最全的房地产专业术语解释.docx
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最全的房地产专业术语解释
房地产专业术语解释
一、关于房地产的相关解释
房地产
是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
房地产市场
是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。
以上三个级别的市场称为房地产市场。
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
土地类型：
按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。
用地性质：
指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。
土地所有权：
指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：
土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：
指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
土地权使用年限：
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
现政府规定：
居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
土地使用权出让：
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权划拨：
是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
土地使用权：
就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种形式：
即集体所有制和国家所有制。
a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：
无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：
从国家有偿取得使用权，方式：
协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
土地国家所有权：
指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地集体所有权：
指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：
b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
房地产开发：
在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。
它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
土地开发：
将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
房屋开发：
由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
房地产一次开发：
一次性边土地、房屋开发完成
房地产二次开发：
指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
能源系统：
包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
给水、排水系统：
包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
房屋的所有权：
对房屋全面支配的权利，包括：
占有权、使用权、收益权、处分权。
规划局
代表国家对城市的规划设计进行引导和监控。
国土局
代表国家行使土地所有者的职权。
房管局产权登记处
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门
国土局产权登记处：
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
发展商（开发商）：
专门从事房地产开发和经营的企业。
代理商：
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
商品房的预售制度：
五证二书
五证：
〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：
〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2、关于建筑的相关知识
七通一平（熟地）
是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
三通一平（净地）
是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。
红线：
由政府有关部门规定的用地范围。
一般以红笔在地形图上圈定。
，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。
建筑红线后退距离：
指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。
配套：
使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。
公共绿地
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
配建设施
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
公共建筑比例：
公共建筑比例＝公共建筑面积/住宅建筑面积，一般为16%～20%
配套商业面积比例
配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%
社区服务半径：
此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。
社区服务半径：
各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。
占地总面积：
建筑占用土地的面积，又称建筑占地。
小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。
建筑总面积：
一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。
绿地面积：
指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
建筑密度：
规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。
通常以上限控制。
建筑高度：
指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。
建筑间距：
建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比表示。
日照间距：
日照间距＝建筑物高度/建筑物相邻距离（国家标准为1.2倍）
建设用地面积（占地面积）
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。
不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：
住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。
当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成
公用建筑面积：
建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。
建筑物基底面积：
指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
使用面积：
使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。
采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：
但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
公共面积：
公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。
辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积
套内建筑面积：
指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
实际销售面积
是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。
不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
预售面积
是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
公共面积分摊：
每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：
（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；
（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。
每户应分摊的公共面积=
应分摊公共面积
×每户使用面积
各户使用面积之和
使用率：
住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间。
得房率：
套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
实用率：
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
容积率
（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。
这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。
建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。
国家标准建筑密度：
住宅类型 一类 二类 三类
低层 / 50% /
多层 30% 35% 40%
中高层 25% 28% 30%
高层 / 22% 25%
建筑容积率：
是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。
国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高档小区2-2.5;
3）中档小区3； 4）低档小区4；
出房率
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。
由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。
绿地率
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。
绿化覆盖率：
建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。
公式：
植被垂直面积/占地面积*100%
房屋的耐用年限：
指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：
60-80年 砖混结构：
40-60年 砖木结构：
30-50年 其他：
15年以下
玄关：
登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
夹层：
在一个楼层内，局部增设的楼层。
裙房：
指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。
标准层：
指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。
设备层：
指专用于布置机电设备等的楼层。
结构转换层：
建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
隔热层
指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。
通常有如下隔热措施：
（1）住宅建筑的东西向窗户（尤其是西窗），宜有适当遮阳措施；
（2）减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；
（3）采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；
（4）对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。
灰空间
最早是由日本建筑师黑川纪章提出。
其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。
也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。
勒脚
指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墙。
由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。
外飘窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
中空玻璃
中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
电梯
电梯数量、容量和速度表
标准
建筑类别
数量（台）
额定容量
P（人）
速度V
（m/s）
经济级
常用级
舒适级
豪华级
住宅
80-100户/台
60-80户/台
40-60户/台
<40户/台
8、10、15
1-2.5
坡屋顶建筑高度：
坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。
建筑物内各层的层数排列
室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。
层高不大于2.2米时不计层数。
室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。
住宅的进深
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：
3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。
住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。
根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：
住宅建筑的开间常采用下列参数：
2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
住宅开间一般为3.0－3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震。
住宅的层高
住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：
2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
三、关于住宅小区的名词解释
住宅：
供家庭居住使用的建筑物。
住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。
公寓：
供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。
公寓具有以下规定：
公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；
根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；
根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：
多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；
公寓应充分考虑社会化服务的要求。
所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。
住宅组团
我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。
这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。
而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。
城市居住区
一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～5⒁00人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住小区
一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
居住组团
一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
住宅用地
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
其他用地
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等
居住区级道路
一般用以划分小区的道路。
在大城市中通常与城市支路同级。
小区级路
一般用以划分组团的道路。
组团级路
上接小区路，下连宅间小路的道路。
宅间小路
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
公共活动中心
配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
道路红线
城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。
建筑小品
既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
住宅平均层
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。
人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量人／ha。
人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量人／ha。
住宅建筑套毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数套／ha。
住宅建筑套净密度
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数套／ha。
住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积平方米／公顷。
住宅面积净密度
也称住宅容积率。
是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米／公顷或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。
建筑面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米／公顷或以总建筑面积万平方米
与居住区用地（万平方米）的比值表示。
住宅建筑净密度
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率％。
一类小区：
公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：
公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：
公共基础设施布局不完整，环境差；
四、关于销售的名词解释
销控：
内部认购：
一、定向；
二八理论：
好5%、次15%、差80%；
三七理论：
好10%、次20%、差70%；
公开销售：
用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：
强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
通风：
保持室内空气流通，更换新鲜空气。
朝向：
建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。
隔音：
建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。
噪声级：
不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下）
隔热：
建筑围护结构（墙体屋而）减少热量传递的能力，以隔热系数表示。
户型：
居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室——厅一卫、三室二厅二卫等。
各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。
承重墙：
需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。
非承重墙：
对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。
弹性空间（可变空间）：
指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。
日
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