房产纠纷案例大全.docx

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房产纠纷案例大全

房产纠纷案例大全

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未婚房产分割纠纷

　　2016年6月，我办理的一件民事案件的法院判决结果出来了，我的当事人作为被告一方胜诉了。

原告为男方，被告为女方。

争议焦点是房产归谁所有的问题。

大致案情是：

原被告双方以结婚为目的在xx年共同出资购买了一套房屋，价值60万余元，房产证是二人的名字。

其中首付款为25万余元，其余房款为贷款支付。

但双方并未办理结婚登记，在随后的生活中，对该房屋的装修、购买家具以及日常消费性开支等均是双方不分彼此的支出。

但是随着时间的推移，双方的情感发生了变化，以至于闹到了分手的局面。

二人分手后便对共有房屋的分配问题发生了争议。

随后，男方以一纸诉状将女方告上了法庭。

男方的理由是主张贷款是个人申请的，他出资的份额为50万余元，女方出资10万余元，故主张房屋按份共有，房产归自己所有，另给付女方折价款15万余元。

女方作为被告举证证明自己在首付款中支付了10万余元，后期装修又出资13万余元。

至于近40万元的贷款是双方共同申请的，且后期共同偿还银行贷款。

故主张房屋应为共同共有，对半分割。

由于房价的上涨，经过三年之后，该房屋被法庭认定为价值135万元。

本案的难点在于双方并未办理结婚登记，如果二人是夫妻关系，问题也就简单了。

我国《物权法》第103条规定：

“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

”

考虑到现有的证据并不能充分证明该房屋究竟是按份共有还是共同共有，出资份额也难以准确划分。

作为女方的代理人，我们基于原被告双方共同出资购房、共同出资装修房屋和购买家具、日常生活中部分彼此的进行各项消费、共同居住等等情形，以及双方对各项开支没有约定具体份额，消费之时也不计较彼此话费的多少等因素的考虑，原被告双方仅仅是没有及时办理结婚登记手续，在其他方面与事实婚姻或者所“准婚姻”没有任何区别，原被告双方在事实上是具有家庭关系的。

即便不能以夫妻名义分割财产，但从本质上来看，原被告双方对共同购买的房屋及后续装修后的增值部分，以及因购房后房地产价格升值部分均享有同等权利。

此外，我国《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第88条规定：

“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。

”

因此我们主张该房屋系双方共同共有，应等额分割。

女方应得的利益绝不能局限于男方所主张的仅仅支付15万元。

如果这样，显然严重侵犯了女方的利益。

法院最终的判决结果是认定该房屋为共同共有，但考虑女方经常在外地工作，男方对该房屋尽到了主要的看管责任等因素的考虑，法院判决房屋归男方所有，剩余的30万余元的贷款由男方偿还，男方应支付女方45万元，诉讼费男方承担8000元，女方承担5000元。

判决结果做出后，原被告双方均未作出上诉，后来男方依照法院的判决向女方支付了相应的价款。

这场持续了半年之久的风波终于平息了。

文章作者：

上海君拓律师事务所 戎双双律师

个人博客：

http:

