蝶湖湾市场调查报告终极版.doc
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蝶湖湾·未来域房地产市场调查报告
学校：
河南城建学院
系别：
工商管理系
专业：
市场营销
小组成员：
肖彬043408206
范景芝043408219
翟会蝶043408220
陈胜男043408223
王世顺043408228
指导老师：
祖立厂
目录
第一部分平顶山市住宅市场概况 2
第二部分平顶山市经济发展概况 3
一、经济发展速度 3
二、金融业与房地产消费市场 3
三、居民生活水平与住宅消费 4
四、平顶山市住宅市场特点 4
五、平顶山市住宅市场的发展趋势 5
第三部分蝶湖湾·未来域地产概况 7
一、整体供应与成交分析 7
二、多层、高层市场特点 8
三、成交价格主要特点 10
第四部分蝶湖湾·未来域区位特性分析 12
一、项目地块在城市发展中的地位 12
二、项目地块所属区域的特征 13
三、蝶湖湾·未来域的地点特征 14
四、蝶湖湾·未来域地块的用地特征 14
第五部分项目附近楼盘开发供应情况 15
一、西湖印象楼盘 15
二、供应状况 15
三、周边地块的未来供应量分析 16
四、西湖印象楼盘开发状况 16
五、售价与销售率分析 16
六、销售与卖点 17
七、楼盘户型面积分析 17
八、项目规划设计及建筑设计特点 17
九、小结 18
一、市场调研结论 18
二、蝶湖湾·未来域发展建议 21
第一部分平顶山市住宅市场概况
一、平顶山市基本状况
（一）平顶山市区域概况
平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原。
应国玉鹰鹰城之鹰
东经113.29度，北纬33.75度。
北临省会郑州，东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与洛阳市接壤。
海拔最高2153米，最低68.5米；东西150公里，南北140公里，辖舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙、新城五个区，总面积7882平方公里，总人口520万。
平顶山市区
截至2011年07月01日，平顶山市辖4个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有34个街道、31个镇、47个乡。
（二）平顶山市经济发展状况：
财政稳定增收，城乡居民收入加快经济增长整体好于去年同期，一季度全市实现生产总值291.74亿元，同比增长14%，比上年同期提高6个百分点。
其中，第一产业增加值21.9亿元，增长4.7%；第二产业增加值193.9亿元，增长15%，其中工业增加值186.1亿元，增长15.1%；第三产业增加值75.89亿元，增长13.8%。
三次产业对全市经济增长的贡献率分别为2.0%、66.9%和31.1%。
（三）平顶山市住宅市场的发展特点：
1）、商品房开发投资稳步回升，经济适用房建设迅速扩张
2）、商品住宅销售形势良好，销售额大幅度上升
3）、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断上升
4）、住房公积金制度不断完善，个人住房消费贷款迅猛发展
5）、平顶山作为三线城市，住房市场渐趋活跃，具有巨大的发展潜力
第二部分平顶山市经济发展概况
一、经济发展速度
市区工业增加值占市区地区生产总值的比重一直都在50%以上，近两年高达三分之二左右。
从理论和实践上来看，工业相对于第一、第三产业，是一个投入多、附加值率低的产业。
所以，市区生产总值占全市比重的下降有其内在的必然性，与其产业结构特点密不可分。
目前，市区经济还处在加速工业化的过程中，这种现象很有可能会持续一段时间。
二、金融业与房地产消费市场
