第三章办公大楼之经营管理.docx
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第三章办公大楼之经营管理
第三章辦公大樓之經營管理
辦公大樓所需要之經營管理與其他種類之不動產大不相同，但是經營管理公司仍可藉由其他類型不動產的管理方法，進行相當的操作管理。
不動產開發商以及建物所有權人對於建物所需要的設備必須預先規劃，並且各項管理服務措施也應該在客戶遷入前準備妥當。
與其他類型不動產一樣，辦公大樓之經營管理也需要詳細的運作方針供實際執行。
第一節辦公大樓之發展
早期的辦公大樓建築技術較差，通常都集中在大都會的中心商業區內（CentralBusinessDistrict,CBD），而且樓層數不高，屬於低層建築物。
現在因為建築技術改善（例如採用鋼骨建築）、交通發達以及運輸器材的發展（例如電梯的設置）等因素，使得今日的辦公大樓高層化。
當不動產景氣較佳時，辦公大樓的需求量也跟著增加，而在不景氣的時候，一切將跌落谷底。
一般而言，導致租金高漲的因素有：
都市土地價格昂貴、建築物建築成本增加、產業趨勢變革、效用的再定位與設置、能源的限制與建築法規限制。
美國在1929年至1933年經濟蕭條時，由於不動產的不景氣，使得很多新的辦公大樓被迫調降租金、面對流當（foreclosure，抵押品贖回權之取消）或變成空屋。
由於這種整體的不景氣，使得紐約市以及芝加哥等大城市在1930年至1957年間皆無新建的辦公大樓。
在經濟發展情況快速且景氣時，辦公大樓的需求量會增加。
新蓋的高級辦公大樓較舊有建物規劃有較大的內部與外部空間，此種大空間能夠滿足大企業需求，而且通常也只有他們能負擔這種高額租金。
傳統的企業家則鎖定高額租金的市場，開發大量高品質的辦公大樓，並從中得到豐厚利潤，因此更加速辦公大樓之蓬勃發展。
國內主要出租者多為大型保險集團，同時著眼於長期穩定租金收入（longtermstablecashflow）。
雖然大部分的辦公大樓都位於交通便利、資訊聚集的市中心內，但因產業需求的不同，以及因應工作人口增加、租金上漲，也有許多辦公大樓向市郊延伸。
使得辦公大樓向郊區延伸的原因尚包括：
（1）高速公路以及大眾捷運系統的開發，減少往來通勤的時間
（2）公共設施的闢建，如公園綠地、員工休閒設施等
（3）土地及建物租金較低
（4）開發成本較低，興建樓地板面積較大，並可廣建停車場
在台灣，台北市辦公商圈係由西向東朝信義計畫區發展，1970年代主要分布於中山北路以及台北火車站等早期開發地區，1980年代隨著忠孝東路及南京東路等商業繁榮地區之開發，松江路辦公大樓成為許多公司進駐的第一選擇；至1990年代，敦化北路與民生東路交接地段已成為最受歡迎的辦公室區，因為鄰近松山機場，吸引許多外商企業以及跨國公司設立營業據點於此，在需求大於供給之情況下亦造成本區租金持續上漲。
1990年代末期至2000年代，由於既存之商業開發地區內可供建築辦公大樓之空地有限，因而促使敦化南路及信義區等尚有腹地之地區的崛起。
較知名者有遠東集團雙子星建築樣式的遠企中心，國泰金融中心與新近完成的台北101國際金融大樓。
近來因租金低廉的吸引力，有企業遷往內湖科技園區、南港軟體工業園區的傾向。
雖然辦公大樓所在的區位、大小或是形式有所差異，其管理的原則仍是相同的。
基本上需先進行不動產本身的分析：
一、不動產基本狀況
管理者首先要做的就是詳細視察不動產本身、管理計畫及其特殊功能等。
其目的在於避免日後在管理上產生錯誤或發生麻煩，使管理得以發揮最大的經濟效益，並使各項功能處於最佳狀態。
二、不動產內部規劃
辦公大樓必須可提供承租者極大的彈性使用，因此對於建築物的規劃、面積大小、以及設備等要充分了解，且做適當的安排與維護。
三、不動產功能
對於正在使用中的建築物，要收集完整的資料，詳加了解各項功能，才能對承租者做詳細的解說，以及公司本身的管理與維護。
第二節辦公大樓之分級
辦公大樓與一般不動產類型不同的地方，在於因為要提供不同產業特別的工作環境以及設備，會有不同的規劃，因此也會依所在的區位、建材、設備等項目予以分級。
