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299调研报告书

299项目调验报告书

目录

一自身分析

二宏观分析

三中观分析

四客服群体分析

一自身分析

（一）开发企业背景

新鸥鹏集团是重庆大学与香港迅晖发展有限公司于1993年共同发起成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型综合企业集团。

公司拥有在职员工近2000人、资产规模达10亿元人民币，年纳税近3000多万元，是市、区政府明星企业。

新鸥鹏旗下地产集团作为重庆成立最早的房地产企业之一，也是重庆地产开发前16强企业，被重庆市政府评为第一届、第三届、第四届、第五届房地产开发企业五十强和建设部“中国知名房地产企业”称号。

（二）299地理位置

鸥鹏泊雅湾座落于虎溪河畔，缙云脚下，临近西永微电园，道路通达性好，轻轨主要站点近在咫尺。

它占地面积为199333平方米。

（三）交通状况

大学城到各个市商业中心的交通比较方便

1、轨道交通：

地铁1号线（朝天门到大学城），2012年通车；轻轨7号线；

2、高速：

成渝高速、渝隧高速，319国道；

3、新建道路；双碑隧道、双碑大桥（连通大学城与江北区）预计于2012年全线通车；

4、公交：

大学城区内已开通约十余路的专线交通：

重庆北站——大学城（908路）、北碚—大学城（565路）、大坪—大学城（907路）、四川美术学院—大学城（456路）、重庆师范大学—大学城（266路）、龙溪镇—大学城（910路）、重庆大学A、B区—大学城（909路）、壁山-大学城（910路）沙坪坝-大学城（888路）。

（四）配套设施

1、商业配套

299项目在大学城拥有2个成熟的商业区，一个是陈家桥镇，一个就是熙街。

这两个商业区具备的有超市、银行、邮政、菜市场等。

2、学校配套

幼儿园：

小区幼儿园

中小学：

重庆一中、重庆八中

大学：

重庆大学、重庆美术学院、重庆科技大学、重庆师范大学、重庆医科大学、第三军医大学

3、医疗配套

陈家桥镇医院、重医附属医院和第三军医大（均属三级甲等医院）

4、

环境配套

299项目坐落在缙云山的脚下，近靠虎溪河畔，还包括重大、川美、科院、重师等各大校园风光。

299的西面紧靠金科廊桥水乡，金科廊桥水乡环境配套设施完善，绿化度高。

（五）竞争对手的分析

1、金科廊桥水乡

（1）楼盘基本信息

占地面积:

1200006平方米

建筑面积:

1500000平方米

项目类型:

普通住宅,别墅,花园洋房,商铺,多层,高层,小高层、别墅

商业配套：

以优雅格调为主，Riverwalk水岸风情商业街，里面设有咖啡厅、书吧、高档西餐厅，另外还包含了4000平米大型超市等等。

均价：

5750元

绿化率:

30%

容积率:

2.5

产权年限：

50年

车位数：

1720个

（2）楼盘住宅类型的比例

我们从网上收集到一些关于金科廊桥水乡的住宅类型数据。

根据这些数据我们做成条形统计图，如下图所示

结论：

根据条形图中，我们可以看出，金科廊桥水乡楼盘主要开发的是高层与花园洋房以及别墅。

购买的价格趋于平等，但是购买力度较大的是普通住宅与商铺。

这一数据的得出为我们后期给299项目住宅类型的定位提供一个，有力的数据。

2、宝嘉花与山的分析

项目位置：

沙坪坝大学城占地面积:

255亩

总建筑面积:

31.49万平米容积率：

1.85

物业类别住宅、别墅、高层、公寓、商

项目特色景观居所,特色别墅绿化率：

30%

结论：

从这个楼盘的分析我们可以得到，商铺、高层发展趋势好，为299项目在后期定位上提供了有利的数据。

二宏观分析

一、重庆经济状况（GDP）

2012年重庆实现地区生产总值11459.00亿元，同比2011年增长13.6%。

初步核算，全年地区生产总值10011.13亿元，比上年增长16.4%。

其中，第一产业增加值844.52亿元，增长5.1%；第二产业增加值5542.80亿元，增长21.8%；第三产业增加值3623.81亿元，增长10.8%。

第一产业增加值占全市生产总值的比重为8.4%，比上年下降0.2个百分点；第二产业增加值比重为55.4%，比上年上升0.4个百分点；第三产业增加值比重为36.2%，比上年下降0.2个百分点。