从去年年末以来,在宏观调控的作用下,平顶山市房地产市场形势发生了变化,消费者持币观望,住房市场成交量持续下降,部分城市房价开始下跌,房地产市场结束了快速增长的势头,进入了调整期。
房地产业是资金密集型产业,与金融业有紧密的联系,尤其是我国房地产业比较年轻,实力不强,现有的开发模式对金融的依赖性更强,房地产市场调整将对金融业产生什么样的影响,会不会出现类似美国次贷的风险,存在着什么样的潜在风险,社会各界都在关注。
个人住房按揭贷款不会出现美国次贷风险,但存在一定违规操作的风险越演越烈的美国次贷风波,已经升级为金融风险,并向全球扩散。
我国个人住房贷款首付比例较高,大部分房贷是30%的首付比例。
三、居民生活水平与住宅消费
1、城镇居民生活消费水平明显提高
在收入稳步增长和国家各项鼓励消费政策的推动下，平顶山市城镇居民的消费能力和消费水平明显提升，消费结构更加优化，新的消费热点、亮点不断涌现，生活质量显著提高。
2010年，平顶山市城镇居民人均消费性支出为11502.39元，比上年增长11.24%，高出可支配收入增幅1.14个百分点。
八大类消费支出中除家庭设备及用品支出下降外，其他均有不同幅度增长。
从消费支出分配结构上看，食品、衣着仍稳居一、二位，交通和通讯由上年的第四位前移至第三位，教育文化娱乐服务支出由上年的第三位退居至第四位，具体情况见下表：
2010年平顶山市城镇居民人均消费性支出及构成
消费项目
金额（元/人）/
同比增长%
构成%
上年构成%
消费性支出
11502.39
11.24
1、食品
3694.36
11.95
32.11
31.91
2、衣着
1785.09
15.13
15.52
14.99
3、居住
1020.46
16.09
8.87
8.50
4、家庭设备用品及服务
859.87
-8.29
7.48
9.07
5、医疗保健
929.07
16.6
8.08
7.71
6、交通和通讯
1392.63
16.28
12.11
11.58
7、教育文化娱乐服务
1327.35
6.11
11.54
12.10
8、其它商品和服务
493.55
15.29
4.29
4.14
虽然国际金融危机对城镇居民的消费心理和消费行为产生的影响尤在，但总体上老百姓追求生活品质不断提高的基本心态逐步回归，边际消费倾向回升较快，由上年的65.94％上升为78.15％，2010年平顶山市城镇居民消费热点突出，住房、汽车、旅游、网络消费等保持旺盛增长势头，发展型、享受型消费比重大幅上升，反映出城镇居民消费结构升级特征更加明显。
住宅是城镇居民消费焦点：
“小康不小康，关键看住房”。
居住水平是反映人民生活质量的一个重要方面。
楼市价格一路飚升的刺激和国家进一步加大保障性安居工程建设力度的带动，以及城市住房改革制度的深化，平顶山市城镇居民居住消费迅速增加，居住条件日渐改善。
2010年，城镇居民人均购房支出670.02元，比上年增长1.89倍；在消费性支出中，居民用于居住支出人均为1020.46元，同比增长16.09％，占消费性支出的比重比上年提高0.37个百分点。
四、平顶山市住宅市场特点
1、新建商品住宅销售价格继续上涨，但涨幅缩小
前三季度，平顶山市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格同比分别上涨5.2%。
分月看，平顶山市同比涨幅呈逐月回落态势，其在9月份新建商品住宅销售价格同比涨幅为4.7%，涨幅比1月份分别缩小1.2个百分点。
2、新涨价势头得到初步遏制，环比涨幅趋小
前三季度，平顶山市新建商品住宅销售价格累计（2011年9月份价格与上年12月份价格之比）上涨1.9%。
受国家“新国八条”严厉的房地产市场调控政策的影响，房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制。
一季度三市房价环比涨幅明显回落，到二季度5月份，房价涨幅基本趋稳，呈小幅微涨态势。
9月份，新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为0.2%，涨幅比1月份分别回落1.0个百分点。
