北海市城市规划管理技术规定.docx
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北海市城市规划管理技术规定
北海市城市规划管理技术规定
（修订稿）
第一章总则------------------------1
第二章城市土地使用管理---------------2
第三章公共服务设施和停车泊位---------7
第四章绿化与景观-------------12
第五章建筑间距----------------16
第六章建筑物退让---------------19
第七章建筑物高度控制-----------22
第八章城市道路及市政管线工程--------23
第九章特别地区的补充规定----------27
第一十章附则---------------------31
第一章总则
1.1为了加强北海市城市规划管理，规范、有序地推进城市建设，提高人居环境质量，促进城市可持续发展，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城市规划法>办法》、《北海市城市规划管理规定》和《北海市城市总体规划》，以及国家、自治区的相关法律、法规、规范和标准，结合北海市的实际情况，制定本规定。
1.2在北海市城市规划区范围内制定和实施城市规划、进行各类建设，除满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定的要求。
1.3各类建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划，按本规定执行
1.4在北海市城市规划区范围内的临时建设、个人建房、城中村改造可参照本规定，结合实际情况执行。
1.5本市范围内非城市规划区的建设项目，参照本规定执行。
第二章城市土地使用管理
2.1城市用地分类
2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90》执行。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。
2.2.2尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
2.2.3城市建设用地的适建规定见表2－1。
2.2.4表2－1中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建范围。
2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出表2－1规定范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限，报城市规划行政主管部门批准后方可执行。
特殊情况，须报市政府批准。
2.2.6城市新建居住小区应按国家有关规范，同步配套教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他九类设施，并为居民提供必要的公共活动空间。
2.3建设基地控制指标
2.3.1城市规划区内的各类建设基地的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）应按本节的有关规定执行。
2.3.2 建设基地面积大于或等于3万平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。
2.3.3成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可参照本规定表2-2、2-3、2-4的规定执行。
2.3.4 建设基地面积小于3万平方米的高、多层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中确定的。
应按批准的详细规划执行。
尚无批准详细规划的，应当编制总平面规划，经批准后实施。
其建筑容量控制指标应按表2-2、2-3、2-4的规定执行。
表2—1城市建设用地适建范围
序
号
用地
类别
建设
项目
居住用地
公共设施用地
工业用地
仓储用地
对外交通用地
道路广场用地
市政公用设施用地
绿地
特殊用地
其它用地
R
C
M
W
T
S
U
G
D
E
R1
R2
R3
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
C9
M1
M2
M3
W1
W2
T1
T2
T3
T4
T5
S1
S2
S3
U1
U2
U3
U4
U5
U9
G1
G2
D1
D3
E1
E2
E3
E4
1
低层居住建筑
△
△
○
○
○
多层居住建筑
○
△
△
○
○
○
○
○
△
△
2
高层居住建筑
○
△
△
○
○
○
○
3
单身宿舍
○
△
△
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
△
4
居
住
小
区
教育设施（中、小学、幼托）
○
△
△
5
商业服务设施
△
△
△
6
文化体育设施
○
△
△
7
社区服务设施
△
△
△
8
医疗卫生设施
○
△
△
9
市政公用设施
○
△
△
10
行政管理设施
△
△
△
11
金融邮电设施
○
△
○
12
行政办公设施
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
△
△
13
商业设施
○
○
○
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
14
金融保险设施
○
○
○
○
△
○
○
○
○
○
△
15
服务设施
○
○
○
○
△
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
16
小商品市场
△
○
△
17
农贸市场
○
○
○
△
18
批发交易市场
△
○
○
19
文化娱乐设施
○
○
○
△
○
○
○
○
20
体育设施
○
○
○
○
△
○
○
○
21
医疗卫生设施
○
○
△
○
○
○
○
△
22
商办综合楼
○
○
△
△
○
○
○
△
23
商住综合楼
△
△
△
△
24
普通旅馆
○
○
△
○
○
○
○
○
○
25
旅游宾馆
△
○
○
○
○
○
26
高校、中专
○
○
△
△
27
成人教育、职业技校
○
○
○
○
○
△
28
科研设计机构
○
○
○
○
○
○
△
○
△
29
无污染工厂
○
○
○
○
○
○
△
△
△
○
○
△
30
轻污染工厂
△
○
△
31
重污染工厂
△
○
○
32
普通仓库
○
△
△
△
△
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
33
危险品仓库
△
○
○
○
○
○
34
保税仓库
△
○
○
△
△
35
社会停车场（库）
○
○
△
△
△
△
△
○
○
○
○
△
△
△
△
△
△
△
△
△
△
○
△
36
社会加油站
○
○
△
△
△
△
△
△
△
○
○
37
公交停车场
○
○
○
○
○
△
△
38
公交修理厂
○
△
△
39
长途客运站
△
△
△
△
△
△
40
货运公司站场
○
○
○
△
△
△
△
○
○
41
室外广告牌
△
△
△
○
○
○
△
△
○
△
△
○
○
○
○
○
○
○
○
○
42
污水处理厂
○
○
○
○
○
○
△
43
施工维修设施及废品场
△
△
△
△
○
○
○
○
○
△
△
44
其它市政公用设施
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
△
○
○
△
○
○
○
○
○
注：
△为适宜设置的项目。
○为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设置的建设项目。
空格为不适宜设置的建设项目
2.3.5 表2-2、表2-3、表2-4规定的建筑密度、容积率指标均为上限，适用于单一类型的建筑用地。
