写字楼节能管理工作手册.doc
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写字楼节能管理工作手册
节能管理工作手册
第12页共50页
目录
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第一章、前言
第二章、节能工作组的工作宗旨
第三章、节能工作组的管理组织架构与分
第四章、节能工作组的主要管理工作内容
第五章、一般节能管理
第六章、专业节能管理
第七章、合理化建议
第八章、节能的奖励惩罚机制
附件：
附图6.1.1：
《中央空调系统节能控制要点》
附表5.2.1：
《补水系统巡视记录表》
附表5.2.2：
《水系统水质处理记录表》
附表5.2.3：
《冷却水系统用水量记录单》
附表5.2.4：
《一期写字楼景观水表数据记录单》
附表5.2.5：
《一期写字楼绿化水表数据记录单》
附表5.2.6：
《一期写字楼自来水总水表数据记录单》
附表5.2.7：
《热力站总进水表数据记录单》
附表5.2.8：
《1#楼高位水箱数据记录单》
附表5.2.9：
《2#楼高位水箱数据记录单》
附表5.2.10：
《B2、B3水泵房及商场消防稳压水箱数据记录单》
附表6.1.1：
《一期写字楼冷冻主机节能开关程序管理表》
附表6.1.2：
《一期写字楼设备检修记录表》
附表6.1.3：
《一期写字楼室外温度记录表》
附表6.1.4：
《一期写字楼每日室温记录表》
附表6.1.5：
《水质分析报告单》
45页
46页
47页
48页
49页
附表6.1.6：
《空调（新风）机组计划维护保养记录表》
附表6.1.7：
《风机盘管计划维护保养记录表》
附表6.1.8：
《空调机组日常巡视记录表（底商部分）》
附表6.1.9：
《新风机组日常巡视记录表（全部）》
附表6.1.10：
《热力站热量计运行数据记录单》
第一章、前言
我国正处在经济社会发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程加快，能源需求将大幅度上升。
本世纪前20年，要实现党的十六大提出的国内生产总值“翻两番”的宏伟目标，能源相对短缺，全国各行业均须大力提倡节约能源。
国家政府历来重视节能工作，早在上世纪80年代初，就制定了“开发与节约并重，近期把节约放在优先地位”的方针。
1984年国家计委、国家经委和国家科委共同组织编制了《节能技术政策大纲》；1998年1月1日《中华人民共和国节约能源法》正式颁布实施；2004年6月国务院常务会议原则通过《能源中长期发展规划纲要（2004－2020）草案》；同年11月国家发展和改革委员会发布《节能中长期专项规划》，重点规划了2010年前节能的目标和发展重点。
2006年9月国务院发布了《国务院关于加强节能工作的决定》。
目前，我国新建建筑年竣工面积约20亿m2，其中高耗能建筑的比例高达95%以上。
国家要求，“十一五”期间，新建建筑严格执行节能50%的设计标准，开展既有居住和公共建筑节能改造，现有建筑实施节能运行。
2020年，我国建筑节能目标是，总体建筑节能效果接近或达到发达国家当前水平。
北京市政府十分重视节能工作，2001年7月发布了北京市人民政府第80号令《北京市建筑节能管理规定》；2006年7月北京市政府正式施行了《北京市建设节约型城市节能监察办法》要求全市各行业为建设节约型城市节约能源，为北京市的可持续发展做贡献。
在新的形势下，落实节能管理工作的要求，是十分必要的。
物业管理公司作为大型公用建筑的直接管理者，责任重大，任重道远。
搞好华贸中心写字楼的节能工作，一方面是响应国家和北京市政府的要求，另一方面也是降低企业支出，提高企业经济效益的重要工作。
第二章、节能工作组的工作宗旨
