隆客多开店可行性方案.docx
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隆客多开店可行性方案
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
湖北隆客多商贸有限公司玉沙路店建设项目
1.1.2建设单位
湖北隆客多商贸有限公司
1.1.3建设地点
洪湖市新堤办事处玉沙路27号（原市检察院综合大院）
1.1.4项目建设性质
新建
1.1.5项目负责人及联系方式
项目负责人：
XX（湖北隆客多商贸有限公司总经理）
项目联系人：
XXX（湖北隆客多商贸有限公司财务部经理）
联系方式：
1.1.6项目可行性研究报告编制单位
荆州市工程项目咨询有限公司
1.2研究工作的依据与范围
1.2.1编制报告及研究工作的依据
1、项目单位委托荆州市工程项目咨询有限公司编制《隆客多玉沙路店建设项目可行性研究报告》的委托合同；
2、国家、省、市有关统计调查资料；
3、项目单位提供的有关资料；
4、国家有关设计规范、标准；
5、建设项目涉及的相关法律法规。
1.2.2研究工作的范围
1、湖北隆客多商贸有限公司现状评估及新建必要性研究；
2、项目的市场分析；
3、建设选址及建设条件分析；
4、环境保护、消防及卫生；
5、项目经营主要内容；
6、总投资估算及经济效益分析评价等
1.3建设规模及内容
湖北隆客多商贸有限公司玉沙路店建设项目选址于洪湖市新堤办事处玉沙路27号，即原市检察院综合大院，该地块占地面积2385.53平方米，目前已取得土地使用权证。
1.4总投资与资金筹措
项目总投资723万元，项目建设资金来源：
项目建设单位自筹423万元，银行贷款200万元，财政100万元。
该项目建设属于国家大力扶持的商品流通项目，符合国家相关产业政策，再加上项目建设单位近几年经营状况较好，社会知名度不断提升，资金筹措难度不大。
1.5项目实施进度
该项目建设工期为8个月。
安排2009年8月开工至2010年4月完工。
1.6研究结论
本项目建设单位具有较强的经济实力，项目建设符合国家相关产业政策，是国家大力扶持的项目；
本项目的建设符合洪湖市城市和商业发展规划要求;
本项目的建设能有效地提高公司经营管理水平，推进洪湖商业现代化发展，有效的拉动内需；
本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。
本项目建成运营后，可以获得良好的经济效益与社会效益。
综上所述，本项目建设是可行的。
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。
因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
超市作为一种新型业态，正日益侵占着以往街头小店、百货店等传统业态的地位，其功能日趋多样化、全面化，以至形成“很多东西非要到超市才能买到”的局面，连锁超市异军突起。
造成这种现象的原因一方面在于人们“一站式购齐”的购物观念，另一方面人们将大卖场购物看作是一种新型休闲娱乐方式。
连锁经营被称为商业零售业的第三次革命，因为他把现代大工业、大生产的组织原则应用于商品流通领域，提高了协调运作能力，实现了规模经营效益，成为中国最具潜力的流通方式，超市作为连锁经营的主力业态在现代商业流通领域中发挥出了巨大作用。
随着改革开放的不断深入，洪湖商业同其他各行各业一样得到迅速发展，并逐步成为洪湖经济发展重要力量。
超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。
但在洪湖市尚未能得到充分发展，洪湖市超市存在较大的市场容量。
目前在洪湖的超市中，形成规模，具有一定实力的超市主要有富迪、隆客多等几家超市。
虽然经过近年来的迅速发展，洪湖超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同北京、上海等大城市接轨，同时洪湖超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用各类资金，加速自身发展已成为洪湖超市业未来发展的现实选择。
2.2项目必要性
2.2.1服务周边居民的需要
本项目地理位置位于洪湖市城区主街道，街道两侧建有豪华住宅小区6座、金融机构及小区3家，居民住宅密集，消费群体集中。
本标的地理位置与中心商业圈（宏伟商业街）居中交错，周围半径500米范围内没有大规模的超市，离项目建设单位宏伟店不到800米，其联接带有大型商业设施承接，形成对中心商圈的互补，迅速溶入主商圈，形成次商圈。
这样，既可缓解节假日项目建设单位宏伟店接待顾客购物压力，又可降低消费者购物成本（时间、空间），为消费者提供便利，在很大程度上增强本项目的竞争优势。
2.2.2企业自身发展的需要
近年来，洪湖经济高速发展，为商业的发展提供了机遇，全市涌现出了一批大型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
湖北隆客多商贸有限公司自2001年10月创办成立以来，经过近八年的发展，公司已初具规模，拥有一厂（食品厂）、两园（动感乐园、万全农业生态园）、三店（宏伟路店、人民路便利店、峰口配送店），经济效益不断提高，发展态势稳中求进，成为全市商品零售行业的龙头企业。
为了进一步占领市场份额，扩大公司规模，提高隆客多品牌知名度，使公司得到进一步发展，公司经反复考察论证后，决定投资兴建隆客多玉沙路店，推动公司的发展壮大。
第三章项目建设单位的基本情况
湖北隆客多商贸有限公司位于洪湖新堤城区宏伟、赤卫两条主道交汇口，占地面积1600m2，于2001年10月27日创办成立，法人代表吴永善，经济性质为民营。
公司下设一办（办公室）、五部（财务部、采购部、人力资源部、企划部、营运部）、一厂（食品厂）、两园（动感乐园、万全农业生态园）、三店（宏伟路店、人民路便利店、峰口配送店），现有员工465人，门店经营面积10000平方米，年创商品销售收入5500万元，年创利税380万元，是本市目前唯一初具规模的本土超市。
