清洁开荒标准及要求.docx
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清洁开荒标准及要求
附件一：
开荒清洁
标准及要求
开荒保洁
自2013年万科推行交付评估以来，饰面工程、部品安装及各类设施设备的观感评分方法越来越细，要求越来越严格，开荒保洁的品质穿插在所有检测项目当中，在交付评估计分体系当中的比重毋庸置疑。
同时作为工程交付的最后一道工序，如何组织对各工种与分包工序完成的进度目标管控及质量标准的管控与验收，如何保障开荒品质一直以来也是项目管理的一大难点之一。
另外，万科批量生产的工程性质所决定，开荒保洁工期短，工作量庞大，施工作业人数众多，提升工人的施工效率及成品保护意识，规避各类风险也面临着新的考验。
一、开荒保洁常见的质量问题
开荒保洁一般工程量大，工期短，施工过程当中所用的材料工具稍有不当就会导致一些成品破坏，同时也会受到人员素质自然环境等多种因素影响，因此产生的工程质量问题也是多种多样的，这就导致了引起工程质量问题的原因变得错综复杂，为了正确分析判断保洁工程质量问题，并提出一些可行的预防和治理措施，必须对它们有个清晰准确的认识。
（一）保洁工程质量问题的表现形式
保洁施工过程中直接引发的质量问题，如“玻璃刮花，油漆污染、破坏，不锈钢生锈，木制品发胀变形、脱皮，木地板发黑，地漏堵塞，勾缝剂断缝、铝窗刮花掉漆，开关面板刮花，马桶盖刮花”等，此类质量问题面大量广，通常导致直接性的经济索赔及返工，危害甚极大。
保洁施工过程当中的质量缺陷，如“洗手盆污渍，马桶尿渍，胶漆清理不干净，地漏旁清理不干净，柜体内部有死角，柜体下面有死角，界面处理不干净”等。
此类质量缺陷直接影响交付评估成绩，同时也容易模糊施工人员的质量标准意识。
长此以往，导致消极怠工的不良影响，危害较大。
施工过程当中间接导致的质量问题与缺陷，如“后期油漆修补污染，初开后，地面勾缝未及时清理，水电问题导致的漏水及后期打凿，墙地砖质量缺陷导致的后期更换，部品安装质量问题，导致后期整改”等，此类问题在工程前期中期没有系统的计划，未得到良好的预控，导致后期的急乱错败，无法为开荒保洁创造工作面，工序混乱，交叉作业，纠纷多，返工严重，工期紧迫，当纠纷处理不当极易导致交付风险，危害极大。
加强消除以上质量问题，是提高施工质量，避免增加额外成本的关键环节，产生此类质量问题的原因虽多涉及面虽广，但究其主要原因，是参与施工项目组织者、指挥者、操作者缺乏质量意识，没有良好的计划把关，不讲“认真负责”四字，消除此类质量问题并不是什么高不可攀的要求，办不到的事，只要在思想上重视质量，重视成本，认真做好技术交底，认真遵守施工程序和操作规范，认真贯彻执行技术责任制，认真坚持质量标准、严格检查，层层把关，认真总结产生质量通病的经验教训，采取有效的预防措施，消除质量通病是完全可以做到的。
（二）保洁工程质量的成因分析及防治措施
对质量问题的防治，同样要在调查的基础上分析原因，方能达到对症下药的目的，一下几种质量问题，举例阐明其原因及防治措施。
常见的质量问题
1.刮花：
保洁施工用具当中会使用到壁纸刀，钢丝球，这些工具是造成刮花的罪魁祸首，然而禁止此类器具的使用亦不可行，因此对症下药，譬如玻璃，开关面板，铝门窗容易刮花，此处禁止钢丝球，壁纸刀的刀尖容易划伤成品。
