某房地产工程项目策划书.docx
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某房地产工程项目策划书
某房地产工程项目策划书
---《项目策划书》编制的意义---
项目策划书的编制是为了在项目开发的整体过程中，公司各职能部门和项目公司紧紧围绕项目开发进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保项目顺利完成。
项目策划书的编制为开发过程中的设计计划、合约招标计划、工程施工组织等提供依据；为进行报批报建策划提供依据；为优化施工方案，有效控制、节约成本提供依据，等等。
项目策划书的编制使项目实施更好满足公司分期销售进度指标的要求，使工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的周转率。
一、项目概况
（一）项目背景
1、项目周边环境：
项目位于钟楼经济开发区，毗邻大型青枫公园，东侧为茶花路、南侧为合欢路（建设中）、西侧为玫瑰路、北侧为香樟路，工程总占地面积：
93700M2，总建筑面积：
约223100M2。
2、项目背景：
项目所处地块称1#地块，已于2007年4月完成收地并围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成《地质勘察报告》。
目前，地块一期工程已经建设完毕，并入伙使用；
3、项目现状：
位于二期区域的28005M2集中地下车库和地下人防工程已完成土建工作量约70%；二、三期所有房号桩基工程已实施完毕；
二、三期地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；场内主要道路部分涉及到集中地下车库的回填，应为序进行施工中计划2009年8月底前全部完成，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施。
▪
（二）、项目规划主要技术经济指标和主要配套公建设施规划控制表：
1、地块规划主要技术经济指标：
项目
计划
单位
数值
备注
项目
计量
单位
数值
备注
居住用地内
居住总户数
户
1679
建筑密度
%
21.99
居住总人口
人
5373
绿地率
%
≥35
户均人口
人/户
3.2
停车
地下室停车
辆
993
总建筑面积
万M2
26.35
室外地面停车
辆
152
其中
住宅建筑面积
万M2
19.35
非机动车停车
辆
3400
按1.5M2辆计
公建面积
万M2
2.95
户均停车率
0.6
用地面积
万M2
9.372
注：
1、非机动车停车位于住宅楼下地下室内
机动车停车位含商业停车位
2、总建筑面积中含地下室建筑面积4.05万M2
容积率
2.38
基底面积
万M2
2.06
套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住房总面积比量
≥35%
2、主要配套公建设施规划控制表：
主要配套公建设施规划控制表
项目
千人指标（/千人）
本地块配套指标（M2）
安置去向
权属
建筑面积
用地面积
建筑面积
用地面积
中学
530
1500
2832
8016
区外配套
公益性公建
小学
445
1300
2378
6947
区外配套
公益性公建
幼托
450
780
2405
4168
区外配套
公益性公建
防保站
15-20
20
80
107
区内配套
非营业性
文化中心
50-85
75-106
267
401
区外增建配套
非营业性
居委会用房
90-100
50
481
267
区内配套
非营业性
社区服务中心
90-100
40-60
481
214
区外增建配套
非营业性
物业管理用房
90-100
100-150
481
534
区内配套
非营业性
供电开闭所
100
120
534
641
区内配套
公益性公建
给水加压站
40-60
80-100
214
428
区内配套
公益性公建
燃气调压站
3.5m*4.5m
6m*7m
3.5m*4.5m
6m*7m
区内配套
公益性公建
派出所
22-32
16-27
118
86
区外增建配套
非营业性
街道办事处
22-32
12-18
118
64
区外增建配套
非营业性
垃圾转运站
200-300
200-300
1069
1069
区外增建配套
公益性公建
公厕
4-6
9-13
21
48
区外增建配套
公益性公建
配置停车
机动车
住宅部分;0.6辆/户
商业:
0.5辆/100平米
非机动车
住宅部分;2辆/户
商业:
7.5辆/100平米
人防
新建十层以上（含十层）或者基础埋深3米以上的民用建筑,必须严格按照地面建筑底层建筑面积,修建满堂红防空地下室:
九层以下（含九层）且基础埋深度不足3米的民用建筑,按地面总建筑面积的5%同步修建防空地下室.新建居住区,小区按不小于地面建筑面积的百分之三,统一规划建设防空地下室,面积不足一个防护单元的,按一个防护单元建设,或按地面建筑总面积每平方米规定费用向人民防空主管部门缴纳易地人民防空建设费.
