法拍房(商铺)尽职调查报告 (专业律师版).docx

法拍房(商铺)尽职调查报告 (专业律师版).docx

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关于“XX市XX区XX路X号X栋X楼X号

商铺”的

尽职调查报告

编号：

XXXXXXXXXXXX

致：

标的物竞买人（委托人）

XXXX律师事务所（以下简称“本所”）接受贵方委托，指派经办律师（下称“本所律师”）就“XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺（下称“标的物”的尽职调查事宜，出具本报告。

一、本所律师为出具本报告所依据的相关文件资料（电子档）：

（一）标的物竞买公告、竞买须知、标的物介绍等信息（阿里拍卖•司法，详见：

附件1）；

（二）XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺实地拍摄图及位置示意图；

（三）公开可查询信息及实地走访标的物所在小区物业、执行法院、XX市房管、税务等部门调查所得信息。

二、为出具本报告，本所律师特作如下声明：

（一）调查报告仅就阿里拍卖•司法网已发布的与该标的物相关的信息、实地调查所得信息进行分析，存在因标的物信息发布错误、不完全而导致分析出现偏差的可能性，本所律师对此不承担责任。

本报告仅作为竞拍人参考使用。

（二） 为出具本报告，本所律师已遵循勤勉尽职原则，以律师行业公认的业务水准和执业方式，就您提供的资料进行审查；保证本调查报告不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏。

（三） 本报告所载事项及分析结论的依据均为调查基准日所获取的相关信息，调查基准日为XXXX年X月X日。

（四） 本报告仅限委托人于标的物产权拍卖、变卖等相关情况使用，禁止用于其他目的。

三、调查情况

本所律师于XXXX年X月X0-XXXX年X月X日，首次参与对XX、XXX共同共有的位于XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号商铺进行核实性尽职调查，出具如下报告：

（一）房屋产权归属基本情况

1、标的物信息

规划用途：

商业

宗地性质：

出让

宗地代码：

20XX/XX/XX截止

房屋所有权人：

XX、XXX

房屋所有权证号：

监证XXXXXX、监证XXXXX

房屋坐落：

XX市XX区XX路X号X栋X层XXX号

建筑面积：

XXX㎡

登记时间：

XXXX-XX-XX

土地使用权期限：

20XX/XX/XX截止

标的物变卖价：

XXXXXX元

2、房屋所有权人涉诉、负债信息

经公开信息查询，被执行人XX、XXX涉及执行案件3件，具体情形如

下:

序

号

诉讼案

号/执行依据案号

执行案号

案由

执行立

案时间

金额

（元）

申请执行人

执行法院

1

（2017）粤国公证执字第XXX号

（2017）粤XXX执XX号/（2018）粤XXX执恢XX号

公证

债权

文书

执行

XXXX年X月XX日/XXXX年XX月

X日

XXXXX

XX银行股份有限公司XXXX支行

XX市XX区人民法院

2

（2017）粤01民终XXXX号

（2017）粤

XXXX执XXXX号/（2018）粤

XXXX执恢XXX

号

民间借贷纠纷

XXXX年

XX月XX

日

XXXXX

XX

XX市XX区人民法院

3

（2018）粤XXXX民初XXXX号

（2019）粤

XXXX执XXX号

房屋买卖合同纠纷

XXX年

XX月XX

日

XXXX

XXX

XX市XX区人民法院

根据以上不完全统计，标的物所有权人XX、XXX负债至少XXXXX元，其中民间债权XXXX元，银行债权XXXX元。

不排除仍存在其他未进入诉讼执行债权。

以上案件中未发现存在标的物的权属纠纷案件、相邻权案件以及其他可能对标的物所有权、使用权形成不利影响的案件。

除XX、XXX共有的位于XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号房屋之外，XX名下有位于XX区XX路XX号XX栋X楼X号商铺一套，XX名下有位于XX市XX区XXX路房屋一套。

