前期物业管理招标文件示范文本.docx
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前期物业管理招标文件示范文本
前期物业管理
招标文件
公司
二00年月日
招标文件目录
第一章招标项目简介
第一节项目基本情况
第二节项目保修有关规定
第二章投标人须知
第一节投标人须知表
第二节招标说明
第三节招标内容
第四节招标文件
第五节投标文件的编制
第六节投标文件的数量和要求
第七节投标文件的递交
第八节投标保证及投标单位法定代表人证明材料
第九节开标、评标
第十节合同签订
第十一节投诉处理
附件
附件一评分标准
附件二评委评分表
附件三法定代表人授权书（格式）
附件四投标文件封面（格式）
附近五前期物业管理委托合同（示范文本）
附件六建设项目总平面图
第一章招标项目简介
第一节项目基本情况
招标人名称：
招标项目名称：
招标项目地址：
招标项目区域四至：
招标项目建筑面积：
招标项目建筑类型：
招标项目施工单位：
一、项目总占地面积平方米，小区总建筑面积：
平方米，容积率：
，建筑密度：
，绿化率：
。
建筑比例为：
多层平方米幢占％，小高层平方米幢占％，高层平方米幢占％，联体别墅平方米幢占％，单体别墅平方米幢占％，商业用房平方米套占％，地面车库（位）平方米间（个），地下汽车位平方米个，公建配套平方米。
二、项目建设、交付计划：
小区次规划，期实施，建设施工期预计自年月起至年月止。
首期交付预期为年月，交付面积平方米幢，其中：
多层平方米幢，小高层平方米幢，商业用房平方米，地面车库（位）平方米间（个），公建配套平方米，绿化平方米，设施设备：
；
二期交付预期为年月，交付面积平方米幢，其中：
多层平方米幢，小高层平方米幢，商业用房平方米，地面车库（位）平方米间（个），公建配套平方米，绿化平方米，设施设备：
；
第期交付预期为
三、按照国家、省和市有关规定，新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。
招标人承诺在本小区内无偿提供物业管理用房，总建筑面积为平方米。
物业管理用房的配置要求是：
1、应设置在住宅区中心区域或住宅区出入口附近；
2、应具备水、电、通讯等使用功能并达到简装修水平；
3、未配备电梯的物业，物业管理用房位置不超过第三楼层；
4、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋不计入物业管理用房面积。
具体配置为：
交付使用期为：
物业管理配套设施的所有权依法属于小区全体业主共有。
四、小区住宅面积：
平方米
具体为：
1、
五、小区住宅层数
具体为：
1、
六、小区住宅户数：
户
具体为：
1、
七、小区架空层面积：
平方米
具体为：
1、
八、小区地下室面积：
平方米
具体为：
1、
九、小区汽车库、汽车位：
间（个）
具体为：
1、室内
2、室外
十、小区摩托车、自行车室内公共车位：
平方米个（自行车位个/户，摩托车位个/户计算）
具体为：
1、
十一、小区各类公共配套、设施总面积：
平方米
具体为：
1、
十二、小区交通组织
具体为：
1、设个出入口，主入口在，次入口在。
十三：
小区物业建筑标准
具体为：
1、
十四、小区住宅结构概况
具体为：
1、
十五、小区消防概况
具体为：
1、
十六、小区电气概况
具体为：
1、专变
2、公变
3、其他
十七、小区供水、排污概况
具体为：
1、
十八、小区电梯配置概况
具体为：
1、
十九、小区智能配套概况
具体为：
1、
二十、小区景观、绿化工程
具体为：
1、
二十一、小区公用照明系统
具体为：
二十二、共用部位、共用设施设备的接管验收要求：
1、
第二节项目保修有关规定
一、建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。
保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。
二、招标人对建设项目承担相应的质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。
保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。
三、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，招标人履行应负的保修义务，维修的经济责任由责任方承担，并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，招标人不承担责任。
四、超过规定的保修期限，各项建设工程及安装设备的养护、维修由物业服务企业组织实施，并按照有关规定或合同约定，在专项维修基金或物业管理服务费中支出费用。
五、招标人按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；物业服务企业按照合同约定，对其负有维护责任的物业定期维修养护。
六、房屋质量保证及房屋使用说明：
第二章投标人须知
第一节投标人须知表
序号
内容
1
招标项目名称：
2
招标人：
招标人地址：
联系人：
联系电话：
传真：
3
招标文件成本费：
暂不收费
4
投标保证金：
暂不收取
5
答疑会时间：
报名时间截止后的第一个工作日
会议组织：
由市房管局物业处统一组织
会议地点：
招标方项目现场
投标书截止时间：
正式开标时间之前
投标书递交至：
郑东新区联合大厦711房间市房管局物业处
投标文件正本份数：
1份
投标文件副本份数：
4份
8
开标时间：
一般为投标截止后的第一个工作日
开标地点：
另行通知
中标公示地点：
郑州市房地产信息网
9
签订合同时间、地点：
由招标人通知
第二节招标说明
一、招标说明
1、本次招标采取公开招标的方式。
2、本次招标不设标底。
3、本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行做出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。
4、本次招标合格的投标人超过7名的，将采用抽签的办法决定7名投标人参加投标。
允许招标人推荐1名合格的投标人。
合格的投标人未超过3名的，招标人应重新招标。
招标人依法重新招标的，经评标委员会评审确定为废标的投标人取消重新投标资格。
5、如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件做出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。
6、招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受市房地产行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。