对混合类型的建筑用地，其建筑容量控制指标应将建筑用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
表2-2居住用地容积率、建筑密度控制指标
容积率
建筑密度（%）
住宅层数
居住区级
小区级
组团级
居住区级
小区级
组团级
1－3（低）
0.8
1.0
25
28
4－6（多）
1.2
1.6
1.8
25
28
30
7－9（中高）
1.5
1.8
2.0
22
25
28
≥10（高）
2.0
2.5
3.0
20
22
25
注：
1、居住区级用地规模：
50－100公顷；小区级用地规模：
10－15公顷；组团级用地规模：
1－5公顷。
2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照居住区级建筑容量控制指标执行。
用地规模介于组团级与小区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照小区级建筑容量控制指标执行。
用地规模小于1公顷的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照组团级建筑密度和容积率控制指标执行。
3、银滩旅游区内居住用地控制指标按银滩各区控规确定，城中村改造应按《北海市城中村（旧村）改造规划技术规定》确定用地控制指标并编制规划，旧城改造居住用地控制指标可酌情放宽。
表2-3工业用地、仓储用地控制指标
用地分类
建筑密度（%）
容积率
一类工业
≥30且≤50
≤2.0
二类工业
≥30且≤45
≤1.6
三类工业
≥30且≤40
≤1.0
单层仓库
≥30且≤50
≥0.3且≤0.5
多层仓库
≥30且≤50
≤2.0
表2-4商业、办公建筑用地控制指标
中心城区
中心城区以外
建筑密度
容积率
建筑密度
容积率
多层
40％
3.0
35％
2
高层
35％
5.0
32％
4
注：
中心城区指云南路以东、湖南路以西、重庆路以北所围合区域。
2.3.6 对未列入表2-2的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业技术规定、规范执行。
2.3.7建设基地最小面积应不低于表2-5的规定。
表2-5建设基地面积下限指标
建设项目类型
居住建筑
非居住建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
建设基地面积（平方米）
800
1500
3500
-
1500
3500
2.3.8建设基地不足上述规定最小面积的，但有下列情况之一，且确实不影响城市规划实施的，规划部门可予核准建设：
2.3.8.1邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；
2.3.8.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.9 原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本规定要求的，不得在原有建筑用地范围内扩建、加层。
2.3.10 各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按表2-6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的20％。
表2-6提供公共开放空间建筑面积补偿换算表
核定建筑容积率
每提供1㎡有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）
小于2
1.0
大于、等于2、小于4
1.5
大于、等于4、小于6
2.0
大于、等于6
2.5
2.3.11公共开放空间是指在建设用地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。
开放空间必须同时符合下列条件：
2.3.11.1沿城市道路、广场留设；
2.3.11.2在任一方向的净宽度在６米以上，实际使用面积不小于150平方米；
2.3.11.3以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路，且与地面或道路的高差在＋5.0米（或－2.0米）以内（含＋5.0米（或－2.0米））；
2.3.11.4向公众开放绿地、广场的应设置座椅等休息设施；
2.3.11.5建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管；
2.3.11.6常年开放，且不改变使用性质。
第三章公共服务设施和停车泊位
3.1在居住项目建设中小学、幼儿园的设置规定如下：
3.1.1中小学、幼儿园应当按照表3-1分级设置；
表3-1中小学、幼儿园设施规定表
居住人口规模（万人）
教育设施
规模（班）
4
完全中学
30
2
初级中学
24
1
小学
24
0.5
幼儿园
6
3.1.2中小学、幼儿园用地不得小于表3-2的规定；
表3-2中小学、幼儿园用地标准表
教育设施
用地标准（m2/座）
班级规模（座/班）
中学
16
50
小学
12
45
幼儿园
13
30
3.1.3中小学、幼儿园建筑面积不得小于表3-3的规定；
表3-3中小学、幼儿园建筑面积标准表
教育设施
建筑面积标准（m2/座）
备注
完全中学
5.0
中小学每一名住校生增加
4m2面积
初级中学
4.8
小学
3.8
幼儿园
9.9
3.1.4在中小学、幼儿园周边50米半径范围内，不得安排生产、经营、储存易燃易爆和排入有毒有害物质、产生噪声污染的建设项目。
在中小学、幼儿园正门两侧各30米范围内，不得设置垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场。
3.2新建学校、幼儿园教学楼、医院住院部等建筑应当距同侧公路边缘（或规划控制红线）和30米以上（含30米）城市规划道路控制红线在30米以上。
3.3新建、改扩建医院、其周边应当设置一定防护带，并且应当符合环保、卫生等要求。
3.4城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应当严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（FGF50-2001）同步进行。
3.5各类建设项目停车泊位的设计标准不得小于表3-4的规定。
表3-4建设项目停车泊位配建指标最小值表
用途
分类
单位
①标准②特例③上下客货泊位
住
宅
单元式住宅、单身宿舍
车位/100m2建筑面积
①0.6～1.0
②对小户型的住宅取低限
③专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位
独立式住宅
车位/100m2建筑面积
①≥1.0
商
业
商业区
车位/100m2建筑面积
①小于等于2000m2部分取1.5，超过2000m2以上部分取0.6～1.2
③每1000m2建筑面积设1个装卸货泊位
独立购物中心、专业批发市场
车位/100m2建筑面积
10.8～2.0
③每1000m2建筑面积设1～2个装卸货泊位
酒店、餐厅
车位/客房
车位/10座
①0.2～0.5车位/客房，0.8～2.0车位/10座
③每100间客房设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位
办
公
行政办公楼
车位/100m2建筑面积
①0.4～2.0
③每2000m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位
其它办公楼
车位/100m2建筑面积
①0.3～1.0
③每2000m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位
工
业
厂房
车位/100m2建筑面积
①0.2～0.6
②近市区的厂房取高限。
所提供的车位半数应用作停泊客车，其余供货车停泊及装卸货物之用
③在面积不少于45m×40m的地盘除设一般货车使用的装卸货泊位外，
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