西安某商业项目营销策划方案.doc

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西安某商业项目营销策划方案

目  录前言…………………………………………………………（3）市场分析……………………………………………………（4）一、 项目背景 ……………………………………………（4）二、 西安市场商业现状 ……………………

目  录

前言…………………………………………………………（3）

市场分析……………………………………………………（4）

一、 项目背景 ……………………………………………（4）

二、 西安市场商业现状 …………………………………（5）

三、 康复路批发市场发展历程……………………………（6）

四、 西安投资市场发展现状与趋势………………………（7）

五、 市场核心问题呈现……………………………………（8）

六、 打造本案之市场方向…………………………………（10）

七、 市场致胜策略的必然性………………………………（12）

项目定位总体战略与策划思路…………………………（14）

一、 项目开发目标……………………….….….………（14）

二、 项目原则及思路 ……………………………………（16）

三、 项目整体定位概念 …………………………………（17）

四、 项目竞争策略与作用 ………………………………（18）

五、 提升本案定位之思路…………………………………（22）

市场分体定位与产品规划………………………………（24）

一、 项目基础状况概括与商圈概况……………………（24）

二、 项目区域商业环境分析……………………………（25）

三、项目SWOT分析………………………………………（26）

四、市场分体定位 ………………………………………（27）

五、项目建筑规划建议………………………………….（36）

营销推广计划与实施  …………………………………（39）

一、 宣传目的与实施计划  ……………………………（39）

二、 前期媒体统筹安排  ………………………………（44）

三、 销售推广方案   ………………………………….（46）

四、 销售阶段推广途径  ………………………………（51）

五、 阶段销售目标及控制  ……………………………（54）

经营管理推广计划  ……………………………………（57）

一、 构建招商成功因子    ……………………………（57）

二、 目标市场与品牌比例  ……………………………（60）

三、 商户去化策略与操作程序  ………………………（63）

四、 经营管理策略  ……………………………………（69）

五、 经营管理实施方案…………………………………（72）

前 言：

对西安市场进行了为期一个月的调研，在此过程中对各大商业状况有着一定的深层了解与探访。

西安市场的总体商业状况较为良好，特别是各大零售商场的产权式销售成为投资热潮。

从某种程度来说，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一定的认识与认可。

同时，也给予本案在推广上奠定了一定销售信心。

但真正的推广效果如何，还需取决于对本案的定位与推广策略上的确定。

对于本案的营销推广策划方案，将在以下内容中呈现。

使之达到市场实际化、策划实效化与推广专业化的目的。

市场分析

一、项目背景                                      

随着现有西安商业地产的发展进入加速期时，使各大商业项目已陆续开始启动与推广。

从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街、东方之星，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际•城市传说，小寨的领袖城等无不显示出了西安房地产市场对商业地产开发的浓厚兴趣。

西安商业地产向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化打造至极致，特别是文化情愫的回归，引领了西安商业地产乃至中小楼盘的发展方向。

在西安市场，作为产权式批发市场的交易现象已初现面貌，对于这类市场在2004年3月前还处于的市场空白点的状态已不复存在。

这种格局的打破是白马世纪广场的抢占市场策略而导致的。

因此，对于本案有着具有一定的冲击力与影响力。

因此，也奠定了本案在各个层面的运作上和策略实施上均需要做到一击即中的目的。

二、西安市场商业现状                               

西安是我国西部地区的大型中心城市，是陕西省的省会，西安拥有内涵丰厚的中国历史文化资源和极具魅力的世界历史文化名城声誉。

改革开放以来，随着市场经济的大发展促进着这座城市已经成为西部地区经济龙头的地位。

随着西安城市定位的清晰化，旅游市场得到进一步的发展。

促进着消费类市场的逐步扩大与成熟，也进一步稳固消费群体的多样化。

西安商业地产已成为各类投资者热门追踪的投资对象，出现风起云涌的现象也并非偶然。

以大盘、名盘等要素促进着房地产业的发展，西安商业地产的发展与上海、深圳、北京等地区的发展状态也近乎相同。

项目的推广定位、运作模式、广告策略与销售手段等均透视西安商业地产与历史文化的有效嫁接。

由此，西安商业地产更具区域特色与文化背景，有着另一种生命力的展现，一种灵动商业元素的表达。

   康复路商圈的定义由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域。

康复路商圈是以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等类的市场。

其销售辐射范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙、西藏等省份。

整个商圈的商业氛围良好，商势状况也较佳。

同时，康复路商业区对西安的经济发展起着举足轻重的作用。

三、康复路批发市场发展历程                       

西北最大的服装批发基地康复路商圈为专业性批发市场，在西北地区颇有知名度。

现已被全国各地投资者、经营者与同行业人士所熟知。

早期康复路市场是全国第一代批发市场兴建于1984年，80年代的康复路市场并非专业服装类批发市场，同时还经营日用小百货，瓜果，蔬菜等业种。

90年代后逐渐成为以中低档服饰商品为主的批发市场，和当时北京秀水街和武汉汉正街驰名。

1997，98年左右长乐路周边90年代初期建造的第二代室内的批发商场逐渐形成气候，长缨西路上鞋类批发市场兴起，但康复路市场硬件配套设施还停留在建设初期的水平，造成客户一定程度上分流，进入一个回落阶段。

