开发商与建筑商有什么联系与区别.doc

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开发商与建筑商有什么联系与区别

1、开发商是建设单位，建筑商是施工单位；

2、房地产开发属于第三产业，建筑业属于第二产业；

3、开发商是建筑产品的投资者，建筑商是建筑产品的建造者；

4、开发商是甲方，建筑商是乙方，是为甲方“打工”的。

5、开发商负责一个房地产项目的全过程，包括项目立项、销售，而建筑商只负责盖房。

简单的来说开发商是投资建造项目的（是投资方）；建筑商是承建项目的（是建设施工方）

政府和开发商的关系

房地产开发公司的成立必须经政府部门许可，当然是政府（受人民委托）对开发企业进行监督。

至于盖房，需经申请然后经政府部门许可。

如果未经征收程序，不允许盖房，属滥用行政权力。

开发商与物业的关系

从法规上说，物业公司应该是由全体业主（业主委员会）挑选确定的，但一般的做法是由开发商选择与其有业务关系的公司或者就是开发商自己成立的公司，业主委员会一般也会接受。

房子全部交完后发生的问题是依据售房合同的条款来约定有关方面的责任的，仔细看看购房合同就能知道，开发商在上面一般是不会承诺很长时间的房屋质量方面的责任的。

当然，如果在一定期间内，房屋发生了非常严重的涉及建筑安全的问题时，政府建筑主管应该会出面处理相关问题的。

对于一般性质的质量问题，是由物业公司使用全体业主在购房时交的维修基金来解决的。

建筑工程招投标，谁能详细的给我说说步骤

建筑工程的招投标，首先有招标才有投标

一般开发商邀请招标机构对一个建筑工程项目发标，也就是招标，对这个工程进行发包，发包给施工单位

可一般有资格的施工单位很多啊，这时招标机构就必须择优定出和选择合适的承包商，承包商就必须通过合理的竞争方式拿到这个工程的承包权，这个合理的竞争手段就是投标，投标分为企业资质、工程报价、施工组织等竞争项目，招标机构就是通过这种择优的模式选择符合自己的施工企业

一般招标机构在建筑领域定义为甲方  施工单位就是乙方

这只是简单的说了说概念，希望能解决你的疑虑

建筑招标投标流程

一、招标：

1、政府批准发改局项目立项。

2、设计勘察3、图审建设审批备案、项目超过30万元，要请中介机构就是招标代理、制作招标文件、清单编制、预算编制等。

4、建设主管部门备案经当地招投标中心或机构上网公告。

按当地法规结合招投标法设定招投标时间、资质、投标保证金这些主要体现在招标文件和招标公告上边如果有请代理机构的话让他们做就好了。

5、接下来就是开标定标评标。

6、中标公示按规定执行各地方公示期不一。

有3个工作日的也有10天的。

7、领取中标通知书。

8、签订合同。

9、请监理单位通常也要抽签决定。

10、施工许可证。

注这是政府部门要求的程序。

当然如果是企业或私人招标的话可减去很多程序。

直接公告，确定中标人。

二、投标

投标就更简单了，按照招标文件的要求一点一点的去做。

但是要非常细心。

我给你一个政府招投标中心网站作为参考。

里边可以看到实例。

也有招标文件公告预算清单的电子文档。

还有相关的法律法规。

希望可以帮到你。

回答人的补充  2010-07-0923:

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工程招投标流程

（一）招标项目备案（当日）：

招标人到综合招投标交易中心领取并填写《招标申请表》，并将项目审批、土地、规划、资金证明、工程担保、施工图审核等前期手续报招投标管理办公室和行政主管部门核准或备案。

（二）招标人自行招标或招标代理合同备案（当日）。

　　（三）招标公告备案（当日）：

招标人或委托代理机构发布招标公告或发出邀请书，招标公告经招投标管理办公室和行政主管部门备案后，由综合招投标交易中心在指定媒介统一发布。

　　（四）招标文件备案（3个工作日）：

招标人或委托代理机构依法编制招标文件后提交招投标管理办公室和行政主管部门备案。

　　（五）受理交易登记（当日）：

招标人提交招标备案登记表，综合招投标交易中心安排开标、评标日程。

　　（六）投标报名（5个工作日）：

公开招标的项目，投标人必须按招标公告的要求，携带全部相关证件到综合招投标交易中心报名，由行政监督部门、综合招投标交易中心和招标人（或招标代理机构）共同对投标单位所报资料进行审查。