3、二手住宅价格继续上涨
前三季度，平顶山市二手住宅价格同比上涨5.5%，平顶山市涨幅扩大。
9月份，平顶山市二手住宅价格同比上涨6.8%，涨幅比1月份扩大4.3个百分点。
从环比来看，前三季度平顶山市二手住宅价格环比累计上涨6.9%。
4、三市新建商品住宅价格涨幅在全国70个城市中处于中上水平
前三季度，平顶山市新建商品住宅价格平均同比涨幅为75.2％，在全国70个大中城市中位列第32位，处于中上水平。
五、平顶山市住宅市场的发展趋势
（一）政府政策
平顶山市是河南省经济发展较快的城市，城市常住人口91.2万，随着平顶山市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。
自2006年来平顶山市楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。
在市政府加快城市化进程系列政策的推动下，房地产发展迅猛，市场投放强劲，消费者需求旺盛，平顶山市房地产市场供销两旺，开发量适当，总体上房地产市场潜力比较大。
（二）平顶山市住宅发展趋势
随着国家房地产市场调控政策时间延长的影响，平顶山市房地产市场都受到了影响。
平顶山市前三季度新建商品住宅销售面积增长16.7％，增幅比上半年回落41个百分点，从指数变化看，仅前三个月环比价格指数回落，从5月份开始趋稳。
进入到第三季度，房地产市场步入了胶着状态：
销量下滑，价格僵持。
但是从市场情况看，部分房地产商资金链趋紧，开始给出购房优惠，而房源相对充足，在政策没有转向的情况下，四季度房价以趋稳为主。
（三）阻力因素
1、居民消费增长与GDP的增长不适应。
统计数字表明，长期以来平顶山市城镇居民可支配收入实际增长明显低于同期GDP的增长速度，1988－2009年以来的21年间，按可比价计算，平顶山市GDP以年均10.62％的速度递增，同期，城镇居民可支配收入则以年均7.87％的速度递增，这两个速度长期积累下来，差距越来越大；收入的相对低增长，相应带来了消费的相对低速度，城镇居民消费性支出以年均6.53％的速度递增，明显落后于国内生产总值增速。
国内支出总额中，投资较快增长，相对应的是低消费率，已成为居民收入增长缓慢和需求不足的基本症结。
2、服务性消费比重较低。
2010年平顶山市城镇居民服务性消费占消费性支出的比重为24.6％，低于全国平均占35％以上的水平，更是远低于发达国家占50％左右的水平。
服务性消费水平的高低是反映居民生活质量的一个重要标志。
与吃、穿、用等基本生活商品的刚性需求不同，服务性消费的需求弹性较大，它对居民消费预期的反映更明显。
当人们预期经济形势发展良好时，会增加服务性消费支出，反之则压缩服务性消费支出。
在目前城镇居民对食品、衣着等商品需求趋向刚性的情况下，拓展服务性消费不仅有利于推动居民消费层次升级，拉动消费需求的新增长，同时也是保障服务业健康发展，进一步刺激和扩大消费的关键因素
3、消费意愿不强，制约消费规模扩大。
主要是对未来预期不乐观，居民储蓄意愿趋强。
2010年末，平顶山市城乡居民储蓄存款余额高达730.13亿元，同比增长12.73％，高于同期城镇居民可支配收入增速2.63个百分点，已达到了GDP的55％以上。
2005年至2010年，平顶山市城乡居民储蓄存款年底余额以17.44％的速度递增，同期城镇居民人均可支配收入以13.2％的速度增长，这说明增长的收入被人们以储蓄和金融资产的形式大量积聚并沉淀下来。
储蓄持续快速增长，从积极的角度讲，固然表明人们从经济发展中积累了更多的财富，但在目前全球金融危机进一步激化了我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，整体经济形势还不乐观的情势下，更多地说明人们消费意愿趋弱，对未来预期不看好，不敢贸然扩大当前消费和投资，人们将钱放到银行是打算把现在的购买力放到以后实现。
