住宅工程监理投标大纲附流程图.docx
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住宅工程监理投标大纲附流程图
xx工程建设监理
投
标
文
件
投标单位：
广东xx规建设监理有限公司
投标日期：
二0一四年五月四日
监
理
方
案
标
第一章工程概述
1、本工程位于坂田片区、中浩工业园区内；毗邻工业厂房与破旧小区；无景观资源，缺乏社区氛围，规模非常小，属于旧改城区内小体量住宅、商业综合用地。
尚处于待完善的城乡结合带，区域周边生活配套较初级，与相邻的新兴的板块区存在较大差异；主要依托坂雪岗南路商业街，配套完善，但档次不高。
项目周边多为工业物流区及城乡自建房生活带，居住者多为外来务工人员、工厂蓝领及及当地村镇居民，人员流动性大。
2、本项目占地2266平方米，规定容积为2.32，计容积为2.22。
1层地下室，地上6层；总建筑面积为5338平方米，其中包括住宅建筑面积5038平方米，300平方米的地下室，建筑定位为普通精品住宅楼。
第二章监理工作范围及内容
第一节监理服务阶段及时限
1、监理服务内容：
根据招标文件要求监理服务范围（包括但不限于以下内容）：
本工程土方、基坑支护、基础工程、土建、装修、设备、安装、消防、空调、园林景观、大堂装修、售楼处装修、样板房装修、以及使得该项目能够正常投入使用的辅助工程等的施工准备阶段、施工阶段及保修阶段等；
2、工期要求：
xx项目建设工期为2014年8月至2015年3月共8个月，具体时间以业主书面通知为准；
3、监理工作质量要求及具体内容：
根据监理合同的要求，实施现场监理，按政府有关规定及设计要求。
第二节建设监理的目标
1、建设监理的总目标是，对工程建设的全过程进行有效地控制和管理，做好组织协调工作，全面维护建设单位的合法权益，为建设单位提供技术、经济、法律等方面的咨询意见，使本工程建设达到“质量优、进度快、投资省、效益高”的目的。
2、质量控制目标：
本投标人将通过自身的努力，在建设单位的支持下、在承包商的配合、实施下，确保工程合格。
并全面贯彻国家工程质量标准和深圳市工程质量管理条例，力争本工程成为市、区优质样板工程。
3、投资控制目标：
严格控制施工中的设计变更和签证，确保工程投资控制在概算目标之内。
4、进度控制目标：
做好各种协调、配合工作，确保计划工期实现。
第三节监理工作依据
1．深圳经济特区建设监理条例；
2．深圳市施工监理规程；
3．建设工程监理规范（GB50319-2000）；
4．深圳市建设工程质量管理条例；
5．国家及地方有关基本建设方面的法律、法令和法规；
6．国家及地方有关规划设计规范、勘察设计规范和施工规范；
7．计划局、规划国土局、建设局、消防局的批文；
8．监理合同及业主与其他单位签定的与工程建设有关的合同；
9．设计文件。
第四节各阶段监理工作内容
一、施工阶段主要监理工作内容
1．协助建设单位与施工单位编写开工报告；
在施工准备阶段后期，本投标人将提示建设单位和施工单位，做好开工前的准备工作，包括现场水、电接口的确认，界桩的交验等，为工程开工创造条件。
在条件基本具备时，协助建设单位与施工单位编写开工报告。
2．参与确认施工单位选择的分包商；
我方将对施工单位选择的分包商进行资格审查，着重审查其资质等级、人员素质、技术力量、设备配置、社会信誉等。
对施工单位选择的分包商提出确认或否定意见。
3．组织施工图设计交底和图纸会审；
4．审核施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；
作为预控手段组织对施工单位提出的施工组织设计、施工技术交底、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系进行全面、细致的审查，对保证工程建设目标的实现是十分重要的。
5．督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和国家工程技术规范、标准；