美國一般將辦公大樓分為A、B、C、D四級，台灣也有類似的分類。
茲就美國與台灣對於辦公大樓之等級定義分述如下。
1、美國辦公大樓之分級
透過市場分析比較各個辦公大樓的優劣，並由此決定租金的高低。
通常可分為四個等級來判斷：
（一）等級A
為租金最高地區。
此等級的建物區位勝過其他的地區，建物品質佳亦頗具聲望。
（二）等級B
此類建物以往是屬於A等級的，但經過一段時間後，整體品質與功能都變的比以前差，因此降至B級。
（三）等級C
此類建築物以往曾經為A級或是B級，但因年代已久，比較古老。
但是品質仍算不錯，中小企業較能負擔。
（四）等級D
此類為老舊的建物，且缺乏維護，但仍可使用，通常位於市中心區。
決定辦公大樓所屬等級的判斷標準，除建物新舊外，尚包含其所在區位、建築物興建等十二項準則：
1、區位
區位項目重視的不僅是建築物所在的地理位置，還有是否便利以及地區聲望等因素。
（1）位於CBD內：
鄰近政府、金融、購物中心等機構
（2）位於郊區：
鄰近當地火車站、購物商場、大眾捷運系統或是衛星都市
（3）有專業的相關大樓聚集：
例如藥房靠近醫院、法律事務所靠近法院
2、四周環境
即使本身是一棟高品質、外觀新穎的建築物，若是位於老舊、頹敗的環境中，仍會降低其價值。
例如鄰近街道上滿佈著髒亂的垃圾、雜草叢生的空地等，都會有損建築物本身的價值；反過來說，清潔、明亮、有吸引力的環境則有助於提昇建物價值，甚至可彌補建築物本身的缺陷。
3、交通條件
建築物所在地區是否有足夠的停車場、良好的交通設施，以及與其他地區的可及性也是相當重要的因素。
4、承租者聲望
不論是建築物本身或是鄰近建築物，是否會造成知名企業的聚集，都會影響建築物對外界的聲望影響。
5、建物外觀
建築物的外觀設計有良好維護或是具有特殊風格，都是決定是否吸引承租者的因素之一。
6、大廳
大廳的採光、設計風格以及管理維護，為相當重要的項目。
7、電梯
（1）其所在的位置，如電梯的遠近以及方便使用與否
（2）外觀的設計與維護、清潔及安全，皆須重視
（3）電梯的新舊以及速度，亦需考慮在內
8、走廊
包括樓梯間、內牆、大門以及照明設備，並且應注重其色調的搭配。
9、內部裝潢
必須容易配合承租者的需求。
10、租賃服務設施
如警衛、空調的維修、休息室、會客室等。
11、管理
良好的管理能夠提高建築物的價值。
12、承租者混合使用情形
辦公大樓使用越單純化價值相對越高。
2、台灣辦公大樓之分級
由於市場上各級辦公大樓之品質良莠不齊，為區隔不同水準之大樓利於市場分析，有必要定義其等級。
但台灣各家顧問公司對辦公大樓之分級不盡相同，以下將例舉瑞普（Repro）、高力（Colliers）與世邦魏理仕（CBRE）之分級說明。
（1）瑞普國際物業
瑞普國際物業依照美國大樓業主暨管理者協會（BuildingOwners&ManagersAssociation，簡稱BOMA）所創設的辦公大樓分級概念為基礎，建立辦公大樓等級的評估制度，其中主要的評估考慮因素包括：
租金效益、管理費水準、區位環境、大樓品質、大樓管理維護與承租戶結構等六大項目。
1.租金效益
大部分的不動產顧問公司為大樓評分時，常忽略了租金水準的指標意義。
由於大樓的租金水準已反映現有承租戶對大樓的接受程度，當租金水準越高，表示承租戶願意付出較高租金代價去享受（使用）較高等級及素質的辦公大樓。
因此租金水準正是市場使用者為大樓等級直接給的分數，所以在計算大樓評分時，租金水準的權重也較高。
此外，由於各大樓的使用效率（BuildingEfficiencyRatio）以及租賃條件（例如業主提供的免租期）不相同，因此在進行租金比較時，應以淨有效租金（NetEffectiveRent）來做比較，才是同一基準的比較（AppletoAppleComparison），這一基準下之租金甚至能與其他國家的租金水準比較。
而淨有效租金的計算公式為：
淨有效租金＝表面市場租金×（1－（免租期÷租賃期））÷大樓效用率
但如單以租金水準評估大樓素質仍有其不足之處。
