南京市商品房买卖合同预售示范文本.docx

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南京市商品房买卖合同预售示范文本

合同编号：

商品房买卖合同（预售）

二〇_____年_____月

说明

专业术语解释

第一章合同当事人

第二章商品房基本状况

第三章商品房价款

第四章商品房交付条件与交付手续

第五章面积差异处理方式

第六章规划设计变更

第七章商品房质量及保修责任

第八章合同网签备案

第九章前期物业管理

第十章其他事项

说明

1.本合同文本为示范文本，由南京市住房保障和房产局、南京市市场监督管理局共同监制。

2.签订本合同前，卖方应当向买方出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

3.卖方应当就合同重大事项对买方尽到提示义务。

买方应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。

4.在本合同文本【】中划“√”表示选定，划“×”表示不选定；空格部位填写内容，买卖双方当事人应当协商确定，空格部位若为空白句，应以“以下空白”字样注明。

5.卖方与买方可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。

6.买卖双方当事人可以根据实际情况约定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，卖方和买方都应当分别至少持有一份合同原件。

专业术语解释

1.商品房预售：

是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

2.法定代理人：

是指依照法律规定直接取得代理权的人。

3.套内建筑面积：

是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

4.房屋的建筑面积：

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

5.不可抗力：

是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

6.民用建筑节能：

是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。

民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。

7.分割拆零销售：

是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为若干部分分别出售给买受人的销售方式。

8.返本销售：

是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

9.售后包租：

是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

10、合同网签备案：

是指房屋交易合同网上签约备案。

商品房买卖合同

（预售）

卖方向买方出售其开发建设的房屋，买卖双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规和规章的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。

第一章合同当事人

卖方（下称“甲方”）：

企业统一社会信用代码：

开发企业资质证书号：

通讯地址：

邮政编码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

委托销售经纪机构：

企业统一社会信用代码：

经纪机构备案证明号：

通讯地址：

邮政编码：

法定代表人：

联系电话：

买方（下称“乙方”）：

【】法定代表人【】负责人：

【】国籍【】户籍所在地：

证件类型：

【】居民身份证【】护照【】企业统一社会信用代码【】，号码

通讯地址：

联系电话：

邮政编码：

【】委托代理人【】法定代理人：

【】国籍【】户籍所在地：

证件类型：

【】居民身份证【】护照【】企业统一社会信用代码【】______，号码_______________________

通讯地址：

联系电话：

邮政编码：

（乙方为多人时，可相应增加）

共有方式为【】按份共有【】共同共有，按份共有份额为

第二章商品房基本状况

第一条项目建设依据

1.甲方以【】出让【】_____方式取得坐落于________【】市【】县【】区【】，_________【】镇【】街道【】，________________地块的建设用地使用权。

该地块【】不动产权证书号【】国有土地使用证号为，土地使用权面积为_______平方米，地类用途为。

乙方购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为，土地使用权年限自______年______月______日至______年______月______日。

2.甲方经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为

，建设工程规划许可证号为，容积率为______，建筑工程施工许可证号为。

建设工程施工合同约定的开工日期为______年______月______日，竣工日期为______年______月______日。

第二条预售依据

该商品房已由批准预售，

预售许可证号为。

第三条商品房基本情况

1.该商品房为【】毛坯【】装修【_____】，规划用途为【】住宅【】办公【】商业【】。

2.该商品房所在建筑物的主体结构为，建筑总层

数为层，其中地上层，地下层，【】有【】无电梯。

3.该商品房为第一条规定项目中的第【】幢【】座【】，_______单元______层______【】号【】室，该坐落为【】工程门牌【】公安门牌。

房屋有____室____厅____厨____卫____【】，房屋朝向为【】东【】南【】西【】北【】向。

　　房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。

该商品房的平面图见附件一。

4.该商品房的房产测绘机构为，其预测建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊共有建筑面积平方米。

该商品房共有共用部位见附件二。

该商品房层高为米，有个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。

阳台是否封闭以规划设计文件为准。

第四条抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为【】抵押【】未抵押。

抵押类型：

【】该商品房所占用的土地使用权设定抵押

【】该商品房在建工程设定抵押

抵押人：

，抵押权人：

，

抵押登记日期：

，债务履行期限：

。

抵押类型：

【】该商品房所占用的土地使用权设定抵押

【】该商品房在建工程设定抵押

抵押人：

，抵押权人：

，

抵押登记日期：

，债务履行期限：

。

抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条　房屋权利状况承诺

1.甲方对该商品房享有合法权利；

2.该商品房没有出售给除本合同乙方以外的其他人；

3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；

4.；

5.。

如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同网签备案或【】的，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，造成经济损失的，甲方应依法承担赔偿责任。

