不到交房要求而验收通过的，则对相关责任人进行处罚。
第十五条质安部、总工办交房验收后，根据验收情况形成《交房验收评估报告》上报。
第四章质量整改及费用处理
第十六条房屋交物业前期整改所需材料费、机械费、人工费、由劳务承包人全额承担，各分公司做好各分项整改费用清单，整改完毕后上报公司财务，以冲抵承包人劳务费用或质量保证金。
第十七条分公司已交房物业后，所出现的质量整改，由物业公司处理，其费用在建司交物业劳务质保金内列支。
第十八条物业公司所提质量隐患整改，超过质保期的由物业公司在物业管理费及大修基金中列支。
第五章奖、罚
第十九条交物业验收一次性通过的，给予分公司项目部人员3000元/次的奖励，一次性未通过的对分公司处以1500元/次罚款（其中经理400元/次，副经理400元/次，栋号长400元/次，并按大要事1次处理；施工员、质检员各150元/次），二次未通过的加重处罚。
第二十条因质量问题造成损失索赔的，由劳务承包人赔偿。
各分公司相关责任人处罚，按10%赔偿进行处理（其中经理、副经理各20%，栋号长40%，施工员10%，质检员10%）。
第二十一条各项资料未移交或缺项的，按100元/项对相关项目人员处罚。
第二十二条奖、罚款项由公司总经办负责执行。
第二十三条检查结果纳入月绩效考核。
第六章附则
第二十四条本办法自2012年月日起实行，由公司总经办负责解释。
附：
《重庆市住宅工程质量分户检验标准》
2012年月日
重庆市住宅工程质量分户检验标准
重庆市建设工程质量监督总站根据《重庆市住宅工程质量分子量户检验管理办法（试行）》第七条的要求，结合我市住宅工程质量现状、质量通病发生频率和当前质量投诉主要问题以及工程建设标准强制性条文有关要求，制定本实施指南。
请工程建设各方责任主体单位通过合同约定确认分户检验有关事项，并结合工程实际情况认真制定好住宅工程质量分户检验方案，做好分户检验工作。
一、分户检验质量标准
分户检验的质量标准主要包括《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210、《建筑地面工程质量验收规范》GB50209、《建筑给水排水及采暖工程式施工质量验收规范》GB50242、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300等规范标准。
二、分户检验的条件
（一）工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容；
（二）所含（子）分部工程的质量验收合格；
（三）工程质量控制资料完整；
（四）有关安全和功能的检测资料完整。
在主体结构施工过程中进行的分户检验项目不受以上条件约束。
三、分户检验前的准备工作
（一）确定分户检验小组成员；
（二）分户检验小组根据工程特点制定分户检验方案；
（三）配备好分户检验所需要的检测仪器和计量工具；
（四）作好有防水防水房间的蓄水和外墙、外窗淋水试验的准备工作；
（五）作好通水、通电的准备工作。
四、分户检验的组织和程序
分户检验的组织和程序应按《重庆市住宅工程质量分子量户检验管理办法（试行）》中的第八条执行。
五、分户检验合格的评价
（一）分户检验合格的评价
分户检验项目应符合本指南的规定，每一检查单元计量检验的项目中有80％及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的倍即为合格。
（二）分户检验不合格的处理
1．由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位重新组织分户检验，直至分户检验全部合格。
2．当返工或处理确有困难，在满足安全使用要求的情况下，为了避免社会财富的更大损失，可按技术处理方案和协商文件通过分户检验，建设单位应在《住宅工程质量分户检验表》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。
六、分户检验项目
（一）建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝1．现浇楼板厚度及裂缝
（1）质量要求：
现浇板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规范的要求；现浇楼板不应有可见的裂缝。
（2）检验方法：
板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。
板面裂缝检查目测高度宜距地1．5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视检查。
（3）检查数量：
自然间全数检查。
其中板厚检查起居室和卧室，测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4个角点加1中心点；其余房间、阳台各测不少于3点，即在房间或阳台对角线上2角点加1个中心点；角部测点宜在墙角（或板角）中墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
2．建筑尺寸
（1）质量要求：
房间内墙面之间净距极差值控制在20mm以内；室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控制在-20mm以内，极差值控制在20mm以内。
非矩形房间蝗内墙面净距差由分户检验小组自行确定。
公共部分走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。
（2）检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；公共部分走道和楼梯间有凸出物处，墙面之间净距应增加测点。
（3）检查数量：
自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每个房间长、宽两个方向各测不少于2点；公共部分走道和楼梯间净距按每层分别各测不少于2点；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点。
角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。
有坡度要求的房间不测室内净高。
（二）门窗按装
1．门窗开启性能
（1）质量要求：
门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施；进户门开启方向应符合设计要求。
（2）检验方法：
开闭、手扳和目测检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2．门窗的密封性能
（1）质量要求：
门窗扇的室内橡胶密封条或毛粘密封条就安装完好，不应脱槽；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
（2）检验方法：
目测观察、手扳检查。
（3）检查数量：
全数检查。
3.外窗的排水性能
（1）质量要求：
有排水孔的门窗，排水孔应畅通，数量符合设计要求。
（2）检验方法：
目测观察。
（3）检查数量：
全数检查。
（三）墙面、地面和顶棚
1．墙面面层
（1）质量要求：
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200c㎡者可不计）抹灰面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰应平整。
（2）检验方法：
抹灰空鼓用小锤锤击检查；抹灰面层外观质量用目测观察和手摸检查，目测观察时宜距墙面800——1000mm远.