采取巡视、旁站、平行检查和隐蔽验收等方法，督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和国家工程技术规范、标准。
6．协调建设单位与施工单位的关系；
7．审核施工单位和建设单位提供的材料、构配件、设备的规格、数量和质量。
8．参与组织设备招标、开标和评标；
9．协助建设单位进行设备订货；
设备投资在工程投资中占较大比重，设备性能的好坏直接影响到工程质量，监理方将尽最大努力，在设备选型、技术性能确认等方面向建设单位提供全面意见，协助建设单位进行设备订货；
10．控制工程进度、质量和投资、督促、检查施工单位落实施工安全保证措施，定期组织工程例会；
11．主持协商建设单位、设计院、施工单位及监理提出的工程设计变更；
12．监督承包合同的履行，主持协商承包合同条款的变更，调解合同双方的争议，处理索赔事项；
13．检查工程进度及施工质量，组织分项工程和隐蔽工程的检查、验收，审查工程量，签发工程付款凭证；
14．做好有关本项工程的合同管理和信息管理工作；
合同管理和信息管理是保证监理工作质量的重要手段，本投标人有完善的合同管理和信息管理制度和手段，必将为建设单位提供准确全面的信息保证；
15．协调工地参建各方的关系，保证工程顺利实施；
16．督促施工单位按深圳市城建档案归档要求整理合同文件和技术档案资料；
17．组织工程竣工初步验收；
18．在承包商提出的竣工验收申请报告上签署意见；
19．参加工程验收，审查工程结算；
20．监理工作总结。
二、保修阶段主要工作
参与工程交付，签发工程移交证书，负责组织检查工程状况，参与鉴定质量方面出现问题的责任，督促承包商回访并履行保修义务，修正缺陷直至达到规定的质量标准。
其主要工作内容如下：
1．在全部工程基本完成并通过竣工检查，承包人书面提出竣工申请并填好保修证书，剩余工程很少并不影响工程的正常使用及安全，且承包商保证在合理期限内完成全部剩余工作，监理工程师报业主批准后，向承包人签发全部工程的交接证书。
2．按照上述原则，就下列情况总监可向承包商签发部分工程的移交证书：
工程的任何部分已建成，能够独立交付使用；
合同中规定有不同竣工时间的任何部分工程；
已由业主占据或使用的任何工程。
3．在上述原则确认的前提下，并经监理工程师、质检部门、对工程质量进行检验，符合规范和设计要求，各种质量缺陷均已得到解决，现场已清理完毕，且工程各项资料齐全的前提下，总监方可签发交接证书。
保修期的起算日即交接证书签发日。
4．工程进入保修期后，监理项目部应根据总监理工程师的安排对业主及有关单位定期进行监理回访。
主动找出工程质量及服务质量存在的问题，及时安排责任单位进行处理。
对于台风、暴雨等特殊季节，监理部应组织施工单位检查楼宇使用情况，及时为用户解决保修责任范围内的问题。
5．保修期内若发现工程质量缺陷，业主应及时通知监理工程师。
由监理工程师组织业主、设计人、承包商及有关各方对工程缺陷的原因及责任进行调查和确认，并协助进行处理；在确定质量缺陷的事实和责任时，若有必要，可建议业主邀请质量监督机构及具有相应资质的专业部门参与。
6．在保修期内，当接到投诉后，监理工程师应会同物业管理处、承包商等人员及时到达现场，认真分析投诉产生原因，并根据施工合同及有关文件，确定质量缺陷责任。
责任确定后，监理工程师应要求责任方提出缺陷的解决方案，审批并监督该方案尽快实施。
7．根据合同要求确定整改时间，合同没有确定整改时间的，一般整改期限不超过7天，复杂的整改工程不应超过15天。
8．若缺陷处理方案不能得到及时实施，监理工程师应书面通知业主，并建议由其他承包商完成上述工作，其处理的费用应根据合同有关规定执行。
9．监理部设专人检查承包商在保修合同规定的内容和范围内缺陷修复的质量；督促保修直至达到规定的质量标准。
10．保修期内发生质量缺陷，监理工程师应将引起工程保修延长的事件及延长时间书面通知业主及承包商。
若在工程保修期内发生质量缺陷或损害导致工程不能使用，则工程保修期应相应延长，其延长为其引起工程不能使用的时间，监理工程师应对这一时间进行确认。
