物业服务测算分析与投标评估报告.docx
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物业服务测算分析与投标评估报告
第一章物业服务收支测算…………………………………………02
第一节物业服务报价表……………………………………………02
第二节经济标测算的原则…………………………………………03
第三节物业服务费用收支测算表…………………………………04
第二章物业服务测算分析…………………………………………16
第一节收支平衡分析…………………………………………………16
第二节改进经济效益的措施………………………………………17
第一章物业服务收支测算
第一节物业服务报价表
空港乐园公租房物业服务收费标准
序号
类型
收费标准
备注
1
住宅
1.03元/月.㎡
含公共能源费用
2
商业
2.4元/月.㎡
3
停车位
55元/月.个
4
小学
1.5元/月.㎡
5
幼儿园
2元/月.㎡
说
明
（1）以上标准物业服务费中含电梯、水泵、柴油发电机组等大型设备的日常维修养护费用、电梯和共用专项设备运行的能源消耗费用。
住宅含楼道灯、庭院灯照明等公共能源费用。
（2）商业、车库免空置物业费。
（3）集中商业自通知交付之日起3个月内物业费优惠90%，大型集中商业酌情优惠90%。
第二节经济标测算的依据
一、基础依据
1.国家物业管理相关法律法规。
2.重庆市物业管理相关法规。
3.重庆市物业管理行业市场价格。
4.同类项目经验值。
5.项目的实际管理服务人员配置情况。
6.小区总平面图、设施设备配置、设计总说明。
7.物业服务费结算方式：
包干制。
8.测算基准期：
正常管理期三年。
二、合法性原则
物业服务费用测算中，我们坚持质价相符的合法性原则，完全依照国家和重庆市的物业管理有关规定执行，符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。
1.重庆市主城区最低工资标准为1250元/月。
（2013年底发布）
2．社保提取的费用基数，结合我公司实据情况，员工缴费基数按上年度社平工资的40%提取，以重庆市2013年养老保险基数1513元/月为参考依据。
3．社会保险比例32.2%（养老保险20%、失业保险2%、医疗保险9%、生育保险0.7%、工伤保险0.5%，）。
4．工资标准结合物管行业和我公司实际情况确定，包含基本工资、加班工资、福利费等。
5．重庆市物业行业营业税及附加按收入的5.6%。
6.住宅空置房按相关政策规定收取住户50%。
三、相关性原则
1．经济测算中，凡是与物业服务没有任何直接关系的费用，均不纳入成本之中。
2．属于经营和公益服务的项目，其本身的服务人工费、运行维护费均不计入物业服务成本之中。
3.小区路灯、楼道（层）照明灯电费等按招标方要求包含在物业服务费中，已将这部分纳入成本测算。
四、对应性原则
我公司在尽可能提高服务质量的同时，结合项目实际，注重节约，严格控制成本，各项费用符合市场及行业标准。
经济测算中，收入和成本是与本投标文件所承诺的物业服务内容及服务标准相对应的。
同时，根据服务标准的不同配置对应的人、财、物，并进行相应的测算。
五、合理性原则
合理性原则贯穿于我们的整个测算过程，我们在充分考虑尽可能将服务水平提高的同时，严格控制服务成本，各项费用的主要技术、经济指标符合行业标准。
1．通过我公司多次查看现场，在人员和物资配置上，在保证各项服务品质的前提下节省人力、物力，体现专业性、对住户的负责和社会责任。
2．员工工资收入水平在本测算中在重庆市同行业中属中等水平，我公司将通过挖掘内部潜力、提供特色服务等逐步改善员工待遇。
3．物业共用部位、共用设施设备在质保期满后，大中修及更新改造费用按照国家和重庆市有关物业专项资金管理办法规定执行。
我公司通过以下测算，全面贯彻和执行以上四项原则。
第三节物业服务费用收支测算表
一、物业基本情况
序号
项目
计量单位
数量
备注
1
总规划用地面积
平方米
765729.7
2
居住户数
户
29888
78幢
3
总建筑面积
平方米
1844975.89
（1）
住宅建筑面积
平方米
1459009.27
（2）
商业建筑面积
平方米
177024.79
（3）
小学
平方米
13267.44
（4）
幼儿园
平方米
12168.05
（5）
车库
平方米
144132.72
（6）
物管用房
平方米
5529.79
4
停车位
个
5821
（1）
地上
个
1396
（2）
地下
个
4425
5
绿地面积
平方米
276428.42
绿地率36.1%
6
出入口
个
49
（1）
小区出入口
个
23
（2）
车库出入口
个
26
7
电梯
台
234
8
柴油发电机
台
19
300-600KW/台
9
专用配电房
间
22
10
化粪池
立方米
