湖北武汉某房产项目可行性报告.docx
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湖北武汉某房产项目可行性报告
湖北武汉某房产项目可行性报告
A.项目总论
一、项目概况
项目名称：
武汉捷龙建设项目
建设性质：
新建
建设地点：
湖北省武汉市江汉区汉口火车站对面
进展单位：
武汉德丰房地产
二、可行性研究结论
一〕市场研究结论：
1、从武汉市近几年的销售量和竣工量来看，市场差不多处于供需两旺的状况，且以本地化消费为主，消费基础较为稳固；市场处于平稳进展上升期，估量随着武汉经济的快速进展，后期还有较大的进展空间；
2、从地块的区位特点来看，项目地块处于中心城区邻近，临火车站、公交汽车总站，与天河机场也只有十几分钟的车程，内联外达，交能十分方便；同时片区以后一段时刻内，竞争楼盘较少，项目开发处于一个十分有利的机遇期；
3、从项目地块的周边环境来看，项目地块周边配套生活设施齐全，具备成熟的开发条件；
因此，综上，我们认为项目所处大环境小环境均较为成熟，具备市场可行性。
二〕财务分析结论
成本利润率=63%
净利润率=42%
自有资金回报率=97%
静态投资回收期=1.92年
动态投资回收期=2年
财务净现值=3517.8万
从各项财务指标上来看，本案具备财务可行性。
B.第一部分：
项目概况
一、宗地位置
宗地所处武汉市汉口都市主干道进展大道，汉口火车站对面，左侧是中信实业银行、武汉客运站，右侧是中国移动通讯。
项目紧邻武汉中央商务区CBD。
目前，王家墩中央商务区总体规划差不多完成，进入实质性启动时期，中央商务区的建设势必对本项目开发起到极强的推动作用。
用地周边各项市政配套设施齐全。
周边居住楼盘：
航天花园、复兴村小区、裕荣家园、天梨豪园、威嘉白金领域等。
二、宗地现状
四至范畴；临街面长82米，深99米。
成长方形，宗地地势平坦。
三、项目周边的社区配套
〔一〕周边3000米范畴内的社区配套
1、交通状况
〔1〕公交系统情形，要紧线路 10、509、512、519、533、542、547、705、561、604、605步行过马路到火车站有30余公交/可通达武汉三镇交通极为便利。
〔2〕规划中是有2号线轻轨将通过宗地。
〔3〕武汉汽车客运总站 在宗地左侧100米处，可达全省各地。
〔4〕汉口火车站即马路对面，通达全国各地。
〔5〕天河机场15分钟车程，走遍世界。
2、医院等级和医疗水平
夏小中医院武汉优抚医院武汉市济民老年医院
3、大型购物中心、要紧商业
欧亚达国际家居博览中心金马凯旋家居广场
武汉花鸟特艺市场金马之家建材家居
武商量贩百圣店苏宁电器武汉市中南建材市场
华中筑慧电动车大市场华中眼镜市场
华南果品批发市场华南海鲜水产批发市场
4、公园：
131354平方米武汉博物馆公园距本案步行10分钟。
5、银行：
工商银行交通银行中国信合中信实业银行建设银行农业银行浦发银行〔都距离一站路以内〕
6、酒店有三五酒店湖锦酒店〔都距离一站路以内〕
7、治安情形宗地右侧100米处是武汉市公安局的办公大楼，周边均为重点爱护场所治安良好
8、噪声情形面临进展大道噪声依旧比较大，假设建房屋最好是双层玻璃。
9、污染情形周边没有工厂、沟渠，没有大型的声音污染、空气污染。
〔二〕、规划操纵要点
1、总占地面积15亩
2、带征地面积2亩
3、净用地面积8671平方米
4、已有建筑物6层办公楼
5、除6层办公楼外为原停车场差不多上是空地差不多无拆迁。
6、拟建35000平方米
7、住宅容积率4.0
C.第二部分：
市场分析
一、住宅市场成长状况〔宏观研究〕
一〕、武汉市房地产市场进展状况简析
房地产开发。
2004年武汉市全市房地产开发投资为233.3亿元，增长37.6%,占全社会固定资产投资的28.4%。
房地产业增加值为79亿元，增长20%，占生产总值的4%。
全年房地产施工面积2439.12，增长24.7%。
其中当年房屋新开工面积为1055.22万平方米，增长39.5%，竣工面积702.29万平方米，增长2.9%，其中住宅竣工面积608.91万平方米，增长1.4%。
时刻
房屋成交套数
增长率
成交面积〔万平米〕
增长率
成交金额〔亿元〕
增长率
2000