要么改良工艺，使用时应平刮，要么采用替代材料改用圆口刀片。
给施工班组双向选择空间。
2.污染、破坏：
保洁施工用具当中会使用到抹布，有色抹布涂抹了其他清洗液时极易褪色，擦拭面板及木饰面时，容易造成污染。
因此，保洁使用的抹布一律采用白色毛巾。
施工工具严禁靠墙，操作人员严禁踩踏窗台及厨卫台面。
3.生锈、断缝：
保洁使用清洗液当中会使用到盐酸，盐酸容易腐蚀不锈钢釉面，导致生锈，盐酸会和水泥反应，溶解，勾缝剂里含有白水泥碰到盐酸会溶解断裂。
因此，盐酸清洗墙地砖水泥块时需在初开时完成，勾缝后禁止使用，勾缝的同时，需及时清理砖面上附着的勾缝剂，干了之后若不使用酸，基本上都清理不干净。
4.木制品发胀变形，木地板发黑：
保洁施工当中会使用很多水，木作业遇水容易发霉损坏。
因此木作业的擦拭需抹布或拖把拧干后进行，同时户内设置固定取水点，水不能超过桶的2/3。
5.地漏堵塞：
保洁用水过程中，有很多泥沙，碎片随着水通过地漏下排，同时操作完的脏水也会往地漏处倒，容易造成堵塞。
因此，用水清洗前，务必先清理完碎屑及垃圾，废水禁止直接对着地漏下排。
常见的质量缺陷：
1.死角：
大面积施工经常忽略到死角，因此每套固定施工人员人数，坚持由里及外，从上到下的清理原则，初开时，死角一定要清理到位，避免后期遗漏。
2.污渍、尿渍：
洗手盆清理完后会留有水渍，若水渍不干净，干涸后会留下污渍，因此，洗手盆，五金洁具清洗完成后需用干毛巾擦拭。
验收完成后关门关窗，关水关电，避免外来人员进入污染。
3.界面胶漆清理不干净：
涉及到胶漆清理的环节，一律在初开环节当中进行验收，若前期管控不严格，工作量积压在后期，难免会进行抢工，也就难免会忽略一些细节，无法保障质量品质。
4.为保障以上质量缺陷达到最低值，需建立健全的质量：
监督及综合验收体系。
施工过程当中巡检其操作规范，及时纠偏，完成后验收记录，认真贯彻责任制，表彰批评。
常见的间接质量问题：
1.油漆修补污染：
初开后给油漆提供了收边收口的工作面，油漆进行修补前若不做好成品保护交底，不提高施工人员成品保护意识。
导致施工人员不爱惜他人劳动成果，大量污染难以避免，初开后，所有的收边收口，界面处理必须进行美纹纸保护，原则上，谁污染，谁清理，酌情处理。
2.水电问题导致的漏水，打凿：
前期若不加强试水试电，当问题暴露在安装时就存在大量的安全与质量隐患，水如老虎可吞军。
前期打压，试电的问题及时处理，避免后期急乱挫败。
3.墙地砖缺陷后期更换：
中期做好成品保护，避免成品破碎刮花，以业主的眼光进行控制，有明显的崩边掉角，施工过程当中及时更换，业主明显不能接受的高低差，大小头，空鼓，色差有预见的及时更换，避免后期更换。
为后续有条有理的施工奠定基础。
二、保洁施工时，目标管理及控制
（一）施工方面的原因
通过现场施工的实践，并结合进度目标与万科交付评估的标准以及小业主的要求应在下面几个阶段注意加强施工的管控，开荒保洁工程，由于工期短受外界影响大，进度容易受外界制约，成品质量较难控制，因此前期准备，过程把控，开荒品质的保护至关重要。
1.进场答辩
（1）管理人员架构
确定甲乙双方的对接方式及岗位职责岗位职责，保洁班组配备现场管理人员，以楼栋进行责任分区，参与工作面巡查，进度计划，人力调配，质量验收，过程操作规范交底以及相关配合施工等内容，保洁现场负责人需有绝对的人员调度权，严格按照我方进度计划及验收标准开展工作。
