实行建管分离的利弊关系.doc

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实行建管分离的利弊关系

随着我国住房商品化市场经济的发展，物业管理虽经历二十几年的风雨历程，时至今日，建管不分仍是我国大中城市物业管理行业的普遍现象。

据有关资料显示：

目前，全国各地由开发商自建自管物业的比例高达70%～90％乃至以上。

特别是很多新建物业的管理往往是由隶属于开发商的物管企业或者管理处进行管理，呈现出“老子”开发，“儿子”管理的“家族管理”模式。

从而出现了一系列职责不清，责任与权利归属不明的问题，在业主、物管企业、开发商之间造成扯不清、理还乱的矛盾和纠纷。

建设部总结了我国物业管理实践的经验和教训，在物业管理条例第二十四条中规定：

“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

”在物业管理行业中引入市场竞争机制，通过招投标的方式选聘物业管理企业。

在市场经济规律的作用下优胜劣汰。

这样就迫使物管企业必须创造参与市场竞争的条件，充分作好参与市场竞争的准备，在市场竞争中求生存，在市场竞争中求发展。

但是，建管分离到底有哪些利弊？

1、开发商把自建自管作为促进物业销售的重要手段

随着市场经济体制的建立，住房商品化促进了城市建设的迅猛发展，开发商已成为城市房地产投资的主流。

一个个建筑别致环境优美的小区、一幢幢现代化高楼如雨后春笋拔地而起。

为了现代化城市管理的需要，以及人们对物业服务的需求，物业管理公司顺势而生。

在住房商品化，产权多元化初期，我国城市物业管理服务市场尚未成形，新建物业的服务管理自然落在开发商身上。

这种自建自管的管理方式从开始沿袭到现在，开发商自建自管物业的比重仍然很大,主要原因在于：

开发商已把对自建自管物业提供优质服务的条件作为其配合物业营销策略促进物业销售的重要手段。

首先房地产开发是利润丰厚的行业。

开发商为了企业利润的不断增长，追求更大利润，就以树立物业品牌和良好的社会形象来促进物业销售。

在滚动开发建设投资中不惜重金打造物业和物业管理品牌，高档物业尤其是这样。

我们都知道物业硬件设施越完善、越高档对物业管理的要求和需要投入的维护管理费用就越高，为了打造优质物业品牌，就需要为业主提供与物业硬件相匹配的物业管理服务。

为了促销，开发商在售房时，往往是不计物业管理服务的成本而承诺低价收取物业管理服务费。

为了弥补物业管理费的缺口，开发商会拿出部分利润不断给属下父子关系的物管企业进行输血，这样才能够出现一个个环境舒适、管理优秀、物业服务费相对低廉的高档花园小区；一幢幢设施一流、服务周到、物业服务费相对便宜的豪华商务大厦。

为此，开发商品牌树立了，形象高大了，物业促销了，利润获取了，建管不分，成了最大的赢家，业主也享受到质优价廉的物业管理服务。

在现实中，不乏众多成功的物业项目采用了这种开发经营与物业管理一条龙服务的运作模式，他们成功的前提是开发商具有强劲的实力，且能持续不断的滚动开发，才能形成开发商与业主双赢的局面。

2、开发商在少交甚至不交物业空置费的情况下实施自建物业的管理服务

根据国家物业管理条例第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

各地地方法规对未售出商品房的物业空置费都有相关的规定。

各地收取的标准各有不同，但无论多少，承担未售出商品房物业空置费的责任都在开发商。

大家都知道房屋入住初期，其装修、居住、销售的过程要交叉持续一段时期，在这过程中，物管企业不能够因为入住业主少，而少投入管理服务的人力和物力，恰恰相反，在这阶段物业的安防和保洁服务更难于管理，必须额外加大资金投入和管理力度。

由开发商自己组建物管企业，可以根据具体情况合理调配人力、物力、财力，花比空置费更少的资金对已入住，已销售未入住以及正在销售的物业进行管理，实现开发商在物业销售时对业主提供优质物业管理服务的承诺，进一步达到促进物业销售的目的。

