最新物业专业化停车场库管理服务方案.docx
《最新物业专业化停车场库管理服务方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最新物业专业化停车场库管理服务方案.docx（56页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
最新物业专业化停车场库管理服务方案
1.停车场基本情况介绍
2.项目管理难点分析
3.项目整体管理思路
4.管理办法
5.项目成本测算
6.管理体系
7.管理人员岗位职责、纪律和职业道德
8.停车场管理工作规程
9.人员保障
10.停车场之保安安全程序
11.停车场系统之专业建议及维修计划
12.停车场管理流程
13.停车场特殊情况处理程序
14.停车场使用守则
15.停车场清洁服务安排
16.停车场常用通知及表格
17.标准化服务建议（图示）
物业管理专业化停车场（库）管理服务方案
停车场（库）管理服务是日常物业管理服务中的一项重要内容。
如何规范停车管理和加强安防工作使本项目的车辆能有序进出、安全停放，减少事故、减少纠纷，杜绝车辆丢失，控制客户车辆在停车场发生火灾、碰撞等事故的应急处理等，创建安全、有序、和谐的环境，我们在对XX停车场（库）充分研究的基础上，结合本物业的实际情特制定此方案。
一、停车场基本情况
停车场位于：
区路号XX大厦内。
车库内车位有个，固定停放车位个，其中：
机械车位个，地面停车位个，属于级停车库；
2、项目管理难点分析：
目前由于该大厦车位配比较少，而实际停放车辆又多，故很多进入本大厦的车辆擅自停放在公共绿地上及消防通道上等，乱停乱放造成项目无序、混乱现象，给物业管理增加难度、同时为居住、办公人群带来不便。
致使整洁有序的大厦混乱不堪，达不到舒心、和谐的现代办公区要求。
我们进入后将根据停车场实际情况进行管理，以提供优质服务、维护物业公司形象和权益为宗旨，派遣优秀员工，合理分派车管人员，做到人员最少，管理收效最大，力求为甲方整治混乱的停车风，规范停车秩序，提高车场收益，助力我们能顺利收取物业费，达到提供最经济、最舒心、最和谐的管理。
我们的管理目标
提供：
最经济有效的专业化管理最舒心和谐的办公停车环境
3、（车场）项目整体管理思路
以优质服务形象带动停车秩序，以文明停车带动车场收益，以专业停车无带动物业收取物业费。
（1）添加停车设施（如：
增加机械车位/升降车位个），进出大厦实行车场刷卡出入，车场内部进行规划，规划合理停车位。
（2）文明执勤。
门岗敬礼问好，巡逻岗协助指挥停车入位，婉拒非法停车。
（3）排查各类安全隐患如：
火灾氺浸等事故，做好防盗等安全保卫工作。
四、管理办法：
（1）我司入场后，将进行小区停车远景的宣传、停车法制法规宣传，在最短的时间内让业户清楚停车管理、安保对大厦管理的重要性，排除对停车收费的抗拒心理。
（2）规划停车场位置：
项目公共区域内合理、科学的进行划线停车，消防通道等其他地方禁止停车。
进行定人区域车位管理。
（3）大门实行智能管理：
进出口增设智能收费系统，车辆信息分别输入车辆管理智能计算机系统，实行刷卡即刻抬杆的便捷出入服务。
对于来办事的社会车辆进门领卡，出门刷卡与交费管理工作。
进行智能化管理。
（4）加强高峰期停车管理：
早晚车辆入场和出场高峰期段，加派岗上人力进行引导停车入位和疏导交通工作，在最短的时间内使车场顺畅，做到无拥堵或排队现象发生。
并确保剐蹭等现象降到最低，保证车场安全，为物业管理增添光彩。
（5）提高门岗及巡逻岗礼仪服务标准，提供最佳人员形象和服务质量。
门岗设置形象好、礼仪素质高的人员，对出入车辆和行人问好敬礼，以标准手势引导车辆出入场。
（6）岗上岗下培训。
新人上岗前必须经过一周军训和停车管理及安保培训，培训合格后方可上岗。
岗上进行老兵带新兵培训，岗下进行定期军训。
每日以高昂的气质和精神向业主展示团队的正规化，做到市车场标杆管理，以此突出物业管理特色。
（7）加强员工管理，建立适合本项目的各项管理制度。
建立交接班制度，岗上岗下制度，奖惩制度，及服务礼仪制度等。
并以人性化的管理，把员工流失减少为最低，保证车场的稳定管理，保证物业管理思路顺利执行。
（8）制定车场应急预案，做到对突发事件及时处理。
制定消防、防火、防水、防盗、大雪、大风、车场事故处理应急预案，充分做到准备充分，不慌不乱，合理应对，为小区居民的损失减少到最低化。
（9）加强保安巡检工作，把安保服务内容揉入停车管理中，既要进行车辆管理，同时担当起安保工作。
做到有效控制外来人员入内，减少偷盗和第一时间控制火灾火情等事件发生，真正做到停车保安一体化管理。
（10）加强车场能源使用管理，做到最合理的使用车场资源。
节省用水用电，保护停车设施，加强对设施设备的检查和维护工作。
（11）做好收费工作。
做好机动车辆收费的政策宣传，合理收费，杜绝跑冒滴漏发生，做好员工思想教育工作，杜绝贪污现象发生，达到收益最大化。
五、项目成本测算
车场收费标准为办证固定车位车辆150元/月，无固定车位车辆100元/月，临时车辆收费为1元/2小时。
（具体收费标准按发改委批示价格为准）
停车场收入测算表
单位：
元
地面包租单价（元/年）车位数
营业收入（年）
临时车辆
营业收入（年）
优惠车辆（年）
营业收入（年）
营业总收入
营业税收
营业支出
利润
注：
以上测算不含入场1-3月内非正规收费，为车场进入正规后收支。
经营费用核算表
项目
人员费用
计算方法
全年费用
备注说明
员工工资
主管
饭补
保险
电话通讯
办公用品
其他费用
车位险
枕、被、褥
床
服装
生活用品
招工、培训费
车损免赔
发票成本费
车证根本费
水电费
合计
增添设施费用核算表
项目
人员费用
计算方法
全年费用
备注说明
对讲机
车位划线
车位喷号
收费牌
车场管理规定牌
指示箭头
斑马线
减速带
指示标识
电动道闸系统
IC卡
反光镜
共计
第二年起仅留用设备维护费即可。
注：
添加设备费用按实际发生成本计算，如超出预算，必须报经甲方，并由甲方认可后方可执行。
六、管理体系
我公司在停车管理工作中本着“诚信为本、顾客至上、精益求精、追求卓越”的服务理念，充分结合本项目停车场的实际情况，各项服务指标力求满足甲方的要求和服务标准。
作为专业物业管理服务公司，我们深知要实现“人性化、职业化、标准化、现代化、专业化”的停车管理目标，必须建立科学完善的管理体系。