例如在辦公室招租初期或有大面積承租戶遷出時，房東必會以較具吸引力的租賃條件，盡量在較短時間內，將空置面積去化，從而降低空置率及空置成本，如果以此時的租金水準衡量大樓等級，將可能會有低估的情況。
所以在評定大樓級別時，除考量租金水準外，必須同時考量其他因素才能準確評定大樓之品質。
2.管理費水準
如同租金水準一樣，管理費的高低也直接表現該大樓之素質水平。
由於管理費的計算通常是以實際大樓管理維護支出作為費用的基準，因此承租戶願意去租用管理費較高的大樓，代表其認同該大樓的素質。
因此為總進駐成本第二大支出的管理費，也反應使用者對大樓品質的評分。
但以管理費評分仍有一定的缺點，例如在管理費總額相同及共同分攤的概念下，租戶在總樓地板面積較小的大樓所付的管理費單價會比在總樓地板面積較大的大樓高。
但這並不代表總面積較小的大樓的素質比總面積較大的大樓好。
而且對於專業大房東而言，因為有專業的管理部門，且其物業已達一定規模，因此其管理費單價可能較同等級大樓為低。
3.區位環境
不論是在歐美國家或是在國內，相信當不動產專家被問到評估不動產的三大因素時，他們往往會打趣地說：
「區位、區位及區位（Location,LocationandLocation）」。
從而可知，區位因素對不動產的影響有多深。
因此在考量辦公大樓的等級時，當然不能忽略該大樓所在的區位。
從一般的區位因素來看，交通可及性、距離捷運站遠近、附近公用停車位是否足夠、銀行與餐膳設施的便利性以及是否有五星級旅館等，均為主要考量的重點。
另外，由於台北市都市發展重心的遷移，也影響台北市辦公商圈的發展。
本國及跨國大型企業紛紛從西邊遷移至東邊，而東邊的辦公室商圈（包括信義區、敦南區及民生敦北區）的週邊設施也較西邊的辦公商圈完善，使這三大辦公商圈逐漸變成台北市的最主要辦公商圈。
而市政府搬遷至信義計畫區及全世界第一高樓台北101大樓的落成，也使得信義計畫區成為台北市的新經貿集中點。
這三大商圈的地利對位於其中大樓的評分有一定的幫助。
4.大樓品質
承租戶（特別是外商租戶）在作租賃決定前，必先對標的大樓作審慎的查核（duediligence）。
在這查核過程中包括兩大項目：
大樓建築結構及設計與大樓配備，因此在評定大樓品質時，這兩大因素亦必須考量。
大樓建築結構及設計，主要考慮因素包括：
大樓外觀、外牆裝潢、景觀、屋齡、建築結構（如RC、SRC、SS）、總樓地板面積、單層面積、大廳面積大小及大廳的裝潢品質等。
此外，還有很多外商對大樓的抗震能力、外推露台是否合法（尤其現在的裝修送審制度，將更強調使用的合法性）、單層形狀是否方正及單位的柱子數目和位置均非常關注。
大樓配備一般考慮因素包括：
保全系統、消防設施、空調系統及IT設備等。
另外，許多外商除了對上述事項留意外，他們對於影響公司營運、使用與形象上的其他因素也很關心，例如考量乘客電梯是否足夠（有些大樓在使用高峰期間，電梯等候時間可能超過十分鐘）、後備電源是否充足或者是否可另外提供獨立電源作為資訊系統使用、是否有高架地板（配線整合、美觀、變動彈性、成本較低，以及有別於傳統地板可降低對大樓結構的損害）與大樓洗手間的裝潢及保全性等。
5.大樓管理
有鑑於美國紐約市洛克斐勒中心（RockefellerCenter）、克萊斯勒大廈（ChryslerBuilding）與帝國大廈（EmpireBuilding）等均是在1930年代建成，因為大樓由專業管理人負責管理，現在仍是美國頂級辦公大樓。
在香港中環區，很多名廈包括怡和大廈、置地廣場、太子大廈，屋齡均超過二十年，它們仍是香港最高租金的辦公大樓之一。
這些國外例子可說明大樓管理的優劣，足以影響大樓的品質及素質，也可用大樓管理及維護去減低屋齡對大樓的影響。
此外，「專業業主」（如國泰人壽、新光人壽）因比較了解使用者的需求及大樓維護與大樓素質之間的關係，他們通常比較願意投資在大樓維護上，所以其大樓的品質往往比「非專業業主」擁有的大樓為佳。