二、合格的投标人
1、具有独立法人资格、资信良好，且有房产行政主管部门颁发的级（含级）以上资质的物业服务企业。
2、必须通过房产行政主管部门的资格预审。
3、有欺诈、违约、违规等不良行为记录及符合建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定内容的物业服务企业不允许参加投标。
三、投标费用
投标人应自费支付投标过程中发生的一切费用，无论投标结果如何，招标人均不负担此项费用。
四、现场考察和答疑
投标人应按照投标人须知中规定的日期安排赴现场考察，以便了解现场实际情况，招标人应当现场进行答疑。
第三节招标内容
一、招标范围
建设项目前期物业管理服务。
二、前期物业管理服务内容、标准
（一）公共服务
1、接待和值守要求。
（1）
2、服务时限要求。
（1）
（二）房屋、共用设施、设备维护与管理
1、巡检、装修管理要求。
（1）
2、房屋油漆粉饰要求。
（1）
3、房屋建筑物外立面清洗要求。
（1）
4、给水设施要求。
（1）
5、排水设施要求。
（1）
6、供配电系统要求。
（1）
7、弱电系统要求。
（1）
8、避雷接地系统要求。
（1）
9、电梯运行与管理要求。
（1）
10、共用空调系统要求。
（1）
11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施要求。
（1）
（三）清洁管理
1、共用楼道保洁要求。
（1）
2、电梯及电梯厅保洁要求。
（1）
3、传达室共用卫生间保洁要求。
（1）
4、停车场、共用车库或车棚保洁要求。
（1）
5、道路保洁要求。
（1）
6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁要求。
（1）
7、绿化带保洁要求。
（1）
8、休闲、娱乐、健身设施保洁要求。
（1）
9、门卫、岗亭、监控探头保洁要求。
（1）
10、垃圾桶、果皮箱要求。
（1）
11、垃圾收集与处理要求。
（1）
12、卫生消杀要求。
（四）园林绿化养护与管理
1、草坪要求。
（1）
2、园林树木要求。
（1）
3、花坛要求。
（1）
4、人工湖、喷水池要求。
（1）
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品要求。
（五）安全防范
1、人员组织要求。
（1）
2、门卫要求。
（1）
3、巡逻要求。
（1）
（六）其他
紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等要求。
（1）
三、前期物业管理服务的其它说明
1、物业管理前期介入的时间和服务要求：
（1）
2、招标人应按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交的，应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用；若招标人提前移交的，应提前书面通知中标人。
3、招标人委托管理前期物业管理服务期限为：
物业管理服务费在前期物业管理服务阶段未经业主大会同意不得调整。
在前期物业管理服务期限内已成立业主委员会的，自业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日起，前期物业管理委托合同自行终止，招标人不承担相应责任。
4、对小区内属全体业主共有的房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。
5、除招标人投资建设的各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设的，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内予以实施。
6、招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人的项目开办费根据相关的费用测算由招标人与中标人在合同中约定，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等）。
所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。
7、中标人根据招标人的需要进行物业管理提前介入。
提前介入涉及的工作范围、责任及相关费用由招标人与中标人协商约定。
8、物业管理区域内道路、给排水设施和绿化的养护，公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任：
9、前期物业管理服务费的投标报价应由下列构成：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施的日常运行、维护、管理发生的费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业服务企业办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧费用；
（8）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
（9）合理利润；
（10）法定税费。
四、资金来源
小区前期物业管理服务的收入来源主要有：
（一）物业管理服务收费的测算，投标人应根据招标文件确定的物业管理服务标准和要求并参考相关政府文件要求执行。
（二）已售物业的管理服务费由中标人根据投标报价按照售房合同或房产测绘部门实测的建筑面积向物业买受人收取。
招标人应在《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其管理服务费交纳标准由业主与中标人在物业管理服务合同中约定。
（三）未售或开发建设单位未按时交付买受人的物业，其管理服务费由中标人按规定向招标人全额收取。
（四）小区车辆停放服务费标准可以参考《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》中的指导价格标准。
停车位已售部分的服务费由中标人向业主收取，招标人应在停车位销售合同和《前期物业管理服务协议》中向业主明确汽车位管理服务费的收取方式和标准。
未售部分的服务费由中标人向招标人全额收取。
具有独立的产权，但属于出租使用的停车位，收费方式和标准由该车位的产权人和使用人在合同中进行约定。
（六）特约服务费等。
（七）物业服务收费采取：
□包干制□酬金制□其他（）方式。
第四节招标文件
一、招标文件的内容
招标文件包括招标书以及招标人以补遗方式发布的对招标书的补充、修改、答复等书面文件。
二、招标文件的澄清
