发达国家商业网点建设的经验.docx
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发达国家商业网点建设的经验
发达国家商业网点建设的经验
商业资源是社会公共资源，大部分发达国家对商业网点建设都有法律规定。
有的是专门立法，如日本、法国等；有的是在综合性法律中作专门规定，如美国、英国等。
这方面的法律多数是由中央或联邦政府颁布的，也有的是中央或联邦政府授权地方立法。
发达国家在商业网点建设方面的立法有较长历史，在实践中随着城市社会经济发展和商业业态的创新而不断进行修订。
在管理权限上，有的集中在中央或联邦政府，有的主要由地方政府负责，无论哪种方式均对商业网点建设进行严格管理。
日本、法国和美国在商业网点建设管理方面最具代表性。
日本是以项目审批为主要管理手段，美国以规划约束为主，法国是规划和审批并用。
一、日本
日本1973年出台了《关于调整大规模零售企业活动的法律》（简称“大店法”），1999年“大店法”废止的同时，又出台了《大规模店铺选址法》（简称“大店选址法”）。
1971年还专门颁布了《批发市场法》，并于1991年作了修订。
日本地方政府对大商店建设实行审批制。
1973年日本“大店法”对新建和扩建1500平方米以上的大店，采用严格的审批方式进行法律限制。
审批内容多而具体，审批环节也很复杂。
为适应世贸组织规则的要求，1999年颁布的“大店选址法”对原来的法律规定作了大幅调整。
在立法宗旨上，由限制性审批改成保护生活环境和促进中小企业发展。
在管理范围上，大店铺的规划面积由原来的两类（3000平方米以上和500-3000平方米）统一为一类，即凡是1000平方米以上的商业设施都算大型商业设施，均在审批范围之内。
日本政府审核开店的标准：
一是考虑商业布局的合理性，有利于国民经济及地区经济的健康发展与国民生活水平的提高。
二是按照《城市中心商业街区活性法》的要求，开设大店必须关注生活环境和城市功能。
把交通影响、环境污染（噪音、大气等）、垃圾处理等列为项目审查内容。
三是能否促进中小零售业健康发展，明确提出新设大型零售店既要促进零售业的现代化，也要支持中小零售商业发展，实现政府扩大就业的目标。
按照“大店选址法”规定的程序，目前日本开设1000平方米以上的商业设施，从申请到批准要历时一年，经过五个环节：
⑴由投资者按经济产业省规定的内容格式制订详细的申请报告，并向地方政府—都道府县申报。
⑵都道府县接到申报后，将项目概况进行为期四个月的公告。
⑶其间在接到申报两个月内，按经济产业省规定的程序在大店开设地所属市街村召开听证会，会前一周发会议公告。
⑷都道府县依据法律规定和公告、听证的情况，对项目进行审查，审查结果在申报的8个月内以书面形式通知申请人。
⑸大店开办者须按最终审查意见对项目方案进行修改和调整。
如果申请被拒绝，投资方可以向经济产业省地方局提出申诉。
二、法国
法国早在1810年就颁布了《商法典》，180多年来多次进行了修订，其中最著名的修正案是1973年的《鲁瓦耶法》和1996年的《拉法兰法》。
这些法律要求各省必须制订商业网络设施图（即规划），商业网点建设必须符合商业规划；并对商业网点建设规定了详细的审批程序。
法国大型商业网点建设由国家和省两级商业规划委员会负责。
国家商业规划委员会由法国财政经济工业部（原法国商业部合并到该部）负责组建，秘书处设在该部商业、手工业及服务企业司商业设施规划处；省级商业规划委员会由省长负责组建，由有关协会及所在地区市长六名成员组成。
由于省长是总统任命，代表总理在地方行使职权，实际上最终管理权在国家一级。
新建和改建营业面积300平米以上的食品商店及1000平米以上的非食品商店须经政府审批。
审批的标准是：
一是商店稠密度。
考虑项目所在区域的人口数量、商店数量、住宅及办公楼情况，这是最重要的决策依据。
二是就业情况。
项目的实施能创造多少就业岗位，对现有商店造成冲击会使多少就业岗位消失。
三是竞争状况。