4、收入差距较大导致总体消费不足。
平均消费倾向指消费支出与可支配收入之比，国际上，通常将0.78左右的消费倾向作为评判居民消费是否正常的标准。
2010年平顶山市城镇居民平均消费倾向为0.71，总体消费倾向偏低。
主要是由于收入差距较大，使不同收入阶层实现购买程度不同,突出表现为收入高的群体实现程度低,收入低的阶层实现程度高。
平顶山市城镇居民中按相对收入等距五组分组，2010年占20%的高收入户消费倾向为0.67，占20%的低收入户的消费倾向是0.83。
这表明，高收入群体的生存消费、发展消费和享受消费得到较大满足，新增收入主要用于储蓄和投资，消费意愿较低，消费潜力难以释放；中低收入者与高收入者恰好相反，一般有着较为强烈的消费需求但购买力不足。
目前我们的消费需求不足，主要表现为众多中低收入者，包括广大的农民的消费需求不足，尽管其消费欲望很强，消费潜力很大，但是受到不合理收入的制约而被迫压抑了这种消费冲动，特别是对远期消费预期增加的担忧，不敢增加当前消费，形成了消费断层，影响了消费需求的持续高速增长和其对经济发展的带动效应。
第三部分蝶湖湾·未来域地产概况
一、整体供应与成交分析
蝶湖湾·未来域的整体供应量较大，成交次数较多。
（一）项目概述——蝶湖湾·未来域住宅情况
蝶湖湾·未来域地处平顶山市新城区经一路北段西干渠以西，总占地面积13523平方米，总建筑面积为55000平方米。
小区内规划设计3栋高层住宅楼。
小区与市政府咫尺相望，山顶公园、悠悠河水相伴两侧。
整个小区建筑布局与形体时尚简约；中庭和公共景观自然天成；小区以景观道引入，植有种类繁多的绿化植物；首创平顶山人车分流社区，并配有知名品牌电梯、电子巡更、宽带入户、电子门禁、管家式物业管理，提供多种特色的专业服务，让私密性与安全性完美实现，使业主的日常生活在举手投足间从容自信。
采用平面布局和建筑形体，同时追求材料质感的变化和色彩的统一，外墙材料运用涂料、玻璃、铝合金等富有质感的饰面组合。
（二）市场交投状况
住宅市场交投再现僵局，商业地产表现活跃。
虽然3月底，受到若干个热销老盘带动之下，全市住宅交易量呈现向上态势，但这股势头并未很好地延续至4月份。
主要由于目前货币政策不断收紧，或多或少影响楼市买卖双方心态，使得房地产市场整体交投再现僵局。
就目前房地产市场来看，由于调控效果尚未达到理想状态，因此“限购”、“限贷”政策丝毫未显现松动迹象，上述政策仍能限制实力买家进入，这将继续对于全市豪宅项目起到制约作用。
（三）户型设计及类型
户型设计是根据现代人对空间划分思想和空间需求的研究，结合当地人文特点，处处体现匠心独运的艺术品位与人文关怀。
整个空间通透明亮，层次分明，在追求个性化和时尚化的同时，又不失温馨与雅致，洋溢着一种不可名状的灵动感和自由感。
类型：
高层
二、多层、高层市场特点
多层住宅市场的供应量较多，且消费者关注的居多，在市场上占有很大比例，并且有大量的潜在消费者对多层住宅的价格进行关注；高层住宅随着市场的发展，也有越来越多的消费者关注重视高层住宅的发展，并有多数的消费者进行购买，在市场上很具有发展潜力。
（一）多层住宅近年供应、成交价格特点
目前，我市有80%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅，供应量急剧上升。
从商品房供应总情况来看，2010年前三季度，平顶山市的商品房预售批准了十几个项目，新增可售面积42.06万平方米，比去年同期增加32.19万平方米，增幅320.10%，环比减少了3,53万平方米，减负为7.23%；商品住宅新增可售3110套、37.88万平方米，面积比去年同期增长360.65%，环比下降8.65%。
成交价格特点：
多层商品住宅成交量（套）
多层商品住宅成交均价（元/平方米）
93
1361
2006年11月份，全市销售商品房共计186套，销售套数比上月增长162%；销售面积21996.83㎡，比上月增长147%。