公司成立7年多来，始终秉承“聚四海精品，联五洲客商”的经营宗旨，本着“以人为本，诚实守信，尊重员工，追求卓越”的经营理念，从大处着眼，小事着手，不断寻求新的发展思路，取得了骄人的业绩。
先后安置下岗失业人员“转型”就业1000余人次，向社会捐赠各类善款近100万元，销售收入每年以28%的速度递增，成为本市流通领域的支柱型企业，为全面建设小康洪湖作出了应有贡献。
公司多次被省、市授予计量价格信得过企业、文明诚信超市、金融系统AAA级信誉企业和湖北省食品安全示范点，2006年8月被国家商务部定为“万村千乡市场工程”试点企业。
公司总经理吴永善先后当选为洪湖市、荆州市人大代表，洪湖市、荆州市劳动模范，湖北省“再就业”明星。
公司坚持“内引外联、协调发展”的经营方针和诚实守信的营销理念，其主导（超市）产业涉足了大卖场、配送中心和便利店三种业态，网络中等以上实力供应商100余家，经营商品品种16000余种，经济效益明显上升，发展态势稳中求进，进中求快，迅速成为全市商品零售行业的龙头企业。
如今“隆客多”超市对于市民来讲已是耳熟能详，家喻户晓。
最全的商品、最低的价格、最好的服务，使隆客多不断受到消费者的亲睐和厚爱，隆客多人也真正感受到了辛勤付出的最好回报。
第四章项目选址与建设条件
4.1项目选址
洪湖市地处湖北省中南部腹地，江汉平原东南端，东接武汉，南临岳阳，位于我国长江经济开放开发战略的重点区段，也是我国第四个区域经济中心武汉市的卫星城市。
本建设项目所在地洪湖市位于湖北省中南部，地处江汉平源腹地，地处东经113°07′—114°05′，北纬29°38′—30°05′。
东南临长江与嘉鱼县，赤壁市和湖南省临湘县隔江相望，西与监利县接壤，北与仙桃市和武汉市相毗邻。
洪湖市目前建成区面积为17.2km2，市府所在地为新堤。
客流量的大小直接影响商业项目的成败，而地理位置、居住人口、交通状况等则是决定客流量大小的关键因素。
本项目经反复论证，决定定址于洪湖市新堤办事处玉沙路27号（原市检察院综合大院）。
本项目地理位置位于本市城区主街道，街道两侧建有豪华住宅小区6座、金融机构及小区3家，居民住宅密集，消费群体集中，周围半径500米范围内没有同等规模的大型超市，其联接带有大型商业设施承接，形成对中心商圈的互补，迅速溶入主商圈，形成次商圈。
4.2工程地质与水文地质
地层由更新世未至晚新世中期沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石层组成。
地下水类型为孔隙水。
水文地质：
场地内地下水类型为孔隙水。
1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。
水位埋深0.6-1.96m，一般埋深在1.60m左右。
水质分析显示：
该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。
场地土覆盖层为一套松散、稍密的砂土层，厚度约17.5m左右。
用标贯击数判别，N＞Ncr，为不可液化砂土。
经验判别：
VS≈80N1/3＝177m／s，场地土类型中软弱土，属Ⅱ类地层。
4.3气象条件
洪湖市属亚热带过渡性季风气候区。
四季特征明显，光照充足，雨量充沛，温和湿润。
无霜期较长，具有严寒酷暑短的气候特征。
全市历年平均风速2.7m/s，风向随季节交替而变换，各月都有大风发生，以3～4月份为最多，一般夏季盛行南风和西南偏南风，春秋冬季盛行北风和东北风。
全市平均每天日照系数在5.5hr左右，年日照率为45％，以6～8月份日照最高。
洪湖市天气指标详见表4—2。
洪湖市天气指标一览表
表4－2
序号
项目
单位
指标
备注
1
年平均气温
度
17.40
2
绝对最高温度
度
38.60
3
绝对最低温度
度
-14.90
4
年最大积雪深度
厘米
21.00
5
年平均降水量
毫米
1237.00
6
年最多雷暴气候
天
54.00
7
年最小雷暴气候
天
23.00
8
全年无霜期
天
252.00
9
常年主导风向
东南风
4.3交通条件
洪湖交通便利，水路以长江黄金水道为依托，溯江而上，绕洞庭，穿三峡，直抵巴蜀，顺江东下，经武汉，过南京，畅达沪杭，陆路可直通107、308国道和宜黄高速公路及京广、京九铁路。
市内公路四通八达，连接所有乡镇和村庄，仅长江西岸就有多个港口和码头，装卸总量就达300万吨。
“十五”以来，洪湖市紧紧抓住国家实行积极的财政政策，加大基础设施建设投资的战略机遇期，进一步加速公路发展，投资规模快速增长，建设速度持续提速，公路通达深度进一步提高，路网规模迅速扩展，结构水平明显提高。
据统计，截止2005年底，洪湖公路通车总里程达到2059公里。
4.4建设有利条件
1、市政府为推动产业经济的发展和对本项目的扶持，推出了多项税收配套政府，为隆客多的快速扩张创造了良好的外部条件。
2、隆客多系国家商务部指定的“万村千乡市场工程”试点企业，有固定的消费品购销网络，为进入市场奠定了基础。
3、市民对“隆客多”品牌的认知度高，成为本标的项目建设的契机和竞争优势。
4、隆客多近八年的商业运作积累的经验，可以直接运作本项目，成为新项目动作的技术保障。
5、本项目规模较大、起点较高，较易形成轰动效应，领引洪湖商业趋势。
第五章经营规模和货源采购
5.1经营规模
本项目总体经营思路为：
准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的经营方式取得成功。
1、营业面积
超市营业区1800m2。
2、经营品种
超市入选商品16000余种，经营品种分类详见表5－1。
经营品种分类表
序号
分类
序号
分类
一
生鲜商品
四
非食品非技术
（2）
1
奶制品
1
家用五金
2
面包
2
工具
3
糕点
3
像制品
5
肉类
4
游戏及玩具
6
鱼类
5
体育用品
7
冷冻食品
6
厨房与餐桌用品
8
蔬果
7
学习办公用品
9
干果／南北货
8
清洁整理用品
二
非食品非技术
（1）
五
大众消费品
1
照相
1
成品
2
音像
2
洗涤菜
3
家具
3
美容美发
4
大家电
4
清洁护理
5