2000年后康复路市场一直保持平稳增长的势态、但破旧的经营环境限制了商户的发展。

2002年后，以康复路市场的品牌效应为依托，逐步形成多个以“产品品牌”为核心的批发市场。

在2003年受非典影响，以康复路市场的空置率为契机对康复路市场进行了大幅度改造，进一步提升康复路商圈硬件设施的完善。

四、西安投资市场发展现状与趋势                   

目前，西安商业地产已经出现近乎于热火朝天的现象，也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临。

具体现象如下：

1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。

2、应于市场的发展需求，专业型批发市场将成为投资者的

首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资批发市场的

理由是看中未来发展趋势及良好利润空间。

3、批发市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一。

4、批发市场必将让全国及西安本地各类投资者将眼光瞄向于康复路市场各大物业，而现有康复路市场则是经营者为主体，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。

这类市场而对于投资者的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。

5、对于以上这类现象的存在，将由新康复路▪西北商贸中心这个具有21万建筑面积的项目打破这个格局，再造新康复路商圈的宏图即将在2005年变成一种现实，一种改变传统商业市场的现实。

五、市场核心问题呈现                              

鉴于对市场调研的深刻，西安商业市场主要状况浮出水

面，而作为操作本案的目的性，需客观与实际的操作于本案。

主要核心状况如下：

1、零售型物业的投资逐步转向批发型物业的投资：

因这类市场的投资已发展的时期，投资空间有限，投资形式也较为单一。

促进着的投资市场的最大化是未来商业市场发展的趋势。

2、批发市场脏、凌、乱等形象依然存在：

因这类市场在固有概念当中均是这类形象，但由于市场的逐步完善性，促使这类物业必将得到改变。

必将以优化购物环境为背景从而提升市场形象力

3、批发市场单一功能制约它的有效发展：

在西安市场，批发市场依然是批发为主，主要看中“量”的产生，而对于购物环境及产品品质上无太多的追求。

同时，批发市场依然是纯购物功能，无餐饮、休闲、娱乐、展示等功能的存在。

4、客户网络单一化与市场区域化：

现有康复路各类批发市场，

它们的主要辅射目标就是西安本地及周边市场。

对于客户也

是锁定于这类区域的客户为主，在层次上也偏低。

5、经营权购买状况甚佳且无产权概念：

在现有的批发市场内，

无一例为产权式物业的销售出现于市场，而更多的则是租赁

市场与买断经营权市场存在。

估且在现阶段有2-3家新型物

业以产权式销售方式面市于市场。

6、对购买产权价格敏感且接受程度有待提高：

在这次调研过

程中，康复路客户对购买产权的方式存在着多方面的担忧，

并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。

大多数人

将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比

较，将月按揭款金额与每月租金作比较，从此决定是否购买。

7、三大物业齐取康复路市场的现象已成必然：

本案与白马世纪服饰广场、西北裤城三大物业均在2005年抢滩于西安市场，这三大物业均以产权式进行销售。

同时，主要目标同锁定于康复路市场，由于客户资源有限。

本仅能容纳一个物业的客户量，却出现三大物业齐取的现象。

由此可见，市场竞争的激烈性必然存在。

8、写字间市场得到发展与提升：

在此次调研的过程中，经过多方考察与座谈，市场现象已明朗呈现。

各大商家对写字间的需求比较大，他们更关注写字间的功能性。

在他们惯有的概念当中，写字间与普通商铺的区别就在于能否具备上网的条件而确定。

这些基本要素成为他们急切关注的核心问题，也是本案针对市场需求需改善或提升的地方。

六、打造本案市场方向                            

未来批发市场的发展前景良好，但对于康复路商圈的批发市场未来发展趋势必将成为行业人士高度重视与关切的现实，这也正是新康复路●西北商贸中心商业项目打造的原始初衷，一种引领行业领先的操作模式，一种投资者、经营者、终端消费者三赢的经营模式，更是一种西北地区首创商贸与物流并享的商业新中心。