项目实施后是否在本区域内造成垄断，市场份额若超过50%则不允许。
四是消费者得到的享受。
项目是否是新的业态或销售模式，其建筑风格是否协调，走廊是否宽敞，服务设施（停车场、餐厅、咖啡厅）是否完备。
能够带动提高服务标准及质量的商店较易得到批准。
五是商业设施建设是否会引起消费者住所、交通路线的改变，若导致交通堵塞则不允许。
六是建筑设计是否吸引人，在自然保护区的商店应当与自然保护区相协调。
政府鼓励并扶持在有商业需求但人口稀少或偏远的地区开设商店。
2000年出台《城市团结与更新法》，对新设商店的公共交通、接卸货场地作了规定。
2003年出台《城市规划和住房法》对保护环境、避免扰民也作了专门规定。
审批主要集中在省一级，审批期限为4个月。
程序是：
⑴由申请人向省级商业规划委员会提交申请及项目研究报告（相当于我们的可行性研究）。
⑵省规划委员会秘书处在１５个工作日内通知申请人或认可受理，或提出补充材料的意见。
超过6000平方米的商店，需由行政法庭指派调查专员，从经济、社会和国土整治的方面进行公共调查。
⑶在规划委员会审查前先由省级主管竞争、消费及反欺诈部门进行初审，并由省级劳动和规划部门分别进行就业和国土整治影响的评估。
⑷初审后，省商业规划委员会按规定程序进行审议。
也可应申请人的请求召开听证会。
委员会投票表决超过半数获通过。
⑸会议决定应在受理有效期内通知申请人，逾期未通知，即视为批准。
申请人在获准三年内必须开工，否则被认为批准失效。
从近年的情况看，申请的项目中大约有五分之一被否决。
被否决后申请人或省长、省商业规划委员会成员可在两个月内向全国商业规划委员会上诉；如仍然遭否决，申请人可继续向最高行政法院上诉，由最高行政法院做出最终裁决。
对上诉至最高法院的案件，全国商业规划委员会秘书处（即财政经济工业部的商业设施规划处）负责起草国家机关辩护词。
对已经省商业规划委员会批准的项目，省长、规划委员会成员若不同意该决定，也可向全国商业规划委员会上诉，程序相同。
三、美国
与日、法两国不同，美国没有专门的商业网点建设法律，但美国宪法（修订案）第14条和第15条赋予了州政府在区域规划和土地利用计划中规划使用土地的权利，其中包括商业规划。
美国商业网点建设管理权限在地方，各城市一般都设有一个由职业民众组成的规划委员会和一位规划专家担任的规划总监，负责商业网点规划工作。
主要任务是：
提出城市商业网点规划方案，供市长或议会决策；受理并审查商业建设项目。
美国商业规划具有很强的法律效率，是控制和引导城市商业发展的有效工具。
地方政府按照规划确定辖区内允许建店的区域，商业网点只允许在符合规定用途的区域内设置。
在不符合规定的区域建店是绝对不允许的，除非变更规划。
各城市的商业规划一经批准，不得随意变动；如需变更，则启动区域规划变更程序。
商业规划的原则是使商业设施对环境带来有益影响，反对杂乱无章，提倡土地及相关资源的综合利用，增强流通及服务的效能，推进新型化城市的发展。
具体内容包括：
减少交通堵塞；防止火灾和应对突发事件的措施；有利于改善居民的生活和保证大众健康；建筑物之间要保持一定的距离，防止对土地过度使用；保证有充足的光线和空气；商业设施的空间应与经营面积相适应，避免人口过度拥挤；促进当地的基础设施建设等七项。
其中交通对商业网点分布起决定性作用。
建设大型零售设施，还要考虑对现有商业的影响。
有的州规划还对具体的商业设施作详细规定，比如，停车场的规模、招牌标记的大小格式、建筑物的外观，甚至周围绿地等。
美国对商业建设项目的管理主要是依据规划进行审批，其审批程序是：
先由项目投资者向规划委员会和规划总监提交项目计划书；由规划总监和规划委员会进行审查（其中超过一定规模的项目还要进行听证）；总监和委员会达成一致意见后，提出批准或否决的审查意见，最终决策由市长或议会作出。
投资者对接到的否决意见有异议，可通过司法程序向法庭起诉。
改革开放以来，我国商业网点建设发展的很快，但也存在一些亟待解决的问题。