按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到34500元，比上年增长15.2%。

二、沙坪坝的经济状况

1、2009-2011年重庆主城各区GDP走势

结论：

从图中可看出2009-2011年沙坪坝区GDP总值为1328亿元，居全市第四，连续三年稳步增长，区域经济发展较好；

2011年GDP增长率为33.5%，较主城其他区域增长率居第二，经济增长速度较快；

2、2006-2012年沙坪坝区GDP走势

2006-2012年沙坪坝区GDP呈现稳步上涨趋势，至2012年GDP生产总值达到658.1亿元，经济发展迅速；

2006-2012年GDP增长幅度波动较大，但整体仍呈上升态势；

三、重庆居民消费水平（CPI）

结论：

2006－2011年居民消费价格涨跌幅度

在前期呈现出增长的趋势，在中期时呈现出递减的趋势，然而在后期的时候又呈现出增长的趋势。

四、重庆房地产的发展状况趋势

（一）国务院七部委检查组认为重庆房市平稳健康

国务院七部委稳定住房价格检查组认为“重庆房地产市场运行情况总体平稳健康，发展节奏得到有效控制。

房地产开发投资增速适度，供求基本平衡，供应结构基本合理，调控工作初见成效。

2003年主城区商品房均价每平方米为2103元，2004年为2374元，同比增长12.9%，今年1-4月，商品住宅均价为2574元/平方米。

（二）土地市场准入标准严格

在重庆，大肆跑马圈地，已经不仅仅是开发商一掷千金的豪举，政府也期望能通过出让土地获取基础设施的改造，记者了解到，南岸茶园新区为圈地者设下准入门槛：

低于千亩者免谈。

经济技术开发区也对入园的房地产开发企业进行严格限制，开发规模在500亩以上者方能入驻。

（三）重庆市房地产开发潜力巨大

根据《重庆市城市总体规划（2005~2020）》报告，到2010年，重庆市城镇化率将为50%，城镇人口将达660万人，城区将向周边扩展，重庆市的城市建设步伐将加快，房屋的需求会持续增加。

中国房地产指数研究院最近通过对全国35个大中城市进行了调查研究，结果显示重庆市的房地产开发潜力在全国排名第四。

（四）价格在适中的基础上平稳发展

重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆接受媒体采访时说，重庆目前的房价比较适中，它不会因为最近国家及地方出台的一系列政策措施刻意去调低或调高，今后几年，重庆的房价会在适中的基础上平衡发展。

重庆政府对房地产投资的控制、开发商竞争的激烈、消费者的理性以及专家对重庆市场的把脉，今后几年，重庆的房价会在适中的基础上平稳发展。

（五）客户群趋势

重庆市今年上半年外地人购房所占比例为5.4%，客户群主要还是以本市为主。

随着重庆经济的快速发展，将会吸引更多高知、高收入人员外地来渝工作。

重庆有购房每满30平米即可解决1人的重庆市户口的规定。

重庆市常务副市长黄奇帆指出，目前重庆招商引资的构成大致为港资40%、台资10%，其余为欧、美、日及其他地区。

未来重庆高档次的商品房主要客户群是此类投资重庆的商户、或外地人来渝工作的高收入人群。

随着此类人群的加入，重庆将会增加对高品质住宅的需求，推动重庆住宅品质进一步提高。

随着重庆市城市化率的提高，大量农民入城，成为未来住宅需求的一大客户群体。

为此重庆市政府将2005年经济适用房用地供应比例由原来的3%--5%调整为10%。

五、重庆的规划

（一）城市总体规划

重庆市是具有都市定位、省域特征的直辖市。

全市包括40个区县，幅员为8.24万平方公里。

其中全市经济最发达、城镇化水平最高的区域包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个，这9区域被称之为“都市区”。

都市区面积从1994年规划的2500平方公里增加到现在的5473平方公里。

城市结构采用“一城五片区、多中心”组团式布局，各组团间采用山体、河流、绿化带相分割，各组团既相互独立又相互联系。

除了渝中区作为市中心外，在沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪、茶园、西永设立了六个城市副中心。

市区内有嘉陵江和长江交汇，中梁山、铜锣山贯穿南北，是典型的山水城市。

江北城、解放碑、弹子石构筑的“金三角”CBD中央商务区格局。

根据规划，CBD江北新城被规划为一个以金融、商务、文化、休闲为主，集超大规模及现

代化的交通网络为一体的，具有国际水准超前规划的重庆中央商务区“内核”部分。

规划中的金融街、商业中心、大剧院、博物馆、游艇俱乐部、健身中心、公园、美食城等都将云集于此。

北部新区规划面积136.6平方公里，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，东依长江寸滩港口，规划人口65万人。

由人和（燕城花园所属）、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山7个组团构成，呈多中心、组团式布局结构，组团之间由生态林地、公园绿地间隔。

总体上分为重庆高新技术产业开发区北部科技园（简称“高新园”）、重庆经济技术开发区北部园区（简称“经开园”）、和重庆出口加工区。

六、国家有关房地产方面的政策

1、新国五条调控政策

◆限价:

价格控制目标：

本轮价格控制目标直接以“新建商品住房（不含保障性住房）为主要目标”，“分类限价”可能在少部分城市上演

◆限购:

已限购城市范围覆盖全境，未来限购城市将进一步扩容，新纳入限购城市将面临销量较大下跌的压力

◆所得税:

严格按转让所得20%征收二手房交易个税，部分二手房市场将被挤压到新房市场，将在短期内促进新房成交量上涨

◆房贷:

新房二套首府提升实际购买力影响有限，若预期不放声逆转，短期影响消费者决策但同时政策消化周期短

◆房产税:

扩大房产税征收试点，但由于税率普遍温和，所以造成的预期心理影响较大。

但须留意存量房以及消费预期的缓慢改变

2、重庆2013年房地产相关规定

促供给，压需求

2013年住房供应量应不低于过去5年平均实际供应信贷上优先支持中小户型商品房建设落实2013保障房基本建成470万套、新开工630万套的任务

以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩

二套房贷转让所得税20%征收

3、重庆才出来的新国五条

、

七、沙坪坝的区位置

沙坪坝区地处重庆市中心西北地带，最西北角距市中心30KM，全区位于重庆市“一小时经济圈”内；地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。

东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。

目前区辖沙坪坝、小龙坎等12个城市街道办事处，歌乐山、井口等11个农村镇和联芳园区。

东邻渝北区、江北区和渝中区，南、西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区；

沙坪坝是重庆市的科教文化中心和工业基地。

沙坪坝区中部为歌乐山，是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称，此外，沙坪坝区还拥有多个大型公园，区内环境优美，成为重庆市重点旅游休闲地之一。

是重庆重要的经济文化区。

八、沙坪坝固定投资状况

全区全社会固定资产投资完成398.6亿元，比上年增长3.3％。

建设与改造投资项目数（500万元以上）121个，完成投资213.6亿元，比上年增长1.9％；工业投资78.1亿元，比上年下降3.6％；服务业投资320.5亿元，比上年增长5.1%。

图62006-2012年沙坪坝区全社会固定资产投资总额及增速

全区房地产业实现增加值19.1亿元，比上年增长16.8％；房地产开发投资项目数116个，完成房地产开发投资185.0亿元，比上年增长4.9％；房屋施工面积1933.3万平方米，比上年下降3.7％；商品房销售面积292.4万平方米，比上年增长10.9％；商品房销售额174.7亿元，比上年增长30.6％；房屋竣工面积410.1万平方米，比上年增长49.1％。

全年“一城三园”建设（大学城、微电园、物流园、台资园，含房地产项目）完成投资184.9亿元，比上年下降25.0％。

其中大学城完成投资86.6亿元，比上年增长10.7%；微电园完成投资57.8亿元，比上年下降52.6％；物流园完成投资25.5亿元，比上年下降15.9%

三中观分析

（一）2012年上半年主城各区批售面积对比图

沙坪坝的房地产销售市场比较可观。

据相关数据表明，在2012上半年批准销售商品住宅中，高层、小高层产品占比达86.91%，仍然为市场新增供应的主导产品，但所占比例同比小幅度下降4.69%，而别墅、洋房产品的供应量所占的比例有小幅度的上升，其中别墅产品的比例为6.85%，同比上浮2.79%，花园洋房产品占得比例为6.24%，同比上浮1.91%。

（二）大学城住宅类规划

重庆大学城共占地2193．97公顷，其中教育用地1021．72公顷，居住用地620．.98公顷，道路广场用地316.96公顷，规划居住人口43万人。

大学城计划总投资140亿元，其中城区建设投资60亿元，校园建设投资80亿元，这些投入将带来数百亿的效益。

（三）沙坪坝房价走势

以上的图表是沙坪坝2010年2月到2011年1月房价走势图，从上图看出

沙坪坝的房价从5000——7100呈一个增长的趋势

大概的估算了一下，沙坪坝的房的均价大概在6400元/m2。

四客户群体的调查

（一）购房者分析

●买者的目的：

1.投资2.二次入住（用于改善居住条件）3单身的人用于结婚需要4子女读书5工作需要

●根据当地的地形环境分析：

当地地区较偏远，交通不便。

所以选择该地区的大都是有车一族，经济收入较好的群体。

●从事的职业：

大多都是政府及事业单位工作的人。

大多都是白领人士。

只有稳定且高收入的人才有能力买得起房。

●根据年龄段分析：

大学城主要人群为学生和老师。

学生和老师按年龄分析大概20-31岁的年轻人和45-56岁的中年人能够买得起房。

年轻人中二十几岁的主要是根据自己付一部分，父母支付选择购房。

（二）大学城人口比例调查

从图表可以看出大学城大学城的人群主要是中青年人

左图是大学城未来入住的人群的调查，师生人群是大学城新曾最多的群体，还有就是西永片区的务工人员。