北京房地产市场分析(云数据).pptx

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2016年8月北京房地产市场分析,北京云房数据2016年8月,政策篇,市场篇,目录,目录一,目录二,政策面|热点二线城市拉开限购限贷大幕,合肥：

出台史上最严限贷政策根据银行限贷政策：

有房两套及以上，有一次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款；有一套房，有两次及以上贷款记录，一次或一次以上未结清，将停止贷款。

南京：

楼市收紧再出新招关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见，对该市土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例进行调整。

8月12日起,在南京购买二套住房首付将不低于35%,土拍网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

苏州：

已有一套及以上住房，停止贷款关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见，该意见包含土地供应、价格治理等十五个方面内容，其中最引人关注的是涉及非户籍居民信贷的内容。

意见规定，非苏州户籍的居民在“申请第2套住房的贷款时，需提供2年内累计1年纳税或社保证明；首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款”。

该项被视作是针对非户籍居民的限购措施，而户籍居民无此项限制。

厦门：

自9月5日起执行住房限购政策政策决定对三种家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房，包括拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

热点二线城市的政策信贷逐步收紧，下半年政策方面继续“收信贷”3,政策面|政府积极整顿楼市,2016年8月热点城市整顿楼市政策汇总表,整顿楼市，着重供给侧改革,4,政策面|企业融资成本下调,近日出台的降低实体经济成本工作方案提出了有效降低企业融资成本的举措。

其中包括：

保持流动性合理充裕、提高直接融资比重、降低贷款中间环节成本、扩大长期低成本资金规模、稳妥试行市场化债权转股权以及加大不良资产处置力度。

此外，工作方案提出了2条具体措施：

一是对科技创新创业企业开展投贷联动试点，二是今年基本完成工程建设领域保证金清理，以便减轻企业负担以及激发市场活力。

我国企业融资成本较高，此次工作方案的实施直接有利于降低企业融资成本；其次，有利于提高企业资金周转效率。

5,政策面|税收征收保障办法9月1日起施行,6,近日，税务部门召开北京市税收征收保障办法，该政策9月1日起正式实施。

办法内容共十七条，明确了政府及有关部门的税收征收保障职责以及涉税信息提供、税收执法协助方面的具体工作内容。

其中，涉税信息内容涵盖16大项，涉及企业、事业单位、社会组织等涉税主体的设立、变更、注销，以及有关土地、房屋权属、建设工程、社会保险、高新技术企业、外籍个人、公益捐赠等各类重要涉税信息。

解读：

办法的颁布实施为进一步健全税收制度体系，促进涉税信息共享，加强税收执法协助，保障税收收入、维护纳税人的合法权益，提供了针对性较强的法律依据，也标志着“政府领导、部门负责、相互配合、社会参与”的税收征收保障工作格局初步形成。

政策篇：

“控地王”“收信贷”“去库存”,市场篇-北京,目录,目录一,目录二,北京一手房市场：

供应持续走低，自住房受到热捧二手房市场：

成交升温，刚需依然是市场主力土地市场：

供应稀缺，7月通州成交一宗“巨无霸”地块市场预测：

未来市场可观,一手房|供应面积连续2月下滑,供应：

8月供应下降近5成2016年8月，一手商品房共供应56.2万，环比下降53.7%，同比下降59.1%；2016年1-8月，一手商品房累计供应824.7万，与去年同期相比微降13.7%。

备注：

一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它,8085,9326,13800,13048,5582,0.0,50.0,100.0,150.0,200.0,250.0,0,5000,10000,15000,20000,2015年1月,2015年4月,2015年7月,2015年10月,2016年1月,2016年4月,2016年7月,万,套,北京一手房新增供应走势新增供应套数新增供应面积（万）,供应持续下滑,8,一手房|年内公寓供应领跑，8月公寓供应受挫,32.9,33.5,10.6,19.3,15.8,25.4,11.2,6.3,9.15.4,5.2,2.5,0.0,10.0,20.0,30.0,40.0,普通住宅,公寓,办公,商业,别墅,自住房,万,北京各业态新增供应面积对比2016年7月2016年8月,250200150100500,公寓,普通住宅办公别墅,商业,自住房,万,北京各业态新增供应面积对比,2016年1-8月,9,一手房|成交继续下滑，价格表现坚挺,161.7,107.0,207.4,155.8,141.3,0,15000,20000,25000,35000,0,10000605000,120,180,30000240,300,2015年1月,2015年4月,2015年7月,2015年10月,2016年1月,2016年4月,2016年7月,元/,万,成交面积（万）,成交均价（元/）,10,成交：