号召本公司全体员工及本写字楼的全体客户贯彻国家和北京市政府有关节能的方针政策，提高全体员工和客户的节能意识。
优化设备设施的运行管理，做好设备设施的维修维护，节电节水节约能源，减少环境污染，为北京市的可持续发展建设做出贡献。
第三章、节能工作组的管理组织架构与分工
为了搞好华贸中心写字楼的节能工作，特成立“华贸中心写字楼节能工作组”。
1.组织架构
组 长：
张平安
副组长：
邹应龙 张海峰 张文利 陈 杰 张 萍
组 员：
李艳斌 王晓青 侯文革 倪天卫 刘宇东 李 勇
2.责任分工
组 长-张平安：
负责主持领导公司节能工作组的工作。
副组长-邹应龙：
负责客服部的节能工作，重点是宣传国家和市政府的节能政策与要求，发现并报告客服部全部岗位所辖范围的不节能现象。
副组长-张海峰：
负责工程部的节能工作，重点是保证设备运行良好，及时消除不节能的因素；上报及实施有关节能的设备改造方案。
副组长-张文利：
负责保安部的节能工作，重点是发现并报告保安部全部岗位所辖范围的不节能现象。
副组长-陈 杰：
负责综管部的节能工作，重点是检查节能工作的执行情况，提出表扬先进的建议，每年做出工作总结报告。
副组长-张 萍：
负责财务部的节能工作，重点是执行相关节能的奖罚工作，做出有关节能的设备改造的用款计划。
各组员：
负责所辖范围内的具体节能落实工作。
第四章、节能工作组的主要管理工作内容
1.宣传国家和市政府的节能政策与要求，此工作要面向全体员工和业主，要在办公室、员工餐厅、楼座大堂、主要耗能机房和必要的场所，进行宣传和张贴，要做到家喻户晓、人人皆知。
2.检查节能工作的执行情况。
检查工作分为定期与不定期两种。
①定期检查：
为每季度第二个月第二周的周二由节能工作组组长带队，全体成员参加对园区进行全面的检查。
检查结果由陈杰记录，节能工作组组长签发，各部门负责跟进要整改的工作。
②不定期检查：
每月由节能工作组成员提议并决定，在必要时对部分区域进行检查，检查结果由陈杰记录，工作组长签发，各部门负责跟进要整改的工作。
3.由各副组长提出表扬先进的建议，经节能工作组组长批准后对相关人员进行表彰。
4.各副组长均有责任提出有关节能的设备改造建议，并由工程部相关专业做出方案和询价，经节能工作组讨论通过后，上报公司纳入年度改造计划。
第五章、一般节能管理
第一节照明管理
照明管理巡视检查制度：
节能是一项提高大厦经济效益，降低经营成本的有效手段，节能工作是一项系统工程，每位员工都应有良好的节能意识，在日常工作中从小处做起，从自身做起，做到人人节能、事事节能的意识。
工程部强电专业特制定照明巡视制度，以加强对大厦照明的严格管理和控制：
一、强电专业照明巡视制度:
1、强电运行员工每班至少一次对大厦公共区域、、茶水间、机房竖井及车库进行巡视检查。
检查内容及问题的处理见下表：
检查区域
检查内容
解决问题方式
其它事宜
写字楼公共走道、电梯大堂
灯具光源有无损坏；
色温有无差别；
照明开启时间
8：
00-18：
00。
更换损坏光源；
更换相应色温的光源；
及时按照照明开启时间表调整。
调查该区域照度情况；
观察办公单元上下班高峰期及周六日加班时公共走道使用率。
以上检查为今后制定节能改造方案提供资料。
卫生间、茶水间、清洁间
卫生间热水器、烘手器是否正常工作；
灯具光源有无损坏；
色温有无差别；
照明开启时间
8：
00-18：
00。
检修热水器、烘手器，调整水温（冬季40℃，夏季35℃）；烘手器调整感应范围；
更换损坏光源；
更换相应色温的光源；
及时按照照明开启时间表调整。
监督保洁员及时清洁烘手器、小便池及感应龙头的感应窗。
机房、竖井
灯具光源有无损坏；
色温有无差别；
无人工作时照明是否按规定关闭。
更换损坏光源；
更换相应色温的光源；
未关闭的照明及时关闭，并通知相关专业主管。
地下车库
灯具光源有无损坏；
色温有无差别；