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处，即墙面两端加中间部位，每处面积约1㎡范围；当单片墙面长度超过3m时，每增加1m应增加1处，均匀布点。
初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。
2.整体地面面层
（1）质量要求：
地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400c㎡且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
（2）检验方法：
地面空鼓用小锤锤击检查；地面坡度用坡度尺或泼水后检查；地面面层外观质量目测观察检查，目测高度宜距地面1。
5m左右，俯视检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间用阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4个角部加1中心处，每处面积约1㎡范围。
初装饰工程卫生间不检查空鼓。
3．顶棚
（1）质量要求：
抹灰层与基层之间必须粘贴牢固，无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝。
（2）检验方法：
抹灰空鼓用小锤锤击检查；面层外观质量及裂缝站立室内地面仰视目测检查。
（3）检查数量：
自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1㎡范围。
（四）防水工程
1．屋面
（1）质量要求：
屋面工程不应有渗漏和积水现象；天沟、泛水、变形缝等构造就符合设计要求。
（2）检验方法：
屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后检查，蓄水检查最浅处蓄水深度不得小于20㎜，蓄水时间不得小于24小时；天沟、泛水、变形缝等构造采用观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2．有防水要求的房间和阳台
（1）质量要求：
无渗漏排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象。
（2）检验方法：
房间渗漏采用蓄水检查，最浅处水深不得小于200㎜，蓄水时间不得小于24小时；积水和阳台渗漏采用泼水后观察检查。
（3）检查数量：
有防水要求的房间和阳台全数检查。
3．外墙
（1）质量要求：
外墙面不应有渗漏现象。
（2）检验方法：
雨后或淋水后目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
4．外窗
（1）质量要求：
外窗不得有渗漏现象。
（2）检验方法：
雨后或淋水后观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（五）玻璃安装工程
1.安全玻璃使用
（1）质量要求：
应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃。
（2）检验方法：
目测观察检查玻璃上的安全认证标识。
（3）检查数量：
全数检查。
2．护栏玻璃
（1）质量要求：
护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化层玻璃；应玻璃临空高度达到5m以上时，应使用钢化夹层玻璃。
（2）检验方法：
目测观察检查玻璃上的安全认证标识，玻璃厚度尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（六）建筑给排水工程
1．管道、配件安装
（1）质量要求：
管道、配件安装固定牢固，支、吊架间距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或规范质量要求；给水暗埋管道标识清楚。
（2）检验方法：
安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查；管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2．地漏、存水弯
（1）质量要求：
地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50㎜；存水弯设置符合设计要求，有效水封深度不小于50㎜。
（2）检验方法：
地漏和存水弯型式及设置目测观察检查，有效水封深度尺量检查。
（3）检查数量：
全数检查。
3．管道系统功能
（1）质量要求：
管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通，不堵塞。
（2）检验方法：
系统通水后目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（七）建筑电气工程
1．线路敷设
（1）质量要求：
导线的材质、规格符合设计要求。
（2）检验方法：
打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
配电箱内进出导线全数检查。
2．配电箱安装
（1）质量要求：
箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。
（2）电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计图纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查。
（3）检查数量：
配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气开关现场开关动作不少于2次。
3．灯具安装
（1）质量要求：
距地高度小于2。
4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确，光源无损坏，灯具与控制开关对应正确。
（2）检验方法：
接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。
（3）检查数量：
全数检查。
4．开关、插座安装
（1）质量要求：
开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线无串接现象；除空调插座外的其它插座回路应按规范要求设置漏电保护装置。
（2）检验方法：
开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电开关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查。