连续2月呈现下降局面2016年8月，一手商品房共成交141.3万，环比下降9.3%，同比上升6.1%；价格方面，8月一手房价格小幅下降0.6%至30497元/。

北京一手房量价走势,6970,1982,41763349,739620,4858,708686,1338782,3201,0,2000,4000,6000,8000,普通住宅,别墅,商业,自住房,北京一手房各业态成交套数对比套2016年7月2016年8月,环比上升62%,一手房|公寓交易连续2月回落，自住房受热捧,环比,下降30%,47%37%27%35%21%27%24%,32%43%58%41%,63%45%,35%,13%,23%,100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%,2015年1月,2015年2月,2015年3月,2015年4月,2015年5月,2015年6月,2015年7月,2015年8月,2015年9月,2015年10月,2015年11月,2015年12月,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,普通住宅,公寓办公北京一手房各业态成交占比公寓别墅办公,商业,自住房,8月自住房交易量逼近普通住宅,11,2015年1月,2015年2月,2015年3月,2015年4月,2015年5月,2015年6月,2015年7月,2015年8月,2015年9月,2015年10月,2015年11月,2015年12月,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,元/4500040000350003000025000200001500010000,38294,35773,30901,20835,17081,35129,31231,29952,27260,0,9000,18000,27000,36000,45000,普通住宅,别墅公寓办公北京一手房居住业态成交价格走势普通住宅别墅公寓,商业,元/,北京一手房各业态成交均价对比2016年7月2016年8月38330,12,一手房|普通住宅价格下滑，商业办公价格大幅上涨,环比上升43.8%,受成交郊区化影响，普通住宅价格下滑8.3%,环比上升59.6%,20.0%0.0%,40.0%,60.0%,2015年1月,2015年2月,2015年3月,2015年4月,2015年5月,2015年6月,2015年7月,2015年8月,2015年9月,2015年10月,2015年11月,2015年12月,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,北京新建住宅分单价段成交占比2万以下23万34万4万以上100.0%80.0%,19.8%15.8%17.0%18.2%24.2%28.4%,28.6%25.6%,10.4%,12.0%,100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%,2015年1月,2015年2月,2015年3月,2015年4月,2015年5月,2015年6月,2015年7月,2015年8月,2015年9月,2015年10月,2015年11月,2015年12月,2016年1月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,200万以下,北京新建住宅分总价段成交占比200300万300500万5001000万,1000万以上,一手房|刚需成交占比上升，300万以下占比上升5.4%,300万以下的成交占比上升5.4%,3万/以下成交占比上升4.5%,13,备注：

新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房,1000.0,1500.0,2000.0,2332.562500.0,0,50000,100000,150000,200000,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月,2014年,2015年,2016年,万/3000.0,套,北京一手房存量情况,存量套数,存量面积（万）,库存|存量逐渐下滑，普通住宅不足5万套,50155,8010,43971,18188,23353,48682,7524,41293,18232,22377,普通住宅,别墅,公寓,办公,商业,套6000050000400003000020000100000,北京一手房各业态存量套数对比2016年7月2016年8月,14,备注：

一手房数据统计包含期房和现房，剔除保障房、车位及其它,60.040.020.00.0,80.0,月,办公,北京各业态去化周期走势图商业普通住宅别墅,公寓,库存|8月商业去化速度加快，居住类业态维持平稳,今年以来，各业态均在去库存阶段,37.4,13.0,9.6,31.830.0,32.2,13.2,15.714.2,8.8,0.0,9.0,18.0,27.0,36.0,办公,商业,普通住宅,别墅,公寓,月45.0,北京各业态去化周期对比,2016年7月2016年8月,居住类业态去化速度高于商业，公寓去化时间仅为8.8个月,15,备注：

去化周期=当期存量/近12月平均成交量,47235,4779348796,45000,50000,400003500015/0715/0815/0915/1015/1115/1216/0116/0216/0316/0416/0516/0616/0716/08,成交价格,元/,32009,25670,35000300002500020000150001000050000,15/0715/0815/0915/1015/1115/1216/0116/0216/0316/0416/0516/0616/0716/08,成交量,套,8月二手住宅成交继续走热，共成交25670套，环比上升14.9%；价格结束涨幅逐渐收窄的局面，上扬0.9%，均价逼近5万/平。