因此，我公司结合以往专业停车管理经验，结合本项目的实际情况，特别设立了项目部的管理体系与管理制度，力求为本项目提供完善、健全、科学的停车服务。
项目物业负责人，负责与甲方沟通，检查监督项目，执行公司各项服务管理制度及甲方管理规定的执行情况。
安保部主管，代表物业，全权负责停车场的运营管理工作；
一）安保部（车辆管理条线）职能
安保部：
负责本项目停车场管理工作；
车辆管理安保主管对本项目管理岗和员工岗的工作进行监督、检查和指导；
负责按照公司要求下达管理指标；
制定并执行各项管理制度及业务流程、服务标准；
完成下达的管理任务；
负责制定本项目年、季、月工作考评、考核；
协助人力资源部编制本项目部员工的再培训计划、方案并组织实施；
完成甲方交办的其他工作。
二）岗位设置及管理架构
1、建议停车场之岗位设置如下：
1.1摩托车、非机动车出口各设固定收费岗；
1.2机动车入口设固定岗，出口设收费岗及固定岗；
1.3停车场内设流动巡逻岗，同时，监控中心也负责停车场内部之监控；
1.4项目大门岗（门卫兼），对进入本项目车辆进行首次问询，外来车辆，在未得到许可的情况下禁止进入本大厦；
建议停车场之管理架构如下：
三）车场人员安排
根据我公司停车场管理经验，结合本项目停车场实际情况，配备项目主管人，停车管理人员人，共计人。
停车场管理实行三班两运转，每班工作8小时，人员24小时不间断管理。
停车管理排岗时间：
一班：
07：
00—11：
0011：
00—15：
00（4小时半班）
二班：
15：
00—19：
0019：
00—23：
00（4小时半班）
三班：
23：
00—03：
0003：
00—07：
00（4小时半班）
七、管理人员岗位职责、纪律和职业道德
1．停车场主管职责
1.1对保安主管负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。
1.2经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。
1.3熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。
1.4安排和调动属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。
1.5负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，填写《员工考核表》，提高员工的工作技能及服务质素。
1.6负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。
1.7负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
1.8熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。
1.9负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，并及时上报并提出处理建议。
1.10定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。
1.11根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。
2．车场管理员职责
2.1负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
2.2实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。
2.3按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。
2.4登记所有出入车辆之数据，包括车牌号码、停放位置、出入时间。
对于所有访客车辆或并无有效停车证者，须登记其欲到访住户详情，情形许可下登记访客司机的个人资料。
2.5负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。
2.6负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。
2.7负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。
2.8如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报领班或安全部。
2.9当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。
2.10禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。
2.11任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。
2.12未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。
2.13遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。
3．车场收银员职责
3.1收银员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。
3.2根据公司规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。
3.3每次收款均要记帐（输入计算机），现金数额应与账面数额相符。
3.4根据公司规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后，进行补发。
并收取相关的费用。
3.5对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。
3.6按公司的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。
3.7按照公司规定填报车位使用费收费汇总表格。
3.8完成上级主管交给的其它工作。
4．车场管理人员纪律
4.1仪容整洁，着装整齐。
4.2执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。
4.3严格遵守交接班制度。