▪（三）、二、三期各楼号建筑指标：
1、二期工程由4栋单体高层建筑和一个集中地下车库/地下人防组成，其中：
楼号
层数
地下室
首层架空
结构形式
建筑面积（M2）
12＃
28
非机动车车库
有
框架剪力墙
21817.10
13＃
30
非机动车车库
有
框架剪力墙
10137.15
14＃
18
人防地下室
有
框架剪力墙
15821.49
15＃
30
非机动车车库
有
框架剪力墙
10137.15
集中地下车库人防地下室
2
框架剪力墙
28005
2、三期工程由4栋单体高层建筑、商业群房和一个独立地下车库组成，其中：
楼号
层数
地下室
结构形式
建筑面积（M2）
2＃
24
非机动车车库
框架剪力墙
15710
3＃
18
非机动车车库
框架剪力墙
11047
4＃
21/24
非机动车车库
框架剪力墙
14756
5＃
21/24
非机动车车库
框架剪力墙
17132
商业群房
2
框架
22292
独立地下商业
1
框架剪力墙
2850
▪（四）、项目发展模式：
景瑞曦城二、三期项目沿用一期开发模式，实施项目化运作。
项目建设中的日常项目管理、成本核算、配套报建等参照集团公司相关操作流程，由项目公司负责实施。
▪（五）、项目发展目标：
1、项目盈利目标
1）、售价
本项目各物业目标售价为：
⏹高层——4200元/平米
⏹商业——7500元/平米
⏹地下车位——5万元/个
项目总销售额为6.48亿元。
2）、成本控制水平——施工阶段成本目标增幅在3%以内
2、社会形象目标
1）、公司和项目品牌
（1）通过本项目的成功运作，巩固“景瑞地产”品牌在常州市场的影响力，使其影响力由钟楼区扩散到常州整个行政地域。
（2）使本项目成为常州市钟楼区中高档住宅小区的标杆，成为景瑞地产中高端住宅的主导可复制性产品。
（3）通过本项目与公司其它项目的开发，使景瑞地产构筑“舒适之道”的使命深深植入长三角区域广大市民的心底。
2）、政府部门、周边居民及业主满意度
（1）政府部门处罚少于5次
（2）周边居民未发生重大上访事件，投诉少于10次
（3）业主投诉率少于5%
（4）未发生重大安全事故，安全事故少于5次
（5）获得常州市“金龙杯”优质工程奖
（6）努力争取获得江苏省“扬子杯”优质工程奖
（7）争取优质结构达到80%
（8）确保市文明工地
3、项目进度目标
1）、二期
⏹开工——2009年9月（主体）
⏹结构封顶——2010年8月
⏹开盘——2009年4月
⏹竣工验收——2011年9月
⏹入伙——2011年9月
2）、三期
⏹开工——2009年11月
⏹结构封顶——2010年9月
⏹开盘——2009年7月
⏹竣工验收——2011年9月
⏹入伙——2011年9月
4、项目建设的综合目标：
1）、以项目化开发，创造项目赢利，完成集团公司指标计划要求。
2）、以项目全过程开发，探索常州市和周边区域房地产开发市场状况，为集团公司后期市场拓展提供依据。
3）、为集团公司开拓发展，打造培养建设团队。
4）、以项目建设的成果，树立区域标杆楼盘的形象，为创建在常州和周边区域的企业品牌影响力提供坚实基础。
5）、完成集团公司规模化和模式化的实践。
二、项目组织架构
本项目在一期的基础上延续实行项目管理制，即在项目总经理的领导下由项目公司协调、推动整个项目的实施，明确并统一项目发展目标，在公司其它各职能平台的支持、协助下确保项目顺利发展。
强化项目管理制，以项目发展为主线，形成以行政人事、财务管理、工程项目管理、采购合约、市场营销、开发配套、设计管理等职能模块为主体的项目管理团队。
项目组织架构和岗位职责如下：
（一）集团公司/项目公司组织构架：
（二）项目公司工作职责及岗位职责
岗位名称
总经理
岗位编号
KCZJS-01
所在部门
常州景申置业有限公司
直接上级
集团副总裁
直接下级
总经理助理、各部门经理
本职：
负责整个项目由获取土地后至竣工交付过程中的项目运作、公司管理及各类内外部的组织协调工作，把控项目的品质、产品质量、项目开发进程和项目的成本控制，组织项目除总包及集团采购外的各类招投标工作。
负责领导好整个项目公司团队实现集团公司制定的各类目标。
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
负责组织项目开发总体工作计划的制定和落实
工作
任务