1、形象力的提升：

对于传统批发市场固有的形象必将得到改

变，以优化购物环境是本案的基本目标。

2、强化零售功能：

固有的批发市场以单一的批一功能为主，

或者是不拒绝零售的可能性，但也不推荐这类功能的存在。

但在本案内，必须零售功能。

包括楼层产品的布局，核心客

户的引进及物业人流动线的设计等要素上均体现这一特征。

3、网络化的拓展：

一般批发市场以本地市场为主，再辅射到周边市场。

而作为本案，则强力拓展它的辅射性，以全国、国外作为辅射目标。

它依托于产业生产力的背景，整合买方与卖方的有效需求向区域化、国界化发展促进这类市场的交易是本案的核心卖点。

4、强力打造“三化”元素：

“三化”元素即指专业化、规范化、规模化。

这个未来批发市场关系生存性的关键问题。

专业化，有利于商业价值的提升；规模化，有利于产品的多样化。

规范化，有利于促进销售率的上升；这些方面必须得到有效提高，必将会使本案的持续经营性达到最大化。

5、异地营销促进本案市场热温：

本案所有的宣传均需紧扣着

规模化而操作，一方面以本地为主，但在中后期进行吸纳。

在本案的前期必将以“以外围攻内地”的战略促进市场的持

续热温状态。

6、拓展实力客户激活市场：

本案体量过大，本地客户也有限。

又由于竞争者已开始展开销售工作，这种现象的存在均能对本案产生极大的影响。

拓展本案实力性客户乃是本案的关键，一方面可利用它的实力性与品牌性吸纳同类型的客户或散户；另一方面可去化比例较大的商铺面积。

对于这类型的客户，是本案的关键所在，也是本案的困难所在。

7、“人流、商流、信息流”构造强势卖点：

由于本案地处于康复路核心商圈内，为西安新城区的重点支持项目，同时超大规模为构造一个新型的MALL奠定基础。

西安为西北五省的中心城市，交通便捷、货物运输、商势辅射力均具备一个现代主题物流中心的核心要素。

本案以人流、商流、信息流作为强势卖点对外推广，必定引进各类商家的青睐。

这种定位，即改变与提升传统物流中心的商业价值，另一方面也为现代物流的挑战者和补缺者做出示范与引导。

七、市场致胜策略的必然性                           

未来批发市场的发展前景将得到多方人士的鼎力支持，一方面来源于当地政府，另一方面则是开发商的开发理念，第三方面则是行业协会，第四方面则是做专业型批市场的长久性客户，第五方面则是终端客户等五大力量的全新打造，促使着批发市场具备良好的发展前景。

客户资源也将得到大力拓展，逐步向多元化、专业化、层次化的客户资源发展。

产品质量差、商家信誉无保证等现象即将得到有效改变，趋向于产品风格时尚、产品品质较佳、商家信誉信得过等原则吸纳有效客户。

而作为本案如何制胜于市场，核心策略是什么，所运用的组合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取胜于市场的关键。

具体如下：

1、核心策略：

“价格、速度双把利剑”取胜市场

作为本案的推广核心一方面体现于“价格”的合理性，从某种程度来说，它更倾向于产权式物业销售的突破性价格。

另一方面则是“速度”的恰当性，也就是节奏性的把握。

因本案的潜在竞争者（白马世纪服装广场与西北裤城）均已开始展开收取定金行为，对本案具备一定的冲击力。

如何将本案的价格合理化与速度把握的节奏化进行有效控制便是本案取胜市场的核心。

2、运用手段：

运用“借力使力”手段

√“以外围激活本地”销售

在市场前期阶段，必须以外围市场作为攻破方向。

一方面可作为探访需求，从外围市场客户探知他们对本案的青睐性，另一方面可根据了解的情况及时调整本案策略。

在进行外围市场探访的过程中，一种情况则是出现“热度”状况，这是比较良好的市场状况。

另一以“冷度”状况，出现这种情况时则立即进行外围市场转向本地市场的吸纳策略。

从然保证本案的销售目标。

但这种销售方式的确立，是检验本案是从外围攻本地，还是从本地激活外地市场的最好方式。

√“以本地促进外地”销售

在操作任何一个案子时，一般都会采取“先易后难”策略。

而作为本案的体量过大，当地客户资源有限，这种先易后难的策略是否可行仍处于未知数。

但又由于二家潜在竞争者的存在，本案必须将本地市场作为核心进行吸纳。

当然，竞争者的先行策略给予本案一定的参考价值。

具体如下：

*推广成功或失败原因，均可成为本案最为直接的参照价值；

*避开该案的核心卖点，为本案的创新提供了创作空间；

*积极关注该案的推广发展状况，及时调整本案的推广策略

鉴于以上原因的存在，本案需在销售前期做好一系列的工作。

如前期市场造势、外地市场探访、核心策略确立、最佳手段运用等问题上做足功夫，方能达到“短、平、快”的实施目的，最终实现击败潜在竞争者的目标。

项目总体定位概念与策划思路

一、项目开发目标                             

作为重点开发商业物业，本项目在开发过程中应当满足投资商/开发商、投资者、经营者及最终消费者四个层面的利益要求，保证项目的成功建设及后期良好运营。

1、对于投资/开发商而言

本项目应当能够保证在最优化的投资环境之下，实现短期效益与长期效益的最大化，主要表现为：

通过项目的开发、销售、运营，为投资/开发商带来合理的现金流，实现投资/开发商的投资回报预期，同时借助于优势物业资源的掌控，获得长期管理效益、经营效益及品牌/形象效益。

