房地产销售答客问经典终版.docx
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房地产销售答客问经典终版
销售答客问提纲
xxxxxxxxx房地产开发有限公司
二零壹四年十月
第一章位置及交通
1、本项目所在位置及周边道路状况？
项目位于石家庄市桥东区，香榭苑项目北临市区一环线槐南路，南临建胜路，西临原仓安路地道桥，东临平安大街。
处于石家庄市东西中轴线上。
京广铁路将石家庄市划分成桥东、桥西两大区域。
本项目正好处于这两大区域的结合部，且紧临市区一环线。
地理位置、交通位置突出。
香晴苑项目北临东风路，南临槐南路，西侧临近平安大街，东临休门街，项目东侧200米为建设大街。
道路状况：
槐南路为石家庄市新开通的东西走向的市区主干线，道路直接贯穿桥东、桥西两大区域，东西方向均与石家庄市二环路连接，并向市区以外辐射。
槐南路中段中华大街与体育大街之间路段为市区一环路，是继和平路、中山路、裕华路之后的第四条市区东西干线，也是石家庄市目前唯一一条设计中跨越主干线路，采用跨线桥方式（无红绿灯交叉道口）的市区快速路，其交通运行能力强大。
2、车行如何到达？
由于项目位置特殊，身处槐南路与平安大街交汇处，交通便利，不论是桥东、桥西，通过中山路、裕华路、中华大街、红旗大街、建设大街、体育大街等交通要道，都可轻松快捷抵达项目位置。
由于处于市区中央位置，无论东西南北四方交通距离均比较短，且均为主干线路直通，交通优势明显。
3、本项目附近的公交线路？
公交车站
就近公交线路
起止站点
华夏汽车站
2路
南货场—柳辛庄
3路
火车站—栾城道口
-
7路
沿东小区—塔谈
36路
新世纪电脑城—省博物馆
50路
贾村—长途汽车站
33路
卓达—省总工会
42路
胜南—白佛
其中：
东西向公车：
3路、36路、50路、33路（东风路小学下车）、42路（东风路小学下车）；
沿途可经过：
中华南大街、中华北大街、平安大街、友谊大街、建胜路、建设大街、东大街、火车站、自强路、东风路、元南路、新石南路、范西路等。
南北向公车：
2路、7路
沿途可经过：
建设大街、沿东街、丰收路、胜利大街、平安大街、汇通路。
途中可转坐1路、5路、10路、18路、30路、32路等公共汽车，不管您在城市的哪一个角落，都可轻松到达本案。
第二章项目
第一节项目概况
1.项目名称？
本项目项目名称为：
“香榭里”。
（包括香榭苑、香晴苑）
2.项目用地性质，年限，从何时算起？
香榭苑：
用地性质——住宅用地、商业用地
商业年限——40年，自2004年1月7日~2044年1月6日
住宅年限——70年，自2004年1月7日~2074年1月6日
香睛苑：
用地性质——商业、住宅用地
商业年限——40年，自2003年8月29日~2043年8月28日
住宅年限——70年，自2003年8月29日~2073年8月28日
3.物业类型？
商业、住宅、二种物业类型。
4.是否存在居民旧居改造和回迁问题？
不存在居民旧居改造和回迁问题。
5.项目共多少栋、各栋的编号、楼间距？
香榭苑共建有高层住宅3栋，临槐南路的为1号楼，楼高从17层到28层，一梯2户和一梯3户的剪力墙结构，每单元配备有高档民用电梯2部。
其中1号楼首层到四层为对外开口的商业及商务办公用房，4层以上为住宅物业。
香榭苑南侧2、3号楼为19到23层和17层到20层的剪力墙结构住宅。
3栋楼前后两排排列，楼体的间距为60米左右。
香晴苑项目为三栋18层剪力墙结构住宅及三栋多层住宅。
1号楼与3号楼间距35米左右，3号楼与5号楼间距30米左右。
6．冬天能否保证1、2层采光？
1）能。
2）满足项目规划审批中对日照的有关要求。
3）满足大寒日1小时日照条件。
7．楼间距与楼高的合理比例？
多层1:
5;高层经过石家庄市规划局日照分析，首层住宅均满足第六条答案条件。