（二）法院调查信息

1、 查封、抵押信息

根据本所律师调查情况，标的物已设立抵押权，担保XX银行股份有限公司XXXX支行（下称“XX银行”）的XXX万债权额，目前尚未注销抵押登记，且已被XX银行申请首候查封，尚未解除限制登记。

XXXX年X月X日，XX银行向XX市XX区法院申请恢复执行【（2018）粤XXXX执恢XX号】，法院拟处置该标的物，现已进入变卖程序。

竞买人竞拍成功后，XXXX区法院将向房管局发送《协助执行通知书》，解除房屋所有查封；抵押权人将对拍卖所得款项在相应抵押权设立范围内优先受偿，如有剩余款项，将用于清偿其他债权人债权，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证。

因此，抵押、查封不影响拍卖房屋过户交易。

经与执行法官沟通、并经房管局确认，该标的物将依生效法律文书转移。

2、 租赁情况

该标的物存在租赁情形，现由XX广场X楼XX号"XX”商铺租赁使用。

尽调律师前往XX法院执行局询问无果，被告知：

“标的物使用者拒不提供租赁合同”。

随后通过多方咨询得知：

标的物租赁期至XXX年年初，租金约为18万一年，按年计付。

参考同层XXX号商铺，面积约XX平，租金XX万每年，数据接近真实，每平方米每年约XXXX-XXXX元。

据了解，XX广场由名为XXXXX商业管理有限公司（下称"XX公司”）实际管理，该公司与商铺所有权人之间多为“托管关系”，尽调律师偏向于认为属于委托代理关系，代理商铺所有权人出租，无法得知代理合同具体内容。

该商场管理模式为：

新业主必须办“进场手续”才可做生意，需交纳一万元“过户交接费用”，收铺交铺以及纠纷都由其负责。

商场表示过户进场后，租期至今年或者明年都可以，与尽调律师了解的XXXX年年初到期并不一致，推测商场与租户之间的租赁合同可能会由其单方决定终止。

鉴于“买卖不破租赁”原则，房屋过户交易后，租赁合同继续有效，是否

可以对抗标的物受让人，视以下两种情况而定:

（1） 抵押设定在先，租赁在后（先抵后租）

《担保法司法解释》第六十六条第一款规定：

“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

”该条款表明对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权。

此情形下，受让人不受租赁合同约束，承租人可依租赁合同追究原所有权人违约责任或解除合同。

（2） 司法查封在先，租赁在后（先封后租）

最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第20条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此情形下，受让人不受租赁合同约束，承租人可依租赁合同追究原所有权人违约责任或解除合同。