开发商在自建自管中尝到甜头把自建自管物业当成香馍馍。

充分说明建管不分有必然存在的客观理由。

二、“父子关系”物管企业的境地尴尬

物业管理服务被公众普遍认为成是房地产开发建设的后续工作，在推行物业管理的初期，开发商往往自己成立下属物管企业，还有更甚者直接插手对自己开发建设的物业项目进行物业管理，自然形成了父子公司的“家族式管理”模式。

在建管不分的物业中，业主普遍认为物管企业受开发商操纵，一切工作和处理问题站在开发商的立场上，站在维护开发商利益的角度考虑问题和处理事情，不可能维护业主的权益，业主对物管企业存有戒备心理，往往把开发建设遗留的质量问题归罪于物管企业，使得物管企业背负了本应由开发商承担的一部分责任。

再者，开发商属下的物管企业，容易带上开发企业色彩，往往会忽视物管企业是服务性企业的特质，往往会以管理者的姿态对待业主，业主被动接受物业管理服务。

因而很容易引起矛盾和纷争，由此，各地物业管理的风波不停，纠纷不断，已成为我国消费者投诉的热点，诉诸法律对簿公堂的也屡见不鲜。

1、无法坚持原则

在实施物业前期管理中，由于与开发商是父子关系，就很难站在客观、公正的立场上积极督促、协调开发商解决物业质量遗留问题，即使发现物业施工质量差也不便提出；对开发商违背销售承诺，恣意更改设计，损害业主利益的作法，只有听之任之；对少数开发商为了节约成本减少投资，选用造价低廉、质量低劣的设备设施和建筑材料等也只能视而不见；这些问题不是物管企业发现不了，而是父子兵的所属关系使得物管企业无法坚持原则。

2、在经济上受制于开发商

开发商属下的物管企业，在经济上受制于开发商，在开发滚动销售阶段，物管企业在管理服务的投入上不必考虑成本盈亏，只要很好地配合销售，亏损了可以得到开发商的支持给与输血。

所以，物管企业可以在低收物业服务费的情况下提供优质的管理服务，实际上造成质价严重失衡的状况。

若是开发商一旦停止输血，要保持现有的物业管理服务水平，物管企业就面临入不敷出的境地，出路只有两条，一是减少公司员工、降低服务水平；二是提高物业服务收费标准，收取质价相符的物业服务费。

在物业消费意识还未普遍成熟的当今，无论如何都是业主们不认可的。

物业管理服务水平下降，必遭业主埋怨、其结果是投诉、纠纷不断，本来是一个个和谐的社区，平添了许多不和谐的音符。

3、成了开发商的替罪羊

任何一个建设工程，在建成后总会存在这样或者那样的不足，在建设和使用人之间对工程存在问题的认识大相迳庭，而商品住房牵涉到千家万户的直接利益，这个问题显得尤为突出。

开发商在建设中难免留下一些后遗症，由于物管企业与开发商是父子关系，业主就把工程遗留问题怪罪于物管企业，将怨气发泄到物管企业身上，少数业主成天生事找茬，业主的最佳法宝则是不交物业服务费，再则，有的业主还用物业服务费冲抵开发商欠他们的债务，使得物管企业经营非常被动，举步维艰，物管企业成了开发商的替罪羊。

由此可见，开发商属下的物管企业是在开发商与业主的夹缝中求生存，物管企业的处境极其尴尬。

三、建管分离促进物业管理健康发展

要使物业管理服务行业健康发展，作为物管企业主观上应该依法管理、合理经营、加强行业自律，客观上也应该给物管企业创造一个合理的生存空间。

规范物业管理市场，物业管理进行市场化运作，物管企业在经济和法律地位上不再隶属于开发商，实现真正意义上的建管分离。

这样，物管企业有了自由的运作和发展空间，就能够站在客观公正的立场上帮助业主协调开发商处理解决好开发建设遗留的问题，也就可以集中精力为业主提供质价相符的物业管理服务，从而减少物管纠纷的发生。