8．物业形象及体现的价值
“香榭里”项目为中高档花园住宅项目，是为石家庄市的中产阶层及成功人士量身打造的现代家居住宅，其简洁的项目立面外观，实用而紧凑的户型设计及优越的地理位置，便捷的交通是现代城市住宅的典范。
项目设计由80到170平方米近20余种户型能够满足各界人士对于住宅的不同需求。
社区所凝造的特有的后现代主义的建筑风格及优雅的精细的社区内环境，充分体现了项目设计者对人居生活环境的人性关爱，也体现了小区业主的生活品味。
9.项目各项建筑规划指标？
（建筑占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、实用率）
香榭苑：
建筑占地面积：
22900平方米，总建筑面积：
81780平方米，容积率：
2.98，住宅面积61181平方米，绿地率：
45%。
香晴苑：
总用地面积17453平方米，容积率1.8，绿化率30.2%，总建筑面积49733平方米，住宅部分面积：
42388平方米，建筑密度2.4%。
10.项目分几期开发、各自开工时间、封顶时间、交房时间
明细
香榭苑
香晴苑
开工时间
2004.4.26
2004.4.26
封顶时间
1#2005.1.312#3#2004.12.31
2004.11.31
交房时间
2005.11.26
2005.10.30
11.建筑结构形式及楼板厚度，各处承重墙与非承重墙的厚度是多少？
项目采用钢混结构（剪力墙）的建筑结构形式，楼板厚度约为100mm—150mm承重墙厚度为180mm—300mm，非承重墙厚度为80mm—120mm，二期建筑中多层住宅的承重墙厚度为240mm—370mm，非承重墙厚度为120mm。
12.哪些墙是可以拆除的？
（应结合施工图查询，原则上不可以拆除任何墙体）
多层建筑中120mm非承重墙是可以拆除的，高层建筑中除现浇钢筋混凝土剪力墙体外，填充墙部分墙体是可以拆除的。
13、楼的层数、层高、净高？
各栋楼的地下室几层？
作何用？
香榭苑1#楼层数分为1-5层、21层、24层、17层、28层、26层，首层二层为底商，层高均为4.2、三、四层办公用房，住宅层高为2.9米（净高度平均2.75米），1#楼地下二层（地下一层自行车库、储藏室、地下二层为设备用房）2#楼地下室为储藏室、公用自行车库，3#楼地下一层为人防及公用自行车库。
香晴苑1#1-2层为底商，层高为4.2米，住宅层高2.9米，净高平均2.75米。
14、是否有转换层，作何用途？
香榭苑1#楼有转换层（在4、5层之间），转换层的高度为1.8米，其它楼均无转换层。
作用：
将住宅部分4层以下的短肢剪力墙结构调整为适应于商务办公的大开间框架剪力墙结构。
2#、3#无转换层。
15、社区配套有什么？
物业管理公司办公用房、居委会、便民及商业服务用房、小区车库、小区车位、垃圾收集点、治安联防室、监控中心、消防监控中心、物业清洁。
同时香榭苑社区入口设豪华大堂，香榭苑、香晴苑均设有社区中心花园、单元入口门厅等提升住宅品质的公共空间，严格按规划局审批的标准。
16、外墙是什么颜色，装修如何？
主楼外墙暂定绛红色，为高档面砖贴面，裙楼部分为花岗岩装饰。
17、窗户采用何种玻璃？
是否隔音？
玻璃厚度为多少？
住宅部分窗户采用深色塑钢窗，住宅楼的南向玻璃为单层，北向及西向为双层玻璃。
（除厨房外），玻璃采用无色浮法玻璃，厚度为5毫米。
18、能否将厨房窗户敞开面积加大？
不能将厨房窗户敞开面积加大。
因为会破坏建筑的外立面。
19、塑钢窗具体材料？
品牌？
材质？
强度？
型号？
能否在合同中表明？
塑钢窗为塑钢型材，品牌为与大连实德同档次的国内名牌塑钢及高档五金连接件。
不能在合同中表明，待具体确定后可以。
20、平开窗如何固定推拉角度？
平开窗可安装固定限位器。
21、是否预留空调位？
客厅、卧室均预留空调机外挂机位，并设置冷凝水集中收集管线。
