浅谈房屋买卖中应注意问题.docx

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浅谈房屋买卖中应注意问题

浅谈房屋买卖中应注意的问题

房地产买卖对每个人来说都是人生中的一件大事，而房地产买卖涉及的法律问题又相当复杂，稍有不慎，轻者发生纠纷，严重的会损失惨重。

在房屋买卖过程中，往往是买受人处于被动地位，购买人在房屋买卖中应当注意以下方面的问题：

   一、一手房买卖。

   一手房买卖的主体是开发商和购买人。

   首先，在现房买卖中，购买人要注意以下事项：

要查验开发商的身份。

主要查看开发商的营业执照、建设工程规划许可证、国有土地建设用地许可证和施工许可证。

有以上几证不但足以说明开发商的合法身份，同时也可以说明建设工程的合法性，也是为以后签订房屋买卖合同时对卖方主体的确定依据。

   查验中介机构的身份。

根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，中介服务机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

目前，有些开发商是委托房地产中介机构销售房屋，买受人一要审查中介机构的营业执照，还要审查开发商为中介机构出具的委托手续，主要查明房地产中介机构是否属依法登记设立的合法组织，以及其代理销售行为的期限和权限，此项涉及到所签订的房屋买卖合同的效力问题。

   要查验现售商品房是否符合出售条件。

根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房现售应当符合以下条件：

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通峻工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。

条例同时规定，房地产开发峻工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。

购买人应认真审查所涉上述有关证书，这样可以明确开发商所售房屋是否符合出售条件？

质量是否合格？

购买后如果房屋出现质量问题找谁维权？

明确房屋的结构便于装修参考等等，都是极其重要的，不可轻视。

   要了解并把握开发商和房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。

根据《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业、房地产服务中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此也作出了明确规定，即商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是**人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据以上规定，开发商和房地产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示或允诺的事项是《商品房买卖合同》的组成部分，所以，购买人要特别注意，以便于签订合同时作为补充事项，也有利于以后的维权。

   选房和看房。

购买人在选房时要注意一个问题，一旦选定房子，要与 《建设工程规划许可证》及附件进行比对，了解所选定的房子是否存在其中，看房子的结构是否与附件中的结构类型一致， 在《建设工程规划许可证》的附件上，对建设项目的建设规模、层数、高度、栋数、结构类型、造价等做了明确的说明。

如果所选房子不在《建设工程规划许可证》范围内，就要询问清楚，这是涉及到《房屋买卖合同》是否有效的严重问题，直接影响到购买人的重大利益。

   签订《商品房买卖合同》。

目前，《商品房买卖合同》一般均采用统一的规范合同文本，涵盖了《商品房销售管理办法》中规定的主要合同条款，但购买人要注意以下事项：

（1）、商品房的计价。

商品房计价方式有两种，一是按套（单元）计价，二是按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

根据规定，按套计价或者按套内建筑面积计价的，《商品房买卖合同》中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

但是，按套计价的现售房屋，购买人对现售房屋实地勘察后也可以在合同中直接约定总价款，购买人要注意权衡；

（2）、车位、车库。

在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，在合同中应当明确约定；（3）、物业费用。

房屋交付前或房屋在主管部门初始登记在不动产登记薄前的物业费用的承担要在合同中明确约定；（4）、其他配套基础设施和公共设施如不具备交付使用条件，在合同中应当约定交付日期；（5）、合同生效的条件。

一般情况下，合同当事人在合同上签字或者盖章生效，但具体生效时间可以设定生效条件（如可以约定交付房产证时合同生效），待设定的条件成就时合同生效，购买人可以根据自己的情况权衡把握，然后与开发商协商而定。

当然，就《商品房买卖合同》需要补充约定的事项及细节还有很多，不再一一列举，因人而异，购买人可根据自己的情况提出不同的补充约定。

   其次，购买预售房。

   购买人除审查上述1、2、4项外，还应当审查以下事项：

   查验建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。

我国商品房预售实行预售许可证制度，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和峻工交付日期；已办理预售登记，取得了商品房预售许可证明。

所以，购买人在购买预售商品房时，应当认真审查上述证件是否齐备，否则，就是违法销售。

   签订认购、订购或者预定书面手续。

购买人在与开发商签订认购、订购或者预定书面手续时，对选定的房屋套型、面积、价格及具体位置要明确约定，一定要附有所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，以备对开发商交付的房屋验收之用。