组织参与市场部完成项目的前期策划及项目定位工作
组织参与成本管理部完成项目成本控制目标和成本指标的制定
负责组织编制项目开发总体工作计划
负责将项目开发总体工作计划按部门进行分解，组织编制各分项工作计划
负责组织编制项目的成本台帐、项目月报、资金预算计划等工作
职
责
二
职责表述：
组织各类规划、设计（内外部）评审会
组织参与各类设计（内部）评审会，满足项目定位和成本控制目标的要求及产品性价比最优化
落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会
职
责
三
职责表述：
负责项目公司各项管理制度和流程的运行，提高项目管理能力
工作
任务
负责项目公司各类流程和制度的落实并监督执行
负责项目管理工作的规范性、高效性，不断提升项目运作和管理能力
职
责
四
职责表述：
负责项目公司的团队建设，提高员工凝聚力，在项目公司中做好景瑞企业文化的建设
工作
任务
负责组建高素质、高效率、符合景瑞企业文化的团队，使项目得以高效运行
负责通过人力资源体系的有效运行，激励和激发员工的主观能动性，提高员工凝聚力
职
责
五
职责表述：
负责协调好项目公司内外关系，确保项目开工、预售、融资、交房等主要节点按期实现
工作
任务
负责支持、配合和协调与公司相关职能部门的工作
确保项目在各政府部门和单位的支持下正常开展
负责项目主要节点按项目开发总体工作计划的要求完成
根据项目公司资金收支计划，负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作
职
责
六
职责表述：
按照制度和流程参与各类招投标工作，审核各类合同，负责各项资金支付的审核
工作
任务
按照公司制度和流程，作为项目公司负责招标的各项招投标小组组长，组织参与项目各项招投标工作
按照公司合同管理制度和授权制度，审核各类合同
负责审核各项资金支付
职
责
七
职责表述：
负责对项目实施全程成本管理，负责落实项目成本指标的执行，保证项目总体盈利目标的实现
工作
任务
组织参与成本控制目标的编制以及成本计划的编制和分解工作
负责对项目全程成本管理工作，负责落实项目各项成本指标的执行
负责各项管理费用的支出和控制，保证项目总体盈利目标的实现
职
责
八
职责表述：
负责项目经营收入按预算予以实现
工作
任务
负责对营销公司的销售目标、销售价格及进度的审核
负责督促营销公司按照销售目标、销售价格及进度实现预期经营收入目标
组织配合好商业运营部的项目商业定位及招商工作
岗位名称
行政人事经理
岗位编号
XR-01
所在部门
行政人事部
直接上级
总经理
直接下级
行政人事专员、前台、司机
本职：
负责项目公司人力资源规划和人力资源各项政策、流程的执行，全面负责公司员工关系、人员招聘、人员选拔、薪酬福利、员工培训及职业发展等人力资源事务的管理；保证公司行政后勤工作的正常运转。
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
负责按照总公司制定的人力资源管理体系在项目公司中予以执行
工作
任务
根据项目公司发展计划进行目标市场、目标业务领域人力资源状况及法律法规的研究
根据总公司制定的组织架构、薪资管理体系、绩效考核管理体系、员工职业发展及培训体系，并根据工作中的反馈情况适时进行调整
根据公司文化特征及未来需求建立与之相适应的日常人力资源管理制度、工作流程。
职
责
二
职责表述：
根据总公司制定的人力资源制度招聘员工
参与所属公司员工的面试
主管级以上员工汇同总公司进行面试
职
责
三
职责表述：
全面负责人力资源管理的各项事务
工作
任务
负责编制项目公司人力资源年度招聘计划、人员调整计划并组织实施，同时上报总公司
负责编制项目公司人力资源年度培训及发展计划
负责项目公司业绩考核的宣讲及培训，处理员工针对考核过程、结果的申诉
负责编制项目公司年度福利计划，并上报总公司
负责编制项目公司年度薪资调整方案，审批月度薪资发放
代表项目公司与员工签订各种劳动合同，以及组织进行劳动争议的处理
积极同一线员工进行沟通并负责建立领导人同员工的沟通机制，及时了解一线思想动态
代表公司与外部相关劳动对口部门进行沟通和交流
职
责
四
职责表述：
负责行政人事部内部的组织管理
工作
任务
负责部门队伍建设，选拔、配备、培训、评价本部门人员
