物业管理服务招标文件.docx
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物业管理服务招标文件
物业管理服务项目
招标文件
招标编号：
招标人：
招标代理机构：
第一部分招标邀请函
第二部分投标须知
第三部分评标内容
第四部分投标文件格式
第五部分合同基本条款
第六部分附表
第七部分物业管理服务基本项目及标准
第一部分招标邀请函
邀请函
兰州西部投资咨询有限公司受—委托，拟邀请贵单位参加—投标。
如贵单位同意参加，请于2016年_9_月_6—日至_9_月_8_日（每天08:
30至17：
30分，节假日休息）到兰州西部投资咨询有限公司（兰州市城关区南关什字世纪广场B座26楼）领取招标文件。
递交投标文件截止时间2016年_9_月_13_日14:
30时，地点：
。
2016
第二部分投标须知
一）投标人应具备条件
1.1合格投标方的范围
（1）在中华人民共和国境内注册，具有独立承担民事责任的能力；
（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
（3）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
（4）具有物业管理企业三级以上（含三级）资质的物业服务企业（有效期内）；
（5）有与本次物业管理项目类似的有效业绩（需提供《物业服务合同》原件及复印件，复印件加盖公章）。
（6）投标人须承诺不以任何形式对本次招标项目内容进行分包。
1.2经全面考察及慎重考虑，投标方符合招标方认为所投标的物业管理项目能够达到招标方提出的要求，愿意接受招标方的招标，参加本次投标。
1.3投标方具备物业相应的管理经验。
1.4投标方推荐物业的项目经理具备相应的专业管理经验。
2、投标委托投标方代表不是法人代表者，须持法人代表授权书。
3、投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。
（二）招标文件要求
1、招标文件
投标方应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件要求提供的投标文件和资料，将导致投标被拒绝。
2、招标文件的澄清
2.1投标人对招标文件如有疑点要求澄清，应在投标截止前3天以书面的形式通知招标人，招标人以书面形式予以答复，并将书面答复发给所有获得招标文件的投标人。
2.2投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责。
投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释所造成的后果，均由投标人自负。
2.3投标人应检查招标文件的内容是否齐全，如有遗漏请索取，否则责任自负。
2.4岗位设置及人员编制情况投标人根据现在情况，自行安排人员，确保服务到位。
3、要约
3.1投标人派驻招标项目物业服务人员需具备以下条件：
高中以上学历；
3.2中标后，所派员工100%从公司调派。
3.3所派员工不得有“两劳”释放人员。
3.4上岗前须接受保密培训，严守保密纪律。
3.5在投标过程中，投标人应恪守行业道德，如有虚报或如有对招标方造成不良影响的行为将被取消投标资格。
3.6投标单位递交投标书，即表示接受本招标文件的所有条款和内容，如有异议，请在投标书之前书面说明。
本招标文件的内容，是日后物业合同的自然组成部分。
3.7供应商如对该项目有疑问，请向代理机构询问。
3.8招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论，均不负责任。
3.9经招标人允许，投标人可以勘察为目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担勘察现场的责任和风险。
第三部分评标内容
（一）评审原则为了使整体招标工作顺利进行，我们将按照以下原则对于各投标方进行评
标：
1、评标严格按照招标文件的要求和条件进行。
重点比较投标方的资质、管理经验、人员素质及组成，以及针对物业提出的经营管理方案的实施计划可操作性、收费标准的科学合理性等。
2、评分采用合理低价中标法。
3、评标委员会委员对投标文件进行评审并根据公司介绍、质疑情况，给各投标单位打分。
4、评标委员会根据打分情况，确定中标单位。
5、当中标单位自动放弃中标权时，招标人按得分高低依次类推，确定中标单位。
（二）对投标文件的初审
1、初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求，内容是否完整、价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全。