因XX、XXX购买标的物的时间为XXXX年X月XX日，抵押权设立时间为XXXX年X月XX日，若属于“先抵后租”情形，受让人将不受租赁合同约束。

（三）评估信息

1、标的物基本信息

登记权利人

姓名

证件

类型

证件号码

权证号

共有方

共有力 共有份额

式

登记时间

XX

身份证

XXXXXXXXXXX

监证XXXX

共同共有

20XX/X/

XX

10：

46：

07

XXX

身份证

XXXXXXXXXXX

监证XXXX

共同共有

20XX/X/

XX

10：

46：

07

登记义务人

姓名

证件

类型

证件号码

权证号

共有方式

共有份额

登记时间

XXXX国际贸易中心有限公司

企业法人营业执照

XXXXXXXXXXX

监证

XXXXXXX

单独所有

20XX/XX

/XX

14：

26：

38

二地基本信息

宗地代码

XXXXXXXXXXXXXX

土地

用途

权利性

质

权利类型

分摊土地面积

使用权期限

商业

用地

出

让

国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权

2.82

/--

20XX/XX/XX

房屋自然状况

不动产单元号

XXXXXXXXXXXX

曾用不动

产单元号

XXXXXXXXXXXX

房屋坐落

XX区XX路X号X栋X层XXX号

所在

区

街道

栋

号

单元

楼层

房号

房屋用途

结构

建筑面积

XX区

XX路

X

/

X

XXX

商业

钢混

XXX

抵押信息

业务

件号

不动产登记证明号

被担保主债权数

额（最高债权数

额）（万元）

债务履行期限

（债权确定期间）

抵押权人

抵押人

状态

抵

XXXX

他权

XXXX

XXX

20XX-05-27

至20XX-05-

26

XX银行股份有限公司XXXX支行

XXX,

XX

有效

f

艮制登记信息

限制

登记

号

限制登记单位

限制登记文号

法律文书送达时间

限制期限

状态

XXXX

XXXX

XX市XX区人民法院

（2017）粤XXX执

XXX号

20XX/X/XX

15：

35：

51

20XX/X/XX

至

20XX/X/XX

有效

XXXX

X

XX市XX区人民法院

（2018）粤XXXX民初XXXX号，（2018）粤XXXX民初XXXX号，

20XX/X/X13：

26：

45

20XX/X/X至

20XX/X/X

有效

变动记录

业务件号

不动产权人

登记事项

登记时间

状态

XXXXX

/

查封登记

20XX/X/X13：

44：

42

有效

XXXXX

/

查封登记

20XX/X/XX15：

09：

49

有效

抵

XXXXX

浙商银行股份有限公司XX金牛支行

最高额抵押设立

20XX/X/XX0：

00：

00

有效

权

XXXX

XXXX/XX

商品房购买

20XX/X/XX10：

46：

07

有效

权

XXXX

XXXX国际贸易中心有限公司

同一所有权人房屋分割

20XX/XX/XX14：

26：

38

无效

2、标的物土地状况

对象

XX区XX路X号X栋X楼XX号商业用房房地产所在宗地。

四至

占用土地系分摊土地，无宗地图。

据房地产估价师现场查看，楼盘西邻XX路，南邻XXXX、东邻XXX、北邻XXXX。

面积

使用权面积为XXXX。

形状

形状大致呈不规则四边形，所在宗地较规则。

规划及限制条件

所在宗地土地利用类型为商业用地。

地形、地势、水文、土壤及工程地质

宗地地形平坦；无影响建筑修建的不良地势、地质、土壤和水文状况。

开发程度

宗地外开发程度达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内开发程度达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯和场地平整），地面已做硬化处理。

现土地使用权剩余使用年限约为XX年。

3、建筑物实物状况

标的物所在“XX广场”为地面XX层钢混结构建筑，依据常住商户介绍，建成年代约为XXXX年，为平面形状较规则的矩形建筑，外墙玻璃幕墙、面砖，地下负2层为车库，地下负1层及地面为服装批发市场，楼内配2组扶梯、3台观光、2台货梯，2组扶梯通负1至11层，3台观光电梯通2至11层，2台

货梯通负2至11层，配中央空调。

标的物实物状况见下表:

房屋坐落

XX路X号X栋X楼XXX号

建筑类型

小高层商业楼

土地性质

出让，商业

使用面积

XXX

产权人

XX、XXX

产权来源

商品房购买

规划用途

商业

所在层数/总层数

X/XX

店招

XX

评估建筑面积

XXXX

房号

XXX

房屋户型

营业厅

结构

钢混

建成年代

约XXXX年（据常住商户

介绍）

配套设施

通电等

成新率

约七成新

维护保

养状况

良好

净层高

约XXX

开间/进深

开间约XX米，总进深约

X米（室内后部有凸出部分，较窄）

距观光电梯距离

约XX米

楼栋临

路情况

临市场内次通道

建筑物外墙

玻幕

室内装修

地面强化木地板，内墙墙纸，天棚铝扣板吊顶。

4、区位状况

位置

状况

产权坐

落

位于XX市中心知名的服装市场XXX路片区

方位

东临XXX，南临XX路，西隔XXXX大厦。

XX路服装市场以XXX路为主干，东接XX路商业步行街，西至XXXX，南临XXX，北近XX大道，是XX市最繁华的商业集中区

距离

距离XXXX直线距离约600米，距XXX广场直线距离约500

米，地理位置好。

城市规

划

商业

楼层

位于所在建筑物的第1层

交通

状况

道路状

况

区域内有XX路（双向）八车道，XX大街（双向）八车道，

XXX街（双向）八车道，道路通达度高，交通流量大。

公共交

通

附近分布有X路、X路、XX路、XX路、XX路、XX路、XX路

等公交线路，距离地铁X、X号线“XX路''站约800米，出入

可利用机动、非机动车辆，交通便捷度高，

停车便

利度

区域有地上、地下停车场，停车方便度一般。

环境

状况

自然环

境

所在区域内无固定污染源，粉尘，无绿化

周边环

境

周边多为商业物业，如XXXX批发城、XXX服装城、XX服饰广

场等

噪音治

安

商业气氛浓厚，噪音较大，对居住有一定影响

外部

配套

设施

基础设

施

宗地外开发程度达到“六通"（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内开发程度达到“五通一平“（通上水、通下水、通电、通路、通讯和场地平整）

公共服

务设施

所在区域属市中心区域，属XX路商圈，周边商业市场云集，

有XX广场、XX大厦、XX大厦、XX大厦、XXXX广场、XXXX广场、XXXX城、XX天地、XX文化中心等，周边各大商场、商业街、餐饮、超市、百货店、美容、美发、茶楼，市场环境

优，周边市场、医院、银行等公共服务设施配套齐全。

5、商铺实景

四、 税率预估

根据已发布的变卖公告第一条之特别说明：

“房屋所欠水电气费、物业费及拍卖后办理不动产权证变更所涉及的双方税费全部由买受人承担”；《竞买须知》第十二条：

“其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担”；以及第十三条：

“变卖时的成交价均不含买受人在变卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费”。

办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用及可能涉及的二次过户费用，上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担。

买卖双方需缴纳的所有税、费均由买受人承担。

该房屋为房屋现所有权人购买所得，不属于赠与、继承情形，本所律师经由税务局咨询得知：

买方需缴纳契税3%、印花税0.05%；卖房需承担增值税及附加约5.3%，个人所得税3%或差额20%（注：

差额20%需要提供上一手缴税发票，且税费较高），以及土地增值税8%。

合计买方需承担的税费约为成交价的19.35%。

因不确定最终成交价，现以变卖价XXXX元作为参考，买方需要缴纳约XXXXX元。

注：

测算税费结果依据现所有人对标的物购买成交价，竞买人竞买成交价等情况有所不同。

预估税率以XX市现行纳税标准和致电税务局咨询结果为依据，以变卖价格为基础进行则算，最终具体金额应按实际成交价及届时执行的税率，以房管、税务部门计算的结果为准。

五、 调查结论

依据上述尽职调查结果，竞买标的物存在如下风险：

（一）腾退风险

如前“租赁情况”所述，标的物存在租赁情形，仅从法律层面分析，若出租发生于抵押、查封之后，租赁合同不能约束买受人。

但竞买成功后，除需配合恒达公司办理“进场手续”之外，还需承租人配合搬离，否则，买受人需联系法院腾退或提起标的物确权诉讼。

因此，有可能一段时间内，买受人无法对标的物占有、使用。

建议竞拍人在变卖开始前积极联系承租人，商量腾退适宜。

（二）迟延过户风险

法院解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长。

（三） 后期费用风险

本次尽调过程中标的物管理公司表示该物业现状正常，承租人每月按时交纳物业费，水费，电费。

但本次调查日距离成功过户交割尚有时间间隔，买受人竞买成功后，持法院文书可与商城合法入驻并提供物业服务的物管公司进行结算确认，并在确认无误后缴纳并办理水、电、煤等户名变更手续。

（四） 其他风险

本次尽调不能排除标的物所有人XX、XXX存在其他隐性债务的可能，若存在隐性债务，则竞买人购买成功并入住后，或存在因隐性债权人催收债权而干扰居住，导致无法正常使用的风险。

本调查报告为本所律师在依法合规的基础上，进行尽职调查、整理所形成，本报告内容无法穷尽标的物房屋的所有信息以及购买该标的物可能面临的所有风险。

本调查报告仅供竞买人对决策竞买标的物事宜进行参考。

XXXX律师事务所20XX年X月X日