（2）进度计划
结合甲方的进度目标及公司的计划目标，倒排出合理的进度计划，并告知协调各工种工作面验收进度计划及质量标准。
（3）人力计划
根据单位工作量，结合进度计划确定劳动力使用计划，定出最高使用人数及平均使用人数。
（4）操作规范及注意事项
1、工具摆放，严禁靠墙，保洁过程中严禁踩踏窗台，及橱柜台面。
带梯作业，梯脚做好保护；
2、严禁强酸强碱，必要时，专人交底，专人使用；
3、木制品用水使用，盛水不能超过桶的2/3，毛巾拧干进行擦拭随手携带胶垫进行保护；
4、严禁钢丝球使用于木制品，金属制品，五金洁具，开关插座及灯具，玻璃等；
5、客厅及玄关地面严禁大量用水冲洗，方拖湿水后进行拖拭；
6、阳台卫生间垃圾在清洗前清理干净，清洗用水严禁带着杂物顺地漏下排；
7、工完场清，关水关电，关门关窗；
8、主卫清洗时，门槛石处做好木地板保护，避免木地板侵水，严禁大量水冲洗；
9、严禁使用天拿水；
10、每套房阳台处设定固定取水点，其他部位禁止取。
（5）验收标准
户内
瓷砖墙地面
表面洁净，手摸光滑无尘，有光泽
开关插座灯具
无尘土无污渍无死角，表面洁净有光泽
五金洁具
表面洁净，无刮痕，无污染
乳胶漆饰面
表面洁净，手摸无白灰
木制品
无漆无胶无刮花，手摸无尘洁净无死角
铝门窗
无漆无胶无刮花，框缝无尘土、洁净，窗台下手摸光滑无尘土。
玻璃：
目视无水痕、无手印、洁净光亮
界面
界面清晰顺直，无污染
马桶
盛水清澈，无沉积物，洁净光亮
公共区域
瓷砖墙地面
表面洁净，手摸光滑无尘，有光泽
不锈钢镜子
无水痕，无手印，洁净光亮
水电井
无杂物，无垃圾，无积水
界面
界面清晰顺直，无污染
防火门
无保护，无漆无胶，无污染，手摸无白灰
外立面
外立墙面
目视洁净，无污染，无水泥块，无白灰
外立玻璃
无漆无胶，洁净光亮，无刮花
外漏阳台及栏杆
无杂物垃圾，栏杆无漆无胶无污染，目视无白灰
空调位
无杂物，无垃圾
（6）约谈
1、保洁管理人员有责任巡查工作面，及时反馈，避免窝工；
2、、保洁管理人员施工过程中若发现成品破坏，及时反馈，若因保洁操作不当所导致的破坏，将承担其更换所产生的一切费用；
3、保洁管理人员有义务巡查精开成果，若有污染或恶意破话者，拍照留底交与我方进行索赔；
4、保洁所产生的垃圾工完场清，统一堆放指定区域；
5、保洁施工人员统一在指定区域用餐，餐后将饭盒统一堆放在指定区域；
6、我方有权指定保洁处理合同以外的相关事宜，单价可互相协商，不得以任何理由推诿；
7、保洁现场管理人员若无法落实我方进度计划及质量标准，保洁老板必须驻场管理；
8、保洁班组若无法保障进度及质量，我方有权指派第三方处理，费用从保洁班组工程费里扣取。
2.施工准备阶段管控
（1）作业条件：
初开，临时水满足供水需求，材料、工具清理完毕，地胶保护撤除，部品安装完成，除热水器，消毒柜，燃气灶。
泥水整改完成，涂料整改完成，除收边收口，水电安装完成，条件满足可在初开前进行水电调试。
精开，勾缝完成，木地板保护撤除，正式水电已通，水电整改调试完毕，泥水整改完毕，涂料收口完毕，各分包整改均已完毕。
（2）样板施工：
各工种阶段性质量验收标准及技术交底。
确定保洁施工管理人员的岗位职责。
（3）计算出单位工作量，合同量清单，判定施工范围。
做出合理的成本分析，结合甲方定价、公司成本目标，及现场实际情况定单价，签合同。