2、初审中对数据的计算错误按下述原则修正：
2.1如果单项相加不等于总计，应以单项为准修正总计；
2.2如果以文字表示的数据与数字表示的数据间有差别，应以文字为准修正数字。
3、投标方不同意以上修正，则其投标将被拒绝。
4、与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝。
投标文件不允许在招标截止期后修正，但招标方将允许修改投标中的不构成重大偏离的、微小的、非正规、不一致或不规则的地方。
5、招标方对投标文件的判定，只依据投标文件的本身，不依靠招标截止期后的任何外来证明。
6、招标文件所包含的所有文件及复印件均须加盖公章，以承诺其有效性。
7、投标人的报价若低于市场成本竞争的，经评审委员会评审后按废标处理
8、评标办法
一．评标专家小组审查物业管理公司的响应文件的有效性、完整性，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。
未对招标文件做实质性响应的物业管理公司，不得进入具体招标程序。
二．评分标准本次评分采用合理低价中标办法。
从价格、资质、物业管理、人员配备及素质、信誉、业绩、服务、对招标文件的响应程度，以及相应的比重或者权重等方面进行评价；价格因素在评审中所占权重为70%，服务项目及标准承诺占权重为30%，评标小组按照评议打分结果进行排名，第一名为拟中标候选单位（评分相同时，以价格低的为优先；若价格相同，最终以服务项目及标准承诺分数最高为优先）。
如第一名因其他原因无法正常履行合同，第二名自动递补为中标单位，以此类推。
评分的基本原则：
在技术标和商务标评分中，本次公开招标可以要求物业管理公司对于有关情况做必要说明，但要澄清或者说明不得超过招标文件的范围或招标文件的实质性内容。
物业管理公司的合理低价中标为价格标、技术标和商务标三部分的总和。
（一）价格部分（70分）
投标人自主报价，本单位30个停车位经营权收费（重大活动不能收取费用）归中标人支配，请各投标人扣除此部分款项后报价。
物业管理人员明细投标报价（工资+五险+其他人工成本），其他报价明细报价（各类消耗品及管理费+税金），按照从低到高报价排序，即满足招标文件要求最低报价为评标基准价，其价格分为70分。
投标人的其他价格分统一按照下列公式计算：
投标人投标报价每高于评标基准价则扣0.5分。
（二）技术部分（20分）
1.物业管理方案（10分）
（1）管理制度（2分）有完善的物业管理、保密、服务质量管理、培训、财务等制度且制度健全的得2分，否则不得分。
（2）方案的技术要求（2分）所报方案技术要求符合或高于招标文件要求的（以招标文件第七部分物业管理服务基本项目及标准、技术偏离表描述为准）得2分，所报技术方案部分标准有低于或不符合招标文件参数要求的得1分，所报技术方案均不符合的本项不得分。
（3）方案的实施要求（3分）
方案规划比较科学、合理的得3分；方案规划基本科学、合理得2分；方案规划不科学、不合理不得分。
（4）投标单位规模要求（3分）
具备国家物业管理一级资质的得3分,二级资质得2分，三级资质得1分；
2.人员配备及素质（8分）
（1）管理人员大专以上学历占拟投入物业管理人员总人数20%以上的得2
分，20%以下的不得分。
（2）承诺拟投入物业管理全部专业人员均取得相应工种上岗证的得2分；
承诺拟投入物业管理工作人员取得相应上岗证的人员占总人数的80%以上的
得1分；拟投入物业管理工作人员取得上岗证的人员占总人数的80%以下的不得分。
（3）承诺拟投入物业管理工作人员符合或高于招标文件要求的（以招标文件第七部分劳务外包人员基本标准、技术偏离表描述为准）得2分；否则不得分。
（4）承诺拟投标单位按国家规定为物业管理、服务人员购买五险得2分，否则不得分。
3.整体响应性（2分）
表中无偏离的，得2分；技术和商务偏离表中存在非实质性偏离，影响较轻的，得1分，影响严重的，不得分；技术和商务偏离表中没有注明，但答疑与招标文件要求存在偏离，不得分。
（三）企业管理能力（10分）
1.物业管理的经验与类似项目业绩（5分）近年内有为同一业主管理办公楼，每年物业管理合同额累计为100万元（含100万元）以上，每一项得1分，最高得5分；低于100万元合同额的不得分（必须提供合同原件）。
2、管理模式的成熟性，经营信誉与获奖情况（5分）
（1）外包单位自2014年1月1日之前组建成立并从事物业管理服务10年以上（含10年）的得2分，组建成立并从事物业管理服务5-8年的得1分，组建成立并从事物业管理服务低于5年，不得分；
（2）投标人获得省级表彰荣誉的加1分，否则不得分（以获奖证书原件为准）；
（3）投标人获得国家级奖项得2分，否则不得分（以获奖证书原件为准）。