43205
350.82
35.78
2001
51238
20%
415.37
18%
44.65
24%
2002
55622
8%
524.1
26%
62.29
39%
2003
70244
26.3%
636.52
21.4%
63.2
1.5%
2004
658.08
3.4%
79
20%
2005
681.85
3.6%
85
7.5%
土地供给。
2004年都市公布出让土地面积为249.5公顷，增长43%；交易实现金额78.63亿元，增长91.6%。
2005年都市公布出让土地面积为151.4公顷，下降了36%；交易实现金额77.47亿元，环比下降了1.5%。
商品房销售。
2004年全年销售商品房面积658.08万平方米，增长3.4%，商品房销售额165.59亿元，增长47.2%。
2005年全年销售商品房面积681.85万平方米，增长3.6%，商品房销售额193.75亿元，环比上涨了17%。
2006年1-6月全市房地产产销状况：
项目总数
754个
总套数
307201套
总建筑面积
34581030.62平方米
已销售套数
207262套
总占地面积
3719732.02平方米
可销售套数
99939套
总栋数
6614栋
成交均价
3041.27元/平方米
多层栋数
3884栋
多层成交均价
2905.73元/平方米
小高层栋数
2039栋
小高层成交均价
3055.84元/平方米
高层栋数
691栋
高层成交均价
3854.86元/平方米
以上均为商品房住宅实时均价，统计范畴涵盖了今年及往年所有在售项目（截止至2006年6月26日
二〕、潜在供给和需求研究
1、以后两年的供给研究
1〕前几年的土地供应量
时刻
宗数
供应土地
面积〔平米〕
住宅用地所占%
2003
31
751518.35
93.6%
2004
53
2373065.10
75%
2005
23
1514782.91
74%
2〕以后几年的供地打算及潜在供给量
依照近几年的土地供应情形，我们能够估量以后每年净增土地供应打算理论值约为1546455平方米，即约2318亩，平均容积率以1.8计，每年的净增商品房供给量约为：
1546455*1.8=2783619m2；
假设该项目两年后能形成销售，那么市场商品房因政府土地供应引起的净增量约556.8万方。
3）2006年在建商品房面积
从统计局了解的资料，2006年1-6月，全市在建商品房面积34581030.62m2。
4）历年商品房的空置面积
截止2005年年底止，全市商品房空置面积：
121.71万m2；
以上合计，以后两年之内，商品房在建量或竣工量约为：
2〕+3〕+4〕=556.8+3458.1+121.71=4136.61万m2
2、以后几年潜在需求研究
1〕现有都市人口以后几年的新增住房需求
现有城区常住人口〔858万〕*〔2020小康人均住宅目标-现有人均住房面积〕=858*〔30-24〕=5148万m2；
2〕以后两年旧城改造打算导致住房需求增加
武汉市正规划对长江、汉江沿岸实施改造，估量两年之内，每年每年的旧城改造打算约为35万平方米，那么因旧城改造导致的住房的需求量为：
350000/24*2*〔30-24〕=175000m2=17.5万方
以上四项合计为：
1〕+2〕=5165.5万方
3、以后两年内潜在的需求量
通过以上分析能够看出以后两年的潜在需求缺口为：
5165.5-4136.61=1028.89万m2；
二、区域住宅市场简述〔中观或微观分析〕
1〕区域在都市进展中的地位
本片区为江汉区重点建设的新区，与中心城区相比，空气质量、噪音污染程度等条件具有优势，加之相应进展较快的市政、公共交通、医疗、教育配套、生活设施的完善，使得该片区日渐符合现代人的〝崇尚自然、追求健康〞的生活居住条件。
片区房地产业取得了突飞猛进的进展，一些大盘及中高档楼盘项目相继落户，如新华家园、天梨豪园、锦绣人家等，为本区域的房地产市场注入了活力。
与江汉区其他地区相比，本片区整体价格水平相对较低，大大缓解了置业者的压力，照管了片区低端人群的居住需求，改善了其居住水平，增强了房地产市场吸纳能力。
与此同时，片区建筑形状、建筑风格有所突破。