   定金。

开发商在预售商品房时，往往要求购买人交纳一定的定金作为订立商品房买卖合同的担保，而在出具收据时，有时将“定金”误写为“订金”，二者虽然只一字之差，但所致结果却大不相同。

这种情况不排除一些开发商是故意为之，先以低价预售，其目的是为了吸收购买者的资金用于周转，一旦达到目的，就再以提高房价要购房者补交房款，或者单方违约解除预售合同，这样，开发商只承担返还“订金”及按银行贷款利率赔偿损失的责任，排除了双倍返还“定金”的可能。

对此，购买人要予以注意。

   二、二手房买卖

   二手房买卖，对购买人来说应当注意以下问题：

   审查卖方资格。

卖方应当是有权处置房屋者，否则，将会导致买卖无效。

购买人应当在签订房屋买卖合同前，查验卖方身份证件及房屋权属证明（房产证），还要到房屋登记管理部门查看不动产登记簿，一是核实房屋权属证明的真伪及真正产权人；二是核实是否存在产权共有人。

如果有产权共有人的，应当要求出售人提供其他共有人同意出售的书面意见，否则也会导致买卖无效的后果。

   查验房屋是否存在他项权利。

根据我国《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。

同时规定，在抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

所以，购买人在购买房屋时，应当到房屋所在地主管部门查询拟购买的房屋是否设定了抵押权。

另外，根据我国法律规定的“买卖不破租赁”及承租人对承租的房屋有优先购买权的规定，购买人在签订《房屋买卖合同》前要查询拟购房屋是否存在承租人，如果已经出租，要求出售人提供承租人放弃优先购买权的书面意见。

   审查房屋是否被司法查封。

根据城市房地产管理法规定，依法被查封的房屋禁止转让。

所以，购买人在签订房屋买卖合同前，应当到房屋管理部门查询拟购买的房屋是否已被查封，这是涉及到房屋买卖合同是否有效的重要问题。

   审查房屋是否属违章建筑及被拆迁房屋。

根据城市房地产管理法规定，违章建筑及被列入拆迁的房屋禁止买卖。

所以，购买人要到城市规划部门查实拟购房屋是否存在以上情形。

   户口挂靠问题。

目前，户口挂靠引起的问题是二手房买卖中普遍存在的一个比较棘手的问题，就是购买人所购买的房屋过户后，在办理户口迁移手续时，发现有他人的户口挂在其上，导致购买人的户口不能落户在所购买的房屋上，如果户口挂靠人不同意迁出，任何人都是没有办法来予以解决，包括户籍管理部门，这也是目前我国法律没有涉及到的一个现实问题。

所以，购买人在签订房屋买卖合同前，有必要到户籍管理部门查询核实。

办理过户手续。

在二手房屋买卖中，有时会发生“一房二卖”的现象，究其原因，主要是卖方为获得更大利益所致，如卖方与张三签订了房屋买卖合同后，李四又愿意以高于张三的购买价格购买房屋，所以，卖方就又与李四签订了房屋买卖合同，如果房屋产权已过户到李四名下，那么，张三也只能追究卖方的违约责任。

为了防范一房二卖，我国物权法规定：

当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

所以，购买人在与卖方签订房屋买卖合同后，如不能及时办理房屋过户登记手续的，应当到房屋登记主管部门办理预告登记，以维护自己的合法权益。

以上是本人对房屋买卖的浅薄理解，请各位同仁商榷指正。

网上备案商品房交易登记及按揭转抵押一体化办事流程

一、购买商品房-受理（房屋所在地的房管所）

（一）房管所收取申请人如下资料：

1.房地产交易及权属登记申请表（由开发商和买受人签名申请）

2.广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明；

3.中华人民共和国契税完税证;

4.商品房买卖合同（购买人存）（核对无误后返回）;

5.购买人身份证复印件（两份）；

6.东莞市房地产抵押登记申请表（抵押权人签署意见）；

7.委托书（除申请人为境外或要求被委托人代领产权证外，无需公证）；

购买人为企业（公司）的，还需提供营业执照复印件、法人代表身份证复印件，当事人不到场的，出具委托书及代理人身份证明。

（二）房管所调取及提供如下资料：

1.商品房买卖合同（房管部门存）;

2.商品房合同备案登记证明；

3.商品房他项权登记证明（房管部门存）;