8.评标细则投标人有下列情形之一的，其投标将视为无效投标实质上没有响应招标文件要求的投标将被视为无效投标。
投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离从而使其投标文件成为实质上响应的投标。
在符合性检查和商务评议时，如发现下列情形之一的，投标文件将被视为无效投标：
1）投标人不能提供有效营业执照或注册资金小于招标文件要求的（原件查验）
2）投标总金额超过本项目采购总预算，采购人不能支付的（此条可视情
况）；
3）投标人的投标书或资格证明文件未提供或不符合招标文件要求的；
4）超出经营范围投标的；
5）投标文件无有效印章（包括法定代表人、授权代表有效签字或印章）的、无法定代表人有效授权书的；
6）投标有效期不足的；
7）有不良经济纠纷记录和违法行为的；
8）服务期限、付款方式等商务条款不能满足要求的；
9）投标文件不完整的；
10）提供虚假信息材料的；
11）符合招标文件中规定被视为无效投标其他条款的。
在技术评议时，如发现下列情形之一的，其投标文件将被视为无效投标：
1）投标文件技术规格中的响应与事实不符合或虚假投标的；
2）投标人提供的证明文件或技术资料不能满足所投服务的具体标准和要求的，如原文复制招标文件的技术规格相关部分内容作为其投标文件的一部分的；
3）投标文件附有采购人不能接受的条件的；
4）符合招标文件中其他规定被视为无效投标的技术条款的。
（三）投标人澄清
1、招标方将安排述标时间，述标的顺序将按提交投标递交时间的逆顺序确定。
投标方授权代表、拟定的兰州科技发展有限公司”双创中心”物业管理服务项目物业总经理及项目组主要成员将在述标会上进行5分钟的标书及公司简介（介绍形式不拘），之后针对标书进行答疑。
介绍与答疑时间各投标方
不得超过10分钟。
2、招标方有权就投标文件中模糊之处向投标方提出询问或澄清要求。
投标方必须按照投标方通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。
3、必要时招标方可要求投标方就澄清的问题作书面回答，该书面回答应由投标全权代表的签章，并将作为投标内容的一部分。
4、投标方对投标文件的澄清不得增加投标价格和减少实质服务内容。
5、招标方在授标时有变更服务内容的权利。
6、中标单位不允许转包中标项目。
（四）评标过程的保密
1、开标截止日期之后，直到授予投标方合同止，招标方保证投标方知识产权，保证对整个招投标过程性文件保密，招标方不向其他无关人员透漏有关资料以及授标意向等。
（五）签订合同
1.中标方应按招标方通知的时间、地点与招标方签订中标经济合同，否则按开标后撤回投标处理。
2.招标文件、中标方的投标文件及评标过程中有关澄清文件均作为经济
合同的附件，与经济合同具有同等法律效力
第四部分投标文件格式
（一）投标承诺函
兰州科技发展有限公司：
我公司（_投标单位全称）对本招标文件所有内容已明了清楚，
同意按上述文件提出的全部条件和规定参加投标，并授权（全权代
表姓名）（职务、职称）为全权代表，参加贵公司组织的物业管
理项目招标的有关活动，并对相关物业管理项目进行投标。
为此我们承诺：
1、保证遵守招标文件中的有关规定和收费标准，按照招标文件所述范围、标准、费用对所述规定物业进行管理；
2、保证严格执行甲乙双方所签的经济合同，并承担合同规定的责任义务；
3、愿意向贵公司提供任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料；
4、如果我公司中标，我公司会在规定时间派出法人代表或其授权代理人到贵公司商谈并签订物业管理委托合同，并将按照招标文件的规定提交相应数额的风险抵押金，并对此承担责任。
如果逾期不派代表签约，将按违约论处，并自动放弃中标资格；
5、如果我公司中标，对派驻项目现场的所有工作人员的人身，财产安全等负管理责任。
如因管理或培训不到位引发的意外事故均负完全责任，与业主单位无关联。
（二）物业管理单位工种投标报价为:
投标报价一览表：
投标人名称：
招标编号：
序号
岗位
岗位人
员
人/月
工资
（元）
保
险
费
管理费
比例
（含
税）
费
用总计
备
注
1
2
3
4
・・・
・・・
备注：
1、保险缴纳方式、管理费收取方式及标准。
请投标单位详细说明
2、付款方式（即服务合格，甲方按月支付乙方全额）
3、服务期：
十年
单位名称：
（盖公章）：
法定代表人或其委托代理人：
（签字并加盖单位章）
年月
（三）投标方资格证明文件
1。
工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证（复印件）
2.物业管理资格证书（复印件）
3.法人代表授权书（原件）
4.拟派项目负责人简历（含证书复印件）