负责部门内工作任务分工，合理安排人员
负责控制部门预算，降低费用成本
负责指导下属员工制定阶段工作计划，并督促执行
职
责
五
职责表述：
负责公司行政管理
工作
任务
根据总公司制定的项目公司行政制度、政策，在项目公司落实并监督执行
负责部门内部日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量
职
责
六
职责表述：
负责公司后勤保障
工作
任务
负责公司车辆管理和公司设备维护、维修
负责公司办公地及员工宿舍的管理
职
责
七
职责表述：
负责办公环境管理
工作
任务
负责办公区装修、家具配制、清洁、美化
负责员工办公座位统一调配、安排
职
责
八
职责表述：
负责编制行政费用的年度预算、日常审核及成本分解
工作
任务
负责编制年度行政预算
负责授权范围内行政费用的日常审核和成本分解
职
责
九
职责表述：
负责项目公司固定资产及低值易耗品的实物管理
工作
任务
负责项目公司固定资产采购和管理
负责低值易耗品管理
职
责
十
职责表述:
负责项目公司内部档案、图书资料及印章的管理
工作
任务
负责项目公司内部档案管理
负责图书资料和印章的管理
职
责
十一
职责表述:
负责公司网络建设、管理
工作
任务
负责项目公司局域网和网站的建立、维护和管理
负责项目公司办公自动化和信息化系统的建立和维护
职
责
十二
职责表述：
负责各类对外联络及接待工作
工作
任务
负责项目公司各类对外联络及各类会务组织安排
负责各类接待工作
岗位名称
行政人事专员
岗位编号
XR-03
所在部门
行政人事部
直接上级
行政人事经理
直接下级
前台接待/清洁工
本职：
保证公司行政后勤工作的正常运转。
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
协助上级进行项目公司的行政管理
工作
任务
协助上级执行总公司制定的各项行政制度、政策
负责直接下属日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量和服务态度
职
责
二
职责表述：
负责公司后勤保障
工作
任务
负责公司设备维护、维修
负责公司员工宿舍的管理
职
责
三
职责表述：
协助进行办公环境管理
工作
任务
协助进行办公环境清洁、美化
负责员工办公座位统一调配、安排
职
责
四
职责表述：
协助编写行政费用的年度预算
工作
任务
协助编制年度行政预算
协助进行成本控制管理
职
责
五
职责表述：
协助进行公司固定资产及低值易耗品的实物管理
工作
任务
协助进行公司固定资产采购和管理
负责低值易耗品管理
职
责
六
职责表述:
负责公司内部档案、图书资料及印章的管理
工作
任务
负责公司内部档案管理
负责图书资料和印章的管理
职
责
七
职责表述：
协助进行各类会务及接待工作
工作
任务
协助进行公司各类会务组织安排
协助完成各类接待工作的组织安排
职
责
八
职责表述：
协助行政人事经理的人员招聘工作及薪酬福利管理等相关工作
工作
任务
协助招聘渠道（网站、报纸、招聘会、高校、猎头等）的选择、比较并出具建议
协助编制项目公司人员相关薪酬、福利报表，协助进行年度薪酬调查
职
责
九
职责表述：
按时完成上级各项交办任务
工作
任务
按时完成直属上级各项交办任务
按时完成其他上级各项交办任务
岗位名称
市场营销经理
岗位编号
SC-01
所在部门
市场营销部
直接上级
总经理
直接下级
市场营销主管、市场营销专员
本职：
负责异地公司市场部的各项营销管理工作，保证该部门的职责得到切实的履行
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
配合集团公司市场部的营销管理工作
工作
任务
根据项目的实际情况，整合各方资源，配合集团公司市场部制定项目营销定位与策划报告
搜集房地产营销代理机构相关资料，掌握其历史代理楼盘情况和营销特长，建立相关数据库，为公司项目销售代理的选取提供参考借鉴
负责区域市场各类相关信息的收集及分析，撰写专题报告上报总公司市场部、商业运营部
职
责
二
职责表述：
负责部门职能工作
工作
任务
参与营销代理的招投标并上报总公司审核批准
参与营销合同的编制工作