　　（七）投标人资格预审：

招标人需要对潜在投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者招标邀请书中载明预审条件、预审方法和获取预审文件的途径，由招标人在综合招投标交易中心组织资格预审。

　　（八）在综合招投标交易中心发售招标文件和相关资料，组织投标人现场勘察，并对相关问题作出说明。

　　（九）组建评标委员会：

由招标人提交评标专家抽取申请表、合格投标人明细表报招投标管理办公室和行政监督部门备案，并在其现场监督下，从市综合性评标专家库或省综合性评标专家库中随机抽取专家名单，组建评标委员会，负责相关招标项目的评标工作。

　　评标委员会的组建应当在综合招投标交易中心进行。

　　（十）开标、评标、提交评标报告：

投标人在规定截标时间前递交投标文件并签到。

招标人在行政主管部门的监督下按程序组织开标、评标。

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出由评标委员会全体成员共同签字的书面评标报告，推荐前3名合格的中标候选人，并标明排名顺序。

　　（十一）定标：

招标人应当在开标之日起7日内，根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。

招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

　　招标人应当按排名顺序从中标候选人中选择中标人。

中标候选人除因排名顺序被自然淘汰，或者放弃权利外，凡无法定淘汰情形者，招标人不得将其淘汰。

　　（十二）中标公示：

招标人提交定标报告经行政主管部门备案后，将中标结果在招标投标网公示，公示期不得少于3日。

法律、法规另有规定的，从其规定。

　　（十三）发出中标通知书、签订合同：

公示期内没有异议或异议不成立的，招标人经相关行政监督部门和招投标管理办公室备案后向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并在30日内按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同。

招标人应当在签订合同之日起15日内将合同报招投标管理办公室和行政主管部门备案。

招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

中标人不得将中标项目转让他人，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

刚刚给你搜索了一下看到这个。

挺好的。

招标程序

按照一般做法，房地产开发项目建筑工程招标程序如下：

（1）申请招标

如果房地产开发建设项目列入了城市年度开工计划、开发商获得了土地使用权，领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，完成了拆迁安置工作，施工现场具备了“三通一平”或“七通一平”的建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。

经批准后持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。

开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。

（2）编制招标文件

招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。

招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。

招标文件应包括：

工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。

对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。

（3）编制招标工程标底

标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。

通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。

招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。

开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效。

当前，编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为以施工图预算为基础编制;以概算额或扩大综合定额为基础编制;以平方米造价包干为基础编制等。

（4）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。

开发商根据所批准的形式，发出投标公告或邀请投标函。

采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。

开发商可视工程性质和规模，通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

（5）投标人资格审查

投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。

在公开招标时，投标人资格审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资格预审。

在邀请招标情况下，则在评标的同时进行资格审查。

开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面：

①企业注册证明和技术等级;②主要施工经历;③技术力量简况;④施工机械设备简况;⑤在施工的承建项目;⑥资金和财务状况。

如果采用邀请招标方式，投标人还须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。

外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。

（6）招标工程交底及答疑

开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后，开发商应邀请投标人的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。

工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求，若要由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。

（7）开标、评标和决标

投标截止后，开发商应按规定的时间开标。

开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并在预先准备好的表册上逐项登记。

开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效，另组织招标。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

开标后首先应排除无效标书，并经公证人员检查确认。

然后由评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。

评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好;报价合理。

评标委员在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐一、二、三名候选的中标单位，交给开发商作最后抉择。

对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。

规模较大、内容复杂的工程，则应对开发商与评标委员会推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机械设备、材料供应以及决定其标价的其他因素进行调查与磋商，全面衡量，择优决标。

决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书。

（8）签订合同

中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。

怎样做开发的电气工程师，三万平米小区的临时用电容量的计算，，选多大的变压器

根据长期5-8年的电力规划，一般选择不过每平米50-80瓦即至少0.05KW,三万平米小区的正式用电量约为2000KVA，临时用电容量约为正式用电量的十分之一即250KVA。

以上是通过十几年房地产开发经验所得。