第三章商品房价款

第六条计价方式与价款

甲方与乙方约定按下述第种方式计算该商品房（不含装饰装修）价款：

1.按【】套计算【】基本单元计算，该商品房总价款为_____________（币种）________________元（大写___________________________元整）。

2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币种）________元，总价款为________（币种）________________元（大写___________________________元整）。

3.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_____________（币种）________元，总价款为________（币种）________________元（大写___________________________元整）。

4.按照计算，该商品房总价款为_____________（币种）________________元（大写___________________________元整）。

该商品房【】有装饰装修【】无装饰装修，装修工程价款为_____________（币种）________________元（大写___________________________元整）。

该商品房（含装饰装修）全部价款合计为________（币种）________________元（大写___________________________元整）。

第七条付款方式及期限

（一）签订本合同前，乙方已向甲方支付定金_________（币种）________元（大写______________________元整），该定金于【】本合同签订时【】交付首付款时【】时，【】抵作商品房价款【】商品房价款。

（二）乙方采取下列第种方式付款：

1.一次性付款。

乙方应当在年月日前支付该商品房全部价款。

2.分期付款。

乙方应当在年月日前分期支付该商品房全部价款，首期房价款_________（币种）________元（大写______________________元整）应当于年　月　日前支付。

_________________________________________________________。

3.首付加贷款方式付款：

【】商业贷款【】公积金贷款【】商业和公积金组合贷款【】。

乙方应当在年月日前支付首期房价款_________（币种）________元（大写______________________元整），占该商品房全部价款的_____%。

余款_________（币种）________元（大写___________________元整）向________________（贷款机构）申请贷款支付。

4.其他方式：

。

（三）出售该商品房的全部房价款应当存入商品房预售资金监管账户，用于本工程建设。

该商品房的预售资金监管机构为__________________________，预售资金监管账户开户行为，账户名称为，账号为　　。

该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。

第八条逾期付款责任

除不可抗力外，乙方未按照约定时间付款的，甲乙双方同意按照下列第种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理【

（1）和

（2）不作累加】。

（1）逾期在日之内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之的违约金。

（2）逾期超过日【该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同】后，甲方有权解除合同。

甲方解除合同的，应当书面通知乙方。

乙方应当自解除合同通知送达之日起日内按照累计应付款的%向甲方支付违约金，同时，甲方退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分）。

甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之【该比率不低于第

（1）项中的比率】的违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.。

第四章商品房交付条件与交付手续

第九条商品房交付条件

该商品房交付时应当符合下列第1、2、、项所列条件（可多选）：

1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；

2.该商品房已取得房屋测绘报告；

3.；

4.。

该商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

第十条商品房相关设施设备交付条件

（一）基础设施设备

1.供水、排水：

交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。

使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，

；

2.供电：

交付时纳入城市供电网络并正式供电，

；

3.燃气：

交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，

；

4.电话通信：

交付时线路敷设到户；

5.有线电视：

交付时线路敷设到户；

6.宽带网络：

交付时线路敷设到户。

7.；

以上第1、2项由甲方负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要乙方自行办理开通手续并承担相关费用。

如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，甲乙双方同意按照下列第种方式处理：

（1）以上设施中第1、2项在约定交付日未达到交付条件的，甲方按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。

第3项未按时达到交付使用条件的，甲方按日向乙方支付元的违约金；第4项未按时达到交付使用条件的，甲方按日向乙方支付元的违约金；第5项未按时达到交付使用条件的，甲方按日向乙方支付元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，甲方按日向乙方支付元的违约金。

甲方采取措施保证相关设施于约定交付日后日之内达到交付使用条件。

（2）。

（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）

1.小区内绿地率：

年月日达到；

2.小区内非市政道路：

年月日达到；

3.规划的车位、车库：

年月日达到；

4.物业服务用房：

年月日达到；

5.医疗卫生机构：

年月日达到；

6.幼儿园：

年月日达到；

7.学校：

年月日达到；

8.；

9.。

以上设施未达到上述条件的，甲乙双方同意按照以下方式处理：

1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，。

2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，。

3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，。

4.物业服务用房未达到上述约定条件的，。

5.其他设施未达到上述约定条件的，。

关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。

第十一条交付时间和手续

（一）甲方应当在年月日前向乙方交付该商品房。

（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，甲方应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达乙方。

乙方未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。

。

交付该商品房时，甲方应当出示满足第九条约定的证明文件。

甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，并按照第十二条处理。

（三）查验房屋

1.房屋取得竣工验收备案后，办理交付手续前，乙方有权对该商品房进行查验。

2.乙方查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由甲方按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；