22、排烟管道位置在哪？
如何布置？
原则上厨房采用人性化设计，方便入厨，排烟管道为变压式风道，排烟效果好，不串味。
23、供电系统？
1）电梯系统、消防系统采用双路供电，自动切换保证不断电。
2）商业部分与住宅部分分设变电所。
24、水处理如何？
小区采用雨污分流设计，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网，采用雨水直接导入市政雨水管网。
25、水、电、燃气等的计量方法？
水、电表出户、设在公用管道井内或楼梯间内，燃气表在户内，按市政规定收费。
26、香榭苑小区围墙材质？
高度？
围墙采用高墙高网及铁艺雕花护栏结合的方式，香榭苑安装周界防护系统。
27、施工材料是否有害身体健康？
绝大多数施工材料对人体无害，除少量外化学材料（如含酸、碱性材料）在施工过程中会有一定危害，施工完工均不会对人体造成危害。
28、防盗门的牌子是什么？
高级是什么概念？
有标准？
防盗门（入户门为复合防盗门）具有防火防盗的双重作用，且外形美观，名牌防盗门，均达到乙级防火标准，门锁均为A、B锁，施工期间采用A钥匙，交工后将A、B钥匙一同交于业主，复合防盗门配备门铃，门镜、高档门把手及四向门销。
29、住宅首层可否加防护网？
因立面要求，住宅首层不允许加外防护网，但可在室内自行安装隐形防护网。
30、楼梯间宽度？
楼梯间宽度轴线尺寸为2.6米，单跑净尺寸约为1.2米左右，高层住宅设封闭楼梯间，
31、主卧卫生间可不可以改成壁橱？
主卧卫生间可以改成壁橱，但本案设计中专门设计有120—130㎡3室2厅一卫户型。
若客户选择一个卫生间时可推荐此类户型，因现在大多数家庭为2口或是3口之家，且家庭社交趋向简单，部分客户认为无设2个卫生间的必要，没必要为几个月不来一次的客人常年设置一个客用卫生间，虽然两个卫生间感觉生活上更方便，但一个高标准卫生间已能够满足三口之家的居家生活要求,另一卫生间可以不必设置或改变其功能，但在作为储物间使用时应着重考虑其防水防潮性能。
32、剪力墙比其他的墙的好处？
剪力墙在纵向及横向抗剪切力方面特性突出，在高层住宅中尤其体现出抗震效果好，占地面积小，房间使用率高，室内结构布局灵活的特点。
33、楼宇保修期限在何处体现？
有何标准？
楼宇保修期限在住宅质量保证说明书和住宅使用说明书中体现。
具体标准见说明书，（工程部准备二书）
34、各户型门的尺寸？
0.8m-1m，其中入户门1m，室内门为0.9m,卫生间为0.8m，厨房为0.8m-1.2m。
35、卫生间坐便下水距墙的尺寸？
400mm,图集。
36、厨房有无地漏？
洗衣机的位置？
托布池的位置？
全自动洗衣机为上排水设置，部分卫生间设置洗衣机位。
拖布池可设在厨房可于洗菜盆共用一条下水管道。
37、有部分卫生间的门口对着餐厅，不雅观如何解释？
现代卫生间是居室一个重要组成部分，并非传统卫生间。
紧凑户型中这一现象很正常。
38.在冬季施工对房屋质量的影响？
对人体是否有害？
冬季施工混凝土中添加（抗凝剂、早强剂）是通常的施工工艺，不会影响工程质量，项目的施工全程中有监理公司全程的监理，公司购置商品混凝土，符合国家规范要求，对人体无危害。
39.底商的临近住户的安全性及抗干扰性？
底商的临近住户的安全性体现在以下几个方面：
A底商起到小区与外界的屏障作用，对整个小区而提高安全性。
B底商可回避外界人流减轻周边的嘈杂，减少对上部住户的干扰，提高住户舒适度。
40.没开工的楼层，工程变更是否收费？
没开工的楼层，变更亦需收费，施工完成的户型，原则上不作变更。
41、电梯的数量、品牌、承重、速度为多少？
香榭苑1#楼住宅电梯10部，2#楼6部，3#楼4部，电梯参数为承重800kg,，速度为1.75m/s，为名牌电梯，香晴苑1#4部、3#4部、2#6部。
第二节户型