（3）检查数量：
开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍。
5．等电位联结
（1）质量要求：
等电位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。
（2）检验方法：
目测观察检查。
（3）检查数量：
全数检查。
（八）通风空调工程
1．厨房、卫生间通风
（1）质量要求：
厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风扇的位置和条件，且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防止支管回流和竖井泄露的措施，且符合设计要求。
（2）检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
全数检查。
2．空调设备的安装
（1）质量要求：
空调外机应留设搁置位置，且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留、并应符合设计要求，且无渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放，并应符合设计要求。
（2）检验方法：
目测观察并与设计图纸进行核对检查。
（3）检查数量：
全数检查。
七、分户检验测点的保留
凡可标识的分户检验测点位置应用不易褪色的标记加以标识并保留。
附件：
1.住宅工程质量分户检验表2.分户检验记录表
住宅工程分户检验表分检总表
工程名称：
序号
楼（栋）单元号
建设单位
施工单位
监理单位
开工日期
竣工日期
序号
检验内容
检验结论
1
房间及公共部分尺寸
2
建筑结构外观尺寸
3
门窗安装质量
4
墙面、地面和顶棚面层质量
5
防水工程质量
6
给水排水系统安装质量
7
电气工程安装质量
8
其它规定、标准中要求分户检查的内容
综合检
验结论
检验单位
建设单位
施工单位
监理单位
其它
项目负责人
（章）
年月日
项目经理
（章）
年月日
总监理工程师
（章）
年月日
单位负责人
（章）
年月日
分户检验记录表一表1-1
现浇板厚度及裂缝
工程名称
房号
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点
简述
序号
项目
质量要求
实测数据或检查记录
1
楼
板
厚
度
及
裂
缝
现浇板的厚度符合设计要求：
楼板厚度的允许偏差符合质量验收规范的要求
户内房间号
设计要求（mm）
允许偏差（mm）
实测值（mm）
1
2
3
4
5
6
7
1
+8-5
2
3
4
5
6
7
8
现浇楼板不应有可见的裂缝
质量缺陷及整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
填表说明
1．现浇板厚度及裂缝
检验方法：
板后及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。
板面裂缝检查目测高度宜距地1。
5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查。
检查数量：
自然间全数检查。
其中板厚检查起居室和和卧室测点应不少于5点，其中一个点应布置房间中部，即4角点加1中心点；其余房间、阳台各测不少于3点，即房间或阳台一条对角线上2角点加1中心点；角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500㎜处。
注：
检查单元的确定应按每户或每层楼的公共部分走道和楼梯间进行划分。
分户检验记录表一分检表1-2
建筑尺寸
（一）
工程名称
房号
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
实测数据
2
户内净尺寸偏差
房间内墙面之间净距极差值控制在20mm以内；非矩形房间的内墙面净距差由分户检验小组自行确定
户内房间号
设计要求（mm）
允许偏差（mm）
实测值（mm）
极差（mm）
1
2
3
4
5
6
7
8
1
2
3
4
5
6
7
8
室内净高应符合设计要求，室内净高偏差值控在-20mm以内，极差值控制在20mmn以内。
1
2
3
4
5
6
7
8
质量缺陷及整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
填表说明
2．户内净尺寸尺寸偏差
检验方法：
尺量或仪器等检查；墙面之间净距测点宜在离地1m左右，距墙角500㎜处。
检查数量：
自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每个房间长、宽两个方向各测不少于2点；室内净高起居室和卧室测点应不少于5点，其中一个测点应布置在房间中部，即4角点加1个中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点（有坡度的房间不测净高）。
角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500㎜处。
注：
检查单元的确定应按每户或每层楼的公共部分走道和楼梯间进行划分。
分户检验记录表一分检表1-3
建筑尺寸
（二）
工程名称
楼层
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
实测数据
3
公共部分走道和楼梯间墙面净距
公共部分走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求
部位
规范最小值（m）
实测数据
1
2
3
4
5
6
7
8
公共部分走道墙面净距
楼梯间墙面净距
质量缺陷及整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
填表说明
2．公共部分走道和楼梯间墙面净距
检验方法：
尺量或仪器等检查，墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500㎜处，墙面凸出物处，应增加测点。
检查数量：
公共部分走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点。
注；检查单元的确定应按每户或每层楼的公共部分走道和楼梯间进行划分。
分户检验记录表二分检表2
门窗安装质量
工程名称
房号
建设单位
施工单位（含分包）
监理单位
检查日期
序号
项目
质量要求
检查记录
1
门窗开启性能
门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；失拉窗应有防止脱落的
升级会员 