若对工程缺陷的处理并不影响整个工程的使用，则整个工程的保修期不再延长，但经过处理的部分保修期应相应延长，其延长时间为该部分工程由于缺陷或损坏而不能使用的时间。
11．如果在保修期内没有出现质量缺陷或虽出现质量缺陷但经过上述程序处理后未发现新的缺陷，总监应在保修期结束之后及时签发解除保修质量责任证书给承包商并抄送业主。
12．保修责任解除后，总监应及时向业主签发退还剩余保修金或保函的证明文件。
第五节各专业监理工程师的工作内容
一、建筑专业
1．施工前参加图纸会审交底，找出图纸中的问题和需要介绍难点，通过研究协调，拟订解决方法，写出有关会议要求。
2．根据监理大纲和规划制定本专业的监理实施细则，经总监批准后组织实施。
3．根据总监安排，协助业主做好工程招标工作，做好招标各阶段的本专业的工作。
4．检查有关工程的情况，掌握工程现状，同时发现和预测工程问题，并采取措施妥善处理。
5．及时检查、了解和发现承包方组织、技术、经济和合同方面的问题，并向总监理工程师报告，以便研究对策，解决问题。
6．参加或组织有关工程会议并做好会前准备。
7．提供或搜集有关的索赔资料，积极配合合同管理部门做好索赔的有关工作。
8．做好监理日志、监理月报工作，定期做好本专业的监理阶段性工作总结。
二、给排水专业
1．给排水方面设计与施工监理，负责编制给排水及消防监理细则。
2．负责给排水相关的设计质量控制。
3．审核承包商提交给排水专业的施工方案和施工技术措施。
4．检查承包商的质量体系的落实情况。
5．审核本专业进场材料、设备质量报告，组织材料、设备验收。
6．草拟与质量有关的监理工程师通知。
7．参与本专业分部（项）、单位工程、单项工程验收和检查。
8．审核有关材料、设备的实验报告。
9．对工程计量签署质量方面的意见。
10．建立本专业的质量监理日志，收集和整理给排水方面的资料。
11．定期或不定期提交给排水工程质量动态报告。
三、电气专业
1．编制电气消防及智能工程监理细则。
2．负责与电气有关的设计质量控制（含消防与智能）。
3．审核承包商提交电气专业的施工方案和施工技术措施（含消防与智能）。
4．检查承包商的质量保证体系的落实情况。
5．审核本专业进场材料、设备质量报告，组织材料、设备验收。
6．草拟与电气专业质量有关的监理工程师通知。
7．参与本专业分部（项）工程验收和检查。
8．审核有关材料、设备的试验报告。
9．对工程计量签署质量方面的意见。
10．建立本专业的质量监理日志，收集和整理本专业资料。
11．定期或不定期交工程质量动态报告。
四、档案资料员
1、配合各专业监理工程师对各施工单位的工程资料作好严格把关。
因为工程资料是真实反映工程项目施工的结果，资料就是在工程建设过程中形成各种形式的信息记录，只有和监理工程师、施工单位资料员全力配合才能完成并做好这项工作。
2、负责监理资料的治理工作，并对监理资料进行收集、整理和归档。
监理资料是工程建设过程中，监理进行监控的真实记录，是一项系统工程。
它牵涉到监理单位、建设单位、施工单位、设计单位等工程参建单位的实质性工作，是监理工作科学化、规范化、法制化的标志。
监理资料反映监理工作水平，是衡量、评定监理工作的重要依据。
3、按照合同约定，在勘察、设计阶段，对勘察、设计文件的形成、积累、组卷和归档。
第六节监理人员的岗位职责
一、总监岗位职责：
1．确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；
2．主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作；
3．审查分包单位的资质，并提出审查意见；
4．检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行人员调配，对不称职的人员应调换其工作；
5．主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；
6．审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；