4.抵押借款合同；

5.房地产查丈登记表；

6.东莞市房屋四面墙界申报表；

7.房地产测绘附证图；

8.房管所填写交易登记及按揭转抵押资料流转单（见附件三）

受理人员必须调取房屋信息受理，填写完相关信息后打印受理单（一式两份，一份给申请人，一份随资料提交给市交易所）、交易登记证明书（一式三份）。

二、购买商品房-初审（房屋所在地房管所负责）。

调取业务电子数据，核对房屋、合同信息，输入初审意见后发送到复审，并将所有资料提交给市交易所。

三、购买商品房-复审（市房地产交易所）。

调取业务电子数据，审查核对产权信息及他项权信息，在交易登记证明书上盖章,输入复审意见后发送到审批，连同房管所所送资料，一并提交产权科。

四、购买商品房-审批（产权科）。

核准资料，审查无误后打印审批书。

五、缮证（产权科）。

盖公章、粘附证图、校对；将所有资料移交抵押科。

六、按揭转抵押-复审（抵押科）。

调取业务电子数据，提出抵押登记初审意见。

七、按揭转抵押-审批（抵押科）。

抵押登记审批、打印抵押登记审批书。

八、按揭转抵押-缮证（抵押科）。

打印房地产他项权证，并在房地产权证附页上打印他项权事项。

九、发证（房管所）。

房管所应按不同银行对他项权证分类并列出清单，各银行应定期到房管所领取办结清单及换领他项权证。

（一）房地产权证由业主凭受理单到当地房管所领取；

（二）他项权证由抵押权人（持商品房他项权登记证明）到房管所换取。

房管所在商品房他项权登记证明（抵押权人存、房管部门存）盖“已办按揭转现房抵押”章。

（银行委托代理人领证的，代理人必须出示委托书）

十、按揭转抵押-归档（抵押科）

房管所将他项权证存根交回抵押科，原他项权证明交回市交易所。

抵押科负责将抵押资料整理归档。

十一、购买商品房-归档（各房管所）。

业主暂未能领证的，房管所可先进行实物归档，等申请人领证后再补签及进行电子归档。

房管所将产权档案拍照，整理装订归档。

非网上备案商品房交易登记及按揭转抵押一体化办事流程

一、受理（房屋所在地的房管所）

房管所收取如下资料：

①房地产交易及权属登记申请表（由开发商和买受人签名申请）；

②东莞市房地产抵押登记申请表（抵押人及银行共同申请，建议银行把同意办证的房屋做好记录，以便到房管所查询办理情况和领取他项权证）；

③他项权证明书复印件（申请人在背面签名及填写商品房买卖合同号、房屋单元号）及抵押借款合同复印件；

④身份证明；

⑤商品房买卖合同（原件或复印件，可用买方存或房地产企业存）；

⑥广东省东莞市房地产销售（转让）办证证明或广东省东莞市不动产销售（转让）发票和东莞市转让（销售）房地产完税证明；

⑦契税完税证明；

⑧委托书（除申请人为境外或要求被委托人代领产权证外，无需公证）。

购买人为企业（公司）的，还需提供营业执照复印件、法人代表身份证复印件，当事人不到场的，出具委托书及代理人身份证明。

备案、按揭数据已整理完成的，房管所直接调取受理；未整理的楼盘，由房管所受理后，录入产权人、房屋信息及他项权信息（他项权信息可从他项权证明及抵押借款合同中获取）。

受理完成后，打印受理单（一式两份，一份给申请人，一份随资料提交给市交易所），提供房地产查丈登记表、东莞市房屋四面墙界申报表、及房地产测绘附证图，并填写好交易登记及按揭转抵押资料流转单（附件三）。