制定出硬性的质量验收标准。
和客观的劳动力使用计划。
3.施工阶段管控是核心
（1）工作面施工段验收
在施工过程中根据进度计划，及质量验收标准，各工种需自检，如质量符合要求，由班组长填写自检记录表，施工管理人员结合自检记录表进行验收，做好验收记录，提出批评甚至处罚，同时巡查相关所需具备的作业条件，根据所具备施工条件的工作面及进度计划及时沟通反馈，并合理要求第二天的劳动力计划。
（2）保洁施工过程检查
常态化的对保洁施工过程进行检查，有违章操作及时交底纠偏，施工人数未满足工作面需求，及时与班组沟通加人。
对于已发生的成品破坏及时拍照留底，并反馈分清责任。
（3）保洁施工完成面的质量验收
保洁班组需自检，由相关负责人提交自检记录表，管理人员及时组织客服，监理对保洁完成面进行验收，全面听取合理的意见和建议，避免互相标准不一所产生争执与二次整改返工，必改事项做好验收记录，了解原因，提出批评甚至处罚。
质量缺陷需跟踪统一整改，验收通过后关门关窗，关水关电。
三、施工过程中施工现场的进度与质量的控制措施
（一）建立监督体系
在施工队伍管理上关键问题是把施工队伍管理拉进并融入总包的管理中来，统一部署并接收总包的组织和协调，在各分项工程施工前，组织班组及分包负责人参与方案讨论，全面听取合理意见与建议，要求施工队伍执行总包下达的各项施工方案，技术交底，整改通知，对施工队伍出现的质量问题，不论大小，严格把好质量关了解原因，提出批评甚至处罚，对于甲分包单位，及时与甲方监理沟通，阐述管理目标与方法，争取得到支持。
每天由项目质检员组织的各项工程验收记录，以问题清单的形式发项目负责人、各班组和分包，甲分包酌情递交给甲方监理。
施工员负责人对照进度计划排出实际完成情况及影响因素，对好的班组要予以表扬，进度滞后的工种，及时处理影响因素，明确施工所应具备的人数及完成节点。
需整改的部位应明确专人限期整改，并逐项检查是否彻底整改，落实跟踪处理。
（二）建立质量保证体系
成立项目质量管理领导班子，建立健全质量保证体系是施工质量管理与控制的前提条件。
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成立以项目经理、项目总工为首，施工员、质检员，及相关的技术负责人员为组成人员的质量管理领导班子。
由质量管理成员编制各工种的质量目标、质量管理方针、各项施工质量控制点及各工种质量管理办法等，由项目经理审核，总施工员组织实施。
优良的施工质量都是与施工项目强有力的质量管理成员和健全的质量保证体系是分不开的
（三）建立质量责任体系
附件
（1）：
一、开荒清洁保证书
致：
花样年物业
我深圳市XX清洁服务有限公司如能承接贵司香年广场的开荒清洁工程，本公司将郑重承诺并保证：
1、依照合同要求按期完成所需服务之所有项目。
2、承担一切因我公司不能履行或延迟完成合同中的项目，而对贵方所造成的额外费用和损失。
3、严格遵守合同规定，达到优秀的管理标准，并能随时接受各级机构的检查评估。
4、所有参加此项工作的本公司员工，以及由我公司委派的其它施工人员，将经过专业的培训，操作熟练，严格执行有关甲方制度，并保证按时完成开荒清洁工程。
5、员工的安全保险由我司负责，一切安全责任及因操作不当造成的贵方损失由我司承担。