7．审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算；
8．审查和处理工程变更；
9．主持或参与工程质量事故的调查；
10．调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期；
11．组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；
12．审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收；
13．主持整理工程项目的监理资料。
二、专业监理工程师岗位职责
1．负责编制本专业的监理实施细则；
2．负责本专业监理工作的具体实施；
3．组织、指导、检查和监督本专业监理员的工作，当人员需要调整时，向总监理工程师提出建议；
4．审查承包单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更，并向总监理工程师提出报告；
5．负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收；
6．定期向总监理工程师提交本专业监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师汇报和请示；
7．根据本专业监理工作实施情况做好监理日记；
8．负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，参与编写监理月报；
9．核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况认为有必要时对进场材料、设备、构配件进行平行检验，合格时予以签认；
10．负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。
三、监理员岗位职责
1．在专业监理工程师的指导下开展监理工作；
2．检查承包商投入工程项目的人力、材料、主要设备及使用、运行情况，并做好检查记录；
3．复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证；
4．按设计图纸及有关标准，对承包商的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作和工序施工质量检查结果进行记录；
5．担任旁证监理工作，发现问题及时指出并向专业工程师报告；
6．做好监理日记和有关的监理记录。
四、档案资料员职责
1．熟悉有关监理、施工工程技术档案管理的规定，按深圳市城建档案管理要求进行分类管理；
2．负责监理过程中有关文件、资料的收发、传递、整理、立卷、归档；
3．负责监理部的文件打印和计算机维护管理；
4．负责协助总监办理监理部的业务联系、接待事宜。
第七节、监理工程师在四控制、两管理、一协调中的工作职责
一、质量控制方面：
1．熟悉、精通本专业设计图纸和规范的内容、要求，全面掌握本专业的各种变更情况，履行对施工全过程进行检查、监督的义务，保证对所有特别是重要的施工环节进行有效的控制，使承包人提交的工程项目符合设计图纸、技术规范、使用要求和验收标准；
2．审查承包商提交的施工组织设计、施工方案中本专业的内容并提出意见；
3．检查承包商在各单项工程、分部分项工程本专业施工的材料、设备、劳动力、现场管理人员的质量、数量和准备情况；
4．紧接承包人的自检、自验进行每道工序（工艺）完工后的检查验收，对不合格的工序（工艺）向承包人提出整改意见和返工要求，直到满足要求；
5．负责本专业下列工作：
（1）测量：
对原始基准点、基准线和基准标高、定线控制复核检查；
（2）见证实验：
对原材料、商品、构配件、成品半成品按要求取样送检；
（3）抽样实验：
对材料品质、物理性能、混凝土强度、焊接性能等进行抽样实验，对承包人的抽样频率、取样方法及实验过程进行检查，当监理人员对施工质量或材料产生疑问并提出要求时，随时进行抽样实验，必要时可要求增加频率；
（4）监理：
对重要工序（工艺）、环节实行全方位、全过程监理；