一方面大多数地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾也日趋突出，布局不合理、业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发展。
按照加入世界贸易组织的承诺，我国最迟于2004年12月11日前，取消对外商投资地域、股权和数量的限制，外商在我国商业领域的投资将急剧扩大，如不加以引导和规范，势必将进一步加剧这些矛盾。
因此，我们要借鉴发达国家的经验，完善商业网点建设的管理制度，近期应抓紧制定《城市商业网点规划条例》，使我国商业网点建设的管理有法可依，依法管理，促进商业网点建设和经济社会的统筹协调发展。
附件：
一、英国零售行业的规划政策
首先简单介绍我在零售业方面的经历。
我在百安居已经工作了二十年。
像在座的诸位一样，我的专业是城镇规划。
我是皇家城镇规划协会会员，了解英国规划的政策和程序，因为我多年来从事伦敦周边地区新店的开设和收购。
下面简单介绍一下有关英国零售行业规划方面的政策。
在英国，大部分的规划政策是议会通过的指导性的法令，中央政府通过指导性的法令来指导地区政府如何做规划。
举个例子，指导性法令文件涉及各个方面，有关于零售的，有关于住宅的，有关于交通的等等。
这些指导性法令是中央政府对地方政府就如何进行规划的指导性文件。
在英国，做出详细的规划是地方政府的责任。
如何定义地方性规划机构呢？
英国的城市功能的划分标准并不统一，可以是城市、乡镇，也可以是区域，还可以是一个城市不同的乡镇和区域都对规划工作负责。
我举个例子，我的家乡南安普顿是个城市，跟中国城市做个比较。
我的家乡有25万人口，面积只有50平方公里，当地的规划不是非常详细，很多是政策性、指导性的东西。
我手里有一个例子，就是伦敦的规划，其实这个规划已经酝酿两年多了还没有定下来。
伦敦有八百万人口，面积有1600平方公里。
简单介绍一下这个程序。
比方说伦敦的规划，先是有一个规划的草稿，就是我手里的这份材料。
然后公开征求公众意见，接着是公开听证，最后形成一个完整的稿子，之后还可能会进行修改。
所以说整个公开的程序，就是向公众公开征求意见，已经经过两年的时间了。
就像我刚才介绍的一样，规划的大部分内容是非常政策化的东西，包括一些区域划分，比方说新的工业区，新的住宅区，新的商业区。
我们现在谈一下英国零售业的规划目标是什么。
我们要鼓励有效率的零售行业，以城镇中心作为投资重点。
在规划程序中，规划部门既要考虑活力、研究可行性，也会考虑到沃尔什女士刚才介绍的交通承受能力的问题。
另一个目标是希望保证不同种类的商店和消费设施，供消费者选择。
在某些比较小的区域和地方，制订的规划内容可能会比较详细，包括关于密度、容积率之类的数据。
如果想要开发一个地点的话，开发商如何取得当地规划部门的批准呢？
按照正式程序，开发商必须提交一个规划申请，向谁申请取决于他的开发场地所在区域。
这个申请是公开的，谁都可以去查去看，里面会附上很多不同的研究报告，比方包括对零售的影响，对交通的影响，对环境的影响。
在英国，比较大的项目都必须经过一个所谓的“顺序测试”。
首先考虑这个方案能否放在城市中心地区；如果不能放在中心地区的话，再考虑能否放在中心地区的边缘。
什么是中心地区的边缘呢？
就是离中心地区有300里。
如果不能放在中心地区边缘的话，才能考虑放在离开中心地区的地点，也就是比较偏远的地方。
会优先考虑到交通枢纽地区，根据沃尔什女士的定义，交通枢纽地就是环线的交叉点，是巴士、地铁、车辆和自行车行驶的交叉点。
最新的标准要求开发商必须证明有开设项目的需要。
什么是需要呢？
比方说在一个小镇里有两到三家小商场，营业面积有两万平方米，但实际需求要远远超过两万平方米，可能是十万平方米。
我们不单单从数量方面来考虑，还要考虑品质，比方说是不是有新的商店也有老商店，有没有完整的商品结构。
我们现在考虑大型超市的具体设计构想。