16833
26个
二、物业服务收入测算
1.收入测算编制说明
（1）收入测算按照物业项目的市场规律，作三年的收入测算；
（2）在实际收入测算中，考虑了入住率、空置房减免及优惠承诺减免。
2.收入测算表
项目
计算方法
金额（元/月）
（1）
住宅物业服务费
1459009.27㎡×1.03元/月.㎡
1502779.55
（2）
商业物业服务费
177024.79㎡×2.4元/月.㎡
424859.5
（3）
车位物业服务费
5821×55元/月.个
320155
（4）
学校物业服务费
13267.44×1.5元/月.㎡
19901.16
（5）
幼儿园物业服务费
12168.05×2元/月.㎡
24336.1
合计
2292031.31
备注：
商业优惠额约为151200元/月
三、物业服务成本测算
（一）成本测算编制说明
1．根据标书要求和物业管理有关法律法规；
2．根据重庆市现有物价水平及周边同类型物业水平；
3．根据物业地理位置及总体功能定位；
4．根据住户消费水平
5．如实际情况与招标书有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。
（二）物业服务成本测算表
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
序号
项目
人数
工资标准
月费用
备注
（一）
工资
1
管理处主任
1
10000
10000
2
行政人事专员
1
3000
3000
3
财务人员
2
3000
6000
4
档案员
1
2300
2300
5
库管员
1
2100
2100
6
文化活动策划
1
2500
2500
7
客服主管
1
5500
5500
8
工程主管
1
5500
5500
9
秩序主管
1
5500
5500
10
环境主管
1
5000
5000
11
文员
1
2400
2400
12
客服员
33
2500
82500
13
工程班长
3
3500
10500
14
资料员
1
2300
2300
15
弱电工程师
1
3200
3200
16
土建技工
2
3000
6000
17
综合维修人员
26
2800
72800
18
维修值班人员
22
2600
57200
19
秩序班长
4
3200
12800
20
形象岗
8
2800
22400
21
秩序维护员
121
2450
296450
22
车管班长
2
2600
5200
23
车管员
24
2000
48000
24
保洁、绿化班长
4
2500
10000
25
保洁工
152
1600
243200
26
绿化工
18
1650
29700
合计
433
952050
（二）
加班费
43600
预估,含法定假日、年休假、延时加班等
（三）
社会保险
433
492
213036
按2013年五险基数1513元计算，比例按32.5%计算,共433人
（四）
员工福利
1
高温补贴
433
25
10825
按7、8、9月每人每月100元计算,共433人
2
年终奖及过节费
433
100
43300
按每人1200元/年计算,共433人
合计
1262811
注：
人员具体配置情况见附表1
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
序号
项目
计算方式
月费用（元）
备注
㈠
电梯（共234台）
1+2+3+4
346980
1
电梯电费及运行费
234×1000=234000
234000
按小区电梯平均层数，预计每台每月电费1000元
2
电梯维保费
300元/月.部×234部
70200
专业维保，按300元/月.台计算
3
年检费
2040×234÷12=39780
39780
根据各楼层平均数（含每两年检查一次变速器），按每台2040元/年计算
4
日常维修、保养、材料费
3000
根据经验预估
㈡
供水、排水设施
1+2+3
9560
1
供水、排水设施、水泵电费及运行费
5000
预估
2
潜水泵维护178台
178×20=3560
3560
根据经验按20元/台月测算
3
排污泵、管道等日常维修维护
1000
预估
㈢
消防系统
1+2
9000
1
消防系统维保
85000÷12=7000
7000
专业维保，按8.5万元/年
2
日常维修、保养、材料费
2000
预估
㈣
柴油发电机（共19台）
1+2
8700
1
发电机运行及柴油消耗
3000
根据经验预估
2
柴油发电机维保
3600×19÷12=4000
5700
按每台3600元/年
㈤
公共照明系统材料费
3000
根据小区规模预估
㈥
生化池清掏26个约15000立方米
16833×10÷12=14027
14027
专业公司进行清掏，每立方米按10元计算
㈦
突发应急及日常维修、维护费