1.项目总户数？
每层总户数？
香榭苑共计472套，香晴苑454套。
2.各户型具体分布情况及各户型的数量？
各楼栋各户型面积套数比，列表表示。
见表
3.各栋楼有多少种户型、几梯几户？
见表
4.主力户型数量，面积？
见表
5.户型的总体特点是如何体现的？
◇设计紧凑、各部分比例协条，公共空间宽阔舒适。
简约设计风格，展示后现代主义建筑审美。
◇功能空间完善现代都市住宅丰富的空间层次，简洁时尚的家居风格。
◇阳光特色
◇适度的空间尺度依照人体工程学原理构造，轻松构架诗境生活空间。
6.各户型特点
◇面积标准、开间尺寸
◇功能分区
◇通风采光等
7.空中花园的面积及设计特点？
改变传统中阳台的形式（长条）设计为近似方形的空中花园，提高花园的使用率，延长驻留时间。
城市中心少有的空中花园，是人与自然最亲密的接触，是一种奢侈的享受。
增加居住的健康因素。
8.户内错层的优势？
动静分区，有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。
错层带来空间丰富的感受如不是身临其境是很难想象得到。
由平层延展空间转变提升为多维的空间层次，非一般化所能感受。
第三节小区规划
1.建筑布局与环境？
香榭苑小区总体规划特点：
◇总平面布置
◇〈造就安静、安全的人居环境赋于业主、强烈的领地感、品质感、归属感〉平面设计以高层单元式板式住宅沿周边布置的手法，在用地中心围合出一个庭院落，在满足容积率要求的前提下，最大限度地为住户提供一个集休闲、娱乐、社交功能为一体的公共空间。
◇商业〈景观—商业〉香榭里步行街高端的项目定位以及独特建筑格局设定为高档商业区创造条件。
商业主要集中在沿槐南路上的住宅群房内，住宅底层设计两层商业用房，解决小区内居民购物的需要，也作为城市商业的一部分，成就时尚、高雅的购物空间，追求品味与格调的生活意境。
◇办公楼
办公楼设在沿槐南路群房内，它集中在三、四层，办公及商业用房均设有独立的垂直交通工具。
商业、办公人流与住宅人流互不干扰。
◇地下空间
3#除外在小区楼房下均设有地下室。
社区中心花园地下设有地下车库。
地下车库采用宽7.75米直坡道，最大坡度15%。
坡道起止端处设有缓坡段。
地下车库结合城市人防设计。
南北楼地下室均设有自行车存放处，便于居民停放自行车。
地下自行车库与地下汽车库互相分开，各自有出入口，既可互相联系又互不干扰。
在雨雪天气中。
另外，一些为住宅服务的机电用房，如热交换站、小区变、配电室、通风机房、消防水池、泵房等在均考虑放入地下室内，减少在地面上占有的公共空间。
地下车库与下列单元地下室相通：
1#2单元、4单元；2#2单元；3#2单元；业主可通过这些单元地下入口到达所在楼栋。
◇地面设施
景观设计理念：
中心花园是小区的景观中心，占地约5600㎡亦是小区居民的私属活动中心。
中心花园中设置灯柱、喷泉、水池、石椅、石铺小路、儿童天地、聚会广场等可供住户使用，规划中特别注意其整体形态与建筑群的和谐统一。
绿化设计中尽量采用具有当地地方特色的植物品种，适应春夏秋冬各季生长的植物配置，并注重草皮、低矮灌木及高大乔木的合理搭配。
植物色彩的搭配上追求丰富多彩、富于变化及统一与和谐，为住户创造出一种宁静、幽雅、充满活力的绿色空间。
在满足中心花园观赏性的同时，也富于中心花园众多使用功能。
香晴苑小区规划特点：
六栋纯板式住宅，错落分布3栋高层，3栋多层；楼间距35米/30米左右，用于景观绿地。
2.小区内的交通组织（怎样实现人车分流？
有多少出入口？
位置在哪？
）
香榭苑：
小区交通组织设计采用人车分流的交通系统，进入小区的机动车只能从普元路小区南入口进入小区，在机动车入口处设有铺绿化砖的停车场。
小区内通往各住宅单元的路正常状态下不允许机动车辆驶入是一条不受干扰，没有污染的绿色步行空间。
在小区内部及中心花园形成了没有机动车干扰的安静、轻松、安全的空间环境。