在英国，面积超过2500平方米的超市被定义为大型超市，如果一个超市的规划面积超过一万平方米，就必须从地区的规划部门上报到地区的政府办公室。
英国有一个所谓的地域性的政府办公部门，这个部门不是由民众选举产生的。
他们的职能是有权力从比较宏观的方面考虑这个方案，有权力决定这个规划是由他们来批准还是由地方性规划部门来批准。
比方说一个跨地域的大型购物中心，肯定是由地域性的规划部门来做这个决定，因为批准手续很烦琐，所以大型零售项目批准的时间很可能会比较长，也许数月，也许几年。
停车泊位数量按照楼层的面积作为基础进行计算，每百平方米要设五个停车位。
现在英国鼓励综合性的规划，就是除了商业之外还有住宅。
下面我来谈一下中国的规划从2004年起应该有怎样的政策。
比较中国和英国的市场及法规政策会发现，英国有非常成熟的零售市场，而中国正处于一个快速增长的阶段；市区人口数量和比例差距大：
在中国，人口超过三百万的城市可能有三十多个，而英国只有五个。
中国处在一个城市化起步阶段，而英国所处的是一个复兴的阶段，中国可能很多建筑物都是新建的，而英国有很多建筑物都有一百五十年的历史，需要重新开发和改造。
英国是一个非常小的国家，中国有很多卫星城，你们可能听说过英国在泰晤士河的周边做一个住宅和商业的开发区。
我认为中国现在应推广按需求做规划，必须考虑设施的需求来决定土地的供应。
要考虑分配不同的面积空间来满足这个要求。
我在英国的经验告诉我中国现在采取的是一个好的规划方案，就是限制土地供给，造成土地溢价。
可能比较贵的土地对竞争非常激烈的零售行业造成了人为的障碍，我们刚才已经听了其他人的发言，可以从他们那里吸取不同的经验。
在美国房地产的土地成本比较低，但是在欧洲土地的成本比较高，其中一个原因可能是规划严格程度不同，所以我建议中国的规划者可以考虑鼓励竞争，这会促使零售商更加有创意、有效益。
如果一个零售商没有竞争的话，就会变的比较懒散。
最终的受益者都应该是消费者，从低价中受益，从更多更新的产品种类中受益，从更好的服务水平中受益。
会改变供货链，改进产品的质量，总的来说都会促进经济增长。
在零售业里重要的一点是区分，大型超市是国际上通用的字眼，在食品超市行业，大型超市包括了家乐福、沃尔玛、麦德龙、普尔斯马特等；在建材行业，大型超市包括了百安居，欧倍德，还有中国的好美家和东方家园，再比方说在上海还有宜家等都是家具的大卖场，宜家最近在我们的徐汇店附近开设了一家新店；最后是包括电器在内的其他大卖场。
但是食品、建材家具和电器大卖场是有区别的，从购物类别到顾客往返都有差别。
总结起来就是方便购物，或者是大量产品的采购，比方说食品的采购就是按照天数，去的频率比较高，但是建材的采购频率就比较低，可能是每个月去一次或者是每个季度去一次。
大家都需要食品，因为大家都需要生存，但是跟食品不一样，建材是对家居环境的改善，启发灵感和创意的家居环境的改善。
可以做这样的构想，食品是篮子型的购物，建材一定是推车型的购物。
需要重申一点是应该对不同的业态做出不同的规划，比方说对食品和建材就应该是不同的规划政策。
建材市场和零售市场都处于快速发展的阶段，很好的一个例子是我们在英国的商店都经过一些改造，新店的面积是老店的三倍，有一百多个店的面积超过一万平方米。
这个趋势是经济全球化的影响所造成的，比方说对产品的设计就是其中的一个因素。
因为作为市场的领先者，要不断创新，产品不断创新。
十年前，我们的商店有两万个品种，现在已经有四万个品种，消费者也越来越有知识，自己分辨建材的能力越来越强，也越来越通晓如何自己动手做建材，英国有很多电视节目教消费者如何动手进行装修装潢，听我的同事说中国也有一个类似的电视节目。
随着品种的增加，商店建的越来越大，展示产品越来越重要。
从我自己观察来看，中国和英国一样，装修已经成为一种时尚活动。
二、巴黎城市商业发展规划
前言：
40多年来，家乐福在欧洲、拉丁美洲和亚洲30多个国家开发大型商业设施，艾沃仕女士作为家乐福的城市规划专家将发言，将介绍家乐福在人口聚集的大都市开发商业的经验。
