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**年1-9月份商业城经营状况分析

进入**年以来，盘锦市商业企业零售竞争更加日趋激烈。

由于xx商业城的单店经营，致使商场招商无法同兴隆百货集团、国美、大商新玛特等连锁企业竞争，加之兴隆百货集团的品牌垄断经营，使我们举步维艰。

针对这种情况，商业城新一届领导班子带领全体干部职工主动切断后路，誓与员工背水一战，改变经营策略，坚决取消自营，并采取多种方式，主零客网-www.L连锁零售|商业地产|在线文档交易|资料下载|人脉拓展|猎头招聘

动走出盘锦，招来新的、有实力的合作伙伴；同时利用四个月时间对商业城的九个商场进行了大规模的招商、调整和改造，使商场整体形象在短期得到大幅度提升，商城人气指数及消费者的认可度逐步增加。

一、改造情况：

为了进一步提升商业城形象，五月份我们借厂商联谊会的东风，对男、女装商场进行了招商和装修改造，增加了职业装品牌东方仙玛、步森、老人头、铁狮东尼和休闲装的卡佛莲、朵以、俪思等品牌。

六月份，我们针对一楼超市封闭没有动线，致使百货商场和食品商场客流不通畅，影响销售的实际，同时针对商场没有黄金、珠宝经营的实际，我们对一楼进行了大规模调整改造，引进了辽西第一珠宝公司进店经营。

七月份，针对四楼文体商场连年亏损，四楼没有客流的实际，我们下大力气引进了辽宁省内最有实力的羽绒服经销商――锦州中百，对四楼进行招商改造，引进了雅鹿、波司登等二十三个品牌并于八月二十六日正式营业，年保底销售额700万元，扣率13%，毛利91万元。

九月份，我们对三楼的鞋帽、妇儿、针纺商场、文体商场进行了大规模的招商，改造后的四个商场新引进的知名品牌三十余个，已于九月二十八日全面开业。

至**年底，商场经过整体调整后，不论从整体形象还是商场结构都有了很大的改观。

　二、家电商场的整体出租

家电商场多年来连续亏损，特别是自**年初以来，一直受到国美、大商、兴隆大夏的严重冲击。

**年初国美将入驻双台子区，这对家电商场更是致命的打击，经营持续下滑，为此我们班子经过研究决定主动出击，与国美公司多次洽谈协商，通过我们真诚态度和多方努力，**年7月20日与国美正式签定租赁合同，年租金95万元，每年递增3%，国美承担水电费、取暖费，第一年租金95万元，去税后净收入78.3万元，同时可收取取暖费用10万元，水电费20万元。

免租期一个半月租金9.8万元，合计**5万元。

从账面上看：

**年家电商场的经营状况看，1-9月累计亏损87.6万元，由于自营商品比例较大，企业经营风险也随之增大，仅处理历史积压库存跌价损失就高达240万元（列商品跌价准备未处理），因此，家电商场整体出租是必要的选择，也是最佳的选择。

家电商场经营对比分析表

项目

**年

**年

差额

收入

2035

1217

-818

毛利

135

-6.3

-141.3

承担利息

73.7

51.8

21.9

利润

-22.3

-139.4

-117.1

去掉利息后利润

51.4

-89.6

-139

三、销售情况

1-9月累计收入为6571万元比同期的8607万元下降2036万元。

影响主营业务收入和主要原因一是商业销售市场整体下滑；二是商品品种相对不全，由于商场招商难度加大，致使客流流失；三是商场整体装修改造，调整期影响了一定的销售额；四是家电商场的出租和贸易公司的集团团购大幅下降，五是取消自营后，利用近半年的时间加大力度对过去多年形成的库存商品进行了大力度地低于进价销售，影响了销售额及毛利率。

　　　　　　**年销售同**年销售对比分析表

商场

实际

同期

比同期

备注

食品

13**7

1452.8

-143.1

超82烟-31休15生-164

百货

932.4

9**63

30.77

工7钟74文-33化-17

女装

591.4

682.93

-91.53

休3装-94

男装

732.9

716.71

16.19

鞋帽

555.6

595.57

-39.97

皮-19鞋-5休-16

针纺

435.9

514.96

-79.06

毛10棉-36布-21羽-32

家电

1047.8

1752.02

-7**22

黑-209白-323小-171

文体

292.4

136.25

156.15

妇儿

2**2

129.64

75.56

贸易

446.7

1252.79

-8**09

鼎信

21.53

473.19

-451.66

**年为羽绒

合计

6571.53

86**86

-2035.68

食品商场下降143万元，其中超市增加82万元主要是在一月份，休闲食品增加15万元，烟下降31万元，生鲜、水果等下降164万元（**年下半年后改为租金，上半年有销售额），天河下降45万元。