应急保留灯24小时常开。
更换损坏光源；
更换相应色温的光源；
注：
具体时间随季节变化作相应调整。
2、运行员工每天按时开启、关闭大厦照明，完成照明控制操作后认真对该区域进行检查，发现问题及时处理。
3、协助主管做好节能工作，根据巡视时积累的经验提出合理的节能建议。
二、照明控制时间表：
华贸中心写字楼楼宇控制系统可控制大厦80%以上的公共区域照明，利用写字楼楼宇自动控制系统并根据写字楼照明分布和照明使用性质，合理的对不同的照明进行开、闭时间的控制,以达到节能的目的；物业公司为合理的使用能源制定了现阶段及开业后两种模式的大厦照明控制表，以达到最佳的节能方式。
（见下表）
1、现阶段：
序号
楼层
区域
照明类型
开启时间
关闭时间
备注
1
B1-B4
车库照明
日光灯
关闭
应急照明24小时常开
2
B1-F4
裙房照明
筒灯、槽灯
关闭
18:
00-8:
00保留应急
3
首层
大堂、电梯厅
筒灯、射灯、槽灯
8:
00
19:
00
19:
00-8:
00筒灯保留应急
4
首层
水幕灯
随水幕开启
5
首层
室外
外沿灯、庭院灯
17:
30
22:
00
随天气、室外亮度调整
6
首层
天庭
聚光灯
17:
30
19:
00
遇恶劣天气，根据情况开启
7
首层
公共区域
筒灯、射灯
关闭
应急照明24小时常开
8
1F-4F
卫生间
射灯
关闭
保留应急重要活动开启
9
通道
筒灯
关闭
保留应急重要活动开启
10
1#楼5F-28F2#楼5F-32F
电梯厅
筒灯
关闭
保留应急重要活动开启
11
电梯厅
射灯
关闭
保留应急重要活动开启
12
卫生间
射灯
关闭
保留应急重要活动开启
13
办公区
走道灯
关闭
保留应急重要活动开启
14
通道
筒灯
关闭
保留应急重要活动开启
15
全楼
茶水间、机房
照明
无人工作时关闭
16
全楼
室外照明
装饰条灯照明
17:
30
21:
30
随天气、室外亮度调整
注：
具体时间随季节变化作相应调整。
2、开业后：
序号
楼层
区域
照明类型
开启时间
关闭时间
备注
1
B1-B4
车库照明
日光灯
7:
30
21:
00
应急照明24小时常开
2
B1-F4
裙房照明
筒灯、射灯
8:
00
21:
00
保留应急
3
首层
大堂、电梯厅
筒灯、射灯、槽灯
7:
30
18:
00
18:
00-8:
00筒灯保留急
4
首层
水幕灯
随水幕开启
5
首层
室外
外沿灯、庭院灯
17:
30
22:
00
随天气、室外亮度调整
6
首层
天庭
聚光灯
17:
00
19:
00
7
首层
公共区域
筒灯、射灯
8:
00
19:
00
根据商业营业时间调整
8
1F-4F
卫生间
射灯
8:
00
22:
00
根据商业营业时间调整
9
通道
筒灯
8:
00
22:
00
22:
00-8:
00保留应急
10
1#5F-28F2#5F-32F
电梯厅
筒灯
7:
30
18:
00
18:
00-7:
30保留应急
11
电梯厅
射灯
7:
30
18:
00
18:
00-7:
30保留应急
12
卫生间
射灯
8:
00
18:
00
18:
00-8:
00保留应急
13
办公区
走道灯
8:
00
18:
00
18:
00-8:
00保留应急
14
通道
筒灯
8:
00
18:
00
18:
00-8:
00保留应急
15
全楼
茶水间、机房
照明
无人工作时随手关灯
16
全楼
室外照明
装饰条灯照明
17:
30
22:
30
随季节、室外亮度调整
注：
具体时间随季节变化作相应调整。
三、机房、竖井、更衣室灯光管理规定：
针对于写字楼各功能机房、更衣室只能通过控制面板控制照明，特制定此规定各位员工应自觉遵守：
1.机房、竖井和更衣室要做到人走关灯。
2.多区照明的房间有人使用时，要做到开启最少的照明，并做到人走关灯。