二、初审（房屋所在地房管所负责）。

调取房管部门存商品房买卖合同，核对合同信息，提出交易登记及按揭转抵押初审意见,打印交易登记证明书及送件交接清单。

三、复审（市房地产交易所）。

（一）交易所取件人在他项权证明上签章后到档案室换取按揭登记资料（商品房买卖合同、抵押借款合同），取件后他项权证明交档案室存档；

（二）审查核对产权信息，在交易登记证明书上盖章,完成复审工作，连同房管所所送资料，一并提交产权科。

四、核准（产权科）。

五、缮证（产权科）。

盖公章、粘附证图、校对；所有资料移交抵押科。

六、按揭转抵押登记复审（抵押科）。

未录入按揭信息或信息录入不全的房屋，由抵押科重新录入或补录抵押信息。

七、按揭转抵押登记审批（抵押科）。

抵押登记审批、打印抵押登记审批书。

八、缮证（抵押科）。

打印房地产权证上的他项权事项、房地产他项权证。

九、发证（房管所）。

房管所应按不同银行对他项权证分类并列出清单，各银行应定期到房管所领取办结清单及换领他项权证。

（一）房地产权资料（包括房地产权证、交易证明书）由业主凭受理单领取，委托代理人领取的须出具已公证的委托书；

（二）他项权证由银行凭他项权证明书及清单原件领取。

房管所在银行他项权清单上盖“已办按揭转抵押”章并标注取件时间。

（三）他项权证明及清单上所有房屋办结按揭转抵押业务后，由房管所收回并转交市交易所档案室消档。

（银行凡委托代理人领证的，代理人必须出示委托书）

十、他项权资料归档。

抵押借款合同、抵押登记申请书及他项权证存根等资料由抵押科归档。

十一、产权资料归档（各房管所）。

业主暂未能领证的，房管所可先进行实物归档，等申请人领证后再补签及进行电子归档。

房管所将产权档案拍照，整理装订归档。

东莞市机动车停放服务收费管理办法

（修订稿）

       第一条 为加强我市机动车停放服务收费管理，规范机动车停放收费行为，保障机动车车主和机动车停放服务经营者的合法权益，合理引导停车需求，根据《中华人民共和国价格法》、省人民政府《广东省经营服务性收费管理规定》和《广东省物价局机动车停放服务收费管理办法》等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。

       第二条 在本市行政区域内经营机动车停放服务并收取停放服务费的各类经营行为，均适用本办法。

       公民、法人或其他组织，通过口头或者书面的合同、协议、约定等形式向他人提供自有机动车停车位，并收取相关费用的，应当依据本办法第八条规定确定收费标准。

       第三条 设置收费机动车停车场的，应经市政府指定的主管部门核准，取得经营资格，并向工商行政主管部门办理登记。

       第四条 市物价局是我市机动车停放服务收费的主管部门，负责机动车停放服务收费的管理工作。

市交通、规划、公安交警、市政、税务、工商行政管理等部门及停车场所在地的镇（街）人民政府，应协同市物价局对机动车停放服务收费进行管理和监督，并协助处理机动车停放服务收费的投诉工作。

       第五条 机动车停放服务收费应遵循公开、公平、合理及收费与服务水平相符合的原则。

       第六条 市物价局在制定机动车停放服务收费标准时，应综合考虑停车场的设施等级、地理位置、服务水平、市场供求关系及社会承受能力等因素，遵循合理补偿经营成本、依法纳税、保本微利的原则。

       市物价局制定或调整收费标准应当依法组织价格听证会，广泛征求消费者、经营者和社会各界的意见。

       第七条 在保证交通畅通，不影响社会治安环境和城市规划的原则下，鼓励设置临时性、社会公益性停车场所提供免费停车服务。

       第八条依据下列规定，我市机动车停放服务收费分别实行市场调节价、政府指导价、政府定价管理。

（一）室内专业停车场（政府全额或参与投资兴建的除外）停车服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者依法自主制定。

室内专业停车场指由以提供停车服务为主营业务的经营者,设置在建筑物内，但非建筑物配套，具有独立产权，所有停车位均有顶盖遮拦，具备防晒、防雨功能的停车场。

（二）商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼、物流园区和专业市场等配套停车场、居民住宅区的停车场以及镇中心区外的露天及简易停车场的停车服务收费，实行政府指导价。

具体收费标准由经营者在市物价局依法制定的政府指导价范围内自主制定。

       （三）车站、码头、旅游景点、口岸配套停车场、公交枢纽站及地铁换乘站停车场、路内人工停车场、“围院式”管理区域停车场、咪表自动停车设施等停车场、政府全额或参与投资建设的室内专业停车场，以及设在市区、镇中心区范围内的露天及简易停车场的停车服务收费，实行政府定价。