1、专业化的物管企业在房地产开发建设中的积极作用

在物业管理实践中，物业的档次、物业的质量、设备的性能、设施配套以及综合服务等，取决于开发商对开发建设项目的理念、定位和投资，取决于规划设计和施工建设。

开发商在房屋规划设计中往往侧重于建造方便和投资节约，把房屋建成后的使用、管理联系起来统一规划则放在次要地位。

这样建设的结果，必然会造成物业在使用功能上的不配套，给业主的使用带来不方便、给物管企业带来管理上的困难和矛盾。

新建物业的这些先天缺陷，一直困扰着物管企业，即使业主时常抱怨，物管企业也难以解决，有些问题在工程建设完工后也很难甚至无法弥补。

物业建设的目的在于适合使用，如果开发商在规划设计阶段就选择好有经验的物管企业，这些专业物管企业具有大量高素质的管理人员和技术人员，他们不但懂物业建设施工的各个环节，更懂得保障物业使用的各项国家技术规范及要求，还懂得不同业主的工作、居住心理和需要。

利用物管企业丰富的管理经验和专业知识参与项目规划设计研讨，使之更符合使用和管理要求。

由物管企业代表业主从使用、管理的角度，对物业在规划设计中不利于使用和管理或者建成后无法整改的缺陷在物业竣工前，逐项加以解决，就可以最大限度减少物业的后遗症。

2、建管分离在一定程度上保障了物业建设的质量能够提高房屋的使用价值

拥有物业产权的业主通常不具备物业相关的专业知识，在购置物业时业主委员会尚未成立，没有有效的组织机构，很难把住物业及其附属设备设施的质量关，更不可能控制物业的建设质量。

为此，业主对物管企业具有很大程度的依赖性。

建管分离后，物管企业作为独立法人主体直接介入物业的前期管理，参与物业建设。

在工程施工阶段及时发现工程质量问题；在设备设施安装、调试、试车阶段发现设备设施质量问题；尤其对隐蔽工程进行质量跟踪，不仅可以保障隐蔽工程的质量，还可以熟悉了解工程隐蔽的管道、线路，对今后的物业维修大有裨益。

物管企业把发现的问题及时向开发商提出，在物业验收交接时，坚持原则、严格为业主把好关，这样，就可以在相当程度上堵住豆腐渣工程和质量低劣设备设施的源头。

保证了物业及其附属设备设施的质量，提高了物业的使用价值。

3、建管分离可以相对分清责任归属尽可能减少矛盾和纠纷

业主通过招投标选聘的物管企业，通常不再是开发商属下的企业，对开发遗留的问题或者是物管企业管理服务不当所出现问题的责任归属，不再是难以分清的麻烦事了。

是谁的责任，就应该谁解决，物管企业不再是开发商的替罪羊。

专业化的物管企业会站在公正的立场上，本着实事求是的态度对设备设施进行分析、判断，分清责任，为业主把好关，尽快解决设备设施隐患，恢复物业的使用功能。

而业主也能够信任物管企业的公正立场。

避免了无谓的猜疑和怪罪，减少了矛盾和纠纷。

四、坚持物业管理招投标机制加快建管分离步伐

采用招标机制，使业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，并使业主与物管企业通过合理的协商对物业进行管理，确实能更好地做到建管分离，从而使物管企业站在一个公正的立场上解决部分问题。

同时，竞争机制也会促使物管企业为业主提供更好的服务，从而减少物管纠纷的发生。

1、实施物业管理招投标的意义

通过实施招投标，让业主来选择专业化的物管企业，充分体现业主以“主人翁”身份来选择管家，从根本上杜绝了开发商自行组建物管企业的常规，打破了“谁开发、谁管理”建管不分的体制。

保障了业主作为“消费者”的权益，减少了因建管不分带来的一系列后遗症，为日后的物业管理打下坚实的基础，避免了一些不必要的物业管理纠纷，能够有效提高物业管理服务质量，降低物业管理投诉率，使广大业主“安居乐业”，真正享受质价相符的物业管理服务。

