物业管理100问上篇.docx
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物业管理100问上篇
物业管理100问（上）
一、业主、业主大会和业主委员会
1、什么是业主？
业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务?
答：
房屋的所有权人为业主，包括：
1、依法登记取得房屋所有权的人；2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；3、因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；4、因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。
业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与，业主在物业管理中享有权利同时也要履行相应的义务。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
2、为什么购房时要关注物业管理事项?
答：
购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。
因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。
如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。
因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，尤其是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，在购房时一定与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。
3、什么是业主大会?
答：
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
4、成立业主大会的条件?
答：
符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求：
（1）一个物业管理区域内20%以上业主联名向街道办事处提出成立业主大会书面要求的；
（2）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的。
符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到业主提出筹备业主大会书面要求后30日内，指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
5、什么情形下可以不成立业主大会?
答：
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
6、业主大会会议以什么形式召开?
答：
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
凡需要投票表决的，表决意见应由业主本人或其书面委托代理人签名。
7、业主大会筹备组的组成要求?
答：
根据《广州市物业管理暂行办法》第二十一条，业主大会筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。
筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。
8、建设单位和物业服务企业在召开业主大会过程中应做好哪些工作?
答：
根据《广州市物业管理暂行办法》第二十五条，筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：
（一）物业管理区域备案回执；
（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主清册；（四）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；（六）已筹集的物业专项维修资金清册。
9、业主大会筹备组应当做好哪些筹备工作?
答：
根据《广州市物业管理暂行办法》第二十九条，筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会委员候选人（以下简称候选人）人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单；（六）制定首届业主委员会选举规则；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。
10、业主大会征询业主书面意见时，未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票?
答：
“业主如无反馈意见视为同意”是有严格条件限制的。
该约定成立的前提条件是：
（1）表决内容不得侵犯国家、集体或者他人的合法权益，不危害公共道德，特别不能侵犯小业主的权益；
（2）表决或征求意见的内容应该是一事一议，不能多事多议，违反国家法律、法规；
（3）必须确保表决内容让业主知晓。
为了保证业主确认收到，建议由业主代表或专人书面送达业主本人，或者由其代理人签收，签收手续完整。
《业主大会议事规则》对“不反馈意见视为同意”做出约定，并经过业主大会表决通过后，对全体业主有约束力。
11、业主是否可以委托他人参加业主大会会议?
答：
业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。
根据《广东省物业管理条例》，业主可以委托他人参加业主大会会议。
业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
12、如何确定专有部分面积和建筑物总面积?
答：
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
13、如何确定业主人数和总人数?
答：
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一受买人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
总人数，按照前项的统计总和计算。
14、业主大会、业主委员会的工作经费从哪里支出?
答：
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。
工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
15、业主大会是否要定期开会，由谁组织召开?
答：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议、经业主委员会决定、经业主监事会提议、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。
16、由业主共同决定的事项有哪些?
答：
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）决定是否设立业主监事会；（五）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）选聘和解聘物业服务企业；（七）筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；（八）改建、重建建筑物及其附属设施；（九）改变共用部位、共用设施设备的用途；（十）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；（十一）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告；（十二）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议； （十三）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
17、业主大会如何决议才有效?
答：
一般事项，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会作出筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
18、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的如何撤销?
答：
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
19、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系?
答：
业主委员会是业主大会的执行机构。
业主委员会是指由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。
业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
20、业主委员会有何职责?
答：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询；（三）代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（七）根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；（八）配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。
21、业主委员会委员应当从具备哪些条件的业主中选举产生?
答：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。
22、什么情况下业主委员会委员资格终止?
答：
业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（五）业主大会议事规则约定的其他情形。
23、业主委员会委员缺员怎样补充?
答：
业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。
没有候补委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。
业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。
24、业主委员会如何备案?
答：
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会的会议记录和会议决定；
（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况。
报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。
25、业主委员会备案的有关事项发生变更的，如何办理?
答：
业主委员会备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地街道办事处。
需提交如下资料：
广州市业主委员会备案事项变更申报表；业主委员会的会议记录和会议决定；管理规约（内容发生变更的需提供）；业主大会议事规则（内容发生变更的需提供）；业主大会的会议记录和会议决定（除符合省条例第三十一条规定委员资格自行终止的之外，业主委员会委员发生变更的需提供）；业主委员会备案事项变更基本情况表。
26、业主委员会如何作出决定?
答：
业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。
经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。
会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
27、业主大会、业主委员会是否可以作出与物业管理无关的决定?
答：
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
28、业主委员会的任期届满如何换届?
答：
业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
29、业主委员会任期未满，有部分业主对业主委员会工作不信任，要求提前换届怎么办?
答：
经业主委员会决定，或者20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，由业主大会决定是否提前换届。
业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处提出协助要求，街道办事处应当协调组织召开。
业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地街道办事处责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，由物业所在地的居委会在街道办事处的指导和监督下组织召开。
30、什么是管理规约?
答：
管理规约由全体业主共同制定，经业主大会决议通过后，对全体业主具有约束力。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
31、违反业主管理规约怎么处理?
答：
业主违反业主管理规约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照管理现约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。
对业主违反业主管理规约的行为，相关业主、业主委员会，物业服务企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。
32、什么是业主大会议事规则?
答：
业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
二、物业管理与物业服务
33、什么是物业管理?
答：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
主要从三个角度理解：
一是业主选聘有合格资质等级证书的物业服务企业来实施物业管理；二是物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业服务企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三是物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。
34、什么是前期物业管理?
答：
所谓前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理。
35、为什么要实施物业管理?
答：
主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：
（1）房屋产权多元化。
随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来国家住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
（2）人们生活水平的提高，需求不断增加。
房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。
一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业性程度高。
这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业服务企业来提供服务。
36、物业服务一般包括哪些内容?
答：
物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。
物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：
一般包括综合管理、房屋及共用部位共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
37、物业管理区域如何确定?
答：
《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。
物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
38、建设单位如何办理物业管理区域备案?
答：
建设单位在完成前期物业管理招标工作前，应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区国土房管分局备案。
需提交以下资料：
广州市物业管理区域备案申报表；建设单位营业执照正、副本；建设用地规划许可证及红线图；建设工程规划许可证；《关于**项目修建性详细规划的批复》；房地产行政主管部门出具的物业管理区域内配置的物业管理用房测绘或实测报告；市或者县级市政府核准的地名批复文件；具结书。
39、物业服务企业如何办理物业管理区域备案?
答：
已经实施物业管理的区域，物业服务企业应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区国土房管分局备案。
需提交以下资料：
广州市物业管理区域备案申报表；物业服务企业资质证书正、副本；建设用地规划许可证及红线图；《关于**项目修建性详细规划的批复》；市或者县级市政府核准的地名批复文件；具结书。
40、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务?
答：
公共性物业管理服务指物业服务企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。
一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。
比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
41、什么是临时管理规约?
答：
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
42、物业管理区域内禁止哪些行为?
答：
根据《广州市物业管理暂行办法》第八十八条规定，任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林； （九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通； （十一）乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为； （十二）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风； （十三）占用公用绿地种植蔬菜、果树；（十四）违反规定饲养动物； （十五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。
43、物业服务企业开展物业服务的依据和标准是什么?
答：
《广东省物业管理条例》第四十五条规定，物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。
44、物业服务的定价成本有哪些费用组成?
答：
物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
45、物业服务成本或
升级会员 