土地估价师案例分析路线价评估().docx

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2016年土地估价师案例分析：

路线价评估（5）

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效

C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

2、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营。

2008年4月，其个体企业实际交纳增值税20万元，消费税5万元，营业税15万元。

则，该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为。

A：

免于交纳

B：

0．6万元

C：

0．75万元

D：

1．2万元

E：

土地

3、新增建设用地土地有偿使用费的__上缴地方财政。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

4、土地所有权、使用权的变更自__生效。

A．变更登记之日起

B．变更申请之日起

C．变更登记3日后

D．变更申请审批以后

5、当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始（）。

A.以递增的速度上升 

B.以递减的速度上升 

C.以递增的速度下降 

D.以递减的速度下降

6、为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。

按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是。

A：

承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15％

B：

出租房屋的物业管理费1．2元／平方米，由承租人自行向物业公司缴纳

C：

买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3％和1％分别缴纳契税和土地增值税

D：

买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5．5%和1．0％分别缴纳营业税及附加和土地增值税

E：

合法性

7、已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为。

A：

45．5

B：

53．3

C：

54．5

D：

61．5

E：

合法性

8、土地增值税以__为征税对象。

A．有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额

B．有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的收益额

C．转让国有及非国有土地使用权取得的增值额

D．转让非国有土地使用权取得的增值额

9、目前各国通常采用的减轻或免除国际重复征税的方法主要有__。

A．扣除法

B．低税法

C．抵免法

D．递减法

E．免税法

10、城市的总体规划中小城市用的图纸比例为。

A：

1：

10000～1：

25000

B：

1：

5000～1：

10000

C：

1；25000～1：

50000

D：

1；50000～1：

100000

E：

时间因素

11、2009年3月31日，A房地产开发公司征收B村25亩耕地的征地补偿、安置方案被有关部门批准，按照规定，A房地产开发公司应在__前支付全部征地补偿费用。

A．2009年7月1日

B．2009年8月1日

C．2009年9月1日

D．2009年10月1日

12、里地线是指。

【2002年考试真题】

A：

宗地的边界线

B：

标准深度的连线

C：

距街道18米的连线

D：

与街道的平行线

E：

时间因素

13、土地等级是在城镇内部，通过投资于__等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。

A．土地的资本

B．自然条件

C．经济活动程度

D．经济活动频率

E．土地的增值性

14、王某准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为60万元，设应扣除项目为35万元，则业主应缴纳土地增值税__万元。

A．3.5

B．5.5

C．8.25

D．10.25

15、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／平方米，成新率为80％．据调查同类房地产年净收益为每平方米180元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为元／平方米。

【2007年考试真题】

A：

2200

B：

2500

C：

2600

D：

2900

E：

时间因素

16、纳税人销售、出租不动产交纳营业税的，应当向的主管税务机关申报纳税。

A：

机构所在地

B：

不动产所在地

C：

行为所在地

D：

以上表述均不正确

E：

土地

17、《国家赔偿法》规定，赔偿请求人不服复议决定的，可以在收到复议决定之日起__日内向复议机关所在地的同级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。

A．20

B．30

C．60

D．90

18、工业用地估价在特殊情况下可采用。

A：

市场比较法

B：

收益还原法

C：

基准地价系数修正法

D：

成本逼近法

E：

国家实行土地估价师资格认证制度

19、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。

A：

地形、朝向、地质条件

B：

土地用途、容积率、建筑密度

C：

绿化、环境质量

D：

建筑高度、建筑结构

E：

时间因素

20、是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

A：

繁华程度

B：

道路通达度

C：

商业繁华影响度

D：

基础设施完善度

E：

合法性

21、土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括__不同。

A．表示方式

B．价格基础

C．生产成本

D．形成时间

22、地震烈度在度以上的地区，不宜作为城市用地。

A：

6

B：

8

C：

9

D：

10

E：

土地

23、人口增加将导致。

A：

土地需求增加

B：

土地自然供给增加

C：

土地经济供给增加

D：

土地需求不变

E：

时间因素

24、下列选项中不属于其他资产核算的范围的是。

A：

银行冻结存款

B：

涉及诉讼中的财产

C：

临时设施

D：

其他货币资金

E：

土地

25、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元／平方米，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380元／平方米．2008年该写字楼的房地纯收益为元／平方米。