（5）鉴定认可：
对承包商的设备、仪器须经事先标定并按期进行鉴定，承包商设备和仪器的操作人员必须经过业务培训和具有考核上岗证书。
二、进度控制方面：
1．审查承包商各种进度计划编制的依据是否充分、是否符合总体要求、人力、设备、材料供应是否满足计划安排；
2．应制定日进度检查记录、进度控制图表，分专业按单位工程、分项工程或工序对实际进度进行记录，并定期（日、周、旬、月）汇总报告；
3．向总监汇报进度偏差并及时调整进度计划。
当发现现场的组织安排、施工顺序、人力和设备与进度计划偏差较大时，应要求承包商对原进度计划或人力、材料计划予以调整，并监督执行以保证调整后的进度计划符合工程现场实际和满足合同工期的要求。
三、投资控制方面：
1．熟悉和掌握《施工合同》、《工程量清单》、《工程量清单说明》的内容，掌握具体的计量方法、工作深度。
2．按承包商提供的计量申请单或申请支付的工程量清单进行工程计量。
计量的范围包括：
（1）工程量清单和工程变更清单的内容；
（2）合同文件规定的各项费用支付；
计量依据：
（1）招标文件；
（2）合同条款；（3）技术规范；（4）业主批准的施工图；（5）修订的工程量清单及工程变更令；（6）工程量清单说明；（7）费用索赔审批表；
计量原则：
（1）按实际完成的工程量计量；
（2）合同事宜按合同规定的方法计量；（3）按项目划分比例计量；
3．将计量的结果做出准确的记录，并将记录抄送承包商和业主，同时将记录通报总监和投资预算监理工程师，作为费用支付依据。
四、安全及文明施工控制：
安全监理是建设监理的重要组成部分，是对施工过程中安全生产状况所实施的监督管理，安全为了生产，生产必须安全。
本工程安全监理工作可分为二个阶段，即施工阶段的安全监理、竣工验收阶段的安全监理。
工程项目在施工阶段，安全监理人员要对施工过程的安全生产工作，进行全面的监理。
五、合同管理方面：
1．工程变更：
掌握合同条款和工程量清单的内容，对任何形式的质量、数量和内容上的变更提出见解和意见，并报告总监和业主批准。
2．工期管理：
每天准确记录工程事件、天气情况、业主要求的额外或附加工作内容和数量，计日工的数量，工期提前和拖后的时间和原因。
3．费用索赔：
对索赔的原因、数量与记录或实际情况对照，并提出看法。
六、工程建设信息管理
工程建设信息管理是通过建立一定的组织机构，对工程建设监理信息进行收集、加工、分类、存储和应用的过程，由此可见信息管理在工程建设监理工作中具有十分重要的作用，它是监理工程师控制三大目标的基础。
工程建设信息管理的主要内容有；明确监理信息流程：
建立监理信息偏码系统；建立健全监理信息采集制度；利用高效的信息处理手段处理监理信息。
七、组织协调
1．组织协调与目标控制的关系
在实现工程项目的过程中，监理工程师要不断进行组织协调，它是实现项目目标不可缺少的方法和手段。
组织协调与目标控制是密不可分的。
协调的目的就是为了实现项目目标。
在监理过程中，当设计概算超过投资估算时，监理工程师要与设计单位进行协调，使设计与投资限额之间达成妥协，既要满足业主对项目的功能和使用要求，又要力求使费用不超过限定的投资额度；当施工进度影响到项目动用时间时，监理工程师就要与施工单位进行协调，或改变投入，或修改计划，或调整目标，直到制定出一个较理想解决问题的方案为止：
当发现承包单位的管理人员不称职，给工程质量造成影响时，监理工程师要与承包单位进行协调，以便更换人员，确保工程质量。
2．监理组织的内部协调
监理组织的内部协调是做好监理工作的根本保证，为此应做好以下几方面的工作：
（1）总监理工程师应与各专业监理工程师之间协调，总监理工程师应经常与各专业监理工程师交换信息和意见，并支持各专业监理工程师的工作，各专业监理应及时将工作中的各种信息及时向总监汇报。
以便总监对监理工作有通盘的考虑。
（2）各专业监理工程师之间的协调，各专业监理工程师应经常相互通气，并向有关专业工程师传递相互配合的信息。
以便监理工作有序进行。
3．监理组织与建设项目有关的子系统之间的协调
（1）与业主之间的协调：