部分项目开始向小高层进展，风格突破传统，如金色雅园采纳现代风格设计。
同时，从整个武汉市房地产市场的开发热点来看，近年，金银湖成为各开发商竞争的要紧基地，而本片区那么是其房地产市场的过渡区域，本区域的区位优势较为明显：
市内外交通都较为便利、各项生活设施相继完善。
随着规划中的轻轨二号线工程的动工和规划中的王家墩商务区的启动,片区的配套环境将得到极大地改善。
出行、办公、生活将更为方便。
同时相伴着轻轨二号线的动工，将进一步启动本片区的城中村或旧城改造，区域环境、形象将得到极大提高。
作为房地产投资来讲，本片区具有极大地投资潜力。
2〕、区域住宅市场各项指标成长状况
截止至2006年6月26日江汉区商品房供应状况
项目总数
98个
总套数
40016套
总建筑面积
4079768.76平方米
已销售套数
25622套
总占地面积
311567.25平方米
可销售套数
14394套
总栋数
357栋
成交均价
3417.17元/平方米
多层栋数
71栋
多层成交均价
3101.69元/平方米
小高层栋数
187栋
小高层成交均价
3067.79元/平方米
高层栋数
99栋
高层成交均价
4231.68元/平方米
以上均为商品房住宅实时均价，统计范畴涵盖了今年及往年所有在售项目
3〕、区域内供应产品特点
●从上表能够看出，本片区内的物业多以小高层或高层物业为主，占到了总供给量〔以栋计〕的80%以上，可见本地区都市化进展程度高，土地存量较少，土地利用集约化程度高，人口密度相对较大；
●小高层物业的市场均价达到了3067.79元/平方米，高层物业均价达到4231.68元/平方米；楼盘综合市场均价达到了3417.17元/平方米，均远远高于全市的楼盘平均均价。
从楼盘的市场价格表现能够看出，本区域应处于都市的核心区域，楼盘的品质也相对较高。
4）与本案类似档次物业的特点及市场表现
项目名称
所处地段
开发规模
占地面积
产品形状
平均售价
开盘时刻
思联花园城
贺家墩车站
379套
高层\小高层
3700
2005.10.8
新华西美林公馆
新华路100号
2000套
90000平米
高层
4300
2006.10
金利明珠花园
江汉区马场角
40000平米
10000平米
高层
4200
2005.9
日月华庭
新华西路
600套
20739.4平米
高层\小高层
4300
2005.10
4）、本案在区域市场内的机会点
●规划中的轻轨二号线途经本案，将极大地推动本案的升值。
如抓住开发的最正确时点、营销得当，本案具有极大的投资潜力；
●王家墩中央商务区的启动，将吸引国内、省内知名企业入驻，在改变周边配套环境的同时，也将带来较多的高收入人士，他们将会成为本区域内高档楼盘消费的生力军；
●本区域内存量可用于开发的土地较少，本案如能抓住机会适时开发，将占据市场供给时段空档期，有利于本案的销售。
5〕、目标市场定位及产品定位
1、市场定位
项目定位为中高档电梯小户型公寓。
2、目标人群定位
目标人群定位：
汉口片区工作、生活的年轻白领阶层
6〕项目优劣势分析
优势：
项目紧临汉口火车站、汽车客运总站，与天河机场也只有15分钟的车程，同时规划中的轻轨二号线通过本案，内联外达，可及性强；
周边生活配套设施齐全，分布着武商百盛量贩店、夏小中医院、武汉博物馆等商业和社会公共服务设施，生活便利；
区域内的土地差不多处于一个断档期，竞争楼盘较少，面临的竞争压力相对较小；
王家墩中央商务区的规划建设和建设大道金融一条街，汇聚了江城大量的甲级写字楼，为本案提供了大量的高级白领消费阶层。
劣势：
项目地块相对狭小，同时规模不大，难以营造成熟的配套环境；
项目价位较高，随着西北湖、新华路沿线一带大量高端楼宇的上市，高端消费人群的购买能力差不多得到了较大的开释，项目将面临一定的销售压力。
D.第三部分项目投资测算及资本筹措打算
一、土地成本评估
1、邻近最近成交地块资料
地块区域
占地面积
土地性质
容积率
成交价
楼面地价
亩均单价
成交时刻
新华下路荷花池
17781M2
住宅
3.8
7510万
1112元/M2
282万/亩
2004年
新华下路23、27号
21630M2
住宅/商服
3.8
10100万
1229元/M2
312万/亩
2004年
新华下路414号