【2008年考试真题】

A：

220

B：

346

C：

592

D：

700

E：

时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、土地使用权转让的方式不包括土地使用权。

A：

出售

B：

交换

C：

出租

D：

赠与

E：

35％～50％

2、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

3、耕地保护的重要性体现在__。

A．耕地保护关系到人民生活生产需求

B．耕地保护事关我国经济社会可持续发展

C．耕地保护事关我国社会稳定

D．耕地保护事关我国的粮食安全

E．保护耕地关系国计民生、国家发展全局和民族安危

4、下面是关于土地估价假设条件的说法，属于假设条件应说明的范围。

A：

估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年

B：

估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业

C：

估价对象现状容积率为0．8，估价时设定为1．2

D：

估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权

E：

估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价

5、在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有．【2009年考试真题】

A：

观察法

B：

专题讨论

C：

问卷调查

D：

文献查阅

E：

实验法

6、实现耕地总量动态平衡的途径有__。

A．土地开发

B．农地整理

C．土地复垦

D．制订开垦耕地计划

E．利用闲置和闲散土地

7、国有企业改革中，下列情况经批准可保留划拨国有建设用地使用权。

A：

继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外

B：

国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

C：

在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的

D：

国有企业改组为股份合作制的

E：

国有企业改造或改组为国有独资公司的

8、土地利用年度计划应当包括__等内容。

A．农地转用计划指标

B．土地开发整理计划指标

C．耕地保有量计划指标

D．占用耕地计划指标

9、公告地价一般是的依据。

A：

征收土地税

B：

征收土地增值税

C：

征用土地补偿

D：

房屋拆迁费

E：

确定出租价格

10、招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循__的原则。

A．公开

B．公平

C．公正

D．诚信

E．平等互利

11、（）是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。

A．绝对指标

B．相对指标

C．平均指标

D．变异指标

12、以下土地管理目的中，不是土地用途管制的目标。

A：

土地利用整体效率最大化

B：

协调建设与保护的矛盾

C：

消除土地利用中负外部性影响

D：

确保被征地农民生活水平不降低

E：

35％～50％

13、房地产开发项目，当折现率i1=10%时，财务净现值FNPV（i1）=200万元；当折现率i2=12%时，财务净现值FNPV（i2）=-100万元；用插入法求得财务内部收益率FIRR最接近于（）。

A．11%

B．11.5%

C．12%

D．12.5%

14、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。

A：

上访

B：

和解

C：

调解

D：

仲裁

E：

诉讼

15、耕地占补平衡考核以建设用地项目为单位进行，主要考核耕地补充方案中所确定的补充耕地的数量和__。

A．地理位置

B．土地大小

C．气候条件

D．质量

E．资金

16、目前，中国土地市场体系有其自身的特点包括。

A：

中国土地市场是政府驱动型市场

B：

目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位

C：

中国城市土地市场是完全竞争型市场

D：

在企业改制中实行土地政策性入市

E：

中国城市土地市场是垄断竞争型市场

17、土地总登记是按照进行的。

[2009年考试真题]

A：

基准地价区

B：

土地利用总体规划的允许建设区

C：

行政辖区

D：

城市总体规划的规划区

E：

调节消费结构

18、根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于__。

A．从事生产、经营的纳税人

B．非从事生产、经营的纳税人

C．扣缴义务人

D．纳税担保人

19、居住区内的建筑工程主要由构成．【2008年考试真题】

A：

公共建筑

B：

居住建筑

C：

市政设施用房

D：

小品建筑

E：

工程管网

20、土地市场的主体主要包括。

A：

中介者

B：

供给者

C：

需求者

D：

管理者

E：

第三者

21、建设工程招标的标底必须满足要求才能生效。

A：

以施工图预算为基础编制

B：

由当地合同预算审查机关确认

C：

密封

D：

经当地招标管理办公室核准

E：

取得开工许可证

22、下列土地的特征中，我国建设用地的经济特征是。

【2006年考试真题】

A：

土地利用逆转相对困难

B：

土地质量的差异较大

C：

土地利用的集约性

D：

区位选择的意义重大

E：

土地功能具有永久性

23、我国对财产的征税主要有。

A：

房产税

B：

消费税

C：

契税

D：

车辆购置税

E：

增值税

24、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》（国土资发[2002]237号）规定，具有__专职土地估价师和__万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。

A．七名以上（含七名）

B．七名以上（不含七名）

C．30

D．50

E．100

25、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、、养殖水面等。

【2002年考试真题】

A：

林地

B：

园地

C：

牧草地

D：

农田水利用地

E：

土地功能具有永久性