3.员工巡视时要注意灯光的开闭情况，无人使用的地方应随手关上灯光等。
4.发现机房、竖井和更衣室的日关灯、节能灯出现闪烁和光源光衰严重等问题，及时报修。
控制表格：
①附表5.2.8《1#楼高位水箱数据记录单》；
②附表5.2.9《2#楼高位水箱数据记录单》；
③附表5.2.10《B2、B3水泵房及商场消防稳压水箱数据记录单》。
5.工程部各专业安排员工定时检查各自负责机房、竖井和更衣室，避免无人房间出现漏关灯现象。
第二节自来水及中水管理
自来水及中水应用于大厦的多个系统。
如右图所示，每个系统均需建立自来水用水管理机制，才能保证节约用水、杜绝浪费。
一、卫生间自来水控制及管理
1.洗手盆：
①杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；
②出水自动控制准确有效，发现常流水立即修复；
③调节龙头八字门出水量，能够满足客人洗手的出水量应调整在2.5~3.0L/min。
2.小便斗：
①杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；
②出水自动控制准确有效，发现常流水立即修复；
③调节出水量，在能够满足小便斗冲洗干净的前提下尽量调小出水量。
3.坐便器：
①杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；
②水箱冲洗自动控制准确有效，水箱水位不溢流，发现常流水立即修复；
③告知客人准确使用大便、小便冲洗按钮，尽量减少用大便水量冲小便。
二、茶水间用水管理
1.加装计量水表，进行量化管理；
2.杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复。
三、消防用水管理
定期巡查消防水池、消防水管道、阀门，杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复。
四、空调用水管理
1.冷冻水补水：
①每日定期巡查冷冻水定压补水系统见附表5.2.1《补水系统巡视记录表》。
如大系统无跑冒滴漏现象，每天的补水量应不大且有一定规律。
如无施工泄水等因素，发现集中时段大量补水，属非正常现象，应立即查明原因、及时修复；
②冷冻水进行加药处理见附表5.2.2《水系统水质处理记录表》，保证不产生赤水、锈蚀。
延长水系统换水周期。
③冲洗过滤网用水：
标准化作业，减少用水量。
2.冷却水补水及排污：
见附表5.2.3《冷却水系统用水量记录单》。
①保证冷却水塔在运行时不溢流、不飞溅，减少冷却水的非正常工作损耗；
②对冷却水进行杀菌灭藻、缓蚀、阻垢的加药处理，在确保不结水垢的情况下，尽量减少冷却水排污量；
③安装补水表、排污表。
每日运行班人员定时记录，对冷却水补水及排污量进行量化计量管理。
如发现用量超出经验值，属非正常现象，应立即查明原因、及时修复。
3.采暖系统用水：
①采暖补水：
巡查采暖水定压补水系统及管道，杜绝跑冒滴漏现象及非正常大量补水。
②冲洗过滤网用水：
标准化作业，减少用水量。
五、水景观管理
1.加装计量水表，进行量化管理见附表5.2.4《一期写字楼景观水表数据记录单》；
2.杜绝管道、阀门跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；
3.控制水景观水流姿态，不溢流、不飞溅。
六、绿化用水管理规定
1.加装计量水表，进行量化管理见附表5.2.5《一期写字楼绿化水表数据记录单》；
2.杜绝管道、阀门跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；
3.在保证绿化植物浇灌的前提下，节约用水。
七、管道的漏水管理