而「非單一業主」的大樓需要大部分業主同樣了解大樓維護的重要性下，才會進行大型大樓維護工程，其管理決策也較慢，所以通常「單一業主」擁有之大樓比「非單一業主」的維護較佳。
6.出租狀況
一棟大樓的出租狀況與進駐承租戶亦將影響大樓的使用等級與給人的印象。
例如某些承租戶（如大使館、直銷公司與壽險公司的營業單位等）有大量訪客以及人員進出頻繁，將影響其他承租戶使用電梯的服務品質，而因租戶業務引起的抗議及投訴事件亦將為其他承租戶帶來不便，因此承租戶的組合亦為影響大樓等級的重要因素。
所以有較優的承租戶，例如台灣五百大、Fortune500及Global1000的企業，均可替大樓加分。
（2）高力
高力將辦公大樓分為Premium級、A、AB、B、BC等五級，各級應符合的衡量指標如下：
◆Premium級大樓
歸屬於此等級之辦公大樓必須符合以下14項條件
1、位於主要辦公商圈內
2、最現代化的大樓設施（若下列必備條件中有兩項或兩項以上不合格者則此項條件必須加權評定）
●天花板高度至少在2.25米以上（必備條件）
●地板線槽（必備條件）
●專用貨梯（必備條件）
●停車位（必備條件）
●其他大樓設備
3、良好之大樓管理及維護：
若新建中之大樓為單一業主的話，則假設其管理品質良好；反之則否
4、充足的自然光源
5、大樓外觀優雅及視野良好
6、豪華大廳：
大廳明亮、面積適中（若正門非面臨大馬路，則不符合本條件）
7、交通便利及周邊設施完善（若位於高架橋旁，則不符合本條件）
8、屋齡在10年以內（以使用執照日期判斷）
9、承租者佳：
若大樓內有物流中心、KTV、俱樂部、LOCALAGENCY、保險經紀人及直銷公司等，皆認為不符合本條件
10、單一業主或業主擁有主要控制權（業主擁有90%以上）
11、建築物內無巨型樑柱
12、單層面積在300坪以上
13、樓層統一分割規劃
14、大樓之商場部分有獨立出入口
◆A級大樓
此等級大樓需具備以下條件
1、上述條件中，若有1-3項不符者，則視為A級辦公大樓
2、屋齡需在15年以內者（以使用執照日期判斷）
◆AB級大樓
此等級大樓需具備以下條件
1、上述條件中，若有4-5項不符者，則視為AB級辦公大樓
◆B級大樓
此等級大樓需具備以下條件
1、上述條件中，若有6-8項不符者，則視為B級辦公大樓
2、屋齡需在20年以內者（以使用執照日期判斷）
◆BC級大樓
此等級大樓需具備以下條件
1、上述條件中，若有9-10項不符者，則視為BC級辦公大樓
（3）世邦魏理仕
世邦魏理仕的辦公大樓分級標準依據包括，總面積（Totalsize）、最小單層面積（FloorPlateMinimum）、屋齡（Age）、區位（Location）、與捷運站的距離（ProximitytoMRTStation）、內裝品質（QualityofFinish）、所有權與財務（Ownership&Financial）、管理（Management）、租客組合（TenantMix），與高架地板（RaisedFloor）、天花板高度（CeilingHeight）、地板承載（FloorLoading）、建築物自動化系統（BuildingAutomationSystem）、停車空間（Parking）、基礎結構（Infrastructure）、電梯（Lifts/Elevators）、中央空調（CentralAir）、能源供應（PowerSupply）、安全設施（Safety）等建物服務（BuildingService）。
根據該標準，台北市各辦公商圈A級辦公大樓之面積分佈如表4-3-1，該公司並評選出2004年台北市十大名辦，參見表4-3-2。
表4-3-1台北市各辦公商圈辦公大樓之面積分佈
辦公商圈
面積（坪）
％
台北火車站區
50,213
6.7%
中山北路區
25,590
3.4%
南京松江區
114,141
19.2%
民生敦北區
161,949
21.6%
敦南仁愛區
156,378
20.8%
信義基隆區
211,986
28.3%
合計
750,257
100%
資料來源：
CBRichardEllisTaipeiOffice,MarketView,4Q2005.
