深圳市龙华清湖社区新业工业区城市更新单元前期研究及专项规划课件.docx
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深圳市龙华清湖社区新业工业区城市更新单元前期研究及专项规划课件
目录
一、项目认识1
三、工作内容3
五、成果体系5
六、工作组织6
七、费用估算7
一、项目认识
1.位置与范围
规划区位于深圳市龙岗区龙华新区中部，清湖社区范围内，紧邻和平路，是龙华中心城区的重要组成部分。
城市更新单元以和平路、清奔路和新业路为界，主要包括深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则中04-04、04-05、04-06三个地块，规划面积约2.38公顷。
2.项目背景
该地区是龙华旧城区的重要组成部份，未来结合龙华中心区不断完善，地铁线龙华线3期的建设，地块处于站点500米范围内，随着土地价值的提升和基础设施完善，片区无论在开发强度上还是先有产业上，都不满足的地区的发展要求，面临着改造。
3、相关规划编制情况
（1）龙华新区综合发展规划
龙华新区综合规划提出以提升城市发展质量为使命、以加快城市转型升级为路径、以体制机制创新为保障，围绕“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”的发展要求，夯实城区发展基础、加快产业优化调整、大力推进深港、深莞惠合作、推广绿色低碳建设，努力将龙华新区打造成为加快转型升级典范区、特区一体化的示范区和现代化、国际化中轴新城。
积极拓展龙华新区对外联系，强化综合服务体系，打造山水人文特色城区，集聚城区内部功能，构建“一中轴、两核心、七功能区”的城区空间结构。
本次城市更新单元位于龙华的商贸区，对商贸区的指引为重点发展区域商贸、零售、生活配套服务功能，促进地区消费中心的持续发展和商业繁荣，形成市级商业中心。
（2）《深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则》
定位：
龙华商贸、居住及工业综合片区，由居住和高新工业、商业办公、文体娱乐等功能组成。
发展目标：
充分发挥地铁4号线的带动作用，通过更新改造，建设功能完善、环境优美，具有现代气息的城市综合功能片区，为周边高新技术产业园区提供配套服务。
城市更新：
规划将本次研究的04-04、04-05、04-06三个地块捆绑进行改造。
地块编号
用地性质代码
用地性质
用地面积
容积率
绿地率
配套设施项目名称
备注
04-04
S3
社会停车场库用地
3713.6
——
30.0
社会公共停车场
——
04-05
U2
交通设施用地
2289.6
0.3
30.0
公交首末站
——
04-06
C1+R2
商业用地+二类居住用地
12176.6
3.5
25.0
——
规划（捆绑04-04、04-05地块进行开发）
三、工作内容
根据以上分析，本次旧改项目工作可分为二大部分，包括前期项目研究、城市更新单元申报协助和城市更新专项规划，具体工作内容如下：
1、前期项目研究
项目前期研究工作包括前期方案及经济技术指标。
结合前期研究的成果制定前期研究方案，包括土地利用方案和平面布局方案，结合总平面方案绘制2-3张三维意向图，并结合方案内容确定经济技术指标，
2、城市更新单元申报协助工作
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第三十四条和三十五条相关规定，拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划，因此，本公司只能根据申报主体的需求进行申报的协助工作。
协助工作分为两个部分
（1）城市更新单元申报图纸绘制
更新单元范围图：
须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。
现状权属图：
“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质⑦、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。
现状权属图应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。
建筑物信息图：
须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。
如有危房的，须进行标注和说明。
（2）各类数据的统计以及其他申报工作
3、城市更新专项规划
1）更新范围：