监理工程师应充分尊重业主，主动加强与业主驻现场授权代表的联系，及时沟通协商，认真征询他们对监理工作的意见和对施工设计单位工作的要求和意见，共商有关解决问题的办法。
当双方意见不一致时，监理人员应按有关标准和文件，耐心陈述自己的意见。
必要时可征求双方上级领导意见，以便问题尽快解决。
要善于通过自己富有成效的工作取得业主的信任与支持。
（2）与承包商的协调
承包商是施工行为主体，必须依靠承包商的物化活动，才能将蓝图转换为最终产品——工程实体。
它直接影响到建设目标实现的程度，因此监理人员应本着客观、公正、公平、热情服务、监帮结合的原则，有策略、有步骤的认真做好协调工作。
要让承包商了解和熟悉，按监理工程师要求规范自己的施工行为。
对承包商的错误作法及质量、安全、进度、内部管理等方面出现的问题，即要严格处理，又要耐心说服、指导和帮助。
当承包商与业主发生争议或纠纷时，监理人员要认真调查和了解，分清责任，积极疏导沟通，促成问题解决。
协调安排好总包与分包，各专业分包之间的工作计划，界面关系和配合条件，以求得各承包商之间的协调一致。
（3）与设计单位的协调
设计是将业主的建议意图，经过智力劳动转换成付诸施工的蓝图。
为此，监理工程师与设计人，在技术、业务方面应有密切联系。
由于设计工作的特殊性，在协调设计单位的关系时，监理人员应本着尊重、沟通、探讨、服务的原则，与设计单位搞好关系。
如需对设计阶段进行监理时，应抓住设计阶段是影响工程投资的主要矛盾这一环节。
加强对设计方案的选择，实行限额设计，以保证在计划投资内完成工程项目。
4．监理组织与外部协调
（1）与政府有关主管部门的协调
建设项目可能涉及到政府主管部门，主要是规划、建设、消防、民防、供电、质量技术监督、环保、审计、计划等部门，做好与这些部门的协调工作。
对项目能否按计划目标实现极为重要。
监理人员要熟悉各部门的办事程序、批复时间和需报送的资料，以便按要求准备好完整的资料，如实反映全面情况。
尊重和接受他们的监督、指导，及时答复他们提出的问题，争取他们的理解与支持，促成有关手续按时批复，并将有关部门对本项目的要求放建议贯彻落实在项目实施活动中。
（2）与周边单位关系的协调
监理进场后，应尽快熟悉周边所需协调、联系单位的具体情况，主动及时与有关各方建立工作联系关系，取得各方的理解与支持。
施工过程中应提前预计可能对各方的干扰，主动和各方沟通。
如发现矛盾，要及时主动进行协调，避免矛盾激化。
第三章监理组织机构及人员配置
第一节组织机构及人员配置基本情况
一、监理组织机构配置原则：
我公司将把xx工程列为本公司的重点工程。
为出色完成本工程的监理任务，我公司组建实力强大的项目监理班子。
为加强管理，项目组上设公司技术协调组；项目组内部为三级管理体系：
（1）即总监及总监代表；
（2）各专业监理工程师；
（2）监理员和信息员。
项目组织采用总监负责制，总监全面主持负责本项目的监理工作，公司予以技术、行政指导。
总监直接向公司负责，公司对业主负责，具体业务由总监直接与业主代表联系。
各专业工程师主要负责本专业的质量、进度、投资计量、安全文明施工的控制工作，专业工程师直接向总监负责；
监理员在专业工程师的指导下工作，主要负责现场工程质量、进度的监督和旁站工作，监理员向总监和专业工程师负责。
二、监理机构人员配置：
1．本工程设总监理工作师1人，且具备副高级工程师以上职称，全国注册监理工程师资格，且有丰富的建筑工程经验及项目管理能力。
2．土建专业监理工程师1人（国家注册监理工程师）；电气专业监理工程师1人（国家注册监理工程师）、给排水专业监理工程师1人（国家注册监理工程师），现场资料员1人。
3．在监理人员安排上采取老、中、青结合，职称上高、中级搭配，专业上充分保障。
4．本项目组的突出特点是：
学历高、经验足、技术硬、精力旺。
附件B-1监理人员一览表
监理单位名称：
广东xx规建设监理有限公司
编号
监理职务
姓名
性别
年龄
技术职称
专业特长
监理资格证书号
备注
1
总监理工程师
张宗红
男
42
高级
房屋建筑
44010699
2
土建专业监理工程师
姚晓东
男
46
中级
房屋建筑
4400
升级会员 