44580M2
住宅/商服
4.0
15680万
879元/M2
235万/亩
2004年
江汉区汉兴街贺家墩村
9936.96M2
商业
2.5
2970万
1196元/M2
198万/亩
2005年
新华下路唐蔡路
7375M2
住宅
3
3400万
1537元/M2
309万/亩
2005年
2、可类比对象的选择〔市场比较法〕
地块区域
成交楼面价元/平米
交易时刻修正
区域因素修正
个别因素修正
标准价元/平米
区位基准地价
交通
配套/环境
小计
地势
地质
小计
新华下路23、27号
1229
100/95
0
-1
-2
100/97
1
0
100/101
1320
新化下路414号
879
100/95
0
-2
-4
100/94
1
0
100/101
974
加权相对均价：
地块名称
新华下路23、27号
新华下路414号
合计
地块相对价格
1320
974
所处权重
80%
40%
120%
加权后的相对价格
1056
389.6
1445.6
本案地块价格
1204.7
故本案总地价为：
1204.7*35000/10000=4216.45万元；
亩均单价：
4216.45/13=324万元。
3、本案地块的基准地价
依照武汉市基准地价定级图，本案地块属于住宅二类用地，其差不多地价为2481元/平方米，因此差不多亩均单价为：
2481*667/10000=165.5万/亩。
综上，本案地块的价格应该在165.5万/亩—324万/亩之间。
二、项目销售价格预估
项目价格分析〔可比楼盘量化定价法〕
为对本案制定一个合理、精确、市场化的价格，通过选取距离本案最近的四个现售楼盘中的13个有可比意义的因素按照量化方法，运算出每个项目的得分。
项目名称/因素
权重
日月华庭
金利明珠花园
美林公馆
思联花园城
本案
位置
0.5
4
3
4
2
5
楼盘规模
0.1
4
3
5
3
3
交通
0.3
4
3
4
4
5
价格
0.5
4
4
5
3
4
朝向
0.3
5
5
5
5
3
进展商
0.1
4
3
5
3
3
绿化率
0.2
5
4
5
3
2
停车位的数量
0.1
4
3
5
4
2
楼盘外观
0.3
4
4
5
4
4
户型
0.2
4
4
5
4
3
噪音
0.1
4
5
4
1
3
周边社区配套
0.4
5
4
5
3
5
周边进展状况
0.3
5
5
5
3
5
楼盘得分
14.8
13.2
16.1
11
13.7
原始数据
运算栏
序号
楼盘名称
楼盘得分〔X〕
楼价〔Y〕
X*X
Y*Y
XY
1
日月华庭
14.8
4300
219.04
18490000
63640
2
金利明珠花园
13.2
4200
174.24
17640000
55440
3
美林公馆
16.1
4400
259.21
19360000
70840
4
思联花园城
11
3700
121
13690000
40700
合计
55.1
16600
773.49
69180000
230620
注：
表中楼价为均价〔元/平方米〕
据表中给出的原始数据，大致可判定楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。
故将所要建立的回来方程设置为Y=a+bX
依照方程运算出a=2291b=135
Y=4140
通过可比楼盘量化定价法得出本案的楼价平均为4140元/平方米
三、项目投资测算
序号
项目名称
建筑面积M2
单位成本元
单项总成本万元
销售单价元
备注
一
土地成本
13亩
324万元
4216.45
二
前期工程费
174.2
1
勘察、规划设计费、监理费等
168.6
建安成本*3%
2
可行性研究费
5.6
建安成本*0.1%
三
建筑安装成本
35000
5620
1
商铺
6000
1200
720
2
高层住宅
29000
1000
2900
3
地下室
10000
2000
2000
四
基础配套费
168.6
建安成本*3%
五
直截了当成本小计
10179.3
六
治理费用
168.6
建安成本*3%
七
财务费用
58
贷款2000万，建设期内平均投入。
八
销售费用
600.2
销售收入*3%
九