///rss1984房地产抵押纠纷案例剖析

仑　

旁地　市场　

一

、

转让已抵押的房地产引起的纠纷　

案情：

某市一股份制企业向该市某银行贷款人民币　

４０万元，并将企业自有的房屋２００００余平方米进行了抵　

房产押蟊案割　地抵；倒析ｆ纷

已抵押的全部房屋以４０万的价格出卖给刘某。

由于房屋　８已经抵押，该企业向贷款银行提出：

购房者刘某系该企业　董事长之亲戚，愿意将所购房屋继续为该企业进行担保。

押。

贷款期限尚未届满时，企业董事会通过一项决议，该将　

常州市房管局产权监理处金绍达　　

银行负责人同意企业的建议，在该企业持有的房屋所有权　证上写上了“意房屋转让，让以后重新办理抵押”字　同转的样，加盖了银行的印章。

而后，市房管局凭该企业和刘　并某

某签订的房屋买卖合同及原房屋所有权证等要件为刘某　

办理了产权转移登记手续，刘某发了房屋所有权证。

向　刘某领取房屋所有权证以后，拒不与银行签订抵押合　

同，理由是：

房一方从未向他说过房产已抵押一事，其卖他　也没有任何责任要为房屋出卖方进行担保。

银行找该企业交涉，该企业既不找刘某，也不归还贷　款。

银行以当时所签意见中有“让以后重新办理抵押”转这　

一

内容为由，要求房管局将房屋他项权证上的抵押人变更　

为刘某，管局当然无法为其办理。

银行无奈，房以房管局不　

作为为由，向某区人民法院提起行政诉讼，要求法院判令　

房管局为其办理抵押权登记。

经人民法院审理，决定对银　

行的这一诉讼请求不予支持。

银行又以房管局侵犯其合法　

权益为由，再一次提起行政诉讼，要求撤销房管局向刘某　颁发的房屋所有权证，并要求行政赔偿人民币４０万元。

０　法院对此进行审理后，作出一审判决：

撤销了房管局向刘　

某颁发房屋所有权证这一行政行为，对于银行的赔偿请　

求，予以驳回。

对一审判决，、告均未上诉。

则原被　后经查实：

刘某并未向该企业支付房款，该企业与刘　某系恶意串通，虚立房屋买卖合同，目的在于逃

避银行债　

务。

分析：

这起纠纷，行应承担一定的责任，记机关　对银登

本栏目协办单位　

☆哈尔滨市房地产交易中心　主任徐英宽　地址：

尔滨市道里区经纬街１９号电话：

０５）６８９　哈３７６２　５５６　福７３１３４☆天津市房地产产权市场管理处　地址：

津市河西区围堤道５天５号　电话：

０２２２３３　８２２２

中国房地产

☆山东省诸城市房地产管理局　局长吴志华　地址：

东省诸城市东关大街１—１电话：

０３）２２９　山５５２１　２０９　☆南京市房地产交易市场　

地址：

南京市华侨路３５号　

电话：

０５４２０８７６４　

团２．０１０。

２　

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含　

秀地尸币沥　

从中也应当吸取教训。

然存在，由于损失事实上并不存在，院对银行的赔偿　法

本案中银行的问题在于没有依法律的规定办理。

请求当然不予支持。

《保法》定：

押物转让时，通知抵押权人、知　担规抵应告

受让人转让物已抵押的情况，则无效。

让所得应提　否转前清偿债务或由第三人提存。

企业向贷款银行提出要

二、押期限问题引起的争议　抵

案情：

贸易公司向银行贷款，某由一家房地产开发　公司为其提供担保，开发公司以其自有的一幢办公用　

求转让房屋时，银行应按《担保法》的上述规定要求该

企业提前清偿债务。

而银行违背了这一规定，同意转在让房屋时不向企业收回贷款，在未证实日后刘某能为　企业提供担保前，提出“让以后重新办理抵押”

的就转意见。

定抵押权应当由房屋所有权人同意，行不应设银凭原抵押人的一面之词来要求第三人设定抵押权。

此无权在权属证书上作任何注记。

　本案中的企业在向银行承诺时，提出将由房屋承受人“让以后重新办理抵押”转，无论此种允诺是真是假、后是否兑现，业的这一做法都违反了法律的规　事企定，查实属于恶意欺诈，应由司法机关依法追究其如则