在小区西侧正中设有小区主出入口，7米挑空大堂是小区业主的独有身份牌，未入门堂先上厅堂。
小区北侧开有一处消防出入口。
香晴苑：
主出入口设在东风路小区中段，出行方便，南侧段设一消防通道出入口。
3.有多少个车位？
车位是租还是卖，收费如何？
香榭苑小区共有125个车位。
其中地上36个，地下89个（总平面上查的）。
地上车位出租，地下车位出售。
香晴苑地上88个车位
4．地下车库的车位不够用，是否还建？
在哪里？
香榭苑的车位可在环绕小区外部临街设置大量的地上停车位，或将小区内的地上停车位改建成的立体车位，这样香榭苑项目将会有180—200个车位供使用，应该能够满足小区业主的停车需求。
香晴苑：
地上88个车位如不能满足业主需求，可在环绕小区外部临街设置停车位。
5.周边环境：
1\教育配套
◇幼儿园：
a.河北水工局幼儿园（建设南大街109号）
b.元南双语幼儿园（元南公园院内）
c.石家庄市直机关幼儿园（休门街83号）
d.东风路办事处社区幼儿园（平安大街与槐南路交汇处）
e.石家庄市育仁双语幼儿园（平安大街51号）
◇小学：
a.裕华西路小学（休门街75号）
b.铁路第六小学（平安南大街179号）
c.东风路小学（东风路）
◇中学：
a.石市第四十中学（建设大街69号）
b.第三职业中专
c.石市第十五中学（槐北路与青园街交汇处）
◇大学：
无
◇其他：
a.幼儿园问题如何解决？
是否高价？
是否优惠政策？
周边有4所幼儿园可供选择
2\医疗配套a.石家庄市肾病医院（平安大街42号）
b.河北华亚中医药研究所（建设南大街98号）
c.第二社区卫生服务站市医保定点医疗机构（平安南大街171号）
3\商业配套
◇商场无
◇超市a.新世隆超市
◇农贸市场a.佳农水果批发市场
b.佳农蔬菜批发市场
4\餐饮配套a.小南国
b.大清花
c.小肥羊
d盛芳阁
5\药店：
a.安康大药房（建设南大街133号）
b.金象大药房（平安南大街116号）
c.市济民医药商场
6\公园：
a.元南公园
b.欧韵公园
7\邮局：
8\金融证券：
a.石家庄市商业银行（平安南大街85号、190号）
b.中国工商银行（平安南大街113号、142号）
c.中国建设银行（平安南大街116号、139号）
d.中国农业银行（平安南大街142号）
f.中国人民银行（平安南大街、建胜路11号）
g.民生银行
h.交通银行
9\文化场馆：
a.青少年宫（休门街二期）
10\娱乐场所：
卡西诺
11\酒店：
阳光大厦
12\写字楼：
a.阳光大厦
b.人防大厦
13\加油站：
a.华夏加油站（平安南大街）
b.石油销售总公司第一加油站（建设南大街）
c.东兴加油站
d.中国石化集团（槐南路）加油站（待建）
第四节物业管理
1.物业管理公司名称、背景？
香榭苑鑫海物业、香晴苑岗北物业（见附件二）。
2.物业管理内容及收费情况？
物业管理的基本内容包括社区保安，绿化、清洁、维修、社区文化、以及提供各类家政服务、所有收费均需经石家庄市物价管理部门的审核统一批准。
香晴苑物业管理费：
住宅部分首层0.5元/㎡/月，2层0.7元/㎡/月，3层及以上0.8元/㎡/月，香晴苑商业1.0元/㎡/月。
此费用包含电梯费。
香榭苑物业管理费：
住宅部分首层0.8元/㎡/月，2层1.0元/㎡/月，3层及以上1.2元/㎡/月，香榭苑商业1.5元/㎡/月。
办公部分2.0元/㎡/月。
此费用包含电梯费。
3.物业管理的质量和物业费是否固定不变？
费用是否通过物价部门定价？
物业管理的质量和物业费并非一定不变。
在小区业主委员会的要求下，物业管理公司会调整服务质量，在双方认可的情况下，也可以调整收费标准，但所有定价必需经石家庄市物价部门审核批准。
4.地下自行车库是否收费？
地下自行车库不收费，自行车牌将统一收取工本费。
丢失不负责任。