（2）管道堵塞；

（3）门窗翘裂、五金件损坏；

（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；

（5）；

（6）。

3.查验该商品房后，甲乙双方应当签署商品房交接单。

由于乙方原因导致该商品房未能按期交付的，甲乙双方同意按照以下方式处理：

（1）；

（2）。

第十二条逾期交付责任

除不可抗力外，甲方未按照第十一条约定的时间将该商品房交付乙方的，甲乙双方同意按照下列第种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理【

（1）和

（2）不作累加】。

（1）逾期在日之内【该期限应当不多于第八条第1

（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之的违约金【该违约金比率应当不低于第八条第1

（1）项中的比率】。

（2）逾期超过日【该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同】后，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，甲方按照全部房价款的%向乙方支付违约金。

乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之【该比率应当不低于本条第1

（1）项中的比率】的违约金。

2.。

第五章面积差异处理方式

。

第十三条面积差异处理

该商品房交付时，甲方应当向乙方出示房屋测绘报告，并向乙方提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。

实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，甲乙双方同意按照第种方式处理。

1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，甲乙双方同意按照下列原则处理：

（1）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照　%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

（2）乙方选择不解除合同的，实测面积大于预售面积时，大于部分不超过1%（含1%）的，买卖双方据实结算房价款；大于部分超出1%的，产权归乙方所有，乙方并可以不支付该部分的房价款。

实测面积小于预售面积时，小于部分不超过3%（含3%）的，甲方应当退还乙方多付的房价款，并自乙方付款之日起，按照　%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

小于部分超过3%的，甲方应当向乙方双倍返还超过3%部分的房价款。

实测套内建筑面积－预测套内建筑面积

预测套内建筑面积

2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，甲乙双方同意按照下列原则处理：

（1）建筑面积误差比绝对值超出3%时，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照　%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

（2）乙方选择不解除合同的，实测面积大于预售面积时，大于部分不超过1%（含1%）的，甲乙双方据实结算房价款；大于部分超出1%的，产权归乙方所有，乙方并可以不支付该部分的房价款。

实测面积小于预售面积时，小于部分不超过3%（含3%）的，甲方应当退还乙方多付的房价款，并自乙方付款之日起，按照　%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

小于部分超过3%的，甲方应当向乙方双倍返还超过3%部分的房价款。

实测建筑面积－预测建筑面积

预测建筑面积

（3）因设计变更造成面积差异，甲乙双方不解除合同的，应当签署补充协议。

3.根据第六条按照套计价的，甲方承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。

该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，甲乙双方约定如下：

。

4.甲乙双方自行约定：

。

第六章规划设计变更

第十四条规划变更

（一）甲方应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

甲乙双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，甲方应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达乙方。

甲方未在规定期限内通知乙方的，乙方有权解除合同。

（二）乙方应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。

乙方逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，甲方按照全部房价款的%向乙方支付违约金。

乙方不解除合同的，有权要求甲方赔偿由此造成的损失，甲乙双方约定如下：

。

第十五条设计变更

（一）甲乙双方签订合同后，甲方按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响乙方所购商品房质量或使用功能下列情形的，甲方应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达乙方。

甲方未在规定期限内通知乙方的，乙方有权解除合同。

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）供热、采暖方式；

（3）；

（4）；

（5）。

（二）乙方应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。

乙方逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，甲方按照全部房价款的%向乙方支付违约金。

乙方不解除合同的，有权要求甲方赔偿由此造成的损失，甲乙双方约定如下：

。

第七章商品房质量及保修责任

第十六条商品房质量

（一）地基基础和主体结构

甲方承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合现行的国家及行业标准。

经检测不合格的，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照____%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给乙方造成损失的，由甲方支付【】已付房价款一倍的赔偿金【】乙方全部损失的赔偿金。

因此而发生的检测费用由甲方承担。

乙方不解除合同的，。

（二）其他质量问题

该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

发现除地基基础和主体结构外质量问题的，甲乙双方按照以下方式处理：

（1）及时更换、修理；如给乙方造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。

。

（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给乙方造成损失的，由甲方承担相应赔偿责任。

因此而发生的检测费用由甲方承担。

乙方不解除合同的，。

（三）装饰装修及设备标准

该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。

不符合上述标准的，乙方有权要求甲方按照下列第【】

（1）【】

（2）【】（3）【】（4）方式处理（可多选）：

（1）及时更换、修理；

（2）；

（3）；

（4）。

具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。

（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施

1.该商品房室内空气质量符合【】国家标准【】地方标准，标准名称

，标准文号__________________。

该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合【】国家标准【】地方标准，标准名称，标准文号__________________。

该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由甲方负责整改，整改后仍不符合标准的，乙方有权解除合同。

乙方解除合同的，应当书面通知甲方。

甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照_____%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给乙方造成损失的，由甲方