不可预见费
550.3
（五+六+七+八〕*5%
十
总成本合计
11556.4
十一
销售收入
20006
商铺
6000
10000
6000
住宅
29000
4140
12006
地下室车位
400个
50000
2000
十二
营业税及附加
1200.4
销售收入*6%
十三
利润
7249.3
十四
成本利润率
63%
十五
企业所得税
2392.3
十六
净利润
4857.0
十七
净利润率
42.03%
四、资本筹措打算
1、项目总投资〔不包括开发期间税费〕
依照国家和有关部门关于项目总投资的规定，本项目的总投资=建设投资+建设期贷款利息+铺底流淌资金=11556.4〔万元〕。
2、资金筹措方案
2.1资本金及来源
依照国务院国发[1996]35号文规定，本项目企业应具备不低于项目总投资35%的资本金，即11556.4×35%=4044.7（万元），由于项目土地成本为4216.45万元，因此本案企业自筹资金为5000万元。
本项目所需资本金由企业用自有资金投入。
2.2建设投资资金来源
建设投资11556.4万元中。
打算向银行申请长期贷款2000万元；企业自筹资金5000万元；企业用建设期内房产销售款投入4556.4万元。
〔附：
投资打算与资金筹措表〕
投资打算与资金筹措表（单位:
万元）
2006年
2007年
2020年
序号
项目
合计
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
1
投资总额
11556.4
4447.3
2439.91
2476
2039.4
153.8
1.1
建设投资
11498.4
4447.3
2429.91
2457
2025.4
139
1.1.1
土地成本
4216.45
4216.45
0
0
0
0
1.1.2
前期工程费
174.2
0
174.2
0
0
0
1.1.3
建安工程费
5620
0
2000
2000
1620
0
1.1.4
基础工程配套费
168.6
0
0
100
68.6
0
1.1.5
治理费
168.6
20
40
40
40
28.6
1.1.6
销售费
600.2
0
100
200
200
100.2
1.1.7
不可预见费
550.3
210.8
115.7
117
96.8
10
1.2
贷款利息
58
0
10
19
14
15
1.3
流淌资金
0
0
0
0
0
0
2
资金筹措
11556.4
4447.3
2439.91
2476.00
2039.4
153.8
2.1
自有资金
5000
4447.3
552.7
0
0
0
2.2
借款
2000
0
1887.21
112.79
0
0
2.3
销售收入再投入
4556.4
0
0
2363.21
2039.4
153.8
E.第四部分财务成效评判
对本项目进行经济效益分析评判的要紧依据是国家计委、建设部颁发的«建设项目经济评判方法与参数»，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情形，运算本项目全部投资的经济效益。
要紧评判指标有：
财务内部收益率、财务净现值及项目动、静态回收期等指标。
注：
①财务内部收益率是指项目在整个运算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
反映出项目所占用资金的盈利能力，即反映出项目的盈利能力。
当财务内部收益率大于基准收益率时，那么认为其盈利能力已满足最低要求。
②财务净现值按事先规定的基准贴现率I将项目运算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。
是考察项目在运算期内盈利能力的动态评判指标，净现值大于或等于零的项目是能够考虑同意的。
序号
项目
建设销售期
2006
2007
2020
1
现金流入
0
6000
14006
1.1
销售收入
0
6000
14006
1.1.1
住宅
0
3000
9006
1.1.2
商铺
0
3000
300
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