从全市的预售项目看，住宅投放44075.85㎡，非住宅投放1843.67㎡。
从各行政区分布情况来看，卫东区预售项目2个，预售面积39532.49㎡；湛河区预售项目1个，预售面积6387.03㎡。
从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导地位。
从走势图上看，11月份多层商品房住宅销售93套，比上月增长45%；成交均价1361元/㎡，比上月增长8%。
同上月相比套数增长幅度较大，均价走势相对平稳。
（二）高层住宅的供应、成交价格特点
供应大幅上涨，据有关资料统计，平顶山市商品房市场供求总量保持平衡，市场供需比较稳定。
多层和高层住宅的供需比为1.1∶1，供需平衡。
并且高层的比重在加大；从成交来看，增长迅猛，份额继续增加，同时价格也开始强势上涨。
并且随着土地资源的趋少、趋贵，以及消费者居住习惯的进一步转变，高层住宅将有望逐步成为开发商的首选，其市场份额也必将进一步加大；同时，如何弱化高层住宅的高成本劣势，如何进一步创新高层住宅产品、使其进一步精品化、实用化，将会成为2012年高层住宅营销的一大看点。
成交价格特点：
平顶山高层均价稍显增长，随着国家对楼市调控，高层住宅﹑多层住宅成交量均略微上升。
本周成交面积环比上升1.52%；成交套数环比上升5.6%；成交金额环比上升17.36%。
根据统计数据显示，平顶山市的高层住宅及铺面均价稍显增长，多层住宅直线上升3个百分点。
且高层住宅成交均价环比上升1.93%。
高层商品住宅成交量（套）
高层商品住宅成交均价（元/平方米）
93
2768
（三）高层住宅近年供应情况
高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有着很强的替代性。
市场上的高层住宅小区的投放量较少，与其经济发展和城市形象不符，并随着土地资源的日益稀缺，预计在未来的2至3年内，有较多的高层住宅入市。
三、成交价格主要特点
平顶山作为三线城市，受国际金融危机冲击较小，加上国家一系列刺激性政策作用，2008年以来，尽管经历了短暂的观望和收缩，但房地产市场总体上并没有出现大的调整，平稳发展的趋势没有改变。
回首我市2009年房地产市场走势，呈现出以下几个特点：
1．商品房市场供应不足。
全年城区新建商品房上市34.34万平方米，其中商品住房27.31万平方米，商业用房7.03万平方米。
尽管商品房上市量短暂回落后迅速攀升，但商品房累计可供销售量逐月下降，1月末累计可售面积为60.95万平方米，12月末下降至23.60万平方米，下降幅度达61.3%。
其中商品住房由57.75万平方米下降至17.01万平方米，下降幅度达71%，商品房市场供应不足。
在供应结构上，90～120平方米中等套型新上市1145套，占41%；90平方米以下中小套型1095套，占39%；120平方米以上大套型535套，占20%；另外，经济适用住房上市826套，占14%，市场权重有所增长。
1500元/平方米以下低价位住房806套，占29%；1500～2500元/平方米新上市530套，占19%；2500～3000元/平方米中等价位住房875套，占32%；3000～4000元/平方米住房426套，占15%；4000元/平方米以上高价位住房138套，占5%。
中等套型、中等价位商品住房供应占市场主流。
2．商品房成交增长明显。
全年城区商品房销售18.68亿元、72.53万平方米，其中商品住房15.43亿元、5921套69.11万平方米。
以一季度为基期，商品房成交面积季度增长率分别为-37%、30%和102%，其中商品住房分别为-44%、25%和101%。
在消费结构上，改善型需求和低价位住房需求占主导。
从消费主体看，外地人购房59套，仅占1%。
3．商品住房价格相对平稳。
前10个月，城区商品住房成交均价在2350～3150元/平方米区间运行，6月份达到全年最高点3154元/平方米。