1+2+3+4+5
11300
含土建、设施、设备，根据小区规模预估
1
土建及房屋本体
1500
根据小区规模预估
2
公共娱乐、休闲等设施
1500
根据小区规模预估
3
供配电系统
4500
根据经验测算
4
避雷装置92套
92×25=2300
2300
按经验25元/套月测算
5
智能系统维护
1500
㈧
工程人员工作服、随身工具
800元/人×55÷24=1512
1833
服装冬夏各2套，按250元/套，工具300元/套，共55人，2年折旧
㈨
能源费
1+2+3
125608
1
物业办公用房能源费
3000
预估
2
设备房、门岗、车库、环境及消防用电
18000
按小区规模预估
3
公共能源费29888户
29888×3.5=104608
104608
根据公租房小区实际，按每户3.5元计算；
合计
527231
3、物业管理区域清洁卫生费用；
㈠
清洁工具及用品费
18000
撮箕、扫把、尘推、百洁布、清洁剂、毛巾、垃圾袋、提水桶等
㈡
除四害消杀费
3000
每月一次
㈢
清洁用水
2000
按经验预估
㈣
保洁工服装费
400元/人×154÷24
2567
服装冬夏各2套，按200元/套，共152人，2年折旧
合计
25567
4、物业管理区域绿化养护费用；
㈠
绿化养护（补苗、化肥、农药等）
4000
按经验预估
㈡
绿化用水
4500
按经验预估
㈢
绿化垃圾转运费
1350
每月3车，每车450元
㈣
绿化工服装费
400元/人×20÷24
333
服装冬夏各2套，按200元/套，共20人，2年折旧
合计
10183
5、物业管理区域秩序维护费用；
㈠
秩序维护装备
800
各种警械等
㈡
秩序维护员服装费
600元/人×150÷24
3750
服装冬夏各2套，按300元/套，共配置150套，2年折旧
㈢
秩序人员大衣
180元/件×60÷24
450
配置60件，每件180元，2年折旧
㈣
车管人员反光背心
30元/件×40÷24
50
配置40件，每件30元
合计
5050
6、办公费用；
㈠
通讯费、宽带费用
2000
预估
㈡
交通费
2000
管理人员外出办事
㈢
办公用品耗材等
2000
预估
㈣
招聘培训费
1500
预估
㈤
管理人员服装费（含客服部人员）
1200元/人×45人÷24=2250
2250
服装冬夏各2套，按600元/套，共45人，2年折旧
㈥
社区文化活动
42000÷12=3500
3500
按全年4.2万元测算
合计
13250
7、物业管理企业固定资产折旧；
㈠
办公设施、宿舍用品、工程、保洁、绿化工具及设备
531797÷48=11079
11079
见附表2，按使用4年分摊
㈡
物业收费管理软件
1028
软件费用25000元，每年维护费4000元，按3年折旧
合计
12107
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
公众责任险（车库\设施）
4000
合计
4000
成本1~8项合计
1862976
（三）营业税（收入的5.6%）
2292031.31元×5.6%=119886.55元。
附表1：
人员配置
序号
岗位
人员配置
人员总数
备注
（一）
服务中心
11
1
管理处主任
1
2
行政人事专员
1
3
财务人员
2
4
档案员
1
5
库管员
1
6
文化活动策划
1
7
各部门主管
4
（二）
客服部
34
1
文员
1
2
总台客服员
6
3
客服员（住宅）
22
4
客服员（商业）
5
（三）
工程部
55
1
工程班长
3
2
资料员
1
3
弱电工程师
1
4
土建技工
2
5
综合维修人员
26
6
设备运行值班人员
4
7
配电室值班人员
18
（四）
秩序部
159
1
秩序班长
4
2
形象岗
8
3
固定岗
46
4
巡逻岗
36
5
中控室
8
6
消防巡查
6
7
车管班长
2
8
车管员
24
9
轮休
25
（五）
环境部
174
1
保洁班长
2
2
保洁（住宅）
78
3
保洁（商业及外围）
36
4
垃圾转运
8
5
车库
8
6
保洁员轮休
22
7
绿化班长
2
8
绿化工
18
合计
433
附表2：
主要设备、机具、办公用品配置
序号
名称
用途
数量
参考价格（元）
总价（元）
一
办公设备
1
电脑
办公室日常使用
30
3000
90000
2
文件柜
办公室日常使用
20
400
8000
3
复印机
办公室日常使用
1
8000
8000
4
传真机
办公室日常使用
1
1000
1000
5
空调
办公室、岗亭用
30
2500
75000
6
饮水机
办公室、岗亭用
8
200
1600
7
办公沙发
接待业主使用
1套
1500
1500
8
保险柜
财务用
1
4000
4000
9
办公桌椅
办公室日常使用
50套
350
