物业管理总费用构成明细.doc
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总费用构成明细
单位：
元
项次
费用项目
金额
1
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费
289524
2
物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
487836
3
清洁卫生费用
400504
4
绿化养护费用
81140
5
秩序维护费用
672030
6
办公费用
753600
7
固定资产折旧
50000
8
经开发商/业主同意的其他费用
59693
9
物业管理服务酬金
162071
10
营业税金
172193
合计
3128591
4、测算过程
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费；
4、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
金额
1
管理服务人员的工资
278450
2
管理服务人员的社会保险
111380
3
管理服务人员福利费、职员教育经费
43160
合计
432990
4、2费用细项测算
（1）管理服务人员的工资
管理人员共计15人。
年工资总额为278450元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为85200元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193250元。
人均平均工资18563元/年
（2）管理服务人员的社会保险
昆明社会保险投保比率40%计算
278450×40%=111380元
（3）管理服务人员福利费、职员教育经费
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
福利费
按工资总额14%计提
278450×14%
38983
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
278450×1.5%
4177
小计
按工资总额15.5%计提
278450×15.5%
43160
5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
5、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
金额
1
技工工资、福利、社会保险费用
179136
2
设备设施维护费
305700
2.1
房屋本体维护费
13100
2.2
电梯系统维护费
259900
2.3
供配电系统维护费
12500
2.4
供水排水系统维护费
4000
2.5
消防系统维护费
8700
2.6
智能化系统维护费
5000
2.7
其他公共设施维护费
2500
3
维修工具更新费
600
4
技工服装费
2400
合计
487836
5、2费用细项测算
（1）技工工资、福利、社会保险费用
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置8人，人均月工资1200元
1200×7×12
115200
福利费
按工资总额14%计提
115200×14%
16128
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
115200×1.5%
1728
社会保险
按工资总额40%计算
115200×40%
46080
小计
按工资总额155.5%计算
115200×155.5%
179136
（2）设备设施维护费
①房屋本体维护费：
13100元/年
②1#～46#电梯系统维护费（外包）：
259900元/年
③供配电系统维护费：
12500元/年
④供水排水系统维护费：
4000元/年
⑤消防系统维护费：
8700元/年
⑥智能化系统维护费：
5000元/年；
⑦其他公共设施维护费：
2500元/年；
（3）维修工具更新费：
600元/年；
（4）技工服装费：
300元/人.年×8人=2400元
6、清洁卫生费用
6、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
金额
1
保洁人员工资、福利、社会保险费用
203604
2
保洁人员服装费
5700
3
保洁材料费
11400
4
化粪池清理费
10000
5
环境消杀费
13800
6
外墙清洗费
10000
7
垃圾清运费
146000
合计
400504
6、2费用细项测算
（1）保洁人员工资、福利、社会保险费用
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置27人，人均月工资600元
600×27×12
194400
福利费
按工资总额14%计提
194400×14%
27216
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
194400×1.5%
2916
社会保险
按40%计提
77760
小计
302292
（2）服装费：
300元/人.年×27人=8100元；
（3）保洁材料费：
50元/人.月×27人×12月=16200元（按保洁员人头估算）；
（4）化粪池清理费：
10000元/年；
（5）环境消杀费：
17800元
（6）垃圾清运费：
130000元
7、绿化养护费用
7、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
计算过程
金额
1
绿化人员工资、福利、社会保险费用
见细项测算2
74640
2
绿化人员服装费
300元/人.年×5人
1500
3
租用植物及花卉费（重大节假日）
1500元/年
1500
4
绿化养护费
估算
3000
5
工具更换费
估算
500
合计
81140
7、2绿化人员工资、福利、社会保险费用
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置5人，人均月工资800元
800×5×12
48000
福利费
按工资总额14%计提
48000×14%
6720
职工教育经费
按工资总额1.5%计提
48000×1.5%
720
社会保险
按40%计提
19200
小计
74640
8、秩序维护费用
8、1本项费用明细构成
单位：
元
项次
费用细项
计算过程
金额
1
安管人员工资、福利、社会保险费用
见细项测算
658530
2
安管人员服装费
300元/人.年×45人
13500
合计
672030
8、2安管人员工资、福利、社会保险费用；
单位：
元
费用项目
说明
计算过程
年费用
工资
配置52人，人均月工资900元
900×52×12
561600
福利费
按工资总额14%计提
561600×14%
78624
职工
教育经费