二手房|成交再破2万套，价格走高，涨幅扩大,环比上升14.9%,2.1%,1.2%,1.3%,1.8%,16,备注：

统计物业含普通住宅、别墅、公寓,二手房|主城区平均价格逼近6万/平,西城东城海淀朝阳丰台,石景山,通州大兴顺义昌平,门头沟,房山怀柔密云延庆平谷,主城区近郊区远郊区8月83024750306411350775394703600534263292492619026057218751631019656181971923017279环比1.3%1.1%1.6%2.1%2.4%1.7%1.6%3.1%1.4%2.7%3.1%1.6%0.6%1.5%1.9%1.7%,-4.0%,-2.0%,0.0%,0,20000,40000,4.0%800002.0%60000,主城58070元/平,近郊25657元/平,远郊18591元/平,17,2016年8月各行政区价格均呈现上涨局面；近郊区域通州价格领跑其他区域，高达3.4万/平。

二手房|议价空间持续收窄，逐渐进入卖方市场,73,27177,909,55,549,72,24171,44775,63679,021,81,05076,383,67,47164,63970,017,200000,40000,60000,8000069,186,97,194100000,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,套,北京二手住宅挂牌量走势图,20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%0.0%,2015-05,2015-07,2015-09,2015-11,2016-01,2016-03,2016-05,2016-07,北京二手住宅议价空间比,议价空间比,上涨8.3%,18,备注：

挂牌量指的是每月新增的挂牌量，结果仅供参考。

8月，二手住宅议价空间创新低，连续5月收窄，逐步进入卖方市场；卖家看好市场，8月新增房源环比上涨8.3%。

二手房|成交周期维持在40天，通州成交时间明显缩短,62.9,67.6,68.6,72.8,66.666.566.966.9,46.3,40.8,41.1,45.8,40.4,41.4,0,20,40,60,80,7月,8月,9月10月11月12月1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2015,2016年,北京二手住宅成交周期走势图（单位：

天）100,23,27,28,31,39,51,57,58,66,79,110,156,0,40,80,120,160,朝阳,海淀,丰台,昌平,通州,大兴,顺义,西城石景山东城,房山门头沟,北京2016年7月二手住宅行政区成交周期（单位：

天）8月7月,下降15天,维持在40天左右,19,备注：

成交周期等于挂牌时间减去真实成交的时间。

二手房|活跃小区郊区化，五环外居多,主城区甘露园、大望路、潘家园片区成交较为集中；8月正北五环外及东南四环成交较为活跃。

2016年8月北京二手住宅成交分布图,20,统计时间：

2016.8.1-2016.8.28,二手房|片区小区成交排行,小区成交排行榜,2001000,300,600500400,北京二手住宅片区成交Top20套,成交活跃片区集中在五环外,加州水郡为活跃小区，多次位于成交榜首,21,统计时间：

2016.8.1-2016.8.28,土地市场|8月推出3宗地块，再现零成交局面,8月土地新增供应一览表,时隔4月，北京土地市场再挂稀有住宅用地,22,楼市预判,23,短期来看，新房市场面临供应荒，二手市场持续走热新房市场：

8月，受供应不足影响，北京新房市场成交量连续2月下滑，同时，成交逐渐郊区化，8月价格小幅下跌。

随着“金九银十”的到来，开发商为冲刺业绩，将增加推盘量，因此9月份新房成交或将上升；从今年土地的成交来看，住宅用地极为稀缺，可预见明年新建住宅市场将面临“供应荒”。

二手房市场：

二手住宅方面，8月价格走高。

一，前期楼市热潮消耗大量房源，带来了房源的明显不足；二、股、汇、债市表现欠佳，房产作为主要的资产配置标的备受追捧。

供需矛盾的趋紧扭转市场进入卖方市场，助力价格上涨；三、二线城市政策逐步收紧，加强购房者的预期。

未来在供需矛盾趋紧的背景下，二手住宅市场或将持续走热。

楼市预判,24,长期来看，人口红利消失，中长期拐点已至总体来看，北京市正面临疏解人口的重要任务，人口红利消失，经济基本面并未得到改善，中长期拐点已至，行业利润空间持续压缩，传统的房企行业面临转型升级。

北京2015-2020人口变化,