包括拆迁用地和建设用地范围，以及土地清理及房屋确权的相关成果；
2）更新目标与功能定位：
结合相关规划分析以及市场分析，提出片区更新目标和功能定位；
3）更新模式与改造策略：
除现状保留的社区居委会、幼儿园和学校外，片区其余地区为整体拆迁模式，拆迁的原村民楼和工业就地安置；
4）土地利用与地块控制：
用地布局、各地块的用地性质及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率、建筑覆盖率、居住人口及户数（如有居住功能）等；
5）城市设计：
城市更新单元位于影响城市景观风貌的重点地区时，需要进行城市设计研究，内容包括城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制要求以及公共空间、地下空间的控制；
6）配套设施：
各类公共和市政配套设施的控制；
7）道路交通：
地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；
8）市政工程：
水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；
9）技术经济指标及示意性方案；
五、成果体系
本项目成果由两大部分构成，即前期研究成果和旧改专项规划成果。
城市更新单元的申报的协助工作结合具体情况确定。
1、前期研究成果
前期研究成果主要包括土地利用规划及地块控制方案、总平面布局及技术指标、效果图。
2、城市更新单元专项规划成果目标
成果文件包括文本、规划说明书和图纸。
（1）文本
文本是指关于具有法定效应的规划控制条文。
（2）规划说明书
规划说明书是指关于规划情况的技术性研究的说明文字。
（3）图纸
根据规划设计构思及对策，针对所选择的具体控制元素，做出相应的设计图纸。
包括现状分析、相关规划解读、规划结构、用地布局、配套设施、道路交通、市政管线、相关政策分析、开发影响因素分析、经济可行性分析、地块控制、实施策略与建议等。
六、工作组织
1、设计进度
本次规划编制将按六个阶段进行控制，设计周期约6个月。
阶段
项目进度
工作内容
成果目标
时间进度安排
前期研究
方案
制定土地利用规划方案和规划总平面
规划方案
二个月
城市更新单元专项规划
现状调研阶段
1、资料收集与整理
2、实地踏勘、部门咨询、公众座谈与访谈
3、现状分析
现状调研报告
一个月
第一轮审查阶段
1、拟定技术路线
2、确定规划思路
3、提出需要研究的重大问题
4、完成初步方案
初步成果
一个月
第二轮审查阶段
根据意见深化深化成果，完善相关专题研究
中间成果
二个月
专家审查阶段
依据意见深化方案，加强空间效果表现，包括效果图、演示动画等，整理研究报告，形成最终成果。
最终成果
规划文本\图集
二个月
2、人员安排
本项目建立以规划为主导，建筑、市政、交通为辅的综合设计团队。
具体人员安排详见下表：
资历
拟任职务
姓名
职称
专业
备注
七、费用估算
本项目收费分二部分：
项目前期研究费用、城市更新单元规划费用。
1、城市更新单元前期研究和城市更新单元申报协助工作费用：
按照详细规划费用的收取，规划用地面积为2.38公顷，属于重点地区，按照《广东省城市规划收费标准的建议》修建性详细规划的重点地段计费标准取费：
“低于5公顷部分按15万元收取，超出部分每公顷按2.5万元计取”并乘以1.3的特区系数和1.3的难度系数，15万元×1.3×1.3=25.35万元。
实际收费25万元。
若签订后期城市更新单元专项规划费用，则此费用纳入城市更新单元专项规划费用。
3、城市更新单元规划费用：
规划用地面积为2.38公顷，属于重点地区，按照《广东省城市规划收费标准的建议》修建性详细规划的重点地段计费标准取费：
“低于5公顷部分按15万元收取，超出部分每公顷按2.5万元计取”并乘以1.3的特区系数和1.3的难度系数，15万元×1.3×1.3=25.35万元。
实际收费25万元。
同时，对于旧改专项规划，需进行功能专项研究、公共设施专线研究、城市设计专项研究和物理环境专项研究，此专项研究收费为各20万元，共80万元。
交通专题研究、市政专题研究和经济可行性专题研究，此专题研究收费为各30万元，共90万元。
因此，城市更新单元规划费用费用为25+80+90=195.35万元。
考虑双方友好合作关系，按照8折进行取费，折费用为195.35×0.8=156万元，实际收费150万元。
扣除前期研究费用，则城市更新专项规划费用还需125万元。
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