17500
10
电话
办公室日常使用
15
100
1500
11
会议、培训桌
办公室日常使用
1套
2000
2000
12
会议椅
办公室日常使用
100
50
5000
合计：
215100
二
安全管理装备
1
对讲机
保安使用
55
600
33000
2
手电筒
保安使用
20
20
400
3
疏散引导箱（配件）
消防人员使用
10
600
6000
4
消防战斗靴、消防战斗服、消防安全帽、消防武装带
消防人员使用
根据情况定
1200
1200
5
消防斧、消防扳手、铁钩、警戒带
消防人员使用
根据情况定
500
500
6
疏散指示牌、消防四个能力图牌、消防重点分布图牌、消防标示、标牌
消防人员使用
根据情况定
12000
12000
7
自行车
日常工作、巡逻
10
500
5000
合计：
58100
三
清洁工具、设备
1
垃圾车（手推）
运送垃圾使用
8辆
600
4800
2
高压水枪
冲洗小区地面、暗沟
1台
5000
5000
3
垃圾桶（150升）
楼层、商业网点配备
每层1个/2380层
43
102340
4
玻璃刮（14#）
清洁玻璃用
8套（包含玻璃刮、毛套头、3米伸缩杆）
60/套
480
5
机械背负式喷雾器
蚊蝇消杀
1台
2000
2000
6
各类告示牌
清洁工作使用
50个
15/个
750
7
铝合金梯（2m、3m）
阳光棚、高架灯清洁使用
2米、3米各一部
200/350
550
8
水桶
保洁使用
150
20
3000
合计：
118920
四
绿化工具、设备
1
剪草机
日常绿化养护使用
1台
3000
3000
2
打药机
日常绿化养护使用
2台
1500
3000
3
高支剪
日常绿化养护使用
7把，每3人1把
250/把
1750
4
塑料耐压软水管（70米3分管）
日常绿化养护使用
20圈，每人1圈
300/圈
6000
5
抬剪
日常绿化养护使用
20把，每人1把
35/把
700
6
砍刀
日常绿化养护使用
7把，每3人1把
15/把
105
7
尖铲
日常绿化养护使用
7把，每3人1把
15/把
105
8
两用锄头
日常绿化养护使用
7把，每3人1把
18/把
126
9
两用镐
日常绿化养护使用
7把，每3人1把
18/把
126
10
喷雾器
日常绿化养护使用
2部
80
160
11
手锯
日常绿化养护使用
2把
40
80
合计：
15152
四
维修器材、设备
1
下水管道疏通机
维修工具
3个
500
1500
2
冲击钻（220V）
维修工具
2个
400
800
3
手持电钻（220V）
维修工具
2个
200
400
4
指针式万用电表（MF47）
维修工具
2个
180
360
5
钳型电流表（DM62866）
维修工具
2个
160
320
6
摇表（500兆欧）
维修工具
1个
250
250
7
电焊机
维修工具
1个
1400
1400
8
热熔器
维修工具
2个
120
240
9
绕线盘
维修工具
3个
400
1200
10
试压泵
维修工具
1个
100
100
11
小潜水泵
维修工具
2个
300
600
14
楼梯，1.5米。
2米。
3米.6米
维修工具
各3部
150,200,350,800
4500
15
电吹风
维修工具
2个
100
200
16
钢钎
维修工具
3根
60
180
17
拉帽枪
维修工具
2个
80
160
18
手工钜工
维修工具
3个
20
60
19
切割机
维修工具
2个
400
800
20
割磨机
维修工具
2个
200
400
21
圆盘锯
维修工具
2个
500
1000
22
水平尺
维修工具
3个
15
45
23
通断仪
维修工具
2个
120
240
24
套筒扳手
维修工具
3套
700
2100
25
绝缘鞋、手套
劳保用品
20套
150
3000
27
砂轮机
维修工具
3
700
2100
28
黄油轮
维修工具
2
190
570
合计：
22525
五
员工宿舍生活用品
1
床
60
300
18000
2
床上用品
100
300
30000
3
风扇
58
100
5800
4
空调
6
5000
30000
5
宿舍家具
根据情况定
10000
10000
6
洗衣机
2
1600
3200
7
热水器
2
2500
5000
合计：
102000
总计：
531797
第二章物业服务测算分析
第一节收支平衡分析
根据第一章第三节预算可知，当小区住宅、商业、车库入住率和收费率达100%时，每月盈余为157969元。
但根据实际情况，收入很难达到100%。
根据对公租房的调研，空港乐园公租房分两期分别是2014年和2015年交付，结合项目实际情况和住宅小
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