小区物业共用部位与共用设施设备维修养护管理方案.docx

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小区物业共用部位与共用设施设备维修养护管理方案

一、维修体制

工程维修部不仅负责设备的使用管理（运行、操作、监控等）及业主的室内维修，而且还要对设备进行专业化维修保养（日常维护、一级、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改造），特种设备分包给专业公司维修保养。

二、维修模式

1、三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。

2、根据设备故障模式，对符合磨损规律故障模式的设备，如电梯、水泵、中央空调冷水机组等做定期三级保养，定期进行中修、大修。

对符合直线型故障模式的设备，如供电设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。

3、土建维修采用定期检查清洁、零星养护与计划养护相结合的模式。

工程维修部制订保养计划

yes

no

经理审批

工程维修部实施，填写记录

ye返s工

no

拟定方案检查监控

yes

填写验收单

资料整理归档

4、业主室内维修、特约服务采用酒店式、一站式服务模式。

三、设备保养、检修流程

业主提出维修

客户服务部

—般维修

难度大

修理完毕，由业主验收并

签派工单，收取费用。

发派工单

专业维修员

约定时间维修

维 修

四、室内维修工作流程图

五、岗位职责

◆工程维修主管岗位职责

1、在项目经理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2、负责辖区内设施设备的运行、保养、维修，安全检查的安排与落实。

3、履行设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4、贯彻执行《机电设备管理制度》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6、对设施设备的运行、维修和保养的正常运行每月进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

７、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

８、负责组织对机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

９、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、负责业主对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处 理，纠

正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11、定期向项目经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

◆设备管理员岗位职责

1、负责对小区机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导汇报。

2、值班人员必须熟悉小区的供水、供电、电梯、空调、供暖设施设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。

禁止本部门无关人员进入机房。

3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4、配合各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的其他临时任务。

◆强电技术人员岗位职责

1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达的各项指示。

2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备

24小时正常运行，出现故障能立即排除。

3、负责供电系统维护、保养操作及制定供电设备的大、中、小维修计划。

4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5、负责辖区内业主二次装修工程的配电方面的监管工作。

6、完成上级交办的其他工作。

◆弱电技术人员岗位职责

1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达的各项指示。

2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4、完成上级交办的其他工作。

◆维修工岗位职责

1、接服务中心派工，联系业主并及时前往维修，按规定要求完成。

2、定期清洁所管理设备和设施房，确保设施设备和设备房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

六、业主报修项目维修管理办法

1、急修项目的服务内容与指标

1.1急修项目24小时内修复。

1.2维修及时率达到100％。

1.3维修质量合格率达到100％，返修率为0。

1.4实行维修服务回访制度，回访率达到100％。

1.5对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的（如：

特殊工艺要求、特殊材料采购等原因），应书面告知报修人，请求再次预约上门维修。

1.6对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业主生活、休息的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业主，确保预约维修

不误时。

1.7维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业主不在家，应留《请求再次预约上门维修（服务）通知单》，示意业主另约上门维修（服务）的日期、时间，并及时向客服部回复“非正常注销任务”的信息。

1.8对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业主生活及安全的影响。

对影响较多业主生活、休息的维修项目，应事先发布维修通告（紧急抢修项目可在事后说明），说明维修作业可能对业主造成的影响，请业主有所准备，取得业主谅解和支持，并向业主表示歉意。

2、一般维修的服务内容与承诺

2.1报修项目10分钟内到现场。

2.2一般维修项目48小时内修复。

2.3对一般预约维修项目，维修人员应约时不误，准时到达业主报修现场，二日内维修完毕，逢节、假日不顺延。

2.4维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业主不在家，应留《请求再次预约上门维修（服务）通知单》，示意业主另约上门维修（服务）的日期、时间，并及时向客服部回复“非正常注销任务”的信息。