5.投标方业绩及合同复印件（物业服务合同复印件）
6.拟派项目物业管理的人员构成、职责分工和上岗证书（原件及复印件）
7.目前进行中的涉及投标人的诉讼、仲裁情况
8.已经审结的涉及投标人的诉讼、仲裁情况
（三）公司情况介绍
1.投标方公司情况介绍，公司管理架构及特点。
2.物业管理的服务宗旨，经营理念、企业文化、企业形象。
3.物业管理的业绩、经验总结及优势。
（四）投标要求
1、项目经理情况介绍
1.1个人简历及相关证书复印件
1.2主要业绩说明及相关项目简介
2、人员配备、培训、管理
2.1人员配备：
包括公司基本项目详细组织机构，拟派管理人员及专业人员、数量和专业素质要求、同类物业工作经验，正式工和临时工比例、自有人员和待调配人员比例、各岗位人员配置及其招聘方法。
2.2人员培训：
包括对各类人员的培训计划、方式、目标、及言行规范、仪表
仪容、公众形象等。
2.3
等。
3、
3.1
3.2
3.3
3.4
人员管理：
包括录用与考核、淘汰机制、协调关系、量化管理及标准运营
物业交付使用前交接安排前期介入管理的设想，物业服务设计方案。
拟派专业人员的设想及到岗时间计划。
不同时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和措施。
提供客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析。
4、物业管理内容及收费标准
4.1物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法。
4.2可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的奖惩。
5、具体工作计划和物资装备情况
5.1管理方式：
包括内部管理架构、管理文化、激励机制、计划控制机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈机制及处理机制。
5.2针对项目特点的独特管理办法。
5.3提供超常规服务（如酒店式服务）的设想。
5.4工作计划：
包括工作流程，各项管理维护服务项目和环节所需要的长远计划和短期安排，管理工作的定期报告计划与报告内容详细列明。
5.5物资装备：
包括管理服务人员的管理用房、各类设备的专用工具及其备用品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等，列出详细清单及更换维修周期，领用管理制度，包括日常消耗品的详细测算，节能控制措施及实施计划，设备高效利用计划书。
6、管理规章制度和档案的建立与管理
7、其他建设性建议。
如：
根据以往经验和该项目基本情况，提出切实可行的《节能、环保系统策划书》等合理科学的建议。
（五）投标书的格式
1、投标书按上述内容顺序统一格式填写，装订成册。
2、投标书的所有内容应符合国家有关法律、法规、规范及标准。
3、招投标文件及一切联络文件均使用简体中文。
4、招标文件计量单位及投标报价：
4.1所有投标的价格单位均以人民币报价。
4.2投标方要按投标物业管理内容填写物业管理费用，并由法人代表或授权代表签署。
4.3投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。
5．投标文件的有效期
5.1在特殊情况下，招标方可与投标方协商延长投标书的有效期，这种要求和答复都应以书面、传真的形式进行，投标方可以拒绝接受延期要求，同意延长有效期的投标方不能修改投标文件。
5.2投标书有效期。
6．投标文件的签署及规定
6.1组成投标文件的各项资料均应遵守本条。
6.2投标方应填写全称，加盖公章。
6.3投标文件必须由法人代表或授权代表签署。
6.4投标文件的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，为了方便开标唱标,投
标人应将投标一览表和投标保证金单独密封提交,并在信封上标明“投标一览表”字样。
投标人应将投标文件正本和所有副本分开密封装在单独的信封中,注明“正本”字样，副本可以用复印件。
6.5投标文件的封装袋正面应注明：
1）项目名称、标书编号、正本或副本；
2）采购代理机构名称、招标文件送达地址；
3）投标人名称和地址；
4）注明"招标时才能启封"等字样（盖骑缝章）；
6.6投标文件一式2份，正本1份，副本1份。
投标文件正本和副本应当保持一致。
若有不相符之处，以正本为准。
6.7投标文件不得涂改或增删，如有修改错漏处，必须由同一签署人签字或盖章。
6.8投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标方负责。
（六）投标书组成和顺序
1、投标书一（报价及相关资格部分）：