投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发现有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上答复所有咨询的问题，并以书面形式经招、投标方确认后送交全部投标人，但不指明提问人。
招、投标人之间就招投标事宜来往的事项均应形成书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。
三、招标文件的修改
1、在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。
2、招标文件的修改将以书面形式告知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。
投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。
3、招标文件的修改内容同时报市房地产主管部门备案。
第五节投标文件的编制
一、投标文件的文字
正式投标文件及有关招投标事宜的来往件、函均应使用简体中文。
投标人提交的证明文件等材料为非简体中文的，其内容应有翻译整理成规定的投标文字，且须公证。
二、投标文件的组成
投标人递交的投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含：
投标书及其附件、投标报价、相关证明、提出的服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供的各类材料。
（一）“商务标”内容
1、招标项目前期物业管理服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。
投标文件中的报价表：
（元/月•平方米）
名称
投标报价
多层住宅
高层住宅
联排别墅
写字楼
商业
（投标报价表中的名称可根据招标项目的物业类型填写）
2、招标项目前期物业管理服务的收、支测算。
3、拟定的接管招标项目的负责人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料。
投标人应承诺中标后项目负责人原则不作人事变动，如确需变动的需征得招标人同意并报房产行政主管部门。
4、投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。
5、投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获各级示范、优秀称号的证明（房产行政主管部门的批准文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件的须加盖投标人企业公章，原件备查。
6、投标报价应为最具竞争力的一次性报价。
报价要切合招标项目前期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。
7、投标时需提供的其他材料。
（二）“技术标”内容
1、制订招标项目前期物业管理服务整体设想、策划。
应述及内容：
（1）项目整体分析;
（2）项目管理服务的模式和特点；
（3）项目管理服务的设想与计划。
2、制订招标项目前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划。
应述及内容：
（1）管理机制：
项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；
（2）人员管理：
各类岗位管理服务人员的配置数量、资格要求、考核办法、薪酬福利等；
（3）人员培训：
培训的内容、计划、目标等。
3、制订招标项目前期物业管理服务各项规章、制度、措施。
应述及内容：
（1）公众服务管理规章制度：
物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管措施等；
（2）档案管理规章制度：
各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、设备运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录等的接收、建立、保管等方案措施；
（3）公建配套管理规章制度：
物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等的使用、出租、养护等方案措施；
（4）房屋、设施、设备管理规章制度：
房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等的计划、方案、要求、标准和实施效果等。
4、制订招标项目前期物业管理服务物资配备标准、数量等及物品、耗材等的使用方案、措施。
应述及内容：
（1）物资配备：
办公用品、交通工具、通讯设备、工作器械、安全设施设备等的配置标准、数量、要求等。
（2）各类物资、器械、耗材等的使用、管理的计划、方案。
5、制订招标项目前期物业管理服务其他方案、设想。
应述及内容：
（1）业主委员会的建立；
（2）便民服务措施；
（3）业主临时管理规约的制订；
（4）增收节支方案等；
可述及内容：
（1）物业管理示范、优秀住宅小区的创建；
（2）社区文化活动；
（3）高科技的管理手段等。
上述五项应逐章编写，不得增加、删减。
第六节投标文件的格式
一、投标文件的数量
投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。
每份投标文件须在文件袋上清楚地标明“正本或副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交的全部文件和资料。
正本和副本如有不符，以正本为准。
二、投标文件的要求
1、投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。
授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在“商务标”内。
2、投标文件的字数应控制在5万字左右。
3、投标文件应无涂改和行、字间的插入。
4、投标文件的“商务标”为明标，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件的格式顺序编制装订，其封面按附件规定编制。
5、投标文件的“技术标”为暗标，其封面格式按附件规定编制，文本格式按下列要求执行。
（1）在“技术标”中（包括各类表格）：
不得出现投标报价、目录、前言、结束语、概要、小结、附件等内容；不得出现投标人企业名称、标记及其他能显示或暗示投标人身份的文字、图案、记号及装饰；不得出现页脚、页眉、页码。
（2）“技术标”的文本格式还应符合的要求：
首行缩进两个汉字字符；
