万科建安成本测算模板限额.docx

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万科建安成本测算模板限额

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　　篇一：

万科《目标成本测算作业指引》

　　1.流程要素

　　1.1.流程目标：

规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。

1.2.流程主要责任部门：

项目管理部、成本管理部。

　　2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：

2.1.1.核算对象确定的原则：

　　按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对

　　象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。

　　分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标

　　成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。

2.1.2.分摊原则：

请参考集团《核算指导》

　　2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：

　　a）准确严谨的原则。

　　b）及时原则：

实施方案确定后15天内完成审批。

c）可追溯性的原则。

　　2.2.广州公司的目标成本测算表格组成：

　　2.2.1.数据获取与分析部分：

地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、

　　税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。

　　2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:

全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地

　　价分摊。

　　2.2.3.目标成本核心部分：

规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品

　　类型主体建安工程费、材料部品标准。

　　2.2.4.责任成本表格：

总章表格、设计管理部责任成本控制目标、工程管理部责任成

　　本控制目标、项目事务部责任成本控制目标、项目管理部责任成本控制目标、营销管理部责任成本控制目标、成本管理部责任成本控制目标、各责任部门控制措施、成本控制措施；2.2.5.审批表。

3.编制的流程图：

　　4.目标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表

　　4.1.1.取得土地后，设计部门会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细

　　的规划设计，我们应与设计部进行互动沟通，向相关设计人员解释《规划指标表》各个指标作用与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。

4.1.2.填写表格应注意的问题：

　　注意其中的公式连接，不可随便更改表中链接，理解好各数据之间的勾稽关系。

在填写时要注意不要随意增减行列，注意按照产品类型分别填写。

　　注意建筑面积和可售面积的区别，建筑面积＝可售面积+不可售面积。

不可售的

　　面积一般包括架空层、半地下室、凸阳台、管道层等等（新规范对建筑面积有重新的计算规定，须根据新规定计算出不可售的面积）。

因此，过程中应向设计部及时了解各产品是否有赠送面积（创新多层、情景洋房、叠t、th、别墅基本都有赠送面积，同时需要与设计明确赠送面积与该产品自带车位面积间的关系），是否有架空活动等等。

　　4.1.3.完成指标填写后需复核指标的准确性与勾稽关系，如车位面积是否符合正常设计

　　的要求（架空车位20m2，大架空车位40m2，人防车位55m2），车位比是否满足政府规划要求及营销提供的车位比要求，核实自行车位是在人防、架空层、地下还是露天，根据人防面积计算规则核实人防面积。

对存在可疑的指标应与设计部进行沟通确认。

附件二：

规划指标：

　　规划指标.xls

　　4.2.全期分摊配套明细表

　　篇二：

万科集团全套项目限额管理标准

　　1、指引目的:

　　1.1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制。

　　1.2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化。

　　1.3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

　　1.4、范围

　　适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经董事会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。

　　2、定义:

　　2.1、设计限额

　　为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值。

项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。

　　2.2、建筑面积

　　指gb/t50353—20xx《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。

　　2.3、装修面积

　　指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。

　　2.4、赠送面积

　　指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过

　　外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。

赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。

　　2.5、项目档次定位

　　a、“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%；

　　b、“准豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%~200%（含140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%；

　　c、“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%~140%（含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%；

　　d、“普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%；

　　e、若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。

项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。

　　2.6、项目区域分类：

　　a一线城市包括：

北京、上海、深圳、广州、天津中心区；

　　b二线城市包括：

苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区

　　及一线城市的非中心区项目；

　　c其他城市包括：

漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。

　　2.7、限额指标均为上限

　　限额标准主导及参与部门：

策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部

　　各部门在限额管理中分别承担得职责：

　　2.7.1、成本管理部

　　参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本的执行情况；

　　2.7.2、策划设计中心

　　组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本　　

目标下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。

　　2.7.3、精装修景观项目部

　　参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实施。

　　2.7.4.营销中心

　　协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及修订。

　　2.7.5.城市公司设计部

　　为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实

　　下达的限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。

　　2.7.6.城市成本管理部

（1）、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计管理部门；

（2）、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本管理部。

　　2.7.7.发展部

　　在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类。

　　3、工作程序

　　3.1项目限额内容及范围

　　包括成本限额和主要指标的限量控制。

　　3.2制定限额指标

　　通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。

　　3.2.1设计费限额

　　本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。

其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。

精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。

　　篇三：

万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标

　　（编号：

）

　　期

　　目标成本及控制责任书

　　（第稿）

　　深圳市万科房地产有限公司

　　20年月日

　　编制依据及说明

　　按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：

1．项目发展部：

土地出让合同、报批报建费用明细；

　　2．设计管理部：

实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购管理部：

招标工作计划；

　　4．项目经理部：

场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5．销售经营部：

景观分区建议，营销费用计划；

　　6．财务管理部：

资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

　　本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本管理部整体负责。

各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。

　　成本管理部年月日

　　《项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。

现予以发布，请相关部门遵照执行。

　　签发人：

　　签发日期：

200年月日

　　主送：

公司管理层

　　抄送：

集团成本审算中心、（区域成本管理中心）

　　第1页

　　一、项目整体目标成本指导书：

　　1.项目概况1）期规划指标

　　容积率总建筑面积：

m2，计入容积率的总建筑面积2

　　其中：

可售面积：

m2，不可售面积：

m2住宅总套数：

套总车位：

个

　　入伙日期：

年月

　　2.成本目标

　　项目目标成本确定为/m其中建安成本元/m2附件：

《目

　　标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》

　　第2页

　　万科地产

　　4．成本设计关注手册

　　第3页

　　万科地产

　　第4页