6、我公司结合贵司的有关规章制度对员工进行纪律宣传教育。
7、负责香年广场的开荒清洁工程的员工都是我公司优秀的员工，经过专业清洁培训，能够熟练的做好本职工作。
8、我司承诺禁止使用有损健康和损坏瓷面、玻璃、大理石地面等材料的化学制剂。
XX公司（公章）
附件
（2）：
二、开荒清洁工程所用机械设备一览表
设备名称
产地
品牌
单价（元）
数量
金额
性能说明
石材翻新机
石材翻新
晶面机
石材晶面护理
洗地机
清洗地面
吸尘机
地面吸尘
吸水机
洗地吸水
高架作业梯
中高空清洁
伸缩杆
高空清洁
玻璃刮刀
清洁玻璃
清洁桶
清洁毛巾、地拖
地拖
地面除尘
推水地刮
地面刮水
指示牌
清洁中提示
垃圾桶
清理垃圾
水管
冲洗地面
胶扫把
清扫垃圾
垃圾铲
清理垃圾
清洁地刷
地面刷洗
手铲
地面清理
刀片
地面、墙面
表面处理污垢
不脱毛
清洁毛巾
清抹工作
厕所刷
便池刷洗
喷壶
喷液使用
尘拖
地面除尘
涂水器
清洁玻璃、墙面
高空脚手架
高空作业
总计
附件（3）：
三、开荒清洁工程所用材料一览表
名称
产地
品牌
单价（元）
数量
金额
性能说明
洗洁精
清洗毛巾
配水拖地
洁瓷灵
清洗地砖污垢
强力去污粉
墙壁洗手盆去污
玻璃清洁剂
玻璃清洁
消毒绿水
清洁地面
不锈钢保养剂
不锈钢专用
大垃圾袋
装垃圾杂物
小垃圾袋
装垃圾杂物
玻璃胶条
清洁时药水隔离
白色纤维垫
洗地抛光
黑色纤维垫
洗地
康洁清洁剂
大小便池清洗
马麻垫
晶面护理
晶面粉
晶面护理
大理石晶面浆
晶面护理
K2
晶面护理
K3
晶面护理
2#钢丝棉
晶面护理
抛光用
除胶剂
除胶专用
合计
附件（4）：
四、开荒清洁规范操作程序
一、开荒保洁的各部位的清洁标准以及注意事项：
<一>石材晶面护理
1、地面材料：
黑色大理石。
2、使用材料：
美国庄臣晶面粉；西班牙K2、K3；晶面浆、绿水等。
3、施工工艺：
（1）大理石地面晶面护理：
A、目的：
保持大理石表面光洁美观，增加耐磨度，提高使用寿命。
B、范围：
大堂及会所中心大理石地面。
C、作业程序：
（2）晶面日常护理：
<二>玻璃门、镜、幕墙的清洁
1、目的：
确保玻璃门、窗、幕墙表面洁净；镀膜玻璃光彩照人。
2、范围：
周围玻璃门、窗、玻璃墙及连廓。
3、作业程序：
4、标准
玻璃面上无污迹，水珠，镀膜玻璃半米内能映出人影。
5、注意事项
（1）高空作业时，应系好安全带，戴安全帽。
（2）在清刮镀膜玻璃时防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。
<三>不锈钢的清洁保养
1、目的：
保持不锈钢表面光泽及亮度。
2、范围：
门厅、不锈钢装饰柱、护栏、招牌、电梯轿箱。
3、作业程序
4、标准
（1）亚光面不锈钢表面无污迹，灰尘，半米内可映出人影。
（2）镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人影像。
5、注意事项
（1）在电梯轿箱内操作时防止碰撞乘客。
（2）上不锈钢油时不宜太多，防止油沿着不锈钢表面下淋玷污他人衣物。
（3）在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成的意外。
<四>洗手间清洁
1、目的：
保持洗手间卫生清洁环境良好。
2、范围：
大楼内所有的公共男女洗手间。