5.热水收费标准？
香榭苑生活小区热水收费标准暂定为12元/吨。
热水供应能力为24小时供应，业委会成立之前为定时热水供应。
热水为循环暂定，待智能化合同签订后确定内容。
第五节香榭苑智能化设计要求（智能化待定）
一、小区设有线电视系统
二、香睛苑设有声光报报警器。
三、保安监控（由综合布线系统支持）包括下列分支系统
1、香榭苑小区的主要部位、道路、电梯、各单元入口、商业的出入口以及重要设施进行监控。
设保安中央监控室，可与消防火灾自动报警控制中心联线共用。
2、保安中央监控室设有显示、记录、图像复核和报警功能
3、小区周边设红外探测系统、信息传送至保安监控中心。
四、车库智能化管理
1、具有ID卡识别
2、库内设车位监控并显示
3、与保安监控中心联网并能独立运行
五、香榭苑设可视楼宇对讲（黑白显示）并具报警功能，“设置小区的总门禁系统”。
以上各系统均应具有独立运行功能。
香晴苑为非可视对讲。
六、智能化、弱电系统
香晴苑：
安防设施：
楼宇非可视对讲系统及IC卡智能门禁系统
信息管理系统：
宽带一条且一个接口、有线电视接收系统、2条电话线。
这些配套系统仅安装到硬件部分。
安防设施：
红外线周界防护系统，自动电子巡更系统，车辆自动识别系统，楼宇可视对讲系统及IC卡智能门禁系统，电梯内安全监控系统，公共部位无盲点监控（指单元以外部分），背景音乐系统。
信息管理系统：
宽带一条且一个接口、有线电视接收系统、2条电话线。
这些配套系统仅安装到硬件部分。
3302设对讲门禁IC卡门禁，公共监控系统周界防护系统及背景音乐，主入口设车辆自动识别系统。
第三章发展商及相关单位
1.发展商简介（名称、资质、已开发项目、背景）
石家庄市东胜房地产开发公司，三级资质，已开发项目有东胜大厦、东胜商贸城、东胜汽车装具市场等项目。
2.承建商简介
香晴苑：
苏中建设（1#—3#）特级资质、东方建设（4#—6#）。
香榭苑：
苏中建设（1#）特级资质、瀛源（2#、3#）。
3.监理公司：
冀科监理（甲级资质）。
4.建筑设计商：
省建筑设计院。
第四章销售
1.售楼处地址和电话？
5212666、5212777、5212888、5212999（5212088、5212388办公电话）。
2.本项目各证件取得情况如何？
3.价格，付款方式及相应折扣？
4.按揭银行？
几成几年？
有何规定？
是否职工住房公积金？
5.办理银行按揭，能否自请律师？
需办理哪些手续？
6.定金多少？
保留时间？
10000元保留时间为五日
7.客户办理按揭应支付的税费：
进行房屋买卖时需要支付的税费？
需进一步落实
a）契税：
住宅全房款款的2%
b）印花税：
贷款额×十万分之五
c）公共维修基金：
住宅全房款的2%
d）产权登记费：
80元
e）买卖手续费：
无
f）房屋所有权证工本费：
无
g）测绘费：
无
卖方：
住宅：
交易服务费3元/㎡
商业：
交易服务费5元/㎡
买方：
住宅：
交易服务费3元/㎡
产权登记费80元/套
契税为总房价的2%
维修基金为总房价的2%
商业：
交易服务费5元/㎡
契税为总房价的2%
维修基金为总房价的2%
产权登记费：
100㎡以下—100元
101—500㎡—200元
500~1500㎡—300元
8.个人贷款所需资料？
（夫妻的）身份证、户口本（外地人员暂住证）单位（财务）收入证明、首付款收据（发票）复印件、投保文件
9.内部认购时期的活动方式及参与时间（另案确定）
10.办理《房产证》需要多长时间？
一般来讲入住后，手续完备情况下90个工作日。
11.项目的大环境（自然环境、区位概念、发展状况等）
香榭苑位于石家庄市景观大道槐南路上，距离接近市中心，交通便利，周围社区环境成熟，各种配套设施齐全
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