同时，也会增强物管企业生存的危机感，对规范物业管理市场，有着深远的意义。

2、只有坚持招投标，才能真正实现建管分离

只有通过招投标这种竞争的机制，才能选聘到优秀的、专业的物管企业参与前期的物业管理，从招投标文件中界定双方的权利、义务、责任。

一方面可以牵制于开发商，增强对开发商的制约能力；另一方面既可以为业主把好关，又有利于日后的物业管理工作，让业主真正享受到专业化的物业管理服务，实现真正意义上的建管分离。

3、建管分离的路还有多远？

从近两年来执行《物业管理条例》和建设部关于《前期物业管理招投标管理暂行办法》的实践中体会到，认真贯彻执行国家法规，遵循公开、公平、公正诚实信用的原则进行招投标，对规范物业管理市场推动建管分离的进程起到积极的作用。

物业管理条例第二十四条还规定：

“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

”这就要求房地产行政主管部门要公正、准确的对物业管理招投标活动进行监督管理。

否则会导致招投标工作出现了缺口，让开发商有隙可钻、有机可乘，为建管不分埋下伏笔；同时，也增加了招投标工作的难度。

让建管分离的步履更加艰难。

正是“路漫漫，其修远兮，吾将上下而求索”。

4、落实建管分离的一点建议

对开发商聘请前期物业管理的物管企业，在有关法规、规章中明确规定：

“业主入住时或者入住后，有权查询开发商与物管企业签订的前期物业管理招投标协议，如发现开发商所属物管公司接管其物业业主有权要求开发商说明是否按照公开、公正、公平的原则，通过招投标取得物业管理资格，并可向政府物业管理主管部门查询。

经查询，若发现开发商和物管公司（无论是否属开发商的物管公司）签订的招投标协议不符合程序或者违反招投标相关规定的，业主有权更换物管公司”。

法规规章明确规定业主有权监督前期物业管理招投标的合法性，有利于促进“建管分离”。

（1）全面贯彻招投标，真正实现建管分离，除了执行《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定外，要真正切实做到全面贯彻招投标实现建管分离，还须从建管不分的源头——开发商抓起，“欲流之远者，必浚其源。

”只有从开发商着手，采取切实可行的行政手段和措施，将前期物业管理招投标与办理物业销售手续挂钩，规定新建物业必须在办理预售证之前完成招投标工作，使建管分离得到有力的保障。

使业主在购房时，就可以知晓房屋的物业管理。

在房屋验收过程中，最好能有进驻的物管企业参与，只有这样才能将因规划设计不合理、施工管理不当带来的后遗症扼杀在萌芽状态。

为业主切实把好物业建设质量关。

（2）物管理业属于劳动密集型的微利服务行业，是住房商品化的产物。

物管企业应该顺应市场经济发展的要求把自己推向市场。

目前，物管企业普遍存在企业规模小、管理规模小、规模效益差，许多物管企业还要靠开发商输血来维持生存。

物管企业要在市场竞争中依靠自己的力量站稳脚跟，必须要在企业体制和用人制度上进行改革，彻底切断开发商输血的脐带，使自己实现真正意义上的独立。

在思想上树立全面、协调、可持续的发展观，实行集约化、规模化经营，实施品牌战略，努力创造企业品牌，按照物业市场招投标的要求参与市场化运作，抓住机遇，使企业不断做强、做大。

（3）健全招投标监督体制，保证物业管理招投标在公正、合理健康的轨道上运行。

对招投标工作中的暗箱操作、假议标、评标舞弊、利用权力营私舞弊等不规范的违规违纪现象，如何在立法上和体制上进行规范和制约，值得政府房地产行政主管部门和业界进一步探讨。

所以，物业管理招投标彻底改变了物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决了建管不分产生的弊端，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业管理的意识，为物业管理企业创造了公平竞争的机会，使一大批观念到位、实力雄厚、服务优质的物业管理企业脱颖而出，显著推动了我国物业管理行业整体的健康发展。