3、作业程序
4、标准
（1）禁止使用碱性清洁剂，以免损坏地面及设备。
<五>标准层通道地面砖的清洁
1、目的：
保持通道地面砖干净无污迹。
2、范围：
所有标准层通道地面釉面地砖，普通地面砖。
3、作业程序：
4、标准：
（1）釉面地砖目视干净、无污渍，可反映通道照明灯轮廓。
（2）玻化地砖目视干净、无杂物、无污迹、有光泽。
5、注意事项：
在使用清洁剂清刷通道时，应防止腐蚀金属和电梯不锈钢厅门。
<六>墙面砖的清洁
1、目的：
保持楼宇内墙面砖表面清洁美观。
2、范围：
所有瓷砖的墙面。
3、作业程序：
4、标准：
目视干净无污迹，清洗后，用纸巾擦拭砖面60公分后，纸巾不被明显污染。
<七>喷水池的清洁
1、目的：
保持喷水池内外干净清洁，水池能正常使用。
2、范围：
外广场水池。
3、作业程序：
4、标准：
眼看水池清澈见底，水面无杂物，池底洁净无沉淀物。
5、注意事项：
（1）清理时应先断开电源。
（2）擦洗电线、灯饰不可用力过重，以免损坏。
<八>外墙的清洁
1、目的：
保持外墙干净清洁。
2、范围：
大厦外墙（包括商铺）。
3、作业程序：
4、标准：
目视干净无污迹，清洗后，用纸巾擦拭砖面60公分后，纸巾不被明显污染。
5、注意事项：
（1）清理时应做好安全保护工作。
（2）工作人员按规定购买人身意外保险，工作责任险等。
二、开荒保洁的分包协议：
<一>开荒清洁工程范围：
花港大堂地面、外墙、精装修室内，公共走道、地角线、通道、消防通道、洗手间、抛光砖、墙面、灯饰、风口、公共设施、消防设施、外围广场、地下停车场、水池等清洁。
<二>开荒清洁规程及标准：
将所清洁区域的地面、墙面、灯饰、不锈钢等清洁干净，达到地面无灰尘、无污渍；灯饰、管道、消防通道、通风口无灰尘、无污渍；墙面清洁干净，无灰尘、无污渍；楼梯清洁干净，使之无污渍、无灰尘、干净整洁；洗手间清洁干净，使之无灰尘、无污渍，玻璃、镜面无污渍、无手印、干净明亮；地面无灰尘、无污渍、无水渍、干净、明亮。
<三>开荒清洁人员配备：
1、派出的开荒清洁人员均有丰富的开荒清洁经验，且接受过专业培训，并全部购买意外保险。
2、派出的开荒清洁员工严格遵守我司有关规定。
3、人员配置：
<四>开荒清洁期限：
1、根据开荒清洁范围、质量标准，配备人员。
2、本次开荒清洁期限预计为2008年12月18日至27日10天，2008年12月28、29日两天清洁维护。
3、开荒清洁工程进度，可根据甲方要求缩短工期，提前完工。
<五>开荒清洁工程验收：
1、花港一次性开荒清洁先做一层样板，验收标准以样板为准。
2、花港开荒清洁工程，每完成一户验收一户，以便及时处理问题。
<六>花港开荒清洁材料、标准及效果
项目
施工材料说明
标准及效果
石材地面
能达到洁净光亮、倒影
墙身
目视无尘、光亮
地角线
无尘、洁净
灯饰
无尘、无手迹、光亮
玻璃
目视无尘、透明、光亮
不锈钢
目视洁净、光亮
风口
目视干净、无尘
门、门框
无尘、光亮
标识牌
干净、无尘、光亮
洗手盆
无尘、无垢、光亮
大小便池
洁净、光亮
天花
目视无尘、洁净
消防设施
无尘、无垢、洁净
镜面
目视无尘、透明、光亮
<七>清洁开荒费用
XXX公司（公章）
日期：
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