1.杜绝管道、阀门跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；
2.如不能及时修复，应马上关闭漏水局部管线，待修复后再投入使用。
为了更好的控制大厦的自来水总用水量，每天对大厦自来水总进水表进行统计跟踪管理见附表5.2.6《一期写字楼自来水总水表数据记录单》。
第六章、专业节能管理
第一节空调系统
中央空调系统是楼宇的重要设施，一般情况下，中央空调系统是按照最大负荷进行选型设计的，而在实际运行中，达到最大负荷的天数只占全年运行天数的很少比例，大多数情况下是在部分负荷状态下运行，而部分负荷状态下节约各类能源（水、电、蒸汽）就成为非常重要的工作。
同时，根据实际使用需求，对设备的合理启停、运行人员的技术培训、设备
性能的优化保持、各项参考数据的记录保存、能源消耗的量化管理，都会对中央空调系统的节能与否产生影响。
空调系统的各项节能控制点见附图6.1.1《中央空调系统节能控制要点》所示。
为保证系统节能的效果，应注意下几方面：
一、冷冻主机与节能相关的开关程序：
见附表6.1.1《一期写字楼冷冻主机节能开关程序管理表》。
1.开机程序：
见开机节能措施流程图。
主要关注开机各环节中注意节约用水、保持主机高效运行、减少能源浪费。
2.关机程序：
严格按照双良、开利机组的停机程序及停泵时间要求及时、准确操作，杜绝主机再不需要冷却水及冷冻水循环时循环水泵的无效运行，节约无效电耗。
二、冷冻系统节能相关的程序
如“冷冻系统节能相关的程序示意图”所示：
冷冻系统节能的控制点较多。
其相关程序分为几下几个方面：
1.主机保持高效率运行：
①双良机组保持正常真空度及设计工作效率，杜绝因真空不良引起的制冷效率下降、造成能源浪费。
执行标准按照附图6.1.2《双良机组真空管理流程》实施。
②开利、双良机组的冷凝器及蒸发器铜管内壁不结垢、无粘泥，保持热交换效率。
发现问题，及时解决，并记录在附表6.1.2《一期写字楼设备检修记录表》。
2.末端设备节能措施：
①风过滤网定期清洗。
②冷盘管翅片定期清洗。
③末端设备定期排气。
④对于运行效率较低的设备，应及时安排维护保养或大修。
完成后应作性能及效率测试，达到正常标准后方可投入运行，并做好维修、测试记录及存档。
见附表6.1.2《一期写字楼设备检修记录表》。
3.制冷水系统节能措施：
①系统管道杜绝跑冒滴漏现象。
每日定期巡查冷冻水定压补水系统。
如大
系统无跑冒滴漏现象，每天的补水量不大且有一定规律。
如无施工泄水等因素，发现集中时段大量补水，属非正常现象，应立即查明原因、及时修复，并记录在附表5.2.1《补水系统巡视记录表》。
②冷冻水进行加药处理见附表5.2.2《水系统水质处理记录表》，保证不产生赤水、锈蚀。
延长水系统换水周期。
③对冷却水进行杀菌灭藻、缓蚀、阻垢的加药处理，在确保不结水垢的情况下，尽量减少冷却水排污量；
④安装补水表、排污表。
每日运行班人员定时记录，对冷却水补水及排污量进行量化计量管理。
如发现用量超出经验值，属非正常现象，应立即查明原因、及时修复。
⑤冷却塔节约用水：
保证冷却水塔在运行时不溢流、不飞溅，减少冷却水的非正常工作损耗；对冷却水进行杀菌灭藻、缓蚀、阻垢的加药处理，在确保不结水垢的情况下，降低冷却水排污量，并记录在附表5.2.3《冷却水系统用水量记录单》。
⑥保持冷冻系统的水平衡，使各台末端设备运行工况趋于一致，避免因为个别末端设备而导致调低主机出水温度。
4.加强节能意识及技能培训：
对运行人员加强业务培训。
确保上岗人员熟悉系统特点、掌握设备性能、熟知节能要点及方法、严格执行节能作业流程，保证节能体系的有效执行。
5.对各项能源进行量化管理：
建立水、电、蒸汽等能源的统计、记录、存档、分析机制。
发现耗能异常增加，立即查明原因及时解决。
6.建立室外气象参数的收集、整理、记录机制：