11、12月份，受经济适用住房销售和布局偏远项目备案的影响，商品住房成交均价下降至1666元/平方米，11月份出现全年最低点1636元/平方米。
（一）成交价格密集区域
城区商品住房成交均价3121元/平方米，同比上涨39.8%。
其中：
经济适用住房均价1566元/平方米，同比上涨3.3%。
商品住房季度成交均价分别为3148元/平方米、3589元/平方米、3012元/平方米、2969元/平方米，同比分别增长24.7%、28.4%、22.9%、68.8%。
（二）买家分析
从商品住房购买对象分布看，平顶山市属中部地区三线城市，住房消费主体以本市居民为主，外来投资和投机炒作迹象不明显。
其中居民购房5767套，占91%，其中：
城区居民购房5139套，占81%，仍占主流；郊县居民购房628套，占10%，较上年上升1个百分点。
外地人购房549套，占9%，上升8个百分点。
从图表可以看出：
第四部分蝶湖湾·未来域区位特性分析
一、项目地块在城市发展中的地位
平顶山市是河南省经济发展较快的城市，城市常住人口91.2万，随着平顶山市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。
自2006年来平顶山市楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。
在市政府加快城市化进程系列政策的推动下，房地产发展迅猛，市场投放强劲，消费者需求旺盛，平顶山市房地产市场供销两旺，开发量适当，总体上房地产市场潜力比较大。
随着社会的发展、文明的进步、产品的提升、政府的支持、人口规模的增加，人们对生活品质、商业消费行为和形态有了越来越高的要求，对高品质商品房的需求量越来越大。
本住宅小区的建设在一定程度上能够缓解平顶山市的居住压力。
（一）项目地块于城市中的区位分析
在位于新城区福佑路南侧、规划支路西侧，新城区市政府旁边，交通便利，有28、29、66路公交车通过。
（二）未来城市的主要发展方向
蝶湖湾二期未来域引领小户型第四代的时尚潮流。
户型设计是根据现代人对空间划分思想和空间需求的研究，结合当地人文特点，处处体现匠心独运的艺术品位与人文关怀。
整个空间通透明亮，层次分明，在追求个性化和时尚化的同时，又不失温馨与雅致，洋溢着一种不可名状的灵动感和自由感。
二、项目地块所属区域的特征
（一）蝶湖湾·未来域区域城市发展概况
财政稳定增收，城乡居民收入加快，经济增长整体好于去年同期，一季度全市实现生产总值291.74亿元，同比增长14%，比上年同期提高6个百分点。
其中，第一产业增加值21.9亿元，增长4.7%；第二产业增加值193.9亿元，增长15%，其中工业增加值186.1亿元，增长15.1%；第三产业增加值75.89亿元，增长13.8%。
三次产业对全市经济增长的贡献率分别为2.0%、66.9%和31.1%。
（二）区域内竞争性地区的发展条件比较
蝶湖湾·未来域与西湖印象相比，：
1.地理位置上比较优越，且蝶湖湾未来域规划发展目标是引领小户型第四代的时尚潮流，而西湖印象的规划发展目标是应与很好的区位和环境条件，多种物业形态交相辉映，一应俱全，强调人与人、人与自然和谐统一，让地位与荣耀共同升级。
2.交通条件：
蝶湖湾·未来域交通比较便利，且有28、29、66路公交车通过；而西湖印象交通有66、28、68路过。
3.建筑类别：
蝶湖湾·未来域是高层住宅楼，而西湖印象是多层、小高层、高层、商住楼。
4.主要技术经济指标：
蝶湖湾·未来域，红线以内用地面积为5438.6平方米（合8.16亩），容积率：
5.29，绿地率：
35%，建筑密度：
25%，商业面积占地上总建筑面积的比例：
6.5%，主体建筑女儿墙高度：
74.7米；西湖印象红线以内用地面积66628.1平方米（合99.9亩），容积率1.29，建筑密度为18.1%，绿地率41.2%。
三、蝶
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