一级土地开发模式.ppt

一级土地开发模式.ppt

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土地一级开发模式,一、概念,土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。

是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。

二、两种模式,

（一）以政府为主的模式

（二）以民间为主，政府辅助支持的模式,

（一）以政府为主的模式,组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。

公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保（可发行土地开发债券），统一征地、统一开发。

1将开发的熟地以成本价（含管理费用）交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。

2政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。

3城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。

投资者在地开发过程中分期缴纳地价款。

政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。

上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。

（二）以民间为主，政府辅助支持的模式,政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。

该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。

如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式，但此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。

三、土地一级开发模式比较,土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同。

（一）政府角色,政府主导型模式：

垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，代表政府行使开发权的是国有控股集团。

企业主导型模式：

政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作，土地一级开发由企业来完成。

（二）企业角色,政府主导型模式：

开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发，企业地位类似于房地产开发中施工单位的地位。

企业主导型模式：

企业成为土地一级开发的主体，土地的开发主要由企业完成。

（三）操作方式,政府主导型模式：

土地的征用、房屋的拆迁、开发资金的筹集、开发区基础设施的建设、产业结构的调整和布局，开发后土地的出让和转让，全部由国有控股集团及政府负责完成。

企业主导型模式：

通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（四）优势,政府主导型模式：

1、政府开发土地面临的阻力小于企业，便于协调各种关系；2、可利用国有控股集团雄厚的财力迅速集中资金对土地进行开发，而且可以凭借政府的信誉进行贷款或发行政府债券以筹集开发资金。

企业主导型模式：

1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险；2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。

（五）劣势,政府主导型模式：

1、政府拥有的市场信息不完备，使得政府对土地的开发效率较低；2、土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败；3、开发企业成为工程承包单位，主观能动性差。

企业主导型模式：

1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱；2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败；3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。

（六）收益,政府主导型模式：

土地出让后的收益上交财政，财政按一定比例返还。

企业主导型模式：

核定成本，利润率不高于成本的8%。

总之，土地一级开发的政府主导型模式与企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同。

土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。

由于各地的发展状况不一样，要结合当地的经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模型，并根据变化及时进行调整。

四、不同开发模式的实例,

（一）、重庆政府主导型模式

（二）、北京政府主导型模式与企业主导型模式并存,土地一级开发模式示意图,土地出让,土地一级开发,土地一级开发,土地出让,生地,建造房屋,传统的土地开发模式（土地出让后开发）,土地一级开发模式（土地出让前开发）,两种城市土地开发模式比较,

（一）重庆政府主导型模式,重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。

土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团.,九大集团在具体分工上有所不同，大体为三种方式：

自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式（见表1）。

重庆的政府主导型土地一级开发模式由于对各个土地一级开发机构职责范围的划定不是十分明确，国有控股集团之间同样存在博弈，主要体现在争取进行一级开发的地块时有利益冲突。

（二）北京政府主导型模式与企业主导型模式并存,北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

与重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。

因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。

北京的企业主导型土地一级开发模式处于起步期，是不完全竞争市场；招标中存在“围标”现象，有待进一步市场化；企业参与一级开发的主要目的是进行二级开发。

（三）天津土地一级开发,两种模式的存在，说明了两个问题：

一是可以估算出一级开发商在天津的收益很高，至少应比北京8的政府指定的利润空间要大；另外一个方面也说明，天津城市化进程的加快使得一些区县政府有了更大的主动权。

天津土地整理中心，依托政府资源与银行的支持，承担着以中心城区为主的一级土地整理工作。

城区边缘的重点城镇开发，则以大型国有开发集团和当地政府为主。

民营地产企业主要与政府合作，参与天津远郊区成片土地的整理与开发。

对与天津一级土地开发商来讲，一般采取的资金运作模式为：

首先，与政府签定土地一级整理的协议，约定后期的利益分配方式；其次，以企业自有资金或信托贷款的方式（需要有信誉的企业担保）进行土地的整体规划和整理工作。

（四）海南土地一级开发经验,目前，仍无全国性的土地一级开发相关法规，一级开发是一块有争议的巨大蛋糕。

2006年7月19日，海南省人民政府出台的关于规范企业参与土地成片开发的通知指出:

“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。

”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。

也正是由于海南土地一级开发的优惠政策及巨大的市场空间，吸引了李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等地产巨头大举进入海南一线海岸地的一级开发。

2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了海口市西海新区土地一级开发合作合同，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩,（五）成都政府与企业双赢的开发模式,土地一级市场是政府与公司联手合作的模式，是推动城市发展的加速器，这可以从上海、广州等一线城市的实践中得到证实。

所以成都的土地一级市场开发必须交给资金实力雄厚的有城市运营经验的公司去做。

成都的部分开发商已经突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。

中信、置信、中铁二局集团都称得上城市运营商。

（六）上海土地一级开发,两种模式1、政企合作上海市场传统模式2、股权收购轻易完成定向转让,1、政企合作,海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。

这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。

例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。

2、股权收购,由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。

通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。

例如，上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。

嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。

该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发所专门成立的。

随着这4个项目公司股权转让的成交，他们共同持有的轨道交通11号线嘉定城北站地块也已易主。

五、未来展望,“分工”将是土地一级开发未来的发展方向。

所谓“分工”，既指政府和企业进行分工，又指一级开发和二级开发进行分工。

（一）政企分工,企业在城市规划的引导下，采用市场化手段运作土地一级开发，企业进行一级开发的利润也通过市场行为来实现；政府则负责组织土地一级开发企业的招标工作，制定征地、拆迁安置补偿条件和标准，并进行严格的监督与审计工作，限制土地一级开发从降低和压低补偿安置条件中获取利润。

（二）一级开发与二级开发分工,参与土地一级开发的企业在土地出让过程中进行回避，不再进行二级开发，以保证土地出让的公开性和公正性。