具体收费标准由市物价局依法制定。

       （四）机动车辆因交通违章、肇事或故障等原因被公安交通管理部门依法暂扣、拖曳至指定的停车场停放产生的机动车停放服务收费实行政府定价。

具体收费标准由市物价局依法制定。

       第九条 医院、学校、博物馆、图书馆、青（少）年宫、文化宫、党政机关、事业单位等内设停车场，原则上应免费提供机动车停放服务。

为合理调节停车服务资源的利用或弥补正常服务费用支出确需收费的，应当按本办法第三条的规定办理有关手续。

收费标准由市物价局按照合理补偿成本不盈利的原则制定。

       第十条 实行政府定价管理的停车场收费标准，须由停车场经营者提出申请，经停车场的主管部门加具意见后，报市物价局审批。

未经市物价局批准，不得收取机动车停放服务费。

       第十一条 实行政府指导价管理的停车场收费标准，经营者须在政府指导价范围内自行制定，经停车场的主管部门加具意见后，报市物价局核准。

未经市物价局核准，不得收取机动车停放服务费。

       第十二条 停车场经营者申请政府定价或政府指导价收费标准应当提交下列资料：

（一） 工商行政管理部门核发的营业执照；

（二） 申请政府定价或政府指导价收费标准的正式文书；

       （三） 申请收费的停车场所在地简易地图；

       （四） 收费标准成本核算情况及其他有关资料。

       市物价局应当在接到资料之日起10个工作日内对符合条件的作出批复，对不符合条件的应当向申请人说明理由。

       第十三条 有下列情形之一的，免收停车服务费：

（一）进入居民住宅区、“围院式”管理区域停车场停车不超过60分钟的；

（二）进入写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店与居民住宅区共用的停车场，路内人工停车场，经批准收费的医院、学校、博物馆、图书馆、青（少）年宫、文化宫、党政机关、事业单位等内设停车场，市区、镇中心区范围内的露天及简易停车场以及镇中心区外露天及简易停车场停车不超过30分钟的； 

       （三）进入车站、码头、旅游景点、写字楼、商场、娱乐场所、宾馆酒店、口岸等配套停车场，以及其它经批准允许收费的各类停车场（不含咪表自动停车设施及第

（一）项、第

（二）项所列停车场）停车不超过15分钟的；

       （四）执行公务的军车、警车、实施救助的医院救护车及市政工程抢修车辆。

       停车场经营者可根据实际情况，在不违反本条

（一）至（四）项规定的原则下，自行确定免收停车服务费的时限。

       第十四条 机动车停放服务按车型大小和不同时段计费。

（一）机动车停放服务按摩托车、小车、大车、超大型车四类车型分别计费。

小车为载重2吨以下（含2吨）或载客20座以下（含20座）的各种机动车；大车为载重2吨以上至10吨（含10吨）或载客20座以上的各种机动车；超大型车为载重10吨以上的各种货车。

（二）机动车停放服务可以按次、小时、天、月、年为计费单位，也可以根据车位的供求关系实行累进或递减计费。

以“天”（起止时间连续累加24小时为1天）为计费单位的，同一车辆在同一天内多次进出停放，只能按一天收一次费。

       （三）机动车停放服务时段可分夜间、白天和昼夜，也可根据实际将停车时段分为繁忙时段和非繁忙时段。

不同时段可实行不同收费标准。

       第十五条 各镇（街）应设置一个强制性停车场。

强制性停车场可停放其它非强制性停放车辆并收取服务费，但非实行政府定价收费的停车场，不得停放强制性停放车辆并收取服务费。

       交通违章、肇事车辆应按照就近停放原则停放。

对尚不具备条件设置强制性停车场的镇（街），应委托当地实行政府定价的停车场附设强制性停车场，并按规定标准收费。

       第十六条 对实行政府指导价、政府定价管理的机动车停放服务收费，经营者应当向市物价局领取收费证明，并按规定实行明码标价，在停放服务经营场所进出口的显著位置，用标价牌标明停放服务内容、停放服务费收费依据、收费标准、计费方法、免费停放时限、投诉举报电话，接受社会监督。

       机动车停车服务收费明码标价牌由市物价局按照统一的格式监制。

       第十七条 提供机动车停放服务的各类经营者收取机动车停放服务费，应使用税务部门规定的票据，照章纳税。

       第十八条市物价局应当依法加强对机动车停放服务收费的监督检查。

对无证经营、不执行政府指导价、政府定价、不实行明码标价、价格欺诈等各类价格违法行为，依照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规进行查处。

       第十九条 对社会反映强烈，明显不合理的机动车停放服务收费，市物价局应当及时予以纠正。

       第二