房３０００平方米设定了抵押权，到当地房产登记机关　并

办理了抵押登记。

　抵押登记后一年，款期限届满，易公司未能按　贷贸期还贷。

行、押人也未向登记机关续办抵押登记。

银抵　又经数月，发公司因与某建材公司的经济纠纷，开已抵　押的办公大楼被某区人民法院查封。

久，院对这起　不法的『层产权转让给建材公司，并要求登记机关协助执　＿Ｊ行。

记机关因该房屋设有抵押权，登向法院提出了执行　异议，时告知了银行　同抵。

银行也向区法院提出了异议，认为该行有优先受　偿的权利，而对抵押物的分割会影响抵押权的实现。

某　

外，银行作为金融机构，并不是房地产权属登记机关，经济纠纷作出了判决，在执行时裁定将被查封的房屋　　

法律责任。

区法院则认为：

、押合同有效期限届满，一抵当事人未　

就登记机关而言，房地产转让本来是当事人自己　到登记机关续办登记手续，原抵押合同过期失效。

使根　的民事行为，要抵押权人同意、让人知道转让的房据《保法》第四十三条第二款的规定，行的抵押权　只受担银

屋已抵押的情况，可予办理。

于转让所得是否提前就至清偿债务或是由第三人提存，并不属于登记机关管辖法权益。

在本案中，让方所持有的房屋所有权证已　但转妥，反映了银行的真实意愿。

房屋一经转让，有权但所不得对抗第三人，而对银行的意见不予采纳。

而后，因　登记机关按法院的裁定书和协助执行通知书为建材公　分析：

于已经抵押的房产，院可以查封，应　对法但处置抵押物是不适当的。

因此，一案例中主要的问题　这

的事项，而

应由抵押权人采取措施依法维护自己的合　司办理了产权转移登记手续。

　写上了“让以后重新办理抵押”银行的做法虽然不　当保证抵押权人优先受偿。

在抵押权人未优先受偿时　转，人就发生了变化，什么转让以后要重新办理抵押？

为买受方是否知道？

些情况稍作了解即可得知，可让刘这并

某补充证据。

如当时有买受人知道转让房屋已抵押的

是认为“押合同过期失效”抵押合同过期失效”抵。

“是　非常含混的提法，我国合同法对合同失效的规定是：

“事人对合同的效力可以约定附条件。

……附解除条　当

书证，法院也不会判决撤销向刘某颁发房屋所有权证这一行政行为。

本案中人民法院的两次判决都是正确的。

在第　

件的合同，自条件成就时失效”“、当事人对合同的效力　可以约定附期限。

…附终止期限的合同，…自期限届满　

时失效”这里指的是“同的效力”而非合同中某一　。

合，

起诉讼中，银行诉房管局不为其办理抵押登记，是，条款对期限的约定。

《高院解释》十二条规定：

当　但　最第“

抵押权登记应当由抵押人和抵押权人共同申请，在抵．人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担　事押人未申请的情况下，记机关当然无法办理，不属保物的存续不具有法律约束力”就是对此最好的解　登这

于行政机关不作为。

第二起诉讼中，管局在为刘某’。

本案中某区人民法院认定抵押期限届满而抵押权　在房释

办理房产转移登记时，当适用《保法》关于抵押物应担

转让时“押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵　转让行为无效”无论刘某实际上是否知道房屋已经抵，押这一情况　法院审理案件应以事实为依据，这种事但实应当是法律上的事实，即是能证明其真实性的事