小家电
5
小吃早餐
6
通讯
6
饼干
三
纺织品
7
饮料烟酒
1
男装
8
团购品
2
儿童用品
3
内衣装
4
女装
5
鞋类
6
家用纺织品
3、消费对象
中、低、高收入群体
4、服务区域
以洪湖玉沙路周边和市区为基础，扩展至全市范围及周边地区。
5、经营规模
项目建成后，2010年预计达到零售额2800万元，2011年达到3100万元，2012年达到3400万元，整体零售额呈良性增长态势。
5.2货源采购及配送
湖北隆客多商贸有限公司在洪湖专门设立了采购部负责为超市组织货源。
随着公司的发展，该部门将负责隆客多在整个洪湖地区及其它地区的商品采购及配送。
隆客多公司采购部的主要任务是：
分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。
从隆客多采购部的任务来看，该部门已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。
第六章项目建设方案
6.1总平面布置
6.1.1总平面设计原则
1、全面规划，利于实施；
2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；
3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；
4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；
5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；
6、考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；
7、便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设施；
8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。
6.1.2总平面布局
项目选址位于洪湖市新堤办事处玉沙路27号。
本项目地理位置位于洪湖市城区主街道，其东临金洪宾馆，西接新堤派出所，南对玉沙路，街道两侧建有豪华住宅小区6座、金融机构及小区3家，居民住宅密集。
项目总占地面积2385.53平方米，计划建筑面积为2000平方米，已经办妥土地使用权证和建设用地手续，待项目启动后即可正式使用。
本项目的建设主体为一座一层的超市，同时建设相应的配套设施。
本项目总建筑面积为2000m2，水、电、煤气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。
6.2建筑方案
6.2.1设计依据
本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，洪湖市政府的有关规定等。
主要规范、规程包括：
建筑结构载荷规范 GBJ9-87
建筑抗震设计规范 GBJ11-89
混凝土结构设计规范 GBJ10-89
钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ3-91
钢结构设计规范 GBJ17-88
建筑地基基础设计规范 GBJ7-89
其它有关结构设施规范及规程
6.2.2建筑设计
1、建筑立面设计
建筑立面以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料－绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现货建筑简洁，细致而又大气的艺术风格。
在细部设施上，将超市的交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动、也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。
在建筑的转角部设施巨型的公司标志，由于位于街区转角处，所以特别醒目，有利于热闹的商业气氛。
2、建筑内部空间设计
建筑内部主要有生鲜区、食品区、百货区等三个商品零售营业区域，此外还有综合区、客服区等两个辅助营业区域。
内部不舍库房，超市营业所需商品全部由公司配送部门及时供应。
3、抗震设计
根据《中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年）》，洪湖地区属Ⅵ度区，并被列为全国重点抗震城市。
按照《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95），本工程为乙类抗震设防建筑。
因此，本工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防。
4、结构样式
结构形式为砖混结构，填充砖墙体系。
6.2.3土建工程
本项目的土建工程超市商业用房及有关配套辅助设施。
建筑占地面积2000m2，总建筑面积为2000m2，其中超市营业区域建筑面积为1800m2，配套辅助设施用房为200m2。
6.3配套工程
6.3.1给排水
1、给水
洪湖市位于长江北岸，水资源丰富，城市自来水供应充足，玉沙路有自来水主水管，从玉沙路主供水管可接入自来水管，满足隆客多玉沙路店生产经营及消防的用水需要。
城市自来水水压较高，不需单独加压。
设计消防用水量为50L/S。
2、排水
中心排水体制为雨污分流制，生活污水经化粪池、隔油池等处理后排入玉沙路污水收集管网。
隆客多玉沙路店范围内雨水均为有组织排放，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管。
排水管网采用防堵塞、防渗漏、防腐蚀措施，设置管道井，主要管道沟渠应便于维修和通风，并采取防水措施。
6.3.2消防
1、消防水源
消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。
2、消防水量
根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为50L/s，其中室内消火栓10L/s，室外消火栓20L/s，自动喷淋系统20L/s。