负责对营销代理公司上报的销售目标、销售价格及进度等计划进行初步审核并上报集团公司市场部，并及时获取集团公司市场部的意见和指令，监督营销代理公司的具体实施，实时反馈
负责审核营销代理公司广告投放合同并监督实施
负责搭建并维护重点区域的政府及土地方关系，建立完整的土地信息的收集、整理网络
职
责
三
职责表述：
负责各职能部门间的沟通工作
工作
任务
负责根据公司的销售要求和实际情况，沟通制定营销计划及实施方案
负责部门策划工作与公司各相关部门之间的沟通与协调
负责与公司各部门经理沟通、协调解决员工难以解决的问题，支持各部门的工作
岗位名称
市场营销主管
岗位编号
SC-02
所在部门
市场营销部
直接上级
市场营销部经理
直接下级
本职：
配合市场部经理做好各项营销管理工作，负责收集整理市场及客户需求信息，根据实际情况对各项目公司的销售计划及执行情况、广告计划及执行情况进行信息收集整理分析，协助部门领导根据实际效果及时调整计划并实施；负责建立相关信息库
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
协助部门经理根据项目营销定位与策略监督项目营销执行情况
工作
任务
收集项目周边市场信息及客户需求信息
监督营销道路公司对项目营销方案的执行
负责撰写项目营销周、月报，协助部门经理完成项目营销总结
职
责
二
职责表述：
负责监督实施广告计划，评估广告投放及效果
工作
任务
负责收集日常的销售终端信息
负责审查项目的广告发布的节奏及发布计划，并进行备案管理
负责定期对广告发布的实施与广告发布的效果进行评估
配合部门经理出具针对广告投放实现的销售效果及后期整改意见
职
责
三
职责表述：
负责部门内部各项内部资料库的建立
工作
任务
负责营销代理合同的制定
负责收集整体各房地产代理公司的相关资料，掌握其历史代理楼盘情况及特长
负责建立周报系统，定期反应公司各项目的营销进程及反馈效果
负责完成分管科目的文档及历史记录的归档工作
职
责
四
职责表述：
其他工作
工作
任务
了解房地产市场情况、考察楼盘，总结经验，开拓营销思路，提高创新的理念
与相关部门（公司）定期沟通，了解各个项目的进程及新的营销节点
完成上级布置的其他工作
岗位名称
开发配套工程师（主管）
岗位编号
KF-02
所在部门
开发配套部
直接上级
开发配套部经理
直接下级
本职：
配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领、后期配套管理、竣工各专项验收及相关的管理工作
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领，办理部分前后期手续
工作
任务
负责开发项目各阶段的证照的资料准备，协助开发主管办理开发项目的前后期证照
负责各类评审会的会务工作，配合开发主管办理开发项目在规划阶段的有关手续
负责开发过程中所需的部分前后期手续的办理
职
责
二
职责表述：
负责开发项目部分后期配套手续的申办，担任配套工程招标联系人的工作
工作
任务
负责开发项目配套手续的资料准备，并负责办理部分后期配套手续
负责项目现场的“三通一平”或“七通一平”的现场管理和配合工作
作为配套工程招标联系人，负责配套招标的资料准备、标书发送及其它联络工作，并做好相应的招标记录及会议纪要
职
责
三
职责表述：
配合开发配套部经理进行配套工程的控制管理及组织协调工作
负责配套工程的合同管理，根据合同要求跟踪配套单位的具体实施情况并定期向开发主管汇报
配合开发主管进行项目的各项对外协调工作，确保项目正常顺利开展
职
责
四
职责表述：
配合开发配套部经理进行开发项目各项专项竣工验收
工作
任务
负责除技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案外的其它各项验收的资料准备及报送工作
负责验收过程中各类联络、沟通和协调，及时发现问题、及时处理或汇报开发主管
职
责
五
职责表述：
其他工作
工作
任务
配合开发配套部经理进行项目与各政府部门、各配套单位的沟通协调，确保项目获得有关部门及单位的支持
完成开发配套部经理及项目公司总经理交付的其他工作
岗位名称
项目管理部经理
岗位编号
XM-01
所在部门
项目管理部
直接上级
总经理
直接下级
土建工程师、安装工程师、档案管理员
本职：
负责项目现场的各项管理工作
升级会员 