表4-3-22004年台北市十大名辦一覽表
大樓名稱
項目
國泰金
融中心
國泰信義
經貿大樓
大陸工程敦
南辦公大樓
統一
國際大樓
台北101
完工日期（西元年）
2002
2003
2003
2004
2004
大樓使用率
（至12月止）
出空/總樓地板（坪）
97.52%
325/13,095
96.30%
347/9,382
78.19%
2,439/11,185
N/A
N/A/13,519
N/A
N/A/55,000
租客組合
‧荷蘭銀行
‧台灣國際商業機器
‧雷曼兄弟
‧台灣微軟
‧瑞市銀行
‧惠普科技
‧寶僑家品
‧英國文化辦事處
‧摩根大通銀行
‧3Com
‧大陸工程
‧太電
‧3M
‧瀚斯寶麗
‧統一集團關係企業
‧瑞泰人壽
‧台灣證券交易所
‧拜耳
‧L’oreal
大樓名稱
項目
國際貿
易大樓
宏泰世
紀大樓
遠企中心
大陸工程漢德民生大樓
新光曼哈頓
世貿大樓
完工日期（西元/年）
1985
1991
1993
1999
2000
大樓使用率
（至12月止）
出空/總樓地板（坪）
98.80%
294/24,284
100%
0/17,873
98.11%
240/12,732
90.40％
287/2,990
84.20％
948/6,000
租客組合
‧資誠會計師
‧致遠會計師
‧澳大利亞等多國辦事處
‧美台電訊
‧勤業眾信
‧葛蘭素史克美占
‧安侯建業
‧富達證券
‧高盛
‧美林證券
‧摩根史坦利
‧道富銀行
‧美商諾基亞
‧英國石油
‧金百利克拉克
‧朗訊科技
‧匯豐銀行
‧赫陞資產
‧安達保險集團
‧三共製藥
資料來源：
世邦魏理仕，中國時報，財經要聞，中華民國94年2月1日。
第三節辦公大樓之經營策略
1、招租策略
一般來說，辦公大樓空間通常是以出租的方式處理，在處理之前，首先需建立該空間代表高價值的自信，並在興建完工時，雇請適當的管理公司進駐。
辦公大樓的租賃工作有以下幾個步驟：
（1）找尋可能且適當的空間使用者，大部份會先針對標的物擬定出租策略（leasingstrategy），如台北101大樓會針對總量體，分析及決定那些樓層可分割出租予小面積承租戶，又那些樓層只能整層或連續樓層出租予大型租戶，以便制定長期的出租營運計劃；其次，找尋可能且適當的使用者（TargetingProspectivetenant）對潛在目標租戶進行招租。
（2）建立他們所期望的空間（大部份在興建前已完成空間規劃）
（3）展示空間給潛在的承租者
（4）使潛在的承租者對於該空間建立良好價值的信念
（5）租賃協商,租賃契約的安排與簽訂
對於辦公大樓來說，行銷的首要工作，便是要尋找可能的承租者，並且確定個案的辦公空間適合做那種用途。
例如，若辦公大樓位於鄰近銀行的市中心區，可考慮出租給律師、會計師或是投資公司等；若是在法院附近，則可租給律師、抵押公司等。
大部分的行業會有聚集性，並且在同一棟大樓中會有相關行業集中的趨勢。
除此之外，對於那些與房東租約快到期，或是對於有租約不滿意者，都可能是潛在的承租者。
其次是引發承租者的興趣。
如同住宅不動產一樣，承租者對於沒有看過的房子是不會貿然租下的，所以帶客戶去參觀建物空間以及相關設施，或準備平面圖給他們參考，是一件相當重要的事。
實地參觀使用的空間，或是樣品屋，讓客戶能更深入觀察與了解未來將承租的空間，並藉由行銷人員在旁解說，可配合客戶所需，加深他們對建築物的印象。