1、1法定代表人授权委托书；
1、2投标函；
1、3投标声明；
1、4投标人法定代表人身份证明；
1、5投标人被授权人身份证明；
1、6开标一览表（统一格式，用于唱标）；
1、7投标报价明细表，须加盖投标人公章及授权代表签字；
2、投标书二（技术及相关证明文件部分）：
2、1投标单位基本情况表（自制表格，详细说明基本情况）；
2、2投标人营业执照，组织机构代码证，税务登记证副本复印件；
2、3投标人证明其满足招标文件要求条件的相关证书，证明文件等材料；
2、4物业服务（包括保洁，设备设施维护维修等）总体方案；
2、5安全管理方案（主要包括正常营运及维护作业时和发生事故时的安全组织和安全防护措施，以及各项紧急预案）；
2、6服务期间人员配备方案（需提供人员的配备方案《项目负责人介绍表》《企业人员一览表》，《人员数量配备方案表》，并应体现相关的人员素质，人员职称，资格证书，工作年限，所任职务等具体情况）；
2、7服务期间与其他单位及部门的综合协调管理方案；
2、8服务期间所需的车辆，设备，工具等所投入的数量及保养，维修，使用方案，包括《投入本项目工具及易耗品清单》等；
2、9进退场交接方案；
2、10《管理要求偏离表》；
2、11其他有关资格证明文件；
2、12有关政府管理部门出具的投标人为员工缴纳社会养老保险金，失业保险金，医疗保险金、工伤保险、生育保险金的情况证明；
2、13其他可以证明投标人资信，资质和服务质量的证书，文件，推荐信等资料。
第五部分合同基本条款
兰州科技发展有限公司
“双创中心”物业管理服务项目服务合同
招标编号：
合同编号：
项目名称：
兰州科技发展有限公司”双创中心”物业管
理服务项目
甲方：
兰州科技发展有限公司
乙方：
（以下简称甲方和乙方）
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，经公开招标，甲方经过公开招标,乙方中标。
乙方承诺为甲方提供物业管理外包项目服务，并确保实现精品服务。
甲乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则，经双方协商，一致同意订立本合同。
第一条定义
除非本合同另有规定，下列用语的定义如下：
1.1服务及相关资料：
指本合同第二条约定的甲方委托乙方所提供的服务项目以及乙方交付给甲方与该项目相关的、为实现甲方使用或享受该服务目的所应知悉或掌握的资料及其载体。
1.2保密信息：
指接受方因履行本合同而直接或间接地以书面、口头、电子媒介或其他形式从披露方获得的任何非公开的信息、资料或数据，这些信息、资料或数据为披露方所有并要求接受方予以保密，包括但不限于商业秘密、技术成果、研究成果、商业计划、客户信息、财务数据、文档模板、业务流程、双方的管理经验、职员个人信息等非公开的信息、资料或数据，但不包括：
（1）任何已出版的或以其它形式处于公有领域的信息，以及在提供该保密信息时接受方通过其它合法途径已获得的信息；
（2）由第三方在不侵犯他人权利及不违反与他人的保密义务的前提下提供给接受方，且没有附加禁止使用和披露限制的信息；
⑶能够证明是由接受方独立开发的信息;
（4）事先取得披露方书面允许的信息。
1.3直接责任事故：
是指因乙方管理不当或乙方人员失职，而造成本项目发生停电、停水、火灾、盗窃、泄密、房屋设施设备非正常损毁、人员伤亡等事故。
第二条委托服务项目内容
2.1委托服务项目名称：
兰州科技发展有限公司”双创中心”物业管理服务项目
2.2委托服务标的：
兰州科技发展有限公司相关业务等的物业管理。
2.3.1房屋建筑日常管理维护，包括但不限于对甲方办公用建筑物的日常保养、维护、维修、管理，保养、维护、维修、材料更换等产生的费用按照单项单件维修费在200元以
内（含200元）耗材以全包干的形式由乙方全部承担，甲方承担单项单件维修费超过200
元以上的费用。
因自然灾害等不可抗力造成的建筑物及玻璃门窗损毁乙方不承担责任。
2.321基础设施设备、水电气热等公共管网设施的保障、运行、年检与维修维护管理服务，包括但不限于强弱电系统、热交换系统、给排水系统、饮用水系统、楼宇消防系统、电视监控系统等公共部位的日常养护，停车场、室外上下水管道、公共照明的值守及运行监管等。
对于已与专业维保单位签订维保合同的设施设备，负责协调专业维保单位监管落实其维保养护责任。
甲方办公用建筑及庭院内所有设施设备维护、维修、材料更换等费用按照单项单件维修费在200元以内（含200元）耗材全包干的形式由乙方全部承担，甲方承担单项单件维修费超过200元的费用。
2.3.3安全与秩序管理服务，包括但不限于安防设施的保障、维修、年检和养护；办
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