4.4值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。
4.5不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。
4.6爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
4.7服从指令，严守公司制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。
4.8不准借娱乐为名搞变相赌博。
4.9团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。
4.10爱护公司及公共财产，严守公司及客户秘密。
4.11保持良好的品德及行为。
4.12不得擅自收受利益或向其它同事、客户、承判商等借贷。
5．车场管理人员职业道德
5.1热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。
5.2热诚服务，坚守职责，任劳任怨。
5.3遵纪守法，服从指挥，严于律己。
5.4坚持原则，是非分明
5.5无私奉献，廉洁自律。
5.6精于业务，勤奋好学。
5.7文明服务，礼貌待人
5.8谦虚诚实，不谋私利
·6·.车场清洁人员职责
6.1负责停车场内清洁卫生，保护车场整洁；
6.2按照公司制定的停车场清洁服务安排及标准进行工作；
6.3负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明等系统的清洁工作；
6.4保障停车场排水沟的畅通、定期清理。
·7·.车场工程技术人员职责
7.1负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。
7.2对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程。
7.3负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上报并填写《车辆管理日检表》，同时迅速联系设备供货商进行维修，做好协助工作。
7.4负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保场管理工作顺利及有效开展。
7.5协助车场清洁人员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。
·8·中控室值班人员职责
8.1熟悉掌握中控室设备的性能在，严格执行操作规程。
密切注视车场内车辆行驶，人员进出情况，发现异常情况立即上报并录像，并采取相应的应对程序处理。
8.2工作时间严格遵守中控室值班制度，不得脱岗或拓瞌睡。
8.3认真、仔细地做好值班记录。
8.4爱护中控室的设施、设备及所有物品，发现故障应立即向公司汇报。
八、停车场管理工作规程
1．停车场管理规程
1、出入口之控制闸杆必须处于正常状态。
2、灵活调动巡逻,每次巡逻须到指定位置,并留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全及设备欠妥情况,如有,则应予以记录并及时处理。
3、停车场内不准进行任何车辆修理,如属紧急维修,可通知当值主管,做好登记,情况属实方可实施,以防借口修理车辆而进行偷车之活动。
4、如有车辆拖走,须查明证件及车主,并通知管理处,取得同意后,方可放行。
5、遇有其它特殊情况,立即通知主管或按照紧急事件应变。
6、正确指挥交通,勿让出入口堵塞。
7、发现车辆门窗未关好或出现响警号,须立即通知领班或主管,然后再通知车主。
8、对所停车辆核实停车证并进行数据登记。
9、遇违例车辆:
如无证停车、堵塞车辆出入等,可通知领班或主管。
10、禁止所有人使用消防喉洗车。
11、指引所有驶入停车场的车辆,按车场的规章制度停泊。
12、如属临时停放车辆,只可停泊在特定停车位,并必须按规定收费。
所收款项应妥善保管于收银柜,不可随身携带,并于下班时点算清楚交主管。
13、定时开启排气系统及照明系统。
14、留意车场高度容纳限制,遇有接近限制高度的车辆时,须提醒司机小心驾驶。
15、留意车位界限及编号是否清楚。
16、禁止停车场内洗车抹车,防止弄污地面或地面打滑。
17、留意各交通标记是否清晰。
2.车辆进场操作规程
1、临时车辆填发的记时卡，固定车辆刷卡入场。
对停车证卡过期或未交费的车辆，及时告知车主及时补办相关手续，对持伪造停车卡的车辆有权拒绝入场。
2、车辆进场检查车辆外观，如有异常情况应当即告之车主关在《车辆出入登记表》记录车辆型号，车牌号，驾驶员姓名、停放证号及车辆损失程度，驾驶员签字认可后方可放行入场；
3、指挥驾驶员驶进或倒入固定停车位；
4、提醒驾驶员锁好车门，关闭车窗，检查是否遗留贵重物品，车辆是否漏水、滴油等。
3.车辆出场操作规程
1、临时车辆收回记时卡，核定停车时间，准确计时，并按标准收费和出据票据后抬杆放行；
2、固定车辆刷卡出场，必要时需检查停车证卡，驾驶证、车牌号、停车证检查无误后放行；
3、夜间（22：
00）以后出场车辆，必须查验行驶证、停车证或身份证，三证齐全。
管理人员在《车辆出入登记表》记录车辆出场时间，避免车辆被盗的事件发生；
4、车辆静态的监控和动态管理，值班室人员严密监控情况，发现情况应立即处理，重大情况应报告项目主管进行处理。
巡逻人员按《巡逻人员管理规定》执行。
4.车场当值岗
1、指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。
2、检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可。
3、定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。
4、定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及时报主管或管理处通知车主处理。
未通知到车主时，做好《交接班记录》。
5、仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、车位进出时间等。
6、严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并报告主管或管理处及时处理。