3、消火栓系统
系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。
系统设二套消防结合器。
4、自动喷淋系统
室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。
系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。
5、室外消防
在玉沙路店周围设四套室外消火栓。
6.3.3供配电
1、供电
超市用房用电负荷按30瓦/平方米，0.5的系数，设计总负荷165.4KW。
由外界输电线路引至配电房箱式变压器，在院内设置1处10/0.4KV变电台区，院内380/220V低压配电线路以箱变为单元。
为应急、消防之用，另设有1000kVA柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）、信息处理系统等使用。
2、配电
按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。
超市内的小商店用电量单独配电、分别计量。
在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电。
对消防设备、应急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。
6.3.4空调系统
超市等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间。
为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统，为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。
对超市入口大门设置空气幕，以减少能量损失。
6.3.5防雷接地
业务用房属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷。
利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。
防雷接地、防静电接地、工作接地共用一接地装置，组成完整的接地系统。
弱电系统与防雷接地共用一套接地装置，接地电阻要求不大于1欧姆。
6.3.6防火、排烟
根据规范通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料，消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料。
仓库利用高窗，采用自然排烟方式。
超市部分采用机械排烟方式。
6.3.7保安监视系统
在超市内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统。
6.3.8火灾报警系统
本超市设有感烟（感温）探测器，手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统，消防广播与超市音响系统人工切换。
6.3.9音响系统
超市内设有音响系统，作超市广播寻呼之用，兼作消防广播。
第七章环境保护与安全节能
7.1环境保护
7.1.1设计依据
根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。
项目按以下标准进行监测管理：
1、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
2、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
3、《企业厂界噪声标准》（GB12348-90）
7.1.2施工过程中的环保问题
本项目建设场地位于洪湖市新堤办事处玉沙路27号，该处商业繁荣，人流量很多，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。
在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。
具体采取以下措施：
1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；
2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；
3、使用密封式的圈筒处理高空废弃物；
4、采取有效措施控制施工中的扬尘；
5、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；
6、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。
7.1.3设计过程中应注意的环保问题
在设计和有关设备的使用时采取以下措施：
1、采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；
2、冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料；
3、所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；
4、选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到GB3096-93噪声标准要求；
5、在周边空地、平台及屋顶种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。
7.1.4环境影响及评价
隆客多玉沙路店为大型综合超市，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生
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