百货商场收入上升31万元，主要原因是钟表上升74万元，由于金店6月的加盟，工美增加收入7万元，文百货下降了33万元，化妆品自营下降17万元。

女装商场下降了91万元，主要原因已撤货的最大品牌钡萱厂家同期销售65万元（**年12月厂家撤货），其他厂家都有不同程度的下降，休闲女装由于5月布局调整增加收入3万元。

男装商场比同期上升了16万元。

鞋帽商场比同期下降了４０万元，休闲鞋转入四楼（**年6月份）下降１６万元，皮具厂家减少下降１９万元，成人鞋中平价下降５万元。

针纺商场下降了79万元，毛针上升10万元，棉针下降36万元，布艺下降21万元，羽绒服下降32万元。

家电商场下降704万元，其中黑电下降209万元，白电下降323万元，小电下降171万元。

文体商场收入上升156万元，主要团购厂家增加办公用品。

妇儿商场收入上升75万元。

贸易公司下降806万元。

鼎信家电下降451万元（鼎信家电**年7月关店）。

四、毛利率情况

1-9月累计实现综合毛利率为12.39%比同期的11.64%上升0.75个百分点，一是食品商场毛利率上升0.68个百分点其收入占总收入的20%，二是贸易公司上升2.31个百分点其收入占总收入的7%，三是羽绒服为30%其收入占总收入的0.4%。

**年同**年毛利率对比分析表

商场

实际

同期

比同期

备注

食品

13.3

12.62

0.68

休-2.06烟3.46超0.09

百货

9.66

12.56

-2.9

钟-4.63文-1.36化-5.35

女装

22.51

24.92

-2.41

男装

19.68

21.47

-1.79

鞋帽

19.33

20.98

-1.65

鞋-1.33皮-2.54

针纺

18.82

20.67

-1.85

毛-0.55，棉-4.64

家电

-1.28

0.97

-2.25

黑0.79白-4小-2.99

文体

5.88

11.97

-6.09

妇儿

15.85

21.48

-5.63

贸易

9.32

7.01

2.31

鼎信

30.1

0.29

29.81

合计

12.39

11.64

0.75

食品商场上升0.68个百分点，主要是烟酒茶上升3.46个百分点，团购32万元加价率30%，消费税增加酒上调价14万元。

超市上升了0.09个百分点，休闲食品2.06个百分点，1月份的29万元团购为10个点。

百货商场综合下降２.9个百分点，主要为化妆下降５.３５个百分点，主要原因满百送的让利增加成本2.5万元，钟照下降4.63个百分点瑞美进口表的利润增加成本9.3万元，文百下降1.36个百分点。

**年手机同**年毛利对比分析表

项目

0扣点

2扣点

3扣点

4扣点

合计

毛利额

毛利率

**年

13.1

75.5

44

148.6

281.2

8.77

3.1

**年

3.6

27.9（1.5）

82.7

224.5（5）

338.7

14.26

4.2

差额

9.5

47.6

-38.7

-75.9

-57.5

-5.49

-1.1

从上表得知同**年比少扣5.4万元。

女装商场综合毛利下降2.41个百分点，其中增值税下降2.04个百分点，原因一是本年处理经销库存比同期减少5.64万元的毛利，二是新增厂家卡佛莲扣率为18%，但销售较好为11万元。

小规模比同期下降了3.16个百分点，原因一是本年处理经销库存比同期减少11万元的毛利。

男装商场综合毛利下降1.79个百分点，其中增值税下降1.34个百分点，原因一是广州老爷车保底同比降低6万元（**年11月份签订的合同），二是保罗厂家改变合作方式，由代销18.5%改为年利润8万元（**年11月份签订的合同），且销售额比上年增加6万元，三是新增皮具上升23.39个百分点。

小规模比同期下降了2.78个百分点，原因一是迪莱厂家毛率低，但销售比上年增加94万元，二是新增品牌威尔古特每月扣0.17万元,销售额为6.8万元，三是新增皮具上升2６.４５个百分点。