艾沃仕女士具有八年在城市规划局工作的经验，主要工作包括制定长远的策略性规划和市区发展与交通、住宅、商业经济、文化、行政设施、休闲娱乐设施及绿化等不同领域协调的统筹规划工作；在家乐福工作的3年间，开发及设计SHOPPINGMALL。
艾沃仕女士1988年毕业于法国巴黎索里那大学，获得地理及市区发展硕士学位，曾在美国、欧洲、亚洲、非洲学习和研究城市发展，是法国城市土地协会会员。
艾沃仕女士将主要介绍法国巴黎商业在现代大都市社会经济发展层次中所扮演角色。
正文：
法国位于欧洲的西部，大西洋沿岸，国土面积为54.4万平方公里，是中国的1/17，城市人口6000万，国内生产总值12.68亿美元，为世界第五大经济体。
法国是欧洲15国面积最大的国家之一，欧洲人口集中，历史遗产众多，这两个方面深深的影响了法国的城市规划。
法国是欧洲第三大经济体，人口居第三，有36000个城市，有高度集中的行政体系，城市规划和商业规划方面困难比较大。
德国有17400个城市，意大利和西班牙有8000个，英国有522个。
中国和法国城市发展差别很大，法国有75%的人口在城市，而中国只有30%。
巴黎有215万人口，如果包括城市周边的话总共1160万，包括1300个城市，GDP为4000亿美元，很多城市坐落于河流边上，可以利用河流开展运输和物流。
商业可以促进产品和服务的流通，可以支撑经济的发展。
中国工业化进程中如何处理商业对经济发展很重要，商业创造就业岗位。
建立良好的商业机制促进商业发展，商业布局对个人和社会具有巨大作用，家庭购买力的增强使人们花在生活品上的钱少了，相反人们愿意花钱买高档消费品。
商业为社会进步做出贡献，为人们聚集提供场所，促进城市发展。
城市发展带来新的商业理念，当大城市成熟后，发展小城市。
中国正处在这个阶段，经济的发展使人们生活更富裕，从而产生新的需求。
传统商业满足人们的基本需求，富裕后购买力会增加，从而使得商业业态增加。
城市规划应该主要针对这个趋势。
经济的发展带动城市诸多变化，大的变化是双薪家庭的涌现，造成家庭购买力上升，导致需求多样化，对城市的拓展，导致购物时间延长，距离增大导致汽车购物，使城市车流增加。
中国的困难是如何处理汽车的大量出现，社会发展给城市带来诸多问题，如何避免？
主要问题是国土及交通规划不好，郊区发展过程中，不仅美国、欧洲、亚洲，绝大多数国家都缺乏规划，城市盲目发展，很少的街区有自己的功能区，住房离工作区太远，离购物区远，使汽车大量使用并产生污染。
交通处理不善导致街区瘫痪或商业破产，商业规划如何与城市规划结合，这是一个基本问题。
出入交通方便与营业额有30%的差异，这对城市来说，意味着有30%的投资浪费。
回顾巴黎的四个阶段：
古罗马传统商业；奥斯曼时期的巴黎；二战之后逐渐成为大都会，零售业发展得益于移民，包括超市和大卖场；最后是1975年以来至今。
现在在老城区可以看见古罗马景观，每年有3000到6000万游客，因为巴黎建筑的多样性，古罗马有很多集市方便市民购物。
在交通上有步行的马运输，国际交换在那里产生，到1850年巴黎变化不大，巴黎成为政治中心，有高度集中的政治体系。
同样的，比如北京的庙宇规划问题，如果在东部建设庙宇，那么在西部也会建类似的庙宇，给城市建立了足够的公共设施。
有趣的是，在语言的使用上，那个时代是多层次的人群的组合，像是老年人、年轻人、穷人、富人的组合。
这时正是法国第一个百货商店建立的时期，它建立在林荫大道旁，设立在靠近火车站的位置，这是商业规划的最基本的要素，即把商业放在人们经常集聚的地方。
如果设在人烟稀少的地方，人们一定不会去的。
规划是要确定哪些地点是人们聚集的地点，这样就能把商业设施和整个城市规划结合在一起。
这其实是对商业化的一个很好的推动，也有助于建立物流平台。
文章中列举了一些有关法国的百货商店的数据，即建立的时间，条件，应该对大家有帮助。
第三个时期是巴黎衍变成为大都会的时期。
奥斯曼已经把这个城市作了一个简单的定位。
从1945年开始，城市建设比较仓促，人口激增，城市得到了很大的发展。