按工资总额1.5%计提
561600×1.5%
8424
社会保险
按工资总额40%计算
486000×40%
224640
小计
873288
9、办公费用
753600元/年（包括交通费、办公用品费办公用水电费通讯费公共区域水电费）
10、固定资产折旧
估算为50000元/年；管理处筹备费用预计25万分五年折旧
11、经开发商/业主同意的其他费用
42669元/年
社区交流活动费：
5000元/年；
不可遇见费：
37669元/年（按一至七项总支出的百分之二计算）
12、物业管理服务酬金
162071元/年
应收服务费3114373元/年，
小高层应收服务费1808395元/年
花园洋房应收服务费211488元/年
别墅应收服务费930657元/年
商铺应收服务费121536元/年
《根据昆明市住宅小区物业管理服务收费办法》第八款第八条规定即设定收缴率97%计算
（1808395+211488）元/年×97%×3%=58778元/年
（1930657+121536）元/年×97%×10%=102062元/年
58778+102062=160840元/年
注：
（四）至（十二）成本项目费用合计为2956398元/年；
13、营业税金
营业税金为:
172193元/年/,（按法定税金提取-总收入乘5.7﹪）；
四、管理费单价
由前节测算得知，本项目物业服务年总支出费用为3128591元，年总收入达到3128591元时，方能实现盈亏平衡。
1、住宅物业管理服务费单价定价分析
由于业主群体目标分析，项目定位较高，其所要求的物业管理服务层次及水平比普通住宅高得多。
经过粗略测算。
综合考虑上述因素，我司认为小高层物业管理服务费单价定在1.2元/㎡.月、洋房物业管理服务费单价定在1.0元/㎡.月,别墅物业管理服务费单价定在1.8元/㎡较为适宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市场。
2、临街商业物业管理服务费单价
由于临街所要求的物业管理服务内容不同，单价上应有所区别，物业管理服务费单价为2.0元/㎡.月，
若收支平衡则：
总收入=总支出
总收入=物业管理服务费收入×97﹪收缴
总支出=物业管理服务费支出入+停车场收费
因标书中未说明停车场车位数，未能测算停车场的收益。
根据我司以往对28618平方米面积估算停车场年利润为115000元（固定停车收费110000元/年，临时停车费5000元/年）。
我司管理停车场所得受益补充物业服务费不足。
经推导，小高层住宅物业服务费单价（Y）；、洋房住宅物业服务费单价（h）；别墅物业服务收费单价（Z）；商业物业服务费单价（X）组合关系如下：
第一种；若y=1.3元/㎡.月，，z=2元/㎡.月,
x=2.5元/㎡.月；h=1.0元/㎡.月
物业服务费3313887元/年（收缴率97﹪）
第二种；若y=1.2元/㎡.月，z=1.8元/㎡.月,
x=2元/㎡.月；h=1.0元/㎡.月
物业服务费3017417元/年（收缴率97﹪）
第三种；若y=1.1元/㎡.月，z=1.5元/㎡.月,
x=1.8元/㎡.月。
h=1.0元/㎡.月
物业服务费2688472元/年（收缴率97﹪）
注:
小高层及花园洋房住宅建筑面积:
143207平方米；商业面积:
5064平方米；别墅面积43086平方米。
盈亏情况:
（总收入-总支出）
第一种；300296元/年=（3313887+115000）-3128591
第二种；3826元/年=（3017417+115000）-3128591
第三种；—325119元/年=（2688472+115000）-3128591
根据目前我司对本标书的了解及以往接触同类项目的经验，建议采用第二种测算依据，小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，商业物业服务费单价为2.0元/㎡.月，至于具体单价可由甲方从商业营销角度最终确定。
3、综述
物业管理服务费定价我司建议如下：
1、小高层物业服务费单价为1.20元/㎡.月，
2、洋房物业服务费单价为1.00元/㎡.月，
3、别墅物业服务收费单价为1.80元/㎡.月，
4、商业物业服务费单价为2.0元/㎡.月，
该项目物业管理服务年费用盈亏总额为3826元/年，
第五部分物业前期介入人费用
工费用成本一览表
1、费用总表
岗位
工日
工资
附加费
办公费
合计
管理处主任
180
54
24
256
工程主管
50
15
18
83
专家组3人共4次每次2天
24
40
64
样板房接待员
40
14
8
62
安管员
30
12
6
48
清洁工
22
9
2
33
备注：
1、样板房接待员根据开发商提供的样板房而定人数。
负责样板房的解说、清洁、样板房设施维修的报请工作。
2、安管员三人。
在售楼处维护秩序和接待客户。
3、清洁工二人。
负责售楼处清洁及花卉的修剪、养护。
清洁日常用品未包含在内。
加班费按日工资标准结算。
4、住宿、食膳按昆明同仁实业公司标准执行。
补助或直接纳入贵司的管理。
2、工资及固定附加费
岗位
月薪
（含税金）
个人所的得费
工资
福利费
（14﹪）
工日
工资
附加费
管理处主任
5400
367
5033
756
180
78
工程主管
1500
102
1398
210
50
33
样板房接待员
1200
81
1119
168
40
22
安管员
900
61
839
126
30
18
清洁员
650
44
606
91
22
11
备注：
1、人员进驻根据项目的进度和昆明同仁实业公司公司的安排。
所有庐山员工在前期介入时接受项目部、售楼部的工作指导。
具体费用根据进驻人员人数和工作日（月），当月按工作确认单和结算费用单结算。
2、贵司需提供临时办公场所。
说明：
昆明同仁实业开发有限公司可根据项目的进度及实际工作需要选择工日或者按月工薪结算。
具体情况可以协商处理。
物业清洁开荒费用未包含在内。
结束语
通过以上介绍，相信贵司能看出我司对该项目的参与热情与诚意。
如能与贵司成为亲密合作伙伴，我司定当遵守双方签定的合同条款，为贵司及业主之利益尽职尽责。
在对该项目进一步考察后，我司将制定详尽的物业管理方案并指导实施。
专业之道，惟一惟臻。
凭籍优异之品牌、先进之技术、丰富之经验，庐山物业服务人致力于向发展商提供完善之物业管理服务。
本公司有足够之信心，保障提供之服务质素与管理品味，从而树立起昆明住宅项目之管理典范。
承诺与意向
基于物业管理受诸多因素影响，如有幸中标，我司对滇池印象花园物业管理服务提出以下承诺与意向：
1、我司遵循国家以及云南省/昆明市相关法律、法规文件。
凡本次投标中涉及双方的权益与责任，有法规依据的，严格遵循相关规定。
反之则双方友好协商解决。
2、测算中的数据、相关标准均采集于招标书以及昆明市颁发的相关文件，如在投标过程中发生变更或因公布不准确而产生的差额，在中标后协商解决。
3、投标书中未涉及的内容，双方本着平等互利的原则协商解决。
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