7、发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。
8、做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作案。
9、认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名。
5．车场巡逻岗
1、整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。
2、协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置，对业主/住户之已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车。
3、严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理。
4、按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。
5、监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施。
6、协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。
6．车场道口岗
1、当发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。
2、当司机开启车窗时,递上保管卡同时说“先生（小姐）请收好保管卡（出示登记卡）。
3、在发卡的同时，另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上填写个各栏目。
4、在卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行,并提示行驶路线,若后面有紧跟着车辆排队时,应示意其停下，并致歉“对不起，久等了”，然后发卡。
5、车辆安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆，车辆进入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。
6、当遇到公安、警察、政府部门执行任务的车辆要进入时，查证后方可放行，应作好《交接班纪录》登记车牌号。
7、当发现有车辆驶出住宅区达挡车器前时，即上前立正并说“先生（小姐）您好，请您交还保管卡”等礼貌用语，并核对车牌好号。
8、查对无误后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。
9、若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。
在盘问和核对过程中若发现有问题，应立即截留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告主管、监控中心和管理处。
10、放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。
11、遵守管理服务文明礼貌用语。
7．停车场交接班
1、接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。
2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。
3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。
4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。
5、在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。
接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。
6、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。
九、人员保障
公司在人力资源的补充上有强有力的保障，确保在经营管理过程中不缺岗不缺人、高质量服务，并按照停车管理规定，持证上岗。
公司在人力资源补充上的简介：
（1）招聘
1、招聘网络渠道
公司先后与多个省市自治区、近十个市县劳动部门，以及复转军人安置机构建立了长效合作机制，形成了完备的招聘、培训、任用体系。
2、福利保障体系
公司秉承“诚信为本、顾客至上、精益求精、追求卓越”管理服务理念为员工制定了富有竞争力的薪酬体系，建立了医疗保障体系，为员工提供了完善的福利保障。
3、职业技能培训
公司自成立之初，成立培训机构，对新员工进行岗前职业培训，已建立健全完备的培训体系，到目前为止，公司的培训学校共培训学员500余人，为停车管理行业输送了大量专业化的停车管理人才。
（2）员工结构与基本素质需求
公司针对本停车场项目的特点，在选派员工上的做法：
1、管理导队伍建设
管理导队伍要求具有大专以上学历，5年以上停车服务行业的岗位经历，具有丰富的团队管理工作经验和较强沟通能力。
2、员工队伍建设
内部选拨员工，依托公司现有员工队伍，选拨部分优秀人员组成项目运营骨干队伍，拟完新老员工的比例为2：
1。
并且员工的知识结构高中以上学历达到50%。
其岗位平均工龄达到1年以上水平，具备较强的日常管理能力和突出的应急处理能力，具有丰富的实际工作经验。
外部聘用员工，依托公司现有人力资源优势，重点突出大、中专职业技术学校的应届毕业生与复转军人这一主体，抽调公司现有部分员工做为补充。
实现服务团队的人员合理构成。
（三）人员聘用要求
为适应本停车场特点服务标准，公司针对员工准入条件进行了适当调整，提高对新员工的准入条件。
首先，对普通员工身高条件进行了调整，员工身高准入条件为男170cm。
其次，对普通员工的年龄限制进行了进一步细化，年龄应在18-35岁之间。
第三，在员工招聘要求上进行了调整，增加针对员工的政治审和身体检查，进一步提高了员工综合素质要求。
（3）培训
公司下属的培训机构，积累了丰富的教学管理经验，并针对行业特点，自编了《停车管理员培训教材》，《项目经理培训教材》，为培育和造就一支高素质的专业化
升级会员 