2、对于投资者及经营者而言

本项目应当通过明确定位、科学规划、系统经营管理为投资者、经营者创造良好的投资/经营环境，促进物业的升值，发挥聚集效应，带动整体物业的可持续经营性，实现投资者及经营者的投资回报目标与经营目标。

3、对于消费者而言

本项目应当在充分了解消费者消费需求、消费特点、消费心理及消费行为的基础之上，为消费者创造舒适的购物环境、享受批零兼营的购物功能。

使之为消费者带来便利性与快捷性，同时结合于消费者的消费需求，扩大销售网络、优化客户资源、保证产品质量与商家信誉。

以此来奠定物美价谦与

品质保证的消费特征，更进一步提升该物业的经营价值。

4、对于商圈而言

本项目应当通过对市场、对消费者的充分了解，科学规划，合理引进及组合新型业态、业种，完善区域商业功能，以提升康复路商圈的商业特征与功能。

本案所打造的目的是继承原康复路的商业气势，提升现有康复路的商业功能与购物环境，同时更进一步的完善现有产品组合与商家组合。

顺原有康复路商气，造现有新康复路之地标交易广场——新康复路•西北商贸中心。

提升商圈原有的商业势气，扩大新康复路商圈在批发行业中的知名度或者得到全国市场的各大投资者与经营者的认可是本案打造的真正目的。

二、项目开发原则及思路                       

任何商业项目的开发都必需遵循一定的原则性，一方面深入了解该商业圈的基本特性，另一方面寻求各类符合该项目操作的手法与策略，使其本项目在该商圈内具备相应的竞争力，

打造一个成功的商业广场是任何一个项目的开发宗旨。

1、充分考虑行业与产业特征的有机整合，既要考虑到行业特征，又要依托于产业背景。

点面双效结合共同打造一个商业购物场所的持续经营性是不可忽视的社会责任。

2、充分考虑本项目所处商圈的特征与未来产业的发展趋势，创立本项目的核心竞争力。

3、“售得出，租得满，做得到”为大前提，对本项目的投资者，租赁经营商户，终端消费者进行合理而准确的市场定位。

4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。

同时，严格考核产品质量与商家信誉品牌。

5、以本项目的目标消费群（投资者与经营者）作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立高投资价值、高经营价值的市场形象。

阶段性的深入攻击，策略性的投机市场。

6、优先引进主力商户（具有多个行业的销售网络客户或具有一定经济实力的商户及具有一定品牌信誉的商户），以大客户带小商户为本案的招商策略。

三、项目整体定位概念                         

根据本案的市场调研状况及本案所处的康复路商圈特征，给予本案最为精准的市场定位尤为重要，从商圈到项目特征、从业态到管理模式、从经营户到投资者各个层面的要素要考虑到位，使之更为贴切的符合到市场需求。

可以使客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。

这样的定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。

1、项目的总体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、零售、展示、交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射力的大型现代化物流交易中心（一个具备批零兼售的仓储式交易中心诞生）

2、项目的功能定位与组合

展示、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。

展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托西安对西北五省具有极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的主要差异表现在：

√集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；

√增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；

√经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；

√营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）

√对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；

√可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。

会展会议、推介培训服务功能区

该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；

√业内专业人士、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；

√有计划、有主题地组织各种会展会议。

对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：

季节主题：

春、夏、秋、冬；类别主题：

时装系列、运动系列、绅士系列、学生系列、淑女系列、动态系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；

√组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；

√有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；

零售功能区

零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。

将行业的巨无霸与小批发企业融为一体（一个楼层设定一家），借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。

同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目成功率。

休闲娱乐功能

本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。

一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。

同时，在现康复路还没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补现康复路相对缺乏休闲娱乐产业的需求。

该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾现康复路对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。

仓储物流功能

本案作为位于现康复路的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成部分。

不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。

结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；

西安某商业项目营销策划方案

（2）

√仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；√对于加工处理必须设计标准化的包装模式；√整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓储经营模式，实现物流现代化；√主要的功能有仓位租

√仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；

√对于加工处理必须设计标准化的包装模式；

√整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓储经营模式，实现物流现代化；

√主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。

信息服务功能

信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。

√委托高校、研究所或经营领域内的专业人士，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；

√有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服