鞋帽商场综合毛利下降1.65个百分点，其中成人鞋增值税上升３.７７个百分点，上年有沈阳开朗等三个厂家扣点为１３％销售38万元，今年已撤货，今年没有低毛利销售。

小规模比同期下降了2.０１个百分点，主要原因是平价鞋由22%下降15%销售额为80万元；皮具厂家改增值税降3个百分点，销售额为36万元。

针纺商场下降１.８５个百分点，原因一是羊老大保底销售（视同租金）销售额增加影响毛利率，二是３月改增值税撤柜１３个厂家，余下厂扣点由２５％下降为１７－２３％。

家电商场下降2.25个百分点，黑电上升了0.79个百分点，但也是负毛利，白电下降4个百分点，小电下降2.99个百分点，主要原因是家电自营商品甩货所影响。

文体商场毛利率下降6.09个百分点，增值税**年扣点高的厂家已撤柜（江西共青团实业和泰等），余下的扣点在15%左右；小规模厂家盘锦华豪皮具由**年的26.5%改为20%，**年新增的两个厂家扣点为7%和10%，这些都影响文体商场的毛利率。

五、费用情况

1-9月累计发生三项费用2135万元比同期1851万元上升284万元。

1、财务费用增加32万元（厂行利息调整）；

2、工资性费用增加325万元；

（1）**年节日补贴和效益奖发放62万元，**年节日补贴和效益奖发放142万元，同比净增加80万元；

（2）增加停薪留职人员工资12.6万元；

（3）增加年功工资32.4万元；

（4）增加班子年终奖19.8万元，外调人员工资4.2万元；

（5）**年一月份工资在**年中核算118万元；

（6）新增住房公积金58万元。

3、广告费下降21万元，劳保费下降10万元，取暖费下降20万元，修理费下降10万元，电话费下降5万元，车辆费下降5万元，其他费用有升有降下降2万元。

六、效益情况

1-9月累计实现利润-1164万元，比同期增亏576万元，主要原因：

1、主营业务收入下降2036万元，减利252万元（见下表）；

2、毛利率上升个0.75百分点，增利64万元（见下表）；

3、费用上升减利284万元；

4、税金及附加增加减利10.2万元；

**年进项税留抵210万元，使**年增值税较少；而**年增值税比05上升90万元；

5、营业外收支净减少减利20万元；

（1）、**年减少银河无账列营业外收入9.7万元；

（2）、**年增加小规模水电进项税转出7.1万元及佳明美九赔款3万元；

6、其他业务利润下降减利74万元（家电返利）。

主营业务收入影响利润明细表

商场

收入增+减-

影响利润增利+减利

食品

-143

-19

百货

+31

+3

女装

-91

-25

男装

16

+3

鞋帽

-40

-8

针纺

-79

-15

家电

-704

-7

文体

+156

+19

妇儿

+75

+16

贸易

-806

-57

鼎信

-473

-1

羽绒

+22

合计

2036

-252

毛利率影响收入明细表：

商场

毛利增+减-

影响利润增利+减利

食品

+0.68

+10

百货

-2.9

-27

女装

-2.4

-14

男装

-1.79

-13

鞋帽

-1.65

-9

针纺

-1.85

-8

家电

-2.25

-24

文体

-6.09

-18

妇儿

-5.63

-12

贸易

+2.31

+10

鼎信

-0.29

羽绒

+30.1

+7

合计

0.75

+64

七、四季度经营预测

四季度预计销售收入1580万元，毛利率15%，预计四季度亏损383万元，全年预计亏损1547万元。

十月份虽然商场开展了“金秋盛宴庆国庆　新装启幕十重礼”的大型促销活动增加了客流量，但销售额并不高，而本月又增加了厂庆三十年奖金人均500元，增加工资性费用80万元。

预计本月实现销售收入470万元，亏损220万元。

十一月份是商业城店庆十二周年，商业城将抓住这个机会，把销售提高上去，预计当月实现销售收入640万元，亏损43万元。

十二月份商业城将把握好新年前的最后一个月销售，争取月实现销售收入470万元，亏损额为120万元。

未进账潜亏费用

　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：

万元

项目

金额

惠美装修费

4.5

QQ车费用

9.9

取暖煤款

10

促销费

20

工商管理费

15

何氏柜台费

2.02

合计

61.42

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