为制定系统节能运行方案、分析系统运行节能效果提供原始数据支持。
相关参数记录在附表6.1.3《一期写字楼室外温度记录表》。
7.建立节能管理奖惩制度：
鼓励节约、惩罚浪费。
运行人员节能奖与系统节能效果挂钩。
三、冷冻机开关机时间的控制及程序的调节
主机的开机台数：
根据不同月份天气负荷的大小来确定，如下表所示：
开机设备名称
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
双良机组台数
0
0
0
0
1
2
2
2
1
0
0
0
开利机组台数
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
0
0
主机的开机时间段：
根据大厦客用区域的使用时间确定，如下表所示：
项目
底商
标准层办公区
正常上班
加班
空调供应时间段
9：
00至22：
00
8：
30至18：
30
18：
30至用户申请截止时间
双良机组开停时间
8：
00至21：
30
7：
30至18：
00
不开
开利机组开停时间
8：
30至22：
00
8：
00至18：
30
18：
00至用户申请截止时间
双良循环泵起停时间
开机前10分钟
停机后30分钟停泵
开利循环泵起停时间
开机前10分钟
停机后15分钟停泵
1.办公区与底商同时供冷时间段主机的开关控制：
按照当日最大负荷工况处理。
①大厦在办公区、商业区同时使用的时间段为法定工作日的8：
30至18：
30。
②为保证工作时间段的空调效果，留出预处理时间：
双良机组应提前1小时开机；开利机组应提前0.5小时开机。
因双良机组的特点，在停机后还会释放出部分制冷余量，可提前0.5小时停机；开利机组停机时间与办公区停止办公时间同步。
③按照制冷主机的开关机流程，及时启停其辅助设备。
严禁用电辅机无效运行，节省用电。
2.办公区停止办公且商场营业时间段的开关程序：
按照当日部分负荷工况处理。
①办公区停止办公且商场营业时间段为法定工作日的18：
30至22：
00及法定工休息日的9：
00至22：
00。
②当这部分负荷大于单台双良机组的20%时，保留1台双良机组继续运行到21：
30再稀释停机。
如小于单台双良机组的20%时，停双良机组，同时开启1台开利机组。
③按照制冷主机的开关机流程，及时启停其辅助设备。
严禁用电辅机无效运行，节省用电。
四、测温报告的作用及分析
1.测温报告的作用：
①建立室外气象参数的收集、整理、记录、分析机制，为制定系统节能运行方案、分析系统运行节能效果提供原始数据支持。
见附表6.1.3《一期写字楼室外温度记录表》。
②建立室内温度的巡查、记录、调整机制，消除过低室温形成的无效制冷负荷，节约主机运行耗能。
见附表6.1.4《一期写字楼每日室温记录表》。
2.测温报告的分析：
对每天的室外最高、最低温湿度；日平均温度、湿度进行记录、汇总、分析，可以对年度之间、不同年同月度之间的天气因素进行分析，为中央空调系统的运行效率分析、评估的准确性提供数据支持和保证。
五、水处理的检测及分析：
可以保证中央空调以下水系统的正常、高效运行，从而间接保证了大系统的高效和节能。
记录表格见附表6.1.5《水质分析报告单》。
1.冷冻水的水质处理：
冷冻水系统为封闭式循环，补水按照规范应为软化水。
在软化水合格的前提下，该套系统存在的主要问题是：
菌类滋生和在运行过程中出现的电化学腐蚀。
①防止产生赤水现象，延长水系统的换水周期，减少因系统大量补水的费用。
②防止因管道锈蚀产生大量锈渣，堵塞水系统的过滤器，破坏水系统平衡及流量，阻止大系统整体运行效率的下降，避免大系统低效运行造成能源浪费。
2.冷却水的水质处理：
可以消除冷却水系统管道内壁附着的水垢、锈渣
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