纸张：
白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；
封面：
白色A4纸，内容按附件规定格式排列。
商务标封面可采用其他纸张，技术标封面只能采用白色A4纸；
封底：
白色A4纸一张；
字体：
全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字（如“第一章”），二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：
“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”…“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最后层次可用1.，2.，3.，…，或1、，2、，3、，…;
（1），
（2）、，（3）、，…;1），2），3），…等。
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标准；
行间距：
单倍行距；
第七节投标文件的递交
一、投标文件的密封和印记
1、投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订，“商务标”部分由投标人自行密封，封条与文件袋的接缝处加盖投标人法人单位公章，并在文件袋上注明正本或副本。
“技术标”部分由投标人制作完成后，统一由市房管局物业处负责密封。
2、“商务标”投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，“技术标”投标文件封面由市物业处注明序号，不显示投标人的任何有关信息。
3、投标文件没有按规定密封的，将被拒绝并退还投标人。
二、投标文件的截止时间
投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。
如果由于招标人修改招标文件而导致投标延误的，招标人可适当顺延投标文件递交的截止日期和开标日期，招、投标双方的权利、义务将按顺延后的截止日期为准履行。
三、迟到的投标文件
在规定的投标截止时间之后递交的任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。
四、投标文件的修改、撤销
投标人在投标截止时间以前，可以通过书面形式提出修改或撤销已提交的投标文件。
投标文件的修改内容应按照递交投标文件的有关规定编制、密封和标记。
在投标截止日至中标公示截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。
五、投标文件的处理
1、中标人的投标文件将作为《前期物业管理服务委托合同》的有效组成部分，不予退还。
2、未中标人的投标文件予以退还。
3、前期物业管理委托合同订立前，中标人的投标文件由招投标机构保存，未经中标人同意不得向除招标人外的第三方公开，否则由公开方承担相应责任。
第八节投标保证及投标单位法定代表人证明材料
一、投标保证
1、投标人有下列情况者，由市房地产主管部门，记入物业服务企业不良信用档案：
⑴投标人在投标截止日至中标公示日期间随意撤销投标、修改投标文件的；
⑵中标人无故放弃中标或者不按照投标承诺与招标人订立合同的；
⑶投标人以串标、提供虚假材料、影响投标评审等不正当手段谋取中标的；
（4）投标人在领取招标文件后不按招标文件规定的时间要求递交投标文件的。
二、投标单位法定代表人证明材料
1、法定代表人证明书及身份证复印件。
如法定代表人不到开评标现场的，代理人需出示法定代表人授权证明。
2、授权代理人身份证复印件（原件核对）
以上材料缺少的，将被拒绝参加投标。
第九节开标、评标
一、一般规定
1、投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应。
否则将被拒绝参加投标。
2、开标、评标时每个投标单位限2－3人参加，投标单位法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。
如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证和委托证明参加。
投标单位法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。
3、评标小组对投标文件中含义不明确的内容或对同类问题表述不一致等可以书面形式要求投标人作必要的书面澄清、说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
4、投标人可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。
开标后提出的任何附加优惠条件，不作为评标依据。
5、评标小组成员、招标人和有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较、中标候选人的推荐情况以及与评标相关的其他情况。
二、评标小组的确定
1、由招投标机构工作人员会同招标人在专家评委库中随机抽取评委4名，招标人代表1名组成评标小组负责评标。
如果招标人有推荐投标企业的，招标人代表不参加评标小组，评标小组专家全部在专家评委库中随机抽取。
成员名单在评标现场公布，并经投标人签字确认。
2、如抽取的评委因有利害关系需要回避的、因故不能参加评标的或者其他特殊情况需要补抽的，可以补充抽取专家评委。
三、评标原则
评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评审和比较。
评标实行积分制，按照得分由高到低的原则，排定中标候选人顺序。
四、开标、评标程序
（一）开标：
1、投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，并签字确认。
2、招投标机构工作人员当众拆封投标文件，宣读按时送达投标文件的投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。
3、投标人如认为有评委需要回避的，由招投标机构对所提回避理由的真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避的书面材料。
（二）评标
1、招标人向评标小组提供所需的重要信息和数据。
2、由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，装订是否规范，编排是否合理，资格证明材料是否完备。
经查验合格的投标文件提交评标小组评审。
3、评标小组根据评标标准和方法连续对投标文件进行
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