归于无效，然是不确当的。

显　

在建设部统一印制房屋权属证书以前，原来的房　屋所有权证中有一个栏目是“利存续期限”权。

这一名　称最早出现在建国前的土地所有权状上，当时社会上　抵押权少而典权多。

“利存续期限”指的主要是典　权

项。

于银行的赔偿请

求，至当刘某的房屋所有权证被注

销以后，屋所有权仍为该企业所有，行的抵押权依房银

期。

典期届满以后，出典人不及时回赎，经过一定的　如

时间，方的权利义务关系就会发生改变。

这一概念　双把

中国房地产

国２．０１０。

２　

弋　

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房地严而沥　

用在抵押期限上就很容易产生歧义，假定权利存续期就无效了。

实际上典权也并不是过了权利存续期限就　

无效，是经过了一段较长的时间方而如双的权利义务关系会产生一定的变化，而这种变化还是

已遗失，开发公司出具了保证书，明房屋预购合同　向声不久，屋由开发公司另行出售，房由李某购买。

李　

某在办理房屋所有权登记时，被告知该处房屋已由蔡　某登记，并与银行设定了担保。

李某与开发公司交涉　

限到某年某日，有人就会理解为超过了这一日期抵押　和预付房款收据均已遗失，对此承担责任。

并　

以承认典权有效为前提的，并不是过了权利存续期限就无效。

　正因为“利存续期限”于使一部分人对抵押期权易

限有不同的理解，建设部在修改权属证书式样时将权利存续期限改成了约定期限。

但是约定期限和有效期　限不同。

约定期限届满时，押权继续存在，会因此抵不

后，现问题不在该公司，坚持要求登记机关为其办　发便理房屋所有权登记，行则因贷款期限届满，某不愿　银蔡意归还贷款，要求行使抵押权。

而使登记机关处于　而从

十分被动的地位。

　分析：

记机关在房屋尚未竣工、办理初始登记　登未时就为蔡某办理了产权转移登记，然事出有因，登　虽但

而消失。

担保法规定：

抵押权与其担保的债权同时存“

存在了。

《高院解释》十二条第二款规定：

担保物最第“

记机关的过错是显而易见的。

先，于有些领导交办　首对

明为何不能办理的理由。

实证明，大多数领导在了　事绝

在”，即使过了诉讼时效以后，并不是说抵押权就不　的任务，按规定不能办理的，及时向领导汇报，　也如应说

权所担保的债权的诉讼时

效结束后，担保权人在诉讼

时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当

解情况以后，作出正确的决定。

其次，蔡某办理房　会在

屋所有权登记时，可以向蔡某了解为何要提前领取房　

予以支持”　。

此外，案中对担保法第四十三条第二款“得对本不抗第三人”定的适用也是不确当的。

条款指的是担规该

屋所有权证，得知蔡某的目的是抵押贷款时，以建　在可议其办理期权抵押，款就会用于支付房款。

蔡某贷　贷如款不是为支付房款，是移作他用时，以及时意识到　而可

保法第四十二条所列的这一做法的危害性而予以制止。

即便违规为蔡某办理　抵

财产以外的财产，房地产明确不在其内。

地产抵押　了登记手续，在蔡某要求转移或设定抵押时应适当予　而房

如不经登记，仅仅是不能对抗第三人的问题。

不　某市房产登记机关在接到法院裁定以后，应当向　如仍然要求协助执行，管部门应当予以协助，无需房但对此承担责任。

　三、因房屋所有权证无效引起的抵押纠纷　案情：

蔡某向某房地产开发公司预购３０余平方０米营业用房，价为１０万元。

预购合同签订以后，房６蔡权登记机关要求办理房屋所有权登记，但被告知须待　由领导授意登记机关为其办理。

于是，记机关凭预购登合同和预付房款收据为蔡某办理了登记手续，向蔡某

发了房屋所有权证。

　蔡某领取了房屋所有权证以后，用该证办理抵押

以控制，以免造成被动局面。

　本案中银行也应负一定的责任。

登记机关在房屋　房屋所有权证只能证明房屋所有权的归属，而无法证　明房屋的价值。

抵押管理办法规定：

对抵押物的价　按应值进行评估，或是抵押当事人对抵押物价值进行认　定。

无论采用哪一种方法，银行都能发现房屋尚未竣　工，少可以对抵押物的价值有一个合理的评定，至以避　有一些金融机构认为，反正登记机关会对抵押权　任。

须知担保法规定：

“保合同被确认无效后，债务　担人、保人、权人有过错的，当根据其过错各自承　担

债应

担相应的民事责任”这也是应当引起抵押权重视的问　。

题。

法院说明自己的观点，院在听取登记机关的意见后，尚未竣工时就颁发房屋所有权证当然是错误的，但是　法　

某预付了房款５Ｏ万元。

某随即持预购合同到某县产　免担保的债权远远超出抵押物的价值。

蔡　

房屋竣工后方可办理。

此后，蔡某找到了该县某领导，进行审查，因而忽视了抵押当事人自己应承担的责　

权登记，作人员并不知道该房屋尚未竣工，工因而为之　

某发放贷款１０万元。

２　

本案在处理时，应当首先撤销蔡某所申请的所有　

记也应予撤销。

注销权属证书以后，记机关应为购　在登