另外，也可以藉由告示牌的設置、在DM上刊登相關資料等方式，引起他們的興趣。
若採此種方式，資料的內容可包括下列四項：
（1）租金優惠措施：
告訴客戶可能的價格優惠，以提高交易完成的可能性。
（2）區位優勢：
告知客戶本建物之區位狀況，以及與其他相關產業建物的便利性。
此種優勢為另外一種無形的價值利益。
（3）建物本身聲望：
建物開發商以及經營管理公司的名聲都會直接影響建物的價值。
（4）經濟性：
特別是在通貨膨脹期間，企業會特別重視租金的高低，選擇合適且較低租金的辦公大樓。
2、承租者的選擇
辦公大樓的承租者選擇，與住宅不動產的承租者資格選擇大致相同，但是在程序上仍有一些差異。
在判斷潛在的辦公大樓承租者上，是以其在商場上的地位、公司發展是否積極、以及對商業的敏銳度為判斷條件之一，因此衡量承租者是否適合，不在於承租者的個人特性，而是在於由商場情況所造成的因素來判斷，而直接向承租者詢問或是在市場上打聽其公司狀況，會較住宅不動產詢問客戶背景資料來的容易的多。
判斷辦公大樓的承租者是否適合，可依據以下三個項目作為參考：
1.企業的名聲及穩定性
辦公大樓的價值除了所在區位以及建材設備等造成外，承租者企業的名望也會影響辦公空間的價值。
不動產管理者必須以專業的眼光與立場評量企業以及負責人在業界的名聲，是否對建築物有正面或負面的影響。
除了企業的名聲外，企業經營的穩定性也是重點之一。
管理者要能細心觀察承租者是否能夠實行契約內的規定，如準時支付租金。
如果是屬於大型的國營企業或是頗負盛名的企業，則就不需要這項信用檢查。
2.對於設施的需求
管理者應衡量承租者對於辦公大樓內的設施需求是否與大樓之運作相衝突。
不動產開發商以及管理公司通常會設計或利用很多方法來節省能源，如限制燈光亮度或開滅時間、電梯分樓層停留等，而由於這些設施的費用很高，所以維護者對於這些設備必須相當熟悉與了解。
如果潛在的承租者需要有二十四小時的服務（包括週末假日），則這將額外增加工作時數來運作全部的系統。
由於這些額外的系統運作會造成額外的費用支出，承租者在管理維護的費用上應相對增加。
在每一個管理個案上，管理公司必須了解並且平衡承租者對設施的需求以及建築物所能提供的系統。
3.對於空間的需求
在決定潛在承租者是否符合此辦公大樓的資格時，其對於空間的需求數量以及結構也是其中一個評斷標準。
在進行評估時，管理公司會採用許多標準來預測不同產業對於空間數量的相對正確性。
例如主管辦公室、員工辦公區以及特殊使用專區（如會議室、接待區、儲藏室等）。
除了考量承租者目前的需求狀況外，企業未來發展的潛力也需要了解，因為這會關係到空間擴張以及未來的需求。
目前台灣的辦公大樓市場，為承租方市場，所以主要是承租者選擇標的物，針對選定的大樓與出租方進行協商議價，以A級大樓來說，出租方當然會對承租者背景作調查及篩選，跨國外商（MNC）公司絶對是首選，不過對大部份業主來說，只要不是直銷、保險營業處等公司大都可以。
3、空間規劃
辦公大樓的內部設計是以創造一個令人有愉悅的工作情緒以及舒適的空間為目的，因此除了基本設施之外，開發商還會設計一些較人性化的附屬設施，如一樓大廳休閒咖啡座、各樓層綠色植栽等，吸引企業進駐。
除了辦公大樓內公共空間外，各個企業內部工作地區的環境，也會請專業設計師規劃，以吸引及
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