同时第三产业得到壮大。
此时，巴黎从以前的市区发展到郊区，这也促成了郊区的房屋、汽车及新的生活模式的产生。
二战之后，法国重建时，经济发展的同时，人们更愿走出城内。
此时巴黎城的住宅小区建设没有商业规划为之服务。
社会的变化，单亲家庭的出现，导致了由谁来购物，什么时候购物，怎样购物的问题。
面对新的需求，法国有了新的商业规划，出现了超市、大卖场及大型的购物中心。
最大的问题是开始时法国没有完善的规划体系，商业现代化给人们带来舒适的购物环境，方便的购物条件以及购物的乐趣。
三、美国的商业规划
我叫查里斯.齐莫尔曼，来自美国沃尔玛百货有限公司。
今天非常荣幸来到这里，应邀就美国的商业规划这个题目做发言。
在开始之前我想说明一下，我并非从事城市规划工作，而只是一个开发商。
我和大家说的很多话题得到了大多数专家的认同，不过我也会和大家分享我个人的一些观点，这些观点也许有些规划专家不一定认同，你们可以把我的观点和当今美国一些规划专家的观点进行比较。
具体来说，我的发言将涉及以下四个话题：
首先是美国商业规划角色和目的过程和步骤，美国商业规划的典型内容，最后是现状和发展趋势。
第一部分，美国商业规划的角色其实很简单，多数地方政府都采用一种官方的说法，这种说法来自于一部名为《国家授权法》的法令，它授权各州和地方政府以规范土地的使用。
根据该法令，商业规划有七个目的：
第一，减少交通堵塞；第二，避免火灾和恐慌的产生；第三，推广大众健康和福利；第四，提供充足的光线和空气；第五，防止土地的过度使用；第六，避免人口过度拥挤；第七，促进基础设施、学校、公园的建设。
我们很难定义美国的规划角色，在美国有35，000人认为自己是规划制订者，而他们可能就有35，000种说法描述自己的角色。
但最简捷的概括为规划就是向前看，规划是为将来做决策。
我们来看一下规划与划分区域的关系，就会对规划的角色进一步了解，划分区域是实施规划的法律依据。
我认为以下的定义更好的解释了规划与划分区域的综合作用：
提前决定，然后控制好未来的发展特点、方向和增长点。
关于商业规划，美国的国有行业普遍认为，商业规划过去是现在依然是美国城市规划制订者控制和引导城市发展的最有效的工具。
第二部分是美国规划的过程和步骤。
在美国，商业规划的第一步是绘制一张城市规划图，城市规划图描述了城市土地使用的现状。
在这里我们看到一张典型的美国城市规划图，不同颜色代表不同土地的用途，这张图上大概有30种不同土地的使用情况。
请看图上左手边的图例，通常使用的土地类别分为住宅区、商业区、工业区、农业区等等。
不过每一种类别都可以进一步细分，比如住宅区有六种：
单身家庭、大家庭、双人家庭、多人家庭等等，它的基本类别也有类似的再分类。
这张图所采用的不同颜色描述了你在该城市上空所看到的土地使用情况。
请大家记住这张幻灯片中所提到的细节，因为下面还将提到。
美国的商业规划是一套综合的整体规划，有时我们称为总体规划或是长远规划，该规划起码会包括将来的土地使用，但是完整的规划还应包括街道和其他交通需要，包括基础设施。
这里有个例子，你所看到的是一个笔记本形式的整体规划书。
在这本规划书里，你可以找到描绘未来土地使用的土地使用图。
请大家注意，我们之前看到的规划图有30种土地用途，现在看到的这张图纸就只有8种，这是因为这张图纸只是未来的预测，它只是预计土地的大概用途，例如住宅区，而不是具体用途，例如多家庭住宅区。
下面我们看到一张未来的街道图，下面是一张未来的基础设施图，最后当你已经确定目前土地使用的情况以及将来的土地用途和必须的基础设施之后，你就可以开始制定具体的规划，这些规划至少要包括土地使用的限制和具体的设计要求。
下面我们来看一下通常美国的一些限制和具体的设计要求。
这是一个美国城市规划规则的例子，在这里我想指出很重要的一点，在美国，商业规划是地方政府的职